為什麼會有不點交的法拍屋？

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要
拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。
另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一
定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。
法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，
再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。如
一、租金一次付清
二、長租期，低租金
三、以押金抵租金（或以債務抵租金）
四、以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五、不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！
在整個拍賣過程，點交情況隨時都會有變化，從點交變成不點交，或從不點交變成點交，或者部份點交、部份不點交；而造成土地的不點交如同房屋的不點交一樣，都是因租用、佔用未被排除成為不點交的情形。目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種：
一．可確定點交(佔４０％) 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排
租賃權，拍定後法院會依得標人之聲請，以司法程序將房屋點交給得標人。

二．有條件點交(佔４０％)
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，以確保債權，因此經常查報不確實，所以拍賣筆錄會註明「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

三．確定不點交(佔１０％)
查封前即有租約，且無法被排除租賃權，拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在，此租約便無法被法院排除；通常此類案件，債務人牽涉偽造文書之刑責居多，遇上強勢的
債權銀行，便會另行訴訟排除。銀行未排除之前，投標人有很大的投標風險。

四．點交變不點交(佔５％)
拍賣筆錄註明點交，但拍定前臨時有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。當標得此類型案件，如不願承受不點交的麻煩，就要保握時效，向法院據理力爭，請求撤銷拍賣，返還投標價金；縱然耗費心力，但總是亡羊補牢，避免「不點交」風險。

五．不點交變點交(佔５％)
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得「權利移轉證書」，即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況，對於有專業經驗之投標人，因個案及承辦法官的自由心證，而有不同判斷及解決方法；但如亳無經驗投標人，經常會有
誤判情況及不正確處理，造成拍定後交屋極大困擾，不可不慎　！！