2011年6月30日 星期四

首件不動產奢侈稅不到16萬 疑低報售價



不合理 國稅局將追查



自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕奢侈稅開徵近一個月,首件不動產課稅案件出爐,卻可能涉及申報不實!一位投資客出售桃園縣平鎮市兩筆七十多坪土地,因持有不到一個月即轉手,上週向國稅局申報繳納奢侈稅。但申報的成交價只有一百多萬元、奢侈稅僅十五.九萬元,由於成交價比公告現值還低,國稅局將追查是否低報價格。一旦查出申報不實,除了補稅之外,還可重罰三倍以下。



北區國稅局上週接獲首件不動產課徵奢侈稅的申報案件,一位投資客以為奢侈稅七月一日才會上路,五月還進場買進桃園縣平鎮市土地,打算六月分割出售後獲利;後來奢侈稅提前六月一日上路,投資客仍於六月分割兩筆土地出售,每筆都不到四十坪。因持有不到一個月就轉手,須按出售價格課徵奢侈稅十五%。



不過,這位投資客上週申報繳納奢侈稅,兩筆土地申報的成交價只有一百多萬元,奢侈稅只有十五.九萬元。北區國稅局認為,兩筆土地都是依法得核發建照的建築用地,並非公共設施保留地,申報成交價卻比公告現值還低,明顯不合理,將追查是否申報不實。



當事人 堅稱並未低報



據了解,北區國稅局已要求當事人提出說明,當事人則以這次出售價高於前次移轉價格為由,堅稱並未低報;但北區國稅局還要進一步查核資金往來、附近土地成交價格等,了解當事人是否為了減輕稅賦而低報成交價。



若不實 需補稅與罰鍰



國稅局官員表示,出售持有未滿兩年的非自用房地,應由賣方於訂約次日起三十日內申報繳納奢侈稅,若短漏報或未申報,除了補稅之外,還可處三倍以下罰鍰。未來除了查核奢侈稅申報案件之外,也將追查是否利用人頭戶、信託等方式規避,七月起就會開始查核。



2011年6月28日 星期二

新北市不動產系統 免費查詢建照成交價

國內不動產市場長期缺乏公開、透明且即時的資訊,因此讓投機客有機可趁炒作房價。新北市政府最近研發一套「新北市不動產資訊系統」,民眾只要鍵入地址,就可以「免費」查詢建物的建照、使用執照和土地分區的情形,還能查到附近社區的房屋成交價作為買屋參考,避免成為冤大頭。

為了提升房市的透明度,新北市以內政部營建署的「整體住宅政策實施方案」為藍本,建置了一套「不動產資訊系統」,提供民眾、房仲業者、學界與公務機關,不動產資訊單一查詢窗口,透過網路就可以更有效、快速、正確地,查詢新北市不動產及都市計畫相關資料。

這套系統整合市府現有民政、地政、工務、教育、交通、觀光、文化與都市計畫等資訊,並結合最新的地理資訊系統(GIS)技術。還可顯示建物的建築執照、使用執照和土地分區等資料,不怕買到工業區的房子或頂樓加蓋的違建而不自知,避免消費者買屋受騙。

城鄉發展局局長張璠表示,如果民眾想買一間房子,只要鍵入門牌地址,就能查到地段與地號、方圓1公里內的國中小學位置、公園綠地和捷運站,就連實際的街景都能看到360度的樣貌。

其中最受好評的是整合地政事務所提供的資料,民眾若擔心房價被刻意炒作,可以先查詢附近社區的房屋成交價。另外,公告地價和現值也都直接秀在頁面上,頗具參考價值!

城鄉局指出,這套系統有各項便民服務資訊,包含政府機關網站、觀光資源網站、不動產法規、統計資訊、房貸利息試算,以及契約書範本下載。最強的功能是整合多種資訊,提供不動產的資訊透明化,對於民眾欲查閱建物的使用執照、工業區土地或法拍屋資訊等都相當方便。

「新北市不動產資訊系統」(http://regis.ntpc.gov.tw)即日起開放試用,預計8月初正式上線,民眾只要透過網路,不必出門也不用花錢,就能夠迅速掌握不動產相關資訊,作為買賣投資的參考依據。

買預售換約 房仲草率對保才知 賣方未取得所有權

 

房仲草率立約 客怒「買空賣空」 對保才知賣方未取得房屋所有權


陳小姐去年11月經全國不動產新北市板橋新站加盟店介紹,購買一間價值500多萬元、一手轉讓的預售屋,事後發現賣方根本是二手承購,房子已是二手屋,且賣方尚未與原屋主完成換約轉讓,根本還沒取得此房屋所有權。



陳小姐抱怨,買賣合約未詳細註明雙方基本資料與聯絡方式。



經《蘋果》介入,全國不動產新站加盟店稱,當初業務員介紹時口誤,已解約。專家批評,合約草率,且業者未明確告知買方此建案詳細資訊,應檢討。投訴組


新北市陳小姐表示,去年11月28日經新站加盟店介紹,有間預售屋建案買主因財務困難想轉賣,卻未曾出示買主向建商承購的契約、建案的平面圖、建材說明等資料,但在房仲不斷遊說下,她仍決定簽約承購,沒想到5月24日業務員通知房貸對保時才告知,賣方非一手買主,而是向一手買主承購的二手買家。


未出示物件證明


陳小姐抱怨,去年11月底她簽約,因建商當初預售合約限定竣工交屋前不得換約,所以當時賣方尚未與一手買主換約,根本還未取得物件,房仲也沒出示賣方物件取得證明,而她簽立的買賣合約都未詳細註明雙方基本資料及聯絡方式,氣得大罵:「太過分!根本就是買空賣空嘛!」


對此,全國不動產板橋新站加盟店協理榮翠華稱,當初業務員介紹時口誤,坦承賣方確實是二手承購,當時確實尚未完成換約,會與陳小姐協調解約。



全國不動產板橋新站加盟店遭投訴,未告知消費者重要交易資訊



顧客解約獲退款


全國不動產總公司業務經理林于欣表示,會協助加盟店與買方辦理解約,往後將要求加盟店一定要給予買方物件詳盡資料,以維護雙方權益。事後陳小姐說,已於6月初獲得解約退款。


中華民國地政士公會全國聯合會理事長王國雄表示,這份合約內容確實太草率,他認為,合約應詳細註明雙方基本資料與聯絡方式,且房仲應明確告知買方建案的詳細資訊,如房屋平面圖、主要建材及其廠牌、規格,尤其預售屋是否完成換約轉讓,及賣方是否有物件取得證明,這麼重要的訊息一定得充分揭露。


向房仲業者購買預售屋注意事項
˙先確認該建案是否允許換約
˙確認賣方是否有物件取得證明
˙注意該預售案變更設計(客變)的時間是否已過
˙簽約前要求審閱契約,找地政士或律師排除不合理條款 資料來源:《蘋果》資料室



2011年6月27日 星期一

地產大老看景氣!越看越有趣

 






地產大老看景氣!越看越有趣
【MyGoNews廖賢龍/綜合報導】奢侈稅正式開徵以來,房地產市況反而出現交 易加溫現象,陸客自由政策又已啟動,對台灣房市帶來加分作用,行雖然仍有多空兩派不同觀點,但預售市場已有千億元建案蓄勢待發,顯然建商對市場趨勢的看法 持正面者居多。近期包括冠德建設董事長馬玉山、鄉林建設董事長賴正鎰、遠東集團董事長徐旭東、甲山林廣告董事長祝文宇、戴德梁行總經理顏炳立等人,都發表 了下半年房市景氣依舊存在著「樂觀」的觀點,然而,東森房屋董事長王應傑對景氣的觀點卻稍有保守,與政大教授張金鶚的觀點較為一致,整體來說,房地產業者 看景氣,依舊維持著「丈母娘看女婿、越看越有趣」的態度。

2011年鬼月前,房市已處在奢侈稅開徵,陸客自由行啟動的多空因素對峙之下, 北台灣再爆出超過千億元大量,為使房市熱度得以持續,並使推案的經濟效益最大化,大型開發商無不傾力推出「百億級」的超級建案,包括上市上櫃及知名大型開 發商,正紛紛投入開發大面積、並推出總銷金額超過百億元的指標建案。

冠德建設董事長馬玉山表示,奢侈稅實施之後,確實讓投資客從房地產市 場撤出的現象很明顯,不過,對於真正想購屋居者是很好購屋時機,所以在下半年要推出新建案的總銷售金額有100億元左右,上半年已推出50億元總銷金額的 建案,合起來150億元的總銷售金額比原先規劃的金額要多出50億元。

鄉林建設董事長賴正鎰對於陸客自由行持相當樂觀看法,不僅早已在對 岸找到來自北京及上海的潛在購屋客,要當「首發團」成員,更認為2011年由陸客來台購屋數量可達200戶,未來更有可能佔到台灣房市交易量的15%,因 為從陸客喜歡前往購屋的前三名:美國、加拿大與澳洲都出現類似比例的結果,身為第四名的台灣應該也會朝這趨向。

亞泥董事長徐旭東看好台灣 在2011年下半年以後的水泥市場,因為台灣營建業可望繼續保持景氣的暢旺,其中一個原因是他相信陸客會來台購屋,因為台灣房價比香港便宜,台灣氣候又比 新加坡涼爽,尤其是陸客在台可感受到台灣人強烈的人情味,友善且熱情態度會讓陸客有在台置產的意願。

東森房屋董事長王應傑則認為,面對後奢侈稅時代,大台北房地產市場維持價穩量縮格局,年底即將進入選前淡季,選完馬上又是農曆年,房地產市場恐將經歷一波低潮,撐不下去的店頭最快Q3就會收店或頂讓,預估將有5~10%的房仲店頭關門是正常現象。

因 為陸客來台取得不動產仍需由內政部、陸委會、國防部、國安局聯合審查,此外,陸客來台購買房地產後,須在登記後滿3年才能移轉買賣,以避免陸資炒作房價。 也不能以投資之名義購買不動產,必須要有居住或辦公之需要或事實,陸客自由行,並不代表陸資可以自由買賣房地產。政大教授張金鶚就認為,儘管台灣不動產擁 有永久產權的優勢,但在諸多限制下,陸資來台置產非常不方便,目前仍是台灣業者自行在炒作,陸資根本就還沒來台炒作台灣房地產。

甲山林廣 告董事長祝文宇表示,市場等待房價下修希望落空,且低利環境仍然維持,房市將會逐漸復甦,「奢侈稅已經過去,想買房的不要再等了。」對多數有意置產台灣的 陸客來說,台北房價事實上並不高,除去北市中心,大台北仍有許多地方房價在3、4字頭,換算成大陸計算方式,1坪米1萬多元,對許多陸客來說,吸引力不可 說不大,況且台灣賣得是永久產權,當這樣的需求慢慢成長時,對房價會有正面影響。至於陸客何時來,只要法令開放得快,來得就越快。

2011 年台灣房市走過年初群魔亂舞亂象,再經歷奢侈稅急凍市場的洗禮,戴德梁行總經理顏炳立表示,有利於買方市場的「黃金3個月」已經過去,3、4、5月沒有出 手的消費者現在再想撿便宜已不可能,下半年大台北房市將脫離奢侈稅影響,且有陸客自由行利多加持,房市可望穩定回溫。過去3個月的買方市場將隨著奢侈稅上 路而慢慢減低,預估6、7月市場觀望態度仍濃,但目前市場上條件較好的物件,價格不但沒有降低,甚至還有部份直接將奢侈稅成本灌進房價內,賣方態度明顯轉 強。8月後,包括長期置產型客戶與自用型客戶仍會進場購屋,市場買氣將逐漸回溫,即過程與香港實施特別印花稅後如出一轍。

豪宅稅7月上路 房仲業:市場不受影響


課徵「豪宅稅」,台北市率先開跑,7月1日將正式上路,有近400棟大樓、超過1萬戶符合豪宅的標準,1年房屋稅負最高增加2.8倍。房仲業者指出,看好陸客自由行以及台商需求,雖然課徵「豪宅稅」在即,但大台北地區的豪宅市場完全不受影響。


「豪宅稅」即將上路,但豪宅市場卻完全不受影響。房仲業者表示,陸客自由行以及台商「鮭魚返鄉」,都對房市帶來利多,尤其是豪宅市場,目前業者更是 「惜售」,買方要是沒有達到建商要求的賣價,根本就無法成交。舉例來說,像是目前在信義區的新建案「皇翔F4」以及「勤美璞真」,每坪要價至少新台幣 220萬。


台灣房屋不動產研究室執行長邱太說:『(原音)住宅的部分,目前市場最夯的還是豪宅,因為供給量少,現在需求者眾,需求者代表這些台商以及陸客有興趣要來買的人。』


被認定為是豪宅的大樓,明年5月繳交房屋稅將會加碼,最高達到2.8倍。房仲業者也表示,1年的房屋稅,比1個月的管理費買還要便宜,對富人來說根 本「沒感覺」。不過,北市府也明言,為保護個人隱私,這些所謂的「豪宅」並不會對外公布。房仲業者認為,主要還是避免「豪宅」過度被哄抬。


邱太說:『(原音)就是擔心萬一公布,對這棟大樓產生效應,因為這是市政府認可的豪宅,怕貼標籤之後房價更貴。』


至於台北市政府也已經擬好8大認定「豪宅」的條件。包括「獨棟建築」、「外觀豪華」、「地段絕佳」、「景觀甚好」、「每層戶少」、「戶戶車位」、「保全嚴密」、以及「管理周全」等。








2011年6月26日 星期日

法院拍定-點交-不點交....問題???

拍定,所謂「拍賣交易確定」
點交,所謂「清點並交付」的簡稱。一般我們買賣房子,都會從建商或前手屋主受領房子,然後占有房子。這種占有移轉的動作,就出賣人而言叫「交付」;就買受人而言叫「受領」。
˙點交之程序˙ 
拍定人或承買人取得拍定物之權利移轉證明後,即可向法院申請點交拍定物。 法院接到拍定人或承受人申請點交狀後,法院依強制執法第一二四條,執行名義係命債務人交出不動產而不交出者,執行法院得解除債務人之占有,使歸債權人占有,如債務人於解除占有後復占有該不動產者,執行法院得依聲請續為執行。實務上,點交之程序如下: 
一、法院發執行命令,令債務人於十五天內自動履行搬遷。
二、期滿未自動履行者,定期勘查現場。
三、勘查後,如債務人仍拒不遷讓,則發執行命令。定期強制執行(通常十天至二十天)。
四、執行期日,法院派人至現場強制執行,解除債務人之占有,將標的物點交於拍定人。
二類:一為點交屋,即拍定後,書記官與當地管區員警會一同至房屋現場,開屋點交給拍定人,產權通常較沒有問題。另一為不點交屋,及該屋可能有租賃、佔有﹙海蟑螂﹚、或其它情事,致使法院不為點交,此時拍定人須自行解決。
如果不點交可能會較便宜一些 但要注意可能會有交屋時產生糾紛而較無法解決之問題。 因為不點交法院是不負責把房屋騰空交給你要自己把房屋要回來


為什麼會有不點交的法拍屋?

不僅買法拍屋有點交問題,其實平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要
拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。
另外法院為什麼會有不點交呢?民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一
定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。
您要房客提早交屋給您,就要與房客協商,取得他的同意,甚至要貼補些搬遷費,來彌補他搬家的麻煩與損失,這也是合情合理。
法拍屋中有一半的租約是假的,臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。萬一被人標走,
再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其惡劣是惡性假租約。如
一、租金一次付清
二、長租期,低租金
三、以押金抵租金(或以債務抵租金)
四、以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
五、不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果没有高超的法拍功力,您會讓他得逞!
在整個拍賣過程,點交情況隨時都會有變化,從點交變成不點交,或從不點交變成點交,或者部份點交、部份不點交;而造成土地的不點交如同房屋的不點交一樣,都是因租用、佔用未被排除成為不點交的情形。目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:
一.可確定點交(佔40%) 查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排
租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

二.有條件點交(佔40%)
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

三.確定不點交(佔10%)
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的
債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

四.點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。

五.不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。
以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有
誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎 !!


2011年6月22日 星期三

未能成交的美麗-彭培業憶當年


進入房地產仲介這個行業,轉眼已過23年,然而,我始終忘不了,剛入行的一個物件,一個人,與當時的一些事。
進入房地產仲介這個行業,轉眼已過23年,然而,我始終忘不了,剛入行的一個物件,一個人,與當時的一些事。
對於仲介業者來說,沒成交,總是遺憾;但是他讓我體會到,一樁未成交的委託,也可以很美麗。
那年是民國77年,夏天,當時還是青草片片的木柵,興隆路三段的豔陽下。
家家社區的陡坡,老一點的偉士牌還爬不上去,當時剛入行的我,接到了屋主委賣的一個物件,要賣的正是221巷裡的一個2樓公寓,氣喘吁吁掩蓋不了不了我的豪情壯志;我相信,只要認真努力,我可以做一個好仲介,出人頭地。

2樓公寓夢想的起點

於 是,這個30多坪的山坡公寓成為我夢想的起點,儘管已經很薄的皮夾日漸消瘦,口袋裡發票比鈔票多,生活費也不知夠不夠撐到月底,但是這都阻擋不了我的熱 情,站在這個2樓公寓裡,閉上眼睛,我已經可以看見屋子成交,新住戶搬進來的那一天,小孩好奇的在大人身後看著自己即將成長的新家,爸爸在客廳與親戚討論 該買哪一種冷氣,媽媽在臥室與廚房裡穿梭,想著那麼多紙箱該怎麼歸類在不同的櫃子裡。
想到這一切,就讓我感覺自己有價值,很多沒有當過房屋仲介的 人以為,做仲介就是為了賺佣金,賺錢快;其實,真正把心放在這個行業裡的人都會發現,賺多賺少就是一份薪水加上努力成交的獎金,但是真正留在回憶裡,會讓 你難以忘記的,都是一個家庭找到一個新房子時,那種充滿希望的喜悅。





老媽媽的20萬訂金

於 是,當那位不算老的老媽媽從地平線的另一端緩緩出現時,我的欣喜若狂讓我忽略了她臉上堅毅而深邃的決心;我壓抑著自己的興奮,幫客戶介紹這棟我的夢想公 寓,心裡同時在想,這位客戶從興隆路4段想要換屋過來,家裡有四個人,這個公寓一坪單價7萬多,總價才200多萬,對於一個收入穩定的四口之家來說,負擔 不會太大,客戶有一定的年紀,表示有一定的積蓄,所以心想不管怎麼看,都覺得成交機會很大...。
老媽媽蹣跚的看完了整個公寓,沒花太多的時間, 她就告訴我,她決定要買了!沒多久的時間,20萬訂金,就已經握在我的手裡。當時還是一個仲介新鮮人的我,不禁在心裡想,如果這個案子成交了,仲介費可以 領多少?我在心裡反覆計算,算了好多次,都讓我想著至少可以換一部摩托車了!

失去成交的機會

一週以後,約好了要付簽約款的時間,在公司我打好領帶,在約定的時間等著老媽媽來簽約,我反覆練習著簽約的每一個步驟,要把每一個細節都做到要把每一個細節都做到完全。時間到了,老媽媽沒有來,來的是一位拄著柺杖,一拐一拐的老先生。
我知道,這個案子大概簽不成了,但是我還是耐著性子,聽這位老先生的故事,希望能夠在最後扳回一城,就算只有1%,我也要拼命爭取,那微乎其微的成交機會。
老 先生說:「彭先生對不起……」原來,他們一家住在安康社區,平民住宅裡,在多年前一次意外裡,他的腿瘸了,從此以後就只能打零工,靠著老媽媽的節儉過日 子。而老媽媽拿來付訂金的20幾萬是他們一家四口,十年來所有的積蓄,他們不知道老媽媽竟然全部拿出來付訂金了,但是簽約要付的30萬,無論如何他們是拿 不出來了。老先生還說,老媽媽這幾年越來越喜歡房子,她常說她最大的心願就是一家人舒舒服服的坐在客廳裡,就算餓肚子也無所謂,老先生甚至希望我到他家走 一趟,證實他的所說真誠。





心願 華麗還是卑微

我 不知道,這樣的心願是華麗還是卑微,從現在的名詞來說,美輪美奐的「好房子」,就是所謂的「豪宅」吧!原來老媽媽心目中的「豪宅」,就只是一個30幾坪的 山坡公寓,這樣的夢想好卑微;但是,他們家所有的積蓄只有20幾萬,想要住進這個200多萬的房子,對他們來說,老媽媽的夢想卻又如此華麗。
坦白說,老先生在說話的時候,我並不專心,儘管老先生表達,這筆訂金就算全部被沒收他們也沒話說,結果我將實情請示了店長,將這筆錢鄭重的交還給老先生,請他保重自己,送他離開了公司。我心裡百感交集,而他離開的時候已是日頭西沈,正如我當時的心情一樣。





2包白米給不可能成交的客戶

當天晚上,明知去了老媽媽家,也對事情不會有什麼影響,但是不知為什麼,我還是騎著我的摩托車依著訂金的地址,往他們家去(興隆路四段,安康社區),儘管在酷夏的白天汗如雨下,但是那一個晚上不知為什麼,騎在摩托車上的感受,夜涼如水。
停下摩托車,我找到那個燈光昏暗的家,在我眼前的,是一個十幾坪的侷促地方,一房一廳,擠著一家四口,幾道剩菜放在角落的桌上,另一頭是他們家的廁所,用一塊木板與客廳隔開,我想起我的客戶,老媽媽就是在這個環境裡,每天想著能夠住進一個全家人住得舒舒服服的房子裡。
騎上摩托車,我往最近的雜貨店奔去,阮囊羞澀的我,掏空了每一個口袋,幾經取捨與計算,買了兩包白米,仔細的綁在車後座,往老媽媽家前去。我很想為這個不可能成交的客戶多做一點什麼,但是以我的能力,那是我所能做到最多的。
從 桃園到台北,從台北到全台灣,這塊最美麗的土地上,我常常提醒我自己和同仁,我們服務的標的,不是房子,而是家庭;我們服務的對象,不是買方賣方,而是一 個個活生生的人。因此,我們公司的責任不在於幾項指標或幾個面向,而在於掌握每一次服務的機會裡,把人性裡基本的關懷和溫暖,傳遞到每一個客戶身上。

希望可以做更多

從 事這個行業已經20幾年,那天晚上的情景,卻常常在我心裡湧現,許多人問我,從事這個行業需要的是什麼?我心裡真正的答案,就是熱情兩個字。世態炎涼,從 事這個行業,你會接觸到發光發熱的頂尖社會,但是也會走進角落裡不為人知的辛酸悲涼。你的熱情,如果能夠用來暖化那些逐漸冰冷的心,你會發現,當你回憶這 一切的時候,你會找到你自己的價值,絕不只是一個房屋仲介而已。
回憶那個燈光昏暗的夜晚,讓我知道自己能力微薄,能做的事情實在不多,因此熱情驅 使,我更努力的工作,直到如今,20年前,我是一個送白米給客戶的業務人員;現在,我是台灣房屋總經理。有一件事情從當時到現在沒有改變,我總是抱著一個 希望,這個希望在我心中演練已久;這個希望就是,下一次當我遇見另一位老媽媽的時候,除了兩大包白米,我還可以做得更多。原來,未成交的案子,也可以帶來 希望,帶來美麗。








2011年6月15日 星期三

青年成家貸款 取消45歲限制


中國時報【沈婉玉台北報導】


青年安心成家貸款將「不限青年」!財政部新版「青年安心成家優惠貸款」即日起實施,新方案可與內政部住宅補貼貸款合併使用,最高可貸新台幣720萬元,並取消45歲年齡限制,2千億元的貸款總額度及實施期限,都可視實際需求調增及延長。


對青年安心成家貸款「不限青年」,財政部高層表示,45歲以上的民眾名下若無自有住宅也很可憐,這些人的需求也要被照顧,所以取消年齡限制符合達到居住正義目的。「高齡購屋族人數應不多,對行庫的授信風險影響不大」。


財政部指出,去年12月起由公股行庫開辦「青年安心成家購屋優惠貸款」,即日起和內政部「青年安心成家方案」、「整合住宅補貼資源實施方案」等優惠貸款方案,整合成多元安居措施,可合併使用,實施至明年底。


財政部表示,原訂定2千億元貸款總額度,將視實際需求調增額度,並取消借款人20歲至45歲的年齡限制,只要借款人年齡在20歲以上,且無自有住 宅,即可申貸。此外,為使借款人得自由選擇貸款利率計算方式,「青年安心成家購屋優惠貸款」新增「混合式固定利率」(前2年固定利率)供民眾選擇。



2011年6月14日 星期二

12星座惹人厭缺點

★ 牡羊座:
自以為是,常常講完自己想說的話,就掉頭走人,也不管人家是否瞭解。


★ 金牛座:
腦袋死板,想半天也講不出一句順耳的話,尤其遇到心上人時,更是一個屁也放不出來。


★ 雙子座:
好奇心太重、整天挖人瘡疤、到處搬弄口舌,又愛耍小聰明,讓人家想要離你遠遠的。


★ 巨蟹座:
精打細算又摳門,常常認為跟身邊的麻吉,還分什麼你我,反正你的就是我的,我的還是我的。


★ 獅子座:
太跩、自我中心、愛面子、愛搞排場,讓人受不了你。


★ 處女座:
喜歡吹毛求疵、在小地方斤斤計較、容易翻臉、愛碎碎唸,讓人被你疲勞轟炸到受不了。


★ 天秤座:
很會講客套話、不輕易得罪人、愛狡辯的個性,非常顧人怨。


★ 天蠍座:
疑心病過重、報復心超強,要是翻臉,絕情不給任何機會,令人難以消受。


★ 射手座:
講話沒頭沒腦、不看場合亂放砲、白目粗心、三分鐘熱度,讓人無法忍受。


★ 魔羯座:
愛算舊帳、個性正經八百、功利主義、被害妄想症,都讓人不敢恭維。


★ 水瓶座:
經常有些天馬行空的想法,讓人很無言,總是在狀況外,搞到全場都很冷。


★ 雙魚座:
注意力不集中、經常抓不到重點,害怕得罪人、喜歡說謊,給人缺乏擔當的印象。






哈哈,僅供參考摟


12星座男生最冷感的女生類型?

公主病:1.雙子座、2.獅子座、3.處女座、4.天秤座。


1.雙子女喜歡刁難男生,其實她們對感情是也蠻害怕失去的,但是無論如何她嘴上不能認輸,刻意的要若即若離、刻意的要表現自己佔上風的樣子,偶爾如果一群朋友聚會,她就會使點小小心眼使喚她男朋友給大家看一下,而且有時候其實她也是蠻肯苦幹實幹的,但是嘴巴上她就不認輸,還有她們內心深處都會有一種夢幻的特質,這個夢幻特質發作起來的時候,譬如說她可能小時候瓊瑤小說看多了,長大以後難免就會有一點風花雪月以及覺得男生應該為她做的事比較多等等,這樣的一個幻想,所以幻想病發作的時候很多雙子女就會讓男生覺得還蠻嬌氣的。


2.其實獅子女是很肯幫男生做事的,這個時候她們就不像公主,反而有點像呆呆的勞工這樣,可是重點是做完事之後你可一定要稱讚她,你如果沒有在這個時候安撫她、謝謝她的話,她翻臉不認人的時候是很兇的,她會說你以為是怎樣,我為什麼要幫你做,我可是個大小姐……,那個就來了,這個時候她就要擺一擺女王的架勢,因為她要平衡她之前的辛苦,所以這個時候男生就會覺得一代女皇來了,我還以為妳是純樸的小姑娘。


3.處女女是屬於得理不饒人型,簡單講你就不要讓她得理或者是不要太讓她,因為她是會看人的,如果你是給她欺負的她就給你欺負到底了,她就是吃定你了,所以你有時候要有魄力出來,這個時候她反而會佩服你,還會裝小女人。


4.天秤女內心深處認為自己是貴族、自己是公主,任何人都是讓她使喚的,所以公主病一不小心就會擺出來,所以有時候不要講她的公主病讓男生卻步,有時候她身邊的朋友也會卻步,因為那是一種不自覺流露的氣質,她雖然會對你很和善,但是那個和善都有一種女王對屬下的和善的味道。


 


宅女:1.金牛座、2.巨蟹座、3.天蠍座、4.魔羯座。


1.金牛女是屬於那種她不喜歡跑來跑去,她喜歡安定,如果說沒有男朋友的時候有熟朋友約她,她都答應的很勉強了,要是有男朋友以後她也會迅速的希望跟男朋友定下來,定下來以後就在家裡約會就好了,我做做飯給你吃等等之類的,所以金牛女是很快就定下來,只有在剛開始曖昧的時候、約會的時候她還比較願意出去,因為她不希望讓你覺得她很古板、沒有吸引力。


2.巨蟹女是屬於在家裡蓬頭垢面型,因為她覺得這樣很舒服,如果她今天的行程都不用出門,那她會把所有出門的事情排在某一天,然後她就全天穿睡衣也不化妝、頭髮也不梳了,屬於歐巴桑或黃臉婆型的,然後她也未必會理她的男朋友,有時候甚至骨子裡會覺得你少來煩我還好一點,因此男朋友有時候會覺得到底是怎樣,好像搞定了就被妳忽略了。


3.天蠍女是屬於自得其樂型的,她們就是那種總去同一個地方,或者是她們把家裡弄得很舒服,然後就很喜歡待在家裡,譬如說家裡所有的DVD一應俱全,那我幹嘛還要出去人擠人累得要死,所以她們立志要賺很多的錢,因為她們的夢想就是家裡什麼都有。


4.魔羯女就是白天晚上分得很清楚,譬如說白天都在工作,工作的時候該做什麼就什麼她一點都不怕累,至於下了班或假日就是待在家裡,因為那叫休息,而且在她的行程表裡面工作就是奉獻給老闆、奉獻給公司,那休息的時間就是奉獻給家裡,總該收收衣服了吧、總該大掃除一下了吧,所以她永遠有做不完的事情,因此你想約她出去都很難,她會告訴你家裡還有很多事需要她,或者她需要休息,或她需要生個病。


 


女強人:1.牡羊座、2.射手座、3.水瓶座、4.雙魚座。


1.牡羊女就是那種在工作上還蠻長青樹的,不管她做什麼事情她總能夠佔到一個位置而且待很久,所以工作起來她就是永不放棄、永遠在崗位上,也很喜歡讓自己更好給大家看,一邊玩一邊做然後永遠是不會倦怠,所以有時候她不小心就把成績做得很好,男生就會覺得壓力很大。


2.其實射手女很苦幹實幹、很勤快,而且她們就是屬於那一種很精明能幹的,什麼都一下就包辦,而且她們都很敢答應,然後也都做到了,也沒有哪一件事做不到,所以男生如果跟她共事很快就會覺得壓力很大,因為很多射手女一個人好像同時可以過兩個人的生活,或者是做兩人份的工作,男生當然很容易就自嘆不如,所以如果你沒有兩把刷子根本不敢把這樣的女生,而且可能年紀輕輕事業就做得很好很大。


3.水瓶女從來就不覺得一個女生應該要走進家庭,然後變成古墓派,她覺得女生就是應該走走看看、到處嘗鮮,所以她也許退休以後她會再找一個新的工作,或者是她就是不怕創業的那一種,所以她們永遠在工作上都是還蠻有表現能力的、也不會放棄,所以男生想跟她求婚,她很可能就會說我還想工作、我還想要發揮一下我的自我,所以男生也會覺得那該怎麼辦才好、怎麼說服妳呢!新新女性。


4.雙魚女都是小辣椒,而且她們非常的有生意頭腦,不小心就變大亨,因為她們的觸角會慢慢往外延伸,而且眼光都還蠻精準的,所以雙魚女都會讓男生覺得妳們的成就早就超越了他,他該怎麼把妳呢!


2011年6月13日 星期一

政院版拍板/10項房屋買賣 免徵奢侈稅

無落日條款 不區分地區


自由時報記者鄭琪芳、范正祥、施曉光、顏若瑾/台北報導〕行政院會昨通過「特種貨物及勞務稅條例(俗稱奢侈稅)」草案,持有兩年內非自用房地移轉,將按交易價課徵十至十五%奢侈稅;但草案訂有「豁免條款」,排除項目包括自用住宅、先買後賣、農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、建商推案、繼承或受遺贈、政府出售或贈與及其他經財政部核定等十項。


稅收將用於社福及救助


財政部長李述德說明,該「特種消費稅」,沒有落日條款,也不會依照地區訂門檻。該稅收未來也將循預算程序,「全數用於社會福利及救助」,明文列入法條。


國民黨立院黨團昨雖表態「精神」支持奢侈稅,並保證七月「準時上路」,但不保證對三讀內容全盤買單;民進黨雖也贊成課徵,但質疑執政黨是選舉考量,只為洗脫馬英九向財團傾斜的形象,表示將提出對案。


馬英九總統昨晚則再度重申政策立場,強調奢侈稅可以縮小貧富差距,要求國民黨立委全力配合,本會期一定要通過立法。


李述德表示,推動奢侈稅的基本目的,是要將房市導向正常,持有兩年以內非自用住宅及依法得核發建照的都市土地(都市計畫區內供建築使用土地),移轉時將按銷售價格課徵十至十五%奢侈稅,由賣方在訂約日後三十天內自動申報,若未申報或短報,經查獲除補稅並處三倍以下罰鍰。


高額消費部分,包括五十萬元以上會員證、家具、皮草等,及三百萬元以上私人飛機、遊艇、汽車及超輕型載具,都要在出廠、進口或銷售時,按銷售價或完稅價加徵十%奢侈稅。


不過,奢侈稅草案增訂十類排除項目:一、本人、配偶及未成年直系親屬僅有一處自住房地;二、自住房地先買後賣,換新屋後於一年內出售舊屋;三、農舍;四、公共設施保留地徵收前移轉;五、強制拍賣(法拍屋);六、繼承或受遺贈取得;七、營業人興建房屋完成後第一次移轉;八、銀行處分因行使抵押權取得之不動產(銀拍屋);九、政府出售或依法贈與;十、其他經財政部核定者。


對此「豁免條款」,據透露,昨在院會討論中對第十項的行政裁量空間存有疑慮,擔心立法技術恐有爭議。


李述德說明,為避免錯殺無辜,草案訂有「豁免條款」,除列出九項之外,為了怕「掛一漏萬」,另有一項「其他」,只要是「合理、常態及非自願性移轉」,經財政部核准後也可免課奢侈稅。


舉例而言,張先生買了一家店面做生意,但一年內商店倒閉,被迫賣店面,張先生可舉證是「非自願性移轉」,若經核准,賣掉店面的錢就可免課奢侈稅。


高額消費也有豁免項目


另,高額消費也排除以下項目:供產製另一應稅特種貨物;運銷國外;從事教育、研究及國際比賽等;可退還保證金的入會費,也不在課徵範圍內。


李述德強調,奢侈稅屬於銷售稅,只要是法律生效後的銷售行為、且符合課徵範圍,都要課稅,並未排除生效前已購置的非自用住宅,因為一旦排除課稅,反而鼓勵生效前搶購,不僅助漲房價,且將使奢侈稅延後一至兩年產生效力。


李述德並表示,奢侈稅只有兩萬戶受影響,不會影響正常交易,且為宣示政府健全房市的決心,不宜在制定之初即明定實施期限,所以未訂定「落日條款」,未來若有必要落日,應循立法程序處理。


政院/奢侈稅 申報不實罰3倍




售屋被課奢侈稅 所得稅跟漲











【經濟日報╱記者陳美珍/台北報導】

出售持有二年內的非自用不動產,除了要按實價課徵10%到15%不等的特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)外,財政部也將全面鎖定這類交易案,並要求其房屋交易所得須按「實際交易價格」課徵足額所得稅。













奢侈稅6月1日開徵,財政部全面鎖定奢侈稅課徵案,進一步按市價追蹤出售者的所得稅。此舉代表凡被課徵奢侈稅的不動產賣家,將喪失按較低的房屋評定現值一定比率,繳交財產交易所得稅的權利,售屋所得稅將會倍增。

財政部已要求國稅局全面列管符合課徵特種貨物及勞務稅的交易案件,並在其交易次年申報房屋交易所得稅時,追蹤出售獲利有無按實價報繳所得稅;未按實價繳稅者,均須查明出售成本,改按實價課稅。

舉例來說,甲在99年7月1日以5,000萬元買進位於台北市一棟非自用不動產A(房屋評定現值為500萬元),100年6月30日以6,000萬元出售,因為持有A未滿一年,甲要按出售價6,000萬元的15%,繳交900萬元奢侈稅。

甲在101年5月申報出售A的房屋交易所得稅時,須再按實際售價6,000萬元,減除買進成本5,000萬元,若甲無法區分房屋及土地的各別售價,假設房地比各為50%,1,000萬元中有500萬元是售屋所得。

假設甲除售屋所得500萬元外,還有薪資等其他所得200萬元,合計全年總所得為700萬元,按40%稅率計算,甲要繳280 萬元所得稅,其中售屋所得稅為200萬元。

財政部指出,在無買進及賣出的不動產市價資料前,納稅人可自行選擇按房屋評定現值的一定比率繳交售屋所得稅,稅捐機關不得拒絕,但在奢侈稅開徵後,政府掌握售屋市價,只要再取得包括金融機構貸款資料,或上一手賣家的出售價,即可取得售屋者完整買賣資金紀錄,按市價課徵所得稅已無困難。

以甲為例,在無買賣市價紀錄前,出售的A不動產房屋評定現值500萬元,按北市財交所得額比率37%,換算售屋所得僅185萬元,同樣與甲年薪200萬元併計,總所得385萬元按30%稅率計算,屬於售屋部分的所得稅即降為55.5萬元。





2011年6月11日 星期六

臨時停車場 地價稅優惠取消











【經濟日報╱記者陳乃綾/台北報導】

財團利用空地停車場養地,未來將不再享有地價稅優惠。行政院昨(8)日核定取消地面臨時停車場的1%地價稅率優惠,全面回歸地價稅累進稅率制,即日起生效。











圖/經濟日報提供

不過,基於信賴保護原則,目前已核准的停車場,直到停車場執照到期為止前,仍適用1%優惠稅率,到期後次年,就要依照一般用地稅率課徵;即日起新申請案則一律按照一般用地的地價稅率課徵,稅率最高5.5%。

舉例來說,以往財團利用停車場的地價稅優惠,一塊地若只須繳納1萬元地價稅,取消停車場地價稅優惠後,依照一般地價稅累進稅率,最高須年繳5.5萬元地價稅。

財政部賦稅署表示,這次取消地價稅優惠的範圍,限依停車場法申請核准的「臨時路外停車場」,即有養地嫌疑的空地停車場。大樓附設的公開停車場、私有停車塔則不會取消優惠。

賦稅署副署長蕭樹村說,空地停車場地價稅優惠常被外界批評為鼓勵「財團養地」,引發社會負面觀感,因此財政部與內政部、交通部會商後,報請行政院核定,行政院昨天核定同意,並發函財政部公告。

以台北市為例,稅捐稽徵處官員表示,去年北市申請停車場優惠地價稅率共有348件左右,業者與地主一年省下的稅高達7.1億元。今年統計也有340件左右。

停車場稅務優惠取消後,地主和開發商失去設置停車場的誘因,可能導致停車空間大為減少。台北市交通局長林志盈說,這些空地臨時停車場都是短期停車空間供給,北市早已制定長期停車供給政策,短期供給消失對交通影響並不大。

蕭樹村表示,83年設立停車場租稅優惠是為解決當時停車問題,但現在捷運、公車等交通發達,政府鼓勵民眾使用交通運輸工具,以達節能減碳功效,縮限停車場優惠稅率適用範圍,也可防堵財團利用租稅優惠養地避稅。




顏炳立:房市反轉向上 快進場

【經濟日報╱記者黃啟菱/台北報導】

戴德梁行台灣區總經理顏炳立昨(8)日表示,台灣房市已開始反轉向上,台北市房價在第三季將小漲5%,恢復奢侈稅訊息釋出前的水準;陸客自由行開放後效益驚人,房市多頭格局確立,就連明年總統大選結果也不會影響。

顏炳立說,奢侈稅讓近來台北市房價呈現V型走勢,交易量則是U型走勢,如今價、量都已過了最低點,開始反轉向上,房市恢復的比他預期還快,買方3月到5月的「黃金三月」已過去了,現在如果還想等房價跌,一定買不到,若還想進場,他認為「此時不買更待何時」。

自由行開放在即,陸資來台買房的態勢也愈來愈明朗,顏炳立直言,如今若在台北市有房子千萬不要賣,現在若是獲利了結、以後可能會扼腕;而陸資的購買力驚人,來台置產屬於炫耀性消費,未來台北市大安區說不定會變成「大陸村」。

戴德梁行大中華區副主席李志榮說,如今香港的一手房,有三、四成是賣給大陸的買家,數量驚人,據他觀察,陸資置產有種群聚性、很喜歡買在一起,又以交通方便、生活機能好的地方最受其青睞。

顏炳立說,兩岸交流漸趨緊密,經濟持續成長,房市自然走多頭,而且不論明年總統大選結果如何,房市的好都是「擋不住」的。



賺很大?燈光美氣氛佳 自住客才愛

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

投資退燒,預售市場改由自住客撐盤,因應此一變化,代銷業者近期也紛紛改變案場銷售策略,獲利增值說詞已經不流行,怎麼讓客戶真正喜歡房子,才是當前銷售重點。

業者解釋,自住客和投資客最大的不同就在,投資客只關心增值問題,但自住客要先喜歡房子,才會考慮未來增值性。

面對來客,不再猛稱這屋很會漲

建商推出新案,不論是自行銷售,或是委由代銷業銷售,為使銷售順利,開賣之前都會先行集合所有銷售人員,進行銷售講習,一方面了解產品,另一方面也擬出最有效的說詞。

今年初以前,由於上門的客戶,十個有七、八個是投資客,剩下的兩、三個也都希望可以自住兼投資,因此銷售講習重點都以讓客戶相信個案「交屋後一定會漲」為重點。

一般來說,如果建案周邊有重大建設,如高鐵、捷運等,就一定從重大建設談起,因為投資客大多相信,「重大建設為房價上漲之母」。地段有特殊性也是重點,像是重劃區、水岸第一排、面公園等,一定得大力宣傳。

為使投資人有比較對象,多數代銷在簡報時都會準備列出一張周邊或類似區域的以往房價走勢圖,證明這個地區「很會漲」,買了絕不後悔。有的也會把周邊土地交易、標售情況一一列舉,說明以後的案子一定比現在貴。

實在找不出什麼可比較,就用一河之隔、黃金軸線等模糊名詞來說服投資客,不然就是拿香港、上海、倫敦房價來比較,總之就是要讓投資客相信只要投資,一定會「賺很大」。

細說環境,讓自住客愛上這房子

業者表示,對投資客,通常只要談這些就夠了,想再多介紹一下建案,多數投資客根本沒什麼興趣,事實上,很多投資客還會主動打斷介紹個案,要案場人員不要浪費他的時間。

代銷業者說,上述的銷售策略,在這一波長達七、八年的房市史上最長「多頭」中,千錘百鍊,對建案銷售確實很管用的,但如今來客都是自住客,效果就不是很理想。

業者說,自住客戶當然也會在意上述資訊,但一開始就講這些,很多人反而覺得不耐煩。因為自住客就是要自住,會來看,自然對周遭環境已有相當了解,而短期沒有要賣,周邊土地交易情況自然也不是最大的關心重點。

業者表示,面對自住客最重要的,就是要讓自住客能夠喜歡這個案子,一開始就談一坪多少錢,往往得到的是反效果,除非真的很便宜在賣,但很少有建商願意這樣做。

要讓自住客喜歡,就得回到早些年那種銷售方式,淡淡的音樂,美美的樣品屋,再加上如夢似幻的悠閒生活情境影片。當自住客真的愛上這個案子,才有機會再談下去。

業者說,投資客下決定速度快,當天看屋當天下訂,比比皆是,很多投資客甚至進門到下訂花不到一個小時。但自住客就很難這樣,往往看過一次,比較過附近案子一圈之後,還要看第二次,甚至再找親朋好友來看第三次。也因此,訓練銷售人員耐心,也是現階段銷講中重要的一門功課。



挑屋龜毛一點 增值空間大很多











【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】

奢侈稅於6月1日開徵,促使賣方因拋售壓力大,近來紛紛祭出下殺物件,讓原先抱持觀望態度的買方,也開始積極看屋撿便宜。全家便利商店公共關係暨品牌促進室部長林翠娟指出,從兩次買房的經驗,觀察到房價會不定期進行盤整,只要懂得在適當的時機,以「自住」的眼光投資購屋,就可享增值利益。

林翠娟表示,「買房是快速累積財富的方法之一。」她生平首次購屋是在民國83年,當時才出社會工作兩、三年,因感覺房價已逐漸往下修正,她立刻將自己跟會以及和親戚借來的錢,總計約200萬元拿去當購屋頭期款,大膽地在台北市內湖德安百貨附近,買了一間24坪2房的預售屋。

林翠娟指出,當時購入的預售屋已經快蓋好了,但因投資客口袋不夠深,急忙脫手,使得原本市價每坪30萬元,讓她可以每坪24萬元購入,直到民國98年賣掉時,每坪已翻漲了一倍,投資報酬率極高。林翠娟表示,當時薪水一半都必須用來付房貸,但對於不擅理財的人而言,就把它當做是強迫儲蓄,因為買房是最好的投資,只要以自住的「龜毛個性」來挑屋,日後的增值空間絕對非常大。

林翠娟表示,在自住基礎之下,通常會考量生活機能與交通便利性,因良好便利的交通動線,往往是支撐房價的重要因素之一,以德安百貨商圈附近而言,有無捷運經過,就可使每坪房價落差達3萬元左右。

隨著工作經歷豐富,薪資儲蓄也增多,林翠娟決定「以小換大」,開始在內湖區覓屋,卻發現每個建案每坪喊價動輒逾30萬元,雖然是要換屋自住,但也應把投資效益放入考量,經過努力尋屋後,她在三總醫院附近,找到一間3房約38坪含車位的預售屋。她指出,雖然生活機能沒有德安百貨商圈佳,但未來若捷運開通,加上松山機場開放國際航線飛行,此區極具增值潛力,未來發展可望拉抬房價。

林翠娟表示,民國96年以每坪30萬元購入,房子未交屋時每坪就已減價到40萬元,現在每坪則有45萬元的行情。她表示,因非專業投資客,所以在購屋時儘量從自己所熟悉的區域開始找起,會較了解區域行情,而且最好是購買具潛力發展的區域,待區域發展成熟後就搬離,就可輕鬆賺取差價獲利。

歷經兩次買屋,林翠娟發現房市會不定期進行盤整,以近日政府祭出開徵奢侈稅來看,都會區的房價已開始修正,因此只要找到適合的時機點進場挑選好物件,並且以自住眼光投資且長期持有,避免過度操作財務槓桿,買房絕對會是極佳的理財投資。





房市轉回自住型 注意內外生活圈

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

後奢侈稅時代,房市轉回自住型市場,自住客也成業者鎖定焦點。台灣房屋研究中心副理江怡慧表示,業者針對自住客勢必會研擬各種銷售策略,自住客最好事先確立兩個面向,可避免一時誘惑,買到不符合需求的房子。

第一個面向是外在生活圈,江怡慧建議,購屋人開始看屋之前,最好先想好自己工作的地點、孩子學校或托育、買菜購物等需求,再依自己所擁有的交通工具,勾勒出一份生活圈動線的範圍,而所選的房子,最好能符合這樣的生活型態。

譬如是開車上班族,但有小孩得送到學校,那麼較理想的方式就是早上順路送小孩到學校,下班順路到市場再接回小孩。如果需要婆家或娘家照顧小孩,則也得算進生活圈之內。事前想好生活圈,看屋時就更能清楚物件符不符合需求。

第二個面向是內在生活圈,也就是個人需求。事先想好需要買幾房,要多大,想一下目前居住或租住的房子,最喜歡什麼?討厭什麼?想清楚後,再看屋也比較不會受到誘惑。

一般來說,江怡慧建議購屋人買房應以主流產品為主,如三~四房、30~50坪格局的房子,如果是大樓社區,戶數不要太少,以免管理品質難以維持。另外,她建議民眾現階段如果只需兩房,不用硬撐著要買三房,因為如此一來一定會增加負擔,影響生活品質。



秒殺客與自住客 換班了

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

「不用介紹那麼詳細,告訴我,這個案子我可以賺多少? 」幾個月前,這是預售接待會館最常聽到的一句問話,業者形容這話就像是公開的「通關密語」,幾乎人口一句。但是,現在情況大不同。

信義代銷協理呂信銓說,現在各推案會館購屋人最流行的問話已經改成:「附近有沒有菜市場」、「社區有沒有設置垃圾收集場」,「這麼多公設,一個月要繳多少管理費呀? 」

走過奢侈稅衝擊,預售房市近來買氣逐漸回溫,看屋人潮回來了,殺價也理性多了,但案場氛圍卻和以往卻截然不同。

快狠準的投資客,變少了

中信房屋市場研究中心副理張心妮說,預售屋因為可以高槓桿財務操作,少少資金就可以進場買房,因此長期以來,預售購屋人多從投資而非自住出發,市場瀰漫投機風氣。

在這種情況下,呂信銓說,以往案場接待一組客戶,時間通常不用太長,投資客一看價格、二看付款條件、三看增值空間,只要「錢事」搞定,一切就都搞定。

海悅廣告協理郭正安說,有些投資客也會問抗震,問規劃設計,但大多只是隨口問問,到底可以抗震幾級,設計如何舒適,其實並不在意,因為房子並不是自已要住,問這些,只是在盤算要多花多少成本,未來轉手又可以多賣多少錢。

這種現象從四、五年前就已開始,去年下半年房市在兩岸題材激勵下,以驚人速度飆漲後,投資客更是把「快狠準」本色發揮到極致,總價低的就是一句「剩下的都給我」,總價高的就談付款條件,只要訂簽開低於一成,立刻成交。

這就是今年初許多推案紛傳「秒殺」的主因。

問得很多的自住客,變多了

不過這種情況在政府祭出奢侈稅後,快速收斂。一開始還有一些投資客持觀望態度,認為政府並不會真的實施,因此仍出來看房子,但隨著事態明朗,投資客也加快退場。

甲山林廣告總經理張境在說,4、5月間,各案場幾乎完全看不到投資客,信義代銷協理何胤諭表示,6月1日奢侈稅上路後,投資客有回來一些,但比率不高,市場仍以自住客為主,而且這一波回籠的,也多為長期置產,多少有自住考量。

不同的購屋客層,讓案場看屋型態完全不同。郭正安說,以前投資客看屋看地段,愈熱鬧的地段愈有增值空間,愈敢出手,但現在的看屋人會問,「這樣會不會很吵?」

以前幾十坪的基地,投資客也敢買,只要地段OK,就OK,現在這一波購屋人,即便面對基地有一定規模,但戶數過少的個案,還是會了解「這樣請得起警衛嗎?」

房市回歸居住本質 代銷業看好

呂信銓說,以前投資型的購屋人,除了問個案條件,也很注重附近土地標售情況,標價愈高就愈敢買,至於要求部份,則多以「拿愈少錢愈好」。但現在的購屋人,沒什麼人管周邊土地怎樣標,他們問學校、菜市場、問有沒有垃圾集中場,挑高氣派的門廳不一定能吸引他們,反而對一些擁有很多公設的建案提出質疑,擔心未來進住要付很多管理費。

代銷業者大多認為,這其實是很好的轉變,因為房子本來就是蓋來住的,而不是為了讓投資客賣來賣去,炒作獲利。奢侈稅對房價後續影響仍待觀察,但至少讓國內房市回歸住宅的居住本質。



顏炳立:民眾黃金購屋期 已結束











【聯合報╱記者何醒邦/台北報導】

戴德梁行總經理顏炳立昨天表示,奢侈稅上路前,住宅市場上出現一小波急售潮,其實是買方最佳的進場時機;但這「三個月(3、4、5月)的黃金購屋已結束」,接下來兩三個月,房市將先觀望,然後再慢慢回溫。

他說,房市又開始反轉向上,第三季(7、8、9月)的房價將比第二季上漲5%。另外,政府本月底前將開放陸客自由行,第三季起,商用不動產的表現將越來越好。

顏炳立表示,儘管奢侈稅已經開徵,但「市場資金行情根本擋不住」,像台北市豪宅房價幾乎不動如山。

他認為,接下來的房市發展,應會循香港「印花稅」上路後的模式,奢侈稅上路的前兩個月(6、7月)持平;第三個月(8月)後,房價會開始上漲。而下半年精華地段的土地、店面、豪宅和商辦市場,市場交易也不會寂寞。

他說,加上陸客自由行議題及ECFA效應,房市長期發展仍相當看好。就算明年民進黨當選,也只是開放的腳步變慢一點,房市的大方向還是往上走。

戴德梁行大中華區副主席李志榮也說,去年底香港政府推出「額外印花稅」,有效抑制香港住宅樓市的短期炒作,但市場在強勁的需求支撐下,交易量及樓價迅速重升。

李志榮說,印花稅政策上路後,市場游資紛轉向商用不動產發展,由於香港開放陸客自由行以及實施CEPA,也對商用不動產產生正面效益。





2011年6月9日 星期四

老街溪河川教育中心開工 預計101年1月完工

記者鄒文非╱桃園報導 

全國首創的河川教育中心,5日上午在新榮國小的老街溪畔舉行動土儀式,由縣長吳志揚、副縣長李朝枝、黃宏斌、縣議員謝彰文、舒翠玲、梁新武、劉邦鉉、劉曾玉春,平鎮市長陳萬得,中壢市長魯明哲等共同動土開工。縣長吳志揚期許它扮演桃園縣實施環境教育的重點,以及整個老街溪整治的窗口。 

吳志揚縣長表示,5日是世界環境日,也是環境教育法正式實行之日。《環境教育法》第19條規定「各機關、公營事業機構、高級中等以下學校及政府捐助基金累計超過50%的財團法人,所有員工、教師、學生每年都應參加4小時以上的環境教育。」而大家接受環境教育的最佳選擇,就是我們今天動工的河川教育中心,除了體驗河川教育,更可見識老街溪整治的全貌。 

吳志揚縣長強調,世界上每個進步城市,都有一條美麗的河川。而我們光是中壢市,就有老街溪以及新街溪兩條河川,只是他們在都市的空間裡都被遺忘了。桃園縣政府目前正積極在桃園縣南北各打造一條青溪川,北有南崁溪,南有老街溪。今天開工的河川教育中心,是老街溪整治計畫的一部分,縣府會進行一系列整治工程,一年半後,桃園民眾就會有一段美麗、乾淨的老街溪。希望除了縣府,還有更多民眾一起來參與桃園的河川整治、守護工作,「越參與,越會愛上它!」 

河川教育中心包括包含「河川人文故事館」、「河川生態教育館」,以及「學童體能探索場」,預計101年1月完工。而整個老街溪整治工程,預計在101年底陸續完工。

原文網址: NOWnews【在地情報】桃園縣/老街溪河川教育中心開工 預計101年1月完工 http://www.nownews.com/2011/06/06/11461-2718133.htm#ixzz1OSme0sE6

桃園鐵路高架捷運化  增4座車站預定9年完工

記者許永傳/台北報導 

工程會(3日)下午宣布「台鐵都會區捷運化桃園段高架化建設計畫」,桃園站間至中壢站與埔心站間沿線約15.95公里將沿途經過之桃園站、內壢站及中壢站改建為高架車站,另增設鳳鳴站、國際路站、永豐路站與中原大學站等4座通勤車站,計畫總經費約308.45億元,9年完工。 

行政院李政務委員鴻源兼工程會主任委員率隊邀集經建會、主計處、內政部及交通部等機關召開訪視會議,協助釐清並解決計畫執行過程中遭遇困難,及工程範圍內相關計畫介面問題,俾達成106年12月31日完工通車之目標。 

李鴻源表示,預計於9年內將鶯歌站與桃園站間至中壢站與埔心站間沿線約15.95公里之既有地面鐵路改善為高架鐵路,並將沿途經過之桃園站、內壢站及中壢站改建為高架車站,另增設鳳鳴站、國際路站、永豐路站與中原大學站等4座通勤車站,計畫總經費約308.45 
億元。 

工程推動辦理期間,民眾就工程推動手段,以及因應高架化線型改善需要面臨之用地徵收與都市計畫變更等作業仍存有疑慮。為使工程主辦機關及桃園縣政府加速腳步,積極執行各項先期作業以利後續主要工程順利推動,避免後續衍生修正計畫以及延宕工期等問題。 

工程會表示,運用立體化方式將原有阻隔兩側城市發展之鐵路改善後,不僅可紓解道路交通因平交道阻隔帶來汽機車停滯造成之交通擁塞及安全疑慮,同時透過立體化改變市容景觀,利用都市發展的角度思考鐵路車站都市更新及沿線騰空土地開發效益,提高土地使用效益。

原文網址: NOWnews【在地情報】桃園縣/桃園鐵路高架捷運化  增4座車站預定9年完工 http://www.nownews.com/2011/06/03/11461-2717697.htm#ixzz1OSm6vr4A

遠離病態大樓,從挑油漆開始

驚!居家裝潢時,是否經常聞到臭味呢!小心!此時你已將有毒物質吸入,尤其是室內裝潢粉刷時,塗料成份你能安心嗎?該如何慎選產品


對於許多購屋族來說,買房後的第一要事,當然就是把家給粉刷一下,換個新氣象,不過市面上油漆百百種,消費者在購買前,可要仔細慎選塗料。





市 面上有許多油漆含有鉛和甲苯,塗上牆後仍會持續散發少量毒性,若是長期處於密閉空間內,就會出現所謂的病態大樓症候群,輕則頭痛、疲倦、咳嗽、皮膚起紅疹 等,重則會傷害中樞神經,甚至有致癌的可能,由此可見挑選油漆的重要性,尤其近來民眾開始講究裝潢建材,市面上許多強調無毒、環保的綠建材,算是近來市場 的主流。

若是擔心剛粉刷過後的房子,可能有殘留甲醛或是異味難聞,專家有一些小撇步可輕鬆解決,尤其是公共使用空間,客廳、浴室、廁所等,連續使用一週,甚至有可能降低室內八成的揮發性有機物質。

好房網新聞中心經理李建興認為,最重要、最簡單的方式,就是放置一台空氣清淨機,讓空氣有所過濾及沈澱,或是利用生活中垂手可得的物品,譬如說像虎尾蘭、觀賞鳳梨、黃金葛等中型植物盆栽,都能減少甲醛、甲苯等有機物質的揮發,達到吸附臭味的功能,進而達到清淨的效果。

小小工具,大大功用,一盆小小的盆栽,就如同天然的空氣清淨機,消除異味,還可避免病態大樓症候群的發生,可說是一舉二得的好撇步。




 

整合住宅補貼、安心成家 7月上路


中國時報【沈婉玉、王莫昀台北報導】


首波整合住宅補貼與財政部版青年安心成家搭配方案,將於七月上路,最高可貸七二○萬元,內政部營建署官員昨日指出,整合住宅補貼方案,預計七月初開放民眾申請,購置住宅貸款最高可貸二二○萬元,只要在近兩年內買進,符合申請條件,即可申請,預計八月中旬截止。


配合開辦多元安家優惠方案,除整合住宅補貼方案的購屋貸款可與財政部版青年安心成家方案搭配,及最高償還年限可拉長至三○年外,外傳財政部青年安心成家方案可望放寬原本最高申貸年齡不得超過四十五歲限制,不過,這部分財政部昨不願多做說明,只表示還須與各行庫研議。


國庫署長凌忠嫄指出,下周將先與各公股行庫確認財政部青年安心成家方案的詳細施行內容,於二周後正式對外公布。


租金補貼提供每戶每月最高補貼租金三六○○元,補貼一年;購置住宅貸款提供二二○萬額度的優惠利息補貼,償還年限最長三○年,其中政府利息補貼年限最長二○年,另修繕貸款則提供八○萬額度的利息補貼,償還年限最長十五年。


住宅補貼方案在利息補貼上,分為兩大類,首先民眾須符合年滿二○歲以上,與直系親屬或配偶同住等相關條件,家庭年收入必須符合在五○分位點以下,以 及每人每月最高收入的限制,以台北巿與新北巿為例,家庭年收入須在一五八萬元以下,至於每人每月薪資最高限制,現由各地方政府回報中。目前貸款利率為一. 三三七%。


另一類則是對低收入戶、原住民、單親、重大傷病、六十五歲以上老人等弱勢族群,政府給予較多利息補貼,利率為○.七六二%。內政部版青年安心成家方案,可望在十月重新受理申請。






 

2011年6月7日 星期二

奢侈稅上路 投資客停售躥高


工商時報【記者馬婉珍台北報導】


奢侈稅上路,不少賣方為避免被課稅,索性不賣或轉賣為租。住商不動產企劃研究室比較奢侈稅上路後2天(6/2)與奢侈稅上路前(5/31)網站降價特區物件,發現北市有6.9%、新北市有5.4%待售物件下架,停售比率有飆高之勢。


供給增加也連帶衝擊租屋市場,奇集集生活萬用網統計,2月底發布將實施奢侈稅以來,奇集集網站湧入超過5萬件房屋出租廣告,奢侈稅開徵前最後1周,每天更以超過1,500件的數量激增,相較年初的每日出租房屋數成長2.4倍。


奇集集生活萬用網總經理蔣馨誼觀察,奢侈稅上路後,包括購屋和租屋的屋主都反應看屋的人變多,但不容易成交,空置期似乎有拉長的現象。


住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,許多賣方擔心奢侈稅,已做好長期抗戰打算,更將委售合約日期押在5月31日,也就是奢侈稅上路前一天,因此6月1日開始,明顯出現物件量減少的狀況。


其中以北市中山區、信義區、北投區下架比例近1成最高,徐佳馨分析,台北市長線前景雖仍被各界認同,但小坪數產品由於銀行貸款難,造成買方卻步,許多屋主乾脆不賣,轉往租賃市場,以降低壓力。


至於新北市,則以中和區、永和區與新店區分占停售前3名。分析這3區皆有與台北市僅一橋之隔、捷運通過、租屋需求大等共通點,徐佳馨認為,賣方主動要求下架除對於區域前景看好外,區域內租屋市場強勁也是重要原因。


徐佳馨指出,從賣方將物件要求下架狀況看來,不少賣方已有撐2年的最壞打算,特別是精華區域,標的相對優勢的產品,屋主轉往長線經營意願更高,除月租,也有屋主採日租的短租模式來提高出租率。