愛因斯坦的相對論裡面，有一個重要的發現，他提到，時間與空間是相對的。也許你會想，這個跟買房子有什麼關係？其實，愛因斯坦的相對論，就是軌道經濟學的精髓。拿這個標準去看，不管是輕軌、捷運、高鐵、台鐵，還包括貓空纜車，只要是有軌道的，都可以用愛因斯坦的相對論來檢視。
相對論內容很難，但我們運用在房市投資的部分卻很簡單。在房地產市場裡面，因為時間與空間是相對的，所以地段（空間）的價值會被時間所影響。
先來看一個正面的例子──淡水捷運。淡水捷運開通以後，帶動淡水房價整體性的上升，這是一個已經發生，在你我身邊，軌道經濟學創造房價漲幅的例子。過去，淡水接台北只有一條主要幹道中正路，只要一有交通事故或修路挖電線，動輒就需要花兩個小時在堵車上，所以，早期念淡江的同學們好像都有點「離鄉背井」的感覺，雖然也算在台北唸書，但是交通往返的時間與在桃園、中壢唸書的比起來，好像並沒有差太多。
淡水捷運的啟發
但是淡水捷運一通，從台北車站走到終點站淡水站總共只要45分鐘，時間與空間的相對關係改變，所以房價也就開始改變。兩個小時變成45分鐘，讓當時低迷的淡水房價走了3年的多頭行情，從捷運開通前86年的均價每坪不到10萬元，到現在均價上看20萬元。
只要原本的時間與空間的關係改變，房價就會跟著改變。往返的時間變短，房價就會開始上升；往返的時間變長，房價就會開始下跌。比如說因為重大公共設施施工，造成交通不便，並且空氣品質變差，通常施工的這幾年，在成交行情和交易熱度上，都會守不住原本的支撐點。
為什麼一定要從相對論的角度來看軌道經濟學呢？不是只要有軌道就會漲嗎？的確，在坊間的確可以見到這類似是而非的論調，認為只要有軌道經過，房價就一定會提升。但是，真的是這樣嗎？
許多眼尖的讀者朋友們已經知道，有些物件為了搭上軌道經濟學的漲幅列車，會在說明的地方特別加註「捷運沿線」、「高鐵線旁」這一類的字眼，但是，「捷運站旁金店面」跟「捷運沿線金店面」完全是天差地遠，所以，不是只要有軌道經過，房價就應該漲起來。
機車與捷運的關係
另外一個例子很值得參考，高雄捷運開通了，許多台北客在高雄捷運開通之後，按照捷運發展的台北經驗，搶進高雄捷運站旁的物件，並且期待會在最短的時間內冒出波濤洶湧的漲幅。高雄捷運一定會帶來地價的漲幅，這件事情是肯定的，但是真的能漲這麼快、漲這麼多嗎？大家可能就沒有這麼肯定了。
我有一位在地服務的同事，由於深入高雄民情，所以舉出了一個有趣的例子，值得讀者朋友做為借鏡。長期以來培養的交通習慣，大部分的高雄人都以機車作為代步工具，這些人會不會因為有了捷運，就改變長期累積的習慣？
答案是，因人而異，因地制宜。假設去一個地方，騎車只要20分鐘，坐捷運只要15分鐘，請問原本已經有機車的人，會不會改搭捷運？ 我想，大部分的人可能還是會選擇繼續騎車吧！
為什麼？我們假設從家裡走到捷運站只要5分鐘，從捷運站走到目的地也只要5分鐘，平均等車的時間假設只需要5分鐘，那麼，雖然捷運速度比較快，只要15分鐘就能到達，但是算上前前後後所花的時間，坐捷運需要30分鐘才能到達目的地，比騎車慢了10分鐘。
所以，不是有捷運，軌道就會漲，還要看市政府的整體交通規劃，例如施工時間、棋盤式公車的配合、計程車站、關鍵路段單雙向的調整交通流量，才能「方便的」縮短往返時間，捷運系統才能成熟的創造經濟價值。
所以這是你需要瞭解相對論的原因，軌道經濟學的確能夠創造房價漲幅，但是有一個時空條件必須存在──抵達的時間縮短，房價才有上漲的空間。而且，時間縮得越短，漲價空間越大。
浦東8分鐘的相對論
我相信許多朋友跟我一樣，有在上海浦東龍陽站坐磁浮的經驗。第一次坐的時候，印象真的非常深刻，寬敞的座位，良好的視野，最高時速達到431Km，從龍陽站出發，到達浦東機場，只要8分鐘的時間。
這個8分鐘的相對論價值，與浦東這個大片腹地之所以能夠這麼快速的發展，擁有非常直接的關係。
浦東機場是所有國際航線的上海入口，是上海面對世界的門戶，從機場8分鐘到浦東，這個抵達的時間規格（從磁浮站到機場前前後後算起來大約需要20分鐘左右）已經遠遠優於世界Megacity平均一小時的可容忍標準。當然，現在還不能推著行李車一路走進機場Check In，但是等到服務更有效率的時候（例如磁浮站口就有推車，加開班次，投幣式買票等等），往返時間會更加縮減，到時候相對論的價值會更加亮眼。
上海市政的規劃，未來浦西也會有磁浮列車站，磁浮的軌道經濟學價值就更加彰顯了，而且，因為浦西到浦東有了更快的磁浮直通車，對於浦東房價的拉抬會有更強的力道與更快的速度，這就是為什麼，浦東房價漲幅比浦西速度快的原因。
未來世博會的主要腹地也已經預定在浦東陸家嘴，軌道加上題材，浦東成為一個離機場近，離浦西也近的新興發展區域，雖然現在處於波段盤整，買氣下滑的階段，但是在蓄積了更多的資源之後，肯定後勢可期，這就是相對論形成的軌道經濟學。
台北的高鐵相對論
眼光從上海移回台北，浦東機場到浦東龍陽站總長多少公里？答案是3X公里。這個距離，跟台北上高速公路到桃園機場的距離差不多（40公里），所以，浦東的磁浮相對論，有沒有什麼價值會在Mega台北體現？
我們沒有431Km的磁浮列車，但是我們有300Km的高鐵通車。因為高鐵，往返時間變短，所以我們可以知道，在Megacity的觀點下，軌道經濟學在未來，仍然會創造一波相對論價值。
起點─台北車站
首先，最能鞏固一哥地位的，還是台北車站。因為台北本來就有最多的資源匯集，而台北車站本來就是市中心偏西的交通中樞，從台北車站上車，到台北縣中心板橋車站只要7分鐘，台中只要50分鐘、到高雄只要96分鐘，所以當台北變成一個國際城市的時候，這個戰略位置是無可取代的。再加上台北有相對完整的捷運網與路網，並且陸續延伸到北縣（例如忠孝東路四段到江子翠只要不到20分鐘），這讓高鐵的加成效果很有效的透過捷運與路網Benefit到整個台北市中心。
7分鐘─板橋車站
再來，新板特區因為四鐵共構，加上地理位置離台北市中心近，再加上台北縣是全台人口最稠密的區域，擁有比台北更便宜的腹地，因此發展快速是自然而然的。這也是為什麼新板特區的豪宅地價屢屢上衝50萬的原因。
新板因為人口眾多，本地的消費力就已經相當有看頭了，只要能夠有適合地段加上創意（例如美麗華摩天輪精品Mall進駐），就會再一波突破目前的房價上限，上衝與市中心相比也不遑多讓的歷史性高價。想一想，位居北部第二關，台北車站享有的高鐵優勢，板橋幾乎全部都有，不管到台中、高雄，都比台北出發還要快7分鐘。
20分鐘─桃園青埔站
高鐵經濟學裡面，我個人最看好的就是桃園青埔站。因為當兩岸直航以後，桃園有一個無可取代的地位──不管到台北或是到上海，都只需要1小時。
雖然目前已經有了一波漲幅，讓青埔站的周邊地價站上30萬之譜（與桃園中正特區相比有過之而無不及），但是我認為真正發揮相對論價值的時候還沒有到，等到機場捷運正式駛入高鐵青埔站，生活機能的部分也快速補足時，軌道經濟學的價值才會完全展現。
當然，這個發展的前提是擁有完善的規劃（這也即將是桃園航空城的交通樞紐），機場經濟學加上軌道經濟學，桃園的價值會超過你的想像，類似浦東機場磁浮所帶來的相對論價值，會在桃園重演。你想想看，從桃園青埔站到板橋車站只要13分鐘，從桃園青埔站到新竹六家站也只要13分鐘，再加上即將直航，桃園機場的重要性不可同日而語。
如果桃園擁有良好的規劃，那麼對於外商、台商、陸商來說，招商廣告上面等於開出了一個這樣的條件：「直航第一站，30分鐘到台北，15分鐘到新竹科學園區（如果是IT相關產業就需要常跑新竹），租金或房價只要台北的三分之一。」這樣的條件，肯定讓許多企業趨之若鶩。
32分鐘─竹北六家站
在許多的調查報告裡面，高鐵站週邊土地漲幅居冠的是哪一站？答案就是竹北六家站。六家站的發展主軸是「網路事物園區」，兼具交通與居住的功能。由於新竹科學園區、清大交大，再加上工研院，凝聚成台灣IT產業的重心，這些都是讓竹北六家站擁有最高漲幅，背後堅實的基礎。十多年前，竹北六家站附近土地每坪不到一萬元，現在住宅用地一坪大約都站上20萬，商業用地甚至可達70萬的高點。
96分鐘 ─高雄左營站
雖然以高捷作為相對論的例子，但是不代表我不看好高雄。根據我們同仁的統計，受高油價的影響，加上高鐵通車，前往高雄只要90分鐘（重新創造了時間與空間的相對關係，房價必然開始上漲），航空公司紛紛停飛北高航線，這表示一件事：從台北到高雄，最快的距離只有90分鐘，軌道經濟學的價值出現了。因此，高鐵週邊房市有所波動，這是理所當然的。
因為，高鐵的通車，對於民眾最大的吸引力，就是南北往來，只要90分鐘，大幅縮短交通時間，高鐵將產生「磁吸效應」，因此，產生民眾會出現向南北兩端靠攏的現象。又根據台灣高鐵旅運量統計表來看，2007年各月統計，台北、左營二站始終就是旅運量最高的站區，台北、左營合計旅運人次，就站全線人次45％，更加證明，人口向兩端，因此，我認為跨出台北，最直接受惠的站區就是高鐵左營站。
當台灣的經濟重新起飛的時候，未來乘搭高鐵的人潮想必呈現增加的趨勢，另外，高鐵左營站包含購物中心、觀光旅館、室內主題園區等等規劃，再加上週邊商圈機能佳、交通便捷，又鄰近各景點與明誠商圈等，集合購物、休閒、觀光，引進人潮與商機，預計2008年週邊漲幅約20～25％。
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