購屋勝經／賴憲政：買房如理債 別一步到位

新光證券前總經理，現為專業證券分析師的財經節目名嘴賴憲政，建議想要有個窩的年輕人，應從「理債」角度謹慎規畫，貸款成數不要超過總收入1/3；首購族在預算有限下應「由小換大，由遠換近」，量力而為切莫追求一步到位。 賴憲政21歲就隻身從嘉義北上打拼，在進入股市之前，曾經做過賣冰小生意，也在東元電機當過幾年業務員，雖然沒有學過會計，但他從年輕時就有記帳習慣，每天都會估算自己今天賺了多少錢，他說，當初就是靠著推估自己「償還利息能力」的方式，買下人生第一棟房子。 賴憲政建議，經濟基礎還不穩定的年輕人，購屋前一定要量力而為，從「理債」角度思考在能力範圍內，能夠負擔多少貸款，利息支出不要超出收入1/3，否則就會長期成為銀行的奴隸，背房貸，就像欠了一身債務般沉重。 賴憲政說，房貸壓力不僅會讓生活品質降低，對現代雙薪家庭年輕夫妻來說，在不得不工作償還貸款的現實中，更不敢生養孩子。因此，有購屋打算的年輕人，要先有理債的概念，依照收入謹慎做好資金配置，不要過度相信自己的能力，也不要過度樂觀預估未來，隨時為未來20年所需負擔房貸做好準備。 賴憲政表示，房貸一背就長達數十年，年輕人還有時間慢慢還，他實在不建議退休族貸款買屋，「好不容易熬到60歲退休，難道要背債到80歲嗎？」他建議想買房子的人，一定要評估好年齡與收入再決定要貸款多少。 賴憲政買的第一棟房子在板橋，他說年輕時沒有什麼錢，後來做股票賺錢也考上股票分析師，經濟漸漸穩固後才開始投資房產出租，由小錢累積大錢，從小屋換大屋，現在他的房子就是後來才換成的北市中山區60坪大樓。 「由小換大，由遠換近」，這是賴憲政給剛出社會不久的首購族的建議，不建議年輕人買坪數小且單價過高的市區小套房，也不建議買有投資風險的預售屋。

買房子是看品質環境 還是看會漲多少？

【文╱范世華】

　　為了吸引更多的民眾前往購屋，售屋廣告的訴求方向和種類繁多，不管是何種購屋需求或不同種類的族群，廣告的目的就是希望能夠打到每一個想要購屋者的心裡，以促使消費者的購屋行動。

■ 建商的超額利潤同時也是購屋者的致命吸引力

　　常聽到一種售屋廣告，是以「某某交通建設即將完工，該區房價即將大漲」為其主要的訴求，這樣的廣告說詞，乍聽之下好像是要吸引投資客去買，可是實際上卻更吸引了一般的民眾為之心動。

　　正常一般購屋的消費者，如果為的是居住的目的，不是應該考量居住的品質環境嗎？怎麼反而會讓房地產未來增值的利潤所吸引呢？

　　也就是因為這個對於未來可能獲益有所期待的投機心理，房地產的售價因此也就有了所謂的超額利潤，才使得房地產的價格普遍高於實質價格的現象。房價要如何衡量出一個所謂的合理性？如果能夠去掉這個超額利潤，簡單即可判斷出它應該所具有的實質價格。可是在一般的情況之下，賣方也會說，我如果現在以實質的價格賣掉，就失去了未來可能的獲益，因此現在出售的「時價」，就必須先加上預期利益才行。

■ 什麼時候才能等得到實質合理的房價？

　　房價合不合不理其實取決於整個市場對於未來預期的一種反應，對於未來價格如果市場的反應普遍都能接受，賣方就會拿翹，消費者要能爭取一個真正的合理價，是不可能的事；但如果對於預期未來的房價堪慮，購屋者根本就不會吃這套什麼對於未來預期看漲的廣告訴求，因為賣方倘若堅持要加上時間成本的售價，那麼不會留著以後再賣，反而更划算嗎？

　　如此看來，若當房市低迷價格走跌，沒有任何期待利益時，那麼房地產銷售的業績以及成交售價，絕對是看買方的臉色，所謂合理的房價，才會在這種買方和賣方彼此斤斤計較以及精打細算之下，買方支付願意承擔的房屋價款、賣方取得可接受的應得利潤，雙方達成共識的條件之下才會出現所謂的合理價格，同時也才看得見房地產的實質價格存在。

■ 別讓行情與廣告氣氛左右了原本購屋的本意

　　由於市場行情紛亂，很多人會受到廣告訴求吸引力的影響，而做了錯誤的判斷，因為郊區的房價便宜，就去買了距離上班工作很遠的地方；或是因為市區的房價貴，則選擇了狹小的居住空間，結果兩者皆不是自己原本真正適合、真正想要的。因此消費者在決定購屋時，可千萬不要因為廣告上的夢幻訴求，而模糊了自己原本選購房屋真正想要的居住品質和環境。

　　如果真正回歸到一個正常需求的購屋心態，應該不能去考量投機價格以及事實現況仍看不見的其他條件。當下房價高、低的問題，姑且暫時先放在後頭，消費者購買房子應該先要衡量自己要的是什麼？需要生活品質良好的環境，就應該先以品質環境為首要訴求重點；需要生活便利，就應該優先考量住居臨近的機能環境……然後價格和預算，再看自己能夠負擔接受的程度。寧可多花一點時間觀察、多了解一下環境、多做一些比較、甚至多負擔一點預算，並非房價便宜不會漲的地區就沒有好品質的房子；也並非價錢貴的房子就不能買，重點是要選對適合自己的居所，這才算是符合原本真正購屋的本意才對。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

彭培業專欄／找出消失的坪數…房子變大了

【文／彭培業】 今年來，房地產市場都市更新題材續發燒，尤其位於高房價地段的市區內老房子，一時成為市場的新寵。台灣房屋的買賣移轉，向來是論坪計價，一般房子的坪數計算，包括「主建物」、「附屬建物」及「公共設施」等三大部分的坪數總和。 許多沒有購屋經驗的消費者可能都不曉得，有些屋齡25、30年以上的老公寓或大樓，房屋的產權只登記「主建物」而已，這種情況，在當前房市都更熱潮下，很值得自住或投資型購屋人進一步了解。 由於目前房屋市場上，大多數房子的產權登記，是完完整整涵蓋了上述三大部分的持分坪數，相反的，少數沒有登記「附屬建物」及「公共設施」的老房子，在產權坪數方面，等於隱藏超值的利多。 事實上，房屋持有人當中，包括這類房子的屋主可能都不清楚，可以想辦法將這些未在產權中登記的消失坪數還原，給予補登，因為現行自由登記主義是被允許的。 依照房屋產權登記相關法規，依法可登記的部分，包括主建物（室內客廳、廚房、臥房等）、附屬建物（即陽台、露台、花台等）及公共設施（包括走道、樓梯、電梯、變電室、防空避難室、屋頂突出物、水塔）等。 近30年來的興建的房屋，絕大多數都是登記上述三大部分的持有面積，不過仍有一些早年興建的老房子，有的只登記主建物面積及附屬建物，而未登記公共設施部分，甚至有的房子只登記主建物面積一項而已。 舉例來說，一戶房子的主建物面積為25坪，陽台等附屬建物約4坪，若按目前房子的登記習慣，總登記坪數為29坪，加上樓梯間等公共設施，可能超過30坪，然而該房子若只登記主建物部分，建物所有權登記只有25坪，當房子想出售時，對賣方而言很不划算。 所以，房屋持有人不妨查閱房子的所有權狀，若發現未登記附屬建物部分，由於附屬建物為個人使用，屋主可向當初蓋房子的建築商取得當初使用執照的號碼，向建管機關申請重新測量，進行補登記作業。 若未登記的項目屬於公共設施，由於公設部分為同棟房子的不同屋主所有，須聯合同樓的其他屋主一起聯名申請，向地政單位申請建築成果圖等相關證明資料，並提示房屋稅單、水電費收據及使用執照等證明文件，一併提出重新測量申請，以便申請補登記。如果，嫌麻煩的話，亦可委託土地代理人，即俗稱「代書」，代為向地政相關單位申請。（作者為台灣房屋首席總經理）

彭培業專欄／明年上半年 漲勢不變

【文／彭培業】

美國聯準會日前召開例行性貨幣政策決策委員會，會中決議2011年6月底前，收購6,000億美元的公債、約新台幣18.35兆元，藉此活絡經濟，簡單地說，就是狂印美鈔還債、啟動新一輪的量化寬鬆政策，也就是俗稱的QE2。

如此一來將造成國際市場美元貶值，全球其他貨幣相對升值，以美元計價的黃金、原油、穀物等大宗原物料價格將飛快上漲。而且預期新增的美元供給，將帶動熱錢大量流入全球，特別是亞洲新興市場。

美國拚命印鈔還債，讓我想起一個朋友去年初趁美國金融海嘯危機入市，花53萬美元在加州聖荷西買了一棟房子，前幾天我好奇地打通電話去問房價漲跌，結果他心情不好地說，隔壁同樣大小的房子最近賣48萬美元，房價縮水了5萬美元。

按理說，他趁金融海嘯危機入市，怎麼房價卻下跌了？原來美國經濟體積弱不振，加上狂印鈔票，貨幣長期看貶，房價當然難有起色。不過，換個角度想，貨幣升值國家，不動產會跟貨幣升值水漲船高。

如今美國QE2印鈔計畫，我認為在明年3、4月會陸續發酵。這讓我想起去年1月國內遺贈稅邊際稅率降至10%，海外資金大概是去年第四季才有明顯的回流。同樣的美國QE2印鈔計畫，也需要一段時間才會流入亞洲市場，屆時流竄到亞洲的熱錢，將聯手推升股、房兩市，因此明年上半年房市仍是上漲格局。

不過，亞洲各國政府也意識到美國印鈔促使亞幣升值，造成國內房價、原物料飆漲，加速吹漲資產泡沫，因此，像國內央行彭總裁就力抗新台幣升值，財部也祭出預售屋轉賣利得課稅等手段來抑制房價。

事實上，只要各國還在想辦法打壓房價，就表示房價還有往上漲動能；萬一哪天政府不打了，反而出手救，就要擔心房價將邁入長空。

值得注意的是，除了美鈔熱錢席捲之外，相較其他國家台灣還多了ECFA、MOU簽署的大補丸，尤其是ECFA中，石化業、機械製造業等列入早收清單，因此藉道台灣轉進大陸的零關稅商機，目前也逐漸發酵，海外的訂單一波波的主動上門，這也是過去前所未見的景象。

（作者是台灣房屋首席總經理）

名家觀點／抑制房價 從租稅著手

【經濟日報╱林祖嘉】

高房價問題，近來又成為社會各界矚目焦點，帝寶法拍，最後以每坪200萬元天價標售，立委更點名「三黃一劉」房市投資客，要求財政部應瞭解資金來源並查稅，儘速祭出平抑房價稅制，以穩定房市。

目前民眾關心的房價問題，可分為房價偏高及是否有資產泡沫等兩項。不過，從今年所得成長率近10%、所得分配惡化導致有錢人賺錢速度快，以及經濟穩定成長等因素來看，台北都會區不至於出現資產泡沫或破裂危機。但是，除非政府採取更激烈的政策手段，否則高房價將會持續存在。

高房價問題主要還是集中在大台北地區，有以下幾個重要因素，第一為資金流通速度變快，2009年政府將遺產稅率大幅降到10%、房地產增值稅減半徵收及兩岸情勢和緩等，近年來均增加台商資金回流意願，游資增加後將勢必流向不動產市場。台北市有很多豪宅，雖然帝寶只有幾百戶，但一旦豪宅價格被炒作，將進一步帶動周邊地區房屋的「比價效應」及預期效果。

至於中南部如高雄、台南等地區，則是購買力不足，並非房價過高。目前中南部的經濟活動不足，無法提高民眾所得，導致中南部地區房地產價格普遍無法有所起色；政府應從產業面著手，加強中南部產業發展、創造就業機會，才能解決需求不足問題。

儘管今年全年經濟成長率上看9.98%，但民眾仍無法實質感受到經濟轉好。其實經濟並非「無感復甦」，而是經濟熱絡推升房價上漲後，一般民眾的薪資所得卻無法隨之增加；房價大漲導致財富分配惡化，進一步導致所得分配惡化，民眾因而產生相當強烈的「相對剝奪感」，這種社會不公平現象，值得注意。

政府打炒房的力道仍不足夠，央行雖曾兩度宣布調高重貼現率，但都僅增加半碼（0.125個百分點），宣示效果較大，目前利率收縮效果對於抑制房價仍很低。筆者認為，即使重貼現率一次調升一、兩碼，負面效應也不至於過大。

不過，若政府打炒房過於激烈，導致房價大跌，也會衍生其他問題。因此，政府要做的事應該是設法讓房價凍漲，並從房地產租稅手段及用交通建設增加房屋供給等來抑制房價，改善台北都會區長期的居住環境問題。

筆者認為，抑制房價最好的方式應從租稅著手，包括稅率和稅基等兩方面。以美國波士頓、紐約等幾大城市為例，房屋稅率約為1.5%，而且按「實際交易價格」課稅；反觀台灣則依遠低於實際市價的公告地價及公告現值等課稅，稅基相當低。

政府要做的第一件事，應該將房地產價格透明化，所有買賣以實際交易價格登記，並拉高房屋稅率。如此一來，便可增加房地產持有成本，解決現行炒房、養地等嚴重問題。

目前行政院已將不動產經紀業管理條例修正案送至立法院審查，強制要求房仲業者買賣房地產時須以實際交易價格登記，內政部也擬修正「土地登記規則」，若能儘早通過修法，讓土地和房地產價格透明化，將有助於稅捐機關課稅。

稅率部分則可作彈性調整，例如自有住宅依現有價格課稅，但第二棟以上非自用住宅，應課較重稅率，也就是採取累進稅率課稅方式，不同房地產價格級距，課予不同稅率，對於抑制房地產投資及投機將相當有效。

另外，政府應設法增加供給量，以大台北地區來說，台北市土地有限，但新北市則還有很多腹地，若未來新北市長朱立倫的「三環三線」捷運路網建設計畫能儘快實現，交通的便利性，將可增加民眾移居到新北市的意願，將需求從台北市往外疏散。

目前台灣財富分配的惡化，遠超過所得分配的惡化，這與房地產價格有很大的關係，因此，政府要解決所得惡化、財富分配惡化及失業等問題，應先從房價下手，否則南北經濟差距及「房價傾斜」問題，將愈來愈嚴重。

（本文是由政大經濟系教授林祖嘉口述、記者楊毅採訪整理）

土地公告現值 機動調整

經濟日報╱記者楊文琪、葉小慧／台北報導】 2010.12.04 03:16 am

行政院昨（3）日審查平均地權條例修正草案，通過將目前土地公告現值每年調整一次，改為土地價格有明顯變動，一年不只調整一次，以及公告地價每三年公告一次，縮減為每年重新公告，希望及時反應土地實際價值，提高土地持有者成本。 內政部官員說，昨天行政院政務審查會初審通過，還要經行政院會通過，再送立法院審議。立院本會期審查各部會預算，且該法不是優先法案，預計明年排入，最快明（100）年底前即可通過，並經總統公布施行。 據指出，國內房地產市場從92年起大幅上漲，今年以來北部地區豪宅建案不斷推出，價格屢創新高，造成房價高漲，引起民怨沸騰，若內政部的「平均地權條例」修正案可儘速通過實施，將衝擊豪宅市場，且抑制高房價等炒房歪風。 因應高房價，財政部將提出對一年內頻繁買賣不動產課「暴利稅」的特別稅法草案外，並修正平均地權條例，讓地方政府配合市場價格變動，同步調整公告土地現值，台北市影響最大。 官員指出，原平均地權條例第46條規定，土地公告現值為一年公告一次，預售屋若短短一年內頻繁買賣，土地的部分因土地公告現值一年調整一次的因素，往往課不到土增稅。 新聞辭典》 公告現值 平均地權條例自民國79年修正後，台灣地區土地公告現值與公告地價，已採兩價分離制，公告現值是做為土地移轉、設定典權與政府徵收土地的補償地價依據。公告地價為土地所有權人申報地價的參考價格，以及政府對土地課地價稅依據。 「公告土地現值」是指政府每年須就轄區內土地買賣實例，及地價動態等進行調查與資料蒐集，並據以估計每一區段土地的地價，提經當地的地價評議委會評定轄區內各宗土地價格後，編製成土地現值表供土地所有權人參考的過程。 【2010/12/04 經濟日報】@ http://udn.com/

房市交易量 可望創3年新高

中央社╱台北3日電】 2010.12.03 09:06 pm

今年1到10月全台建物買賣移轉件數32.8萬筆，隨著年底購屋旺季來到，房仲業者研判今年可望挑戰全年40萬筆大關，有機會創下近3 年來新高，交易量回復到2008年金融海嘯前水準。 永慶房仲集團研究發展室協理黃增福表示，回顧今年房市，從年初開始，由於受到兩岸經濟協議（ECFA）等題材激勵，市場延續去年經濟復甦榮景，在 1月份傳統過年旺季便開出紅盤，除過年 2月外，每月建物買賣移轉件數均維持在高檔，這股榮景一直持續到 6月。 黃增福說，從台北市及即將升格的台北縣建物買賣移轉件數來看，今年1到6月，除 2月過年外，台北市每月成交件數都維持在5000件以上，台北縣每月成交也都在9000件以上。 他說，但 6月底中央銀行宣布針對台北縣市特定行政區推出針對性審慎措施後，經過 7月份 1個月政策醞釀，8月市場交易量開始大幅萎縮，8月台北市成交件數僅3850件，創下今年新低，不但較7月大幅萎縮24%，更比農曆過年 2月的4159件還低。 黃增福表示，台北縣 8月成交狀況也好不到哪去，成交件數僅7487件，只比 2月6497件好一點，創下今年次低量，8 月交易量較 7月大幅衰退18%。 不過，8月以後，台北市及台北縣9月及10月房市交易量又開始逐月成長，顯示在央行平抑政策過後，市場又開始逐漸回溫。 黃增福表示，從歷年全台買賣移轉件數來觀察，今年1到10月全台買賣移轉件數 32.8萬筆，隨著年底購屋旺季來到，全年可望挑戰全年40萬筆大關，有機會創下近3年來新高，交易量逐漸回復到2008年金融海嘯前水準，明年房市量能可望延續今年這波房市熱潮。 【2010/12/03 中央社】@ http://udn.com/

打炒房 將課「暴利稅」

【經濟日報╱記者陳美珍、陳乃綾／台北報導】 2010.12.03 08:39 am

一年內頻繁買賣不動產要課「暴利稅」了。財政部將在本月底提出對高所得、高財貨的特別稅法草案，一年內買賣成屋及預售屋所有權者，將按售價加課30%以下的重稅。 但這項措施將鎖定以投機炒作者為主，一年內買賣符合自用住宅條件的不動產者，不在加重課稅之列。 以新近成交的帝寶豪宅法拍屋總價2.8億元為例，依據財政部即將提出的新加重課稅法案，假設所有權人不做自用住宅使用，並在一年內再度出售時，稅捐機關即可按其出售價直接課徵一道「暴利稅」。 官員舉例，若其再出價為3億元，即使按10%稅率課稅，出售豪宅者就要繳出3,000萬元「暴利稅」，稅率若高達30%時，利得所有人就要繳交近1億元的特別稅。但在現行機制下，只要公告現值未調漲，漲價利益即歸私，政府完全課不到增值利益的稅捐。 這項針對炒房所新訂的專法形同是不動產版的「最低稅負制」，主要為抑制目前公告現值一年調整一次，在不動產飆漲時期、選在兩次公告現值調整期間買賣者達到免稅的不公平現象。 財政部的特別稅法草案，須送行政院拍版定案。據瞭解，按售價加課稅率，稅率原則上不會高於30%，行政院方面預計本月中旬開會研商確定最後稅率，再送立法院審查。 依據財政部規劃，將被納入加重課稅的不動產買賣範圍，包括成屋及預售屋，但排除屬於自用住宅的買賣案件。成屋若在一年內轉手，公告現值即使未調整，財政部也將以其銷售行為，仿照營業稅的銷售稅課稅概念，就其出售價格直接加徵一道特別稅。 出售價格則授權稅捐機關彈性認定，若可查得實際交易價格者，即按實價課稅；無法查得實價者，則按出售時的公告現值做為課徵稅基課稅。 除了一年內買賣成屋者外，預售屋買賣雖然目前已透過稅捐機關查核手段，補課所得稅，財政部此次也決定要納入特別稅的課徵範圍。 財政部雖然排除一年內買賣自用住宅者，不在加課特別稅的行列，但是將限縮只有符合自用住宅定義者，才享有免課的優惠，例如出售面積都市地區不得超過3公畝（約90坪）、必須做自用住宅使用且符合相關設籍條件。 【2010/12/03 經濟日報】@ http://udn.com

買房1年內脫手 財部考量課稅

中央社記者林沂鋒台北3日電）財政部官員今天說，財政部正在研議，針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客課徵土地交易稅，以遏阻炒房歪風。目前傾向透過特別法規範，不涵蓋自用住宅的不動產。

帝寶豪宅法拍屋總價高達新台幣 2.8億元，引發各界對於炒作房地產的關切。行政院副院長陳?昨天指出，現行所得稅法規定土地交易所得免稅，財部評估未來課稅原則是「加課交易（trading）稅，不課持有（holding）稅」。

財政部官員上午指出，目前稅法規定，民眾的土地交易所得免稅，只課徵土地增值稅；但土地公告現值 1年調1次，1年內多次移轉的土地公告現值不變，連土增稅都課不到，等於土地交易統統免稅，間接助長短期買賣的投機行為。

官員說，財政部目前都還在研議中，如果要課稅，考量以特別法的方式，針對持有房地產不滿1年就移轉的投機客課徵土地交易稅，加重房市投機客的稅負。

至於傳出稅率可能高達30%的「暴利稅」，官員表示，30%的稅率太高，目前還沒有這樣的考量。官員說，課稅的目標是針對投機客，一旦立法一定會排除買房自住者。991203

三黃一劉 操作各有高招

【經濟日報╱記者李至和／台北報導】 2010.12.02 09:22 am

帝寶法拍落槌，投資客炒房題材發燒，市場傳出國內有「三黃一劉」炒房投資客，資產動輒上億元，買房出手闊綽。房仲業者指出「三黃一劉」分別是黃文雄、黃勇義、黃家勁及日前由兒子出面標下帝寶的「劉媽媽」劉月釵。 三黃一劉操作房地產買賣各自有一套，曾與黃勇義交手過的房仲業者指出，黃勇義十多年前就瞄準台北市房地產，買賣足跡遍及大安、信義、中山等區域，全盛時期每月手中有近百棟物件買進、賣出。 黃文雄則是被央行總裁彭淮南點名的炒樓大戶，店面與住宅均是他的標的物。房仲業者指出，黃文雄在市場上人稱「雄哥」，投資房地產年資長達20年，投資眼光精準。 房仲業者表示，黃文雄早期手中資金尚未如同現在充裕時，為了買到相中的標的物，還會向賣方擺出低姿態，爭取更有利的價格。買進物件後，自己粉刷裝潢、自己派報、自己賣屋，不假手他人。 黃家勁是知名部落客，曾在網路上揪團購屋，他自稱為「帥過頭」。他認為自己並非炒房，只是以團購的概念邀集同好購屋，以爭取更好的買賣條件。 至於因拍得帝寶法拍屋一夕聲名大噪的劉月釵，被爆出來後，手機呈現關機狀態，兒子俞昌哲也不願曝光。房仲業者指出，劉月釵主要標的物以台北市一級商圈店面為主，現已將房地產事業交給兒子打理。 【2010/12/02 經濟日報】@ http://udn.com/