房仲經紀人最大的價值在於配對，而不只是賣房子

台灣最重視業務價值的行業非房仲業莫屬，但美國人力資源管理協會（ＳＨＲＭ）最新報告中卻預測，二○三三年，房仲經紀人的消失機率高達八六％。面對這樣的趨勢，永慶房屋人力資源處協理李明宗表示：「科技的確會取代許多工作，尤其是規格化的作業。」

近年國內房仲業積極拓展網路服務，消費者即使不出門也能快捷掌握購屋資訊。然而，包括永慶房屋在內的多家業者都在擴大徵才，李明宗解釋：「因為房仲經紀人提供的服務無法規格化，他們最大的價值在於配對，而不只是賣房子。
李明宗指出，「現在房仲經紀人可透過各種載具展示，不僅幫客戶節省時間，更重要的是，能讓員工做更有價值的事。」他表示，永慶房屋近年積極推動育才計劃，「未來第一線的房仲經紀人會增加，第一線管理人員（如店長）的角色也會相對吃重，員工省下來的時間，就可安排交叉訓練，深化管理能力。」
跨界吃香：輪調、培訓，員工職能更多元

永慶房屋也意識到「視覺化溝通」的重要，對第一線房仲經紀人的訓練，不再只是印教材、喊口號，從一○年底開始，增設「拍攝微電影」的形式教育員工如何提供「感動服務」，還能提升團隊凝聚力。

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路、私設道路三種

一、計畫道路：

    (地籍圖上有顯示，但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

    (地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

    其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

    公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。

    既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

    依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

    供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。

賣繼承自益信託土地 稅變輕

繼承自益信託土地再移轉時，不會再受到重稅待遇。立法院三讀通過土地稅法修正案，財政部指出，新法公告施行後，目前未確定課稅案件均可受到新法保障，免再負擔不合理稅負。


立法院已經三讀由行政院送請審議的土地稅法部分條文修正案，財政部對此表示，修正後新法准許所有權人將土地交付信託，並享有全部信託利益後，一旦在信託期間死亡並課徵遺產稅，由繼承人將信託土地再次移轉時，其原地價應以繼承發生日當期的土地公告現值為準，而非被繼承人取得土地當期的公告現值。
 例如，甲在2009年取得A土地，原地價為1,000萬元，甲2012年死亡時，公告土地現值為3,000萬元，由繼承人乙繼承並在2015年出售，出售當時的土地公告現值是4,000萬元。
若甲未將A土地自益信託，屬一般繼承案件，繼承人乙再次移轉A土地時，用以計算土地增值稅的原地價即為甲死亡當期的公告現值3,000萬元，用以計算土增稅的課稅稅基即是1,000萬元（4,000萬元－3,000萬元）。
 若甲生前將A土地交付自益信託，並在信託期間死亡，繼承人乙取得且再出售A土地時，其原地價即會回到甲2009年取得A土地當期的公告現值1,000萬元。同樣以售價4,000萬元為例，其課徵土地增值稅的稅基就會拉升至3,000萬元（4,000萬元－3,000萬元），土增稅也會激增。

業者：房市2017∼2018年落底

「房地合一」實價課稅三讀通過後，面對未來房市發展，專家學者認為，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大，且在政策主導下「房價不跌、調控不停」；但也有業者大膽預言，預估房市在2017年底至2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心昨（12）日舉辦房地產景氣論壇，行政院陸委會特任副主委林祖嘉表示，國內連續4個月出口負成長，預估今年經濟成長率3.2％，低於去年的3.7％，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大；但因所得分配惡化，有錢人財富不受影響下，北市房市不會有太大問題，但房價上漲也不容易。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華指出，國內房市循環期已由早期的3∼5年拉長至10∼15年，國內房市供給量過多，且依照50年來房市上漲經驗來看，政府一定會干預，在政策主導下「房價不跌、調控不停」。

不動產仲介全聯會榮譽理事長李同榮指出，打豪宅是最笨的打房政策，因為豪宅資金最穩定，目前資金流至中南部及海外房地產市場，統計近18季以來，流出海外資金約5兆元。

他認為，房地合一政策只打到量，在房價看跌下，課不到資本利得稅，不過，因為目前投資客大多已洗出場，房市不會崩盤，都會精華低價產品仍相對抗跌，對首購與換屋者來說實在是白等了；預估2017年底、最慢2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」，而休閒不動產將進入黃金10年。

輕稅黃金期「三道保險」 資金到位就可出手

台灣房市已然進入買方市場，民眾該如何把握最後「輕稅黃金期」購屋？專家認為，目前購屋可優先選擇屋主持有超過五年的「中古屋」，因為此類物件已有「三道保險」，只要資金到位就可以出手了。

房屋專家SWAY在《壹週刊》中撰文指出，目前房市已然下跌中，民眾只要資金到位，就可以進場買房，尤其以屋主持有五年以上的中古屋為優，只要記得以實價登錄最低價的九折出價，看到心儀的標的就可以買了。
 SWAY分析，由於屋主長期持有的中古屋擁有「三道保險」，因此民眾不容易買到地雷房。其一，由於中古屋多半經過地震、颱風的考驗，代表結構經得起風吹日曬、不會是建商的黑心屋，只需要稍微修繕就可以入住了。
 其二，由於一個新社區需要至少三年的熟成期，中南部的時間更會拉長到五年，屋齡超過五年的物件除了管委會發展較完備外，更可以避免滿滿都是投資客空屋的情形。
 最後，屋主長期持有的物件，代表他取得的價格低於目前的市價，若屋主想要脫手房產，民眾購入此類中古屋的「殺價空間」增大許多，更有機會取得低於實價登錄的房子。
 針對目前首購、換屋為主的買盤，永慶房仲契約部資深經理陳俊宏則認為，目前不少首購族仍偏愛擁有物業管理、高公設比的新穎大樓，但其實中古公寓的價格平實優惠許多，又有評定現值較低的優勢，應是此波輕稅黃金期的首推物件。
 不過《好房網雜誌》提醒民眾，購買中古屋時必須預先計算「隱形成本」，以一間1,500萬的房屋為例，加上2％的仲介服務費、代書費、過戶費、稅金、裝修費用、家具等成本後，隱形成本粗估約242萬元，若以本息攤還方式計算貸款，總成本更高達467萬元，購屋前必須詳加精算。

房地合一「大換小」也能退稅

房地合一稅即將上路，將全面鬆綁換屋條件，未來無論是「小換大」或是「大換小」，都可申請重購退稅。專家認為，這樣的新制有利於面對「空巢期」的銀髮族，若想「以大換小」尋找價格較低的退休宅，都能夠按比例退稅。

「重購退稅」原本僅限於「價格愈換愈貴」的物件，但新制房地合一稅鬆綁此項規定，無論總價高低，未來出售自用住宅所繳納的所得稅，都可申請全數或按比例退稅，換言之，民眾只要換屋都可達到節稅的效果。
 每個階段的居住需求皆不相同，當銀髮族面臨子女成家立業的「空巢期」時，「以大換小」也成為一種必然趨勢，若按照新制房地合一稅來看，雖然無法比照「小換大」的全額退稅，但仍然會依照比例退稅，政府新制退稅十分有利銀髮族換屋。
 倘若以1,000萬元購入房產，再以2,000萬元出售後，以20％稅率課徵，必須繳交了50萬元的財交稅，不過新制之下，可使用「1000萬/2000萬X50萬」計算，取得25萬退稅。
 由於政府嚴防投資炒房再起，因此完成退稅後的房屋不可在五年內出售，亦不可將房屋改變為出租、商辦空間營利，否則仍須返還25萬元退稅金額。

房地合一有最大贏家 最佳節稅--以房換房

東方人的理財思想不外乎是「有土私有財」，這次房地合一稅改最重要的，就是抑制短投機炒作，但鼓勵長期持有資產。尤其是換屋族來說，不管2年內「先買後賣」、「先賣後買」都可享重購退稅；若是「小換大」，土增稅也可享重購退稅，因此，「以房換房」的換屋族不用過度擔心加稅問題。

明年起取得房產的自用屋主，若在2年內出售房產，將被課徵35％至45％的房地合一稅，2年至10年課徵20％、持有10年以上課徵15％稅率；若連續持有滿6年出售，則有400萬元免稅額，超過部分課徵10％稅率。
 2016年後房地合一稅上路後，符合自用條件的民眾換屋，仍可享土增稅重購退稅，若又符合房地合一稅自用住宅條件者，「小換大」可全額退稅，「大換小」則可按比例退稅。因此民眾只要是長期持有，換屋族「以屋換屋」就可享土增稅退稅、房地合一退稅雙重節稅優惠，可說是房地合一稅政策之中，最節稅的贏家。

房地合一助漲房價？ 業者估新案恐漲12％

房地合一稅確定明年上路，房市彷彿撥雲見日。業者表示，明年起建商會將稅負成本、容積限縮成本反映在新案房價，預估至少上漲12％，建議有購屋需求的民眾把握時機進場，下半年買氣將逐漸回穩。

一般建設公司的建案以合建分售居多，在舊稅制下，地主只需負擔土地增值稅，但新制上路後，地主必須多繳20％的房地合一稅，換算建商推案預估會增加5％左右的土地稅賦成本，建案售價將連帶調漲。 
不只如此，7月1日起內政部將實施「容積獎勵總量限縮」，預估建商將增加約7％的容積減損成本。也就是說，明年開始適用新稅制建案的建築成本至少會增加12％，成本勢必會轉嫁，房價上調恐怕難以避免，建議有意購屋的民眾，利用下半年房市利空出盡的時機儘快進場。

奢侈稅未實施前，台灣不動產每年平均移轉棟數約40萬棟，每季平均約10萬棟，去年政策因素造成市場急凍，全年移轉棟數僅32萬棟，短少8萬棟，今年第一季更只有6萬棟，較平均短少4萬棟，業者預料，這中間落差12萬棟的購屋剛性需求是下半年支撐房市主力，交易量應可逐漸回穩。林正雄說，房地合一稅是抑制炒作兼穩定市場的必要稅制，有獲利才課稅，未來將回歸自住需求，房市不會有泡沫化危機。
 賣方若在今年底前售屋，將沿用舊版稅制，課稅相對較少，若在新稅制上路後售屋，想要成本不變，勢必將納稅成本疊加在售價上，因此為避免被課重稅，多會搶在今年底將房屋售出，議價空間增大，自住客也會抓準時機進場，支撐下半年房市買盤。

房地合一／利得計算 掌握三原則

明（2016）年起施行的房地合一課稅新制，利得計算方式與舊制最大的不同，就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵，且不論售價、成本與獲利，均是以實價為主。

其次，則是合一課稅後，售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得，在每年的5月合併辦理結算申報繳稅，而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內，自動向國稅局辦理申報納稅。

總結來說，新制施行後，不動產利得所需掌握的三大原則，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」，其計稅公式則為：利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣400萬元免稅額。

舉例來說，甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產，做自用住宅使用，但2020年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以2,500萬元的價格出售。

假設A房產的土地漲價總額為200萬元，相關費用100萬元，甲持有A房產因未滿六年，不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定，無法加扣400萬元免稅額，利得需全數計稅，稅率則為20%（超過二年但未滿十年），甲出售A房產的利得稅負為：

【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元

甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內，向國稅局申報出售A房產的利得，並繳清40萬元出售房產的所得稅。

房地合一課稅新制實施時，取得成本與出售價格都要優先採認實價，可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出，並且也是按實際花費認定，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

但是，目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用，並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及金融機構借款利息等。財政部認為，這些費用性質上屬於使用期間的相對代價，並非處分房產的必要支出，因此不得列為成本或費用減除。

與售屋利得相關的成本及費用，都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核，如果無法提出相關處分「費用」的憑據時，也可以按成交價額的5%設算費用，自利得中直接減除。

同樣的，如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料，稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。（基礎篇四之四）

房地合一大利多 重購退稅比舊制「退的多」

房地合一稅預計明年實施，雖然普遍來說出售不動產的稅費增加，但對於換屋族來說，重購退稅的標準，卻優於目前舊制土增稅的重購退稅，代書指出，房地合一稅不僅「小換大」可全額退稅，還增加「大換小」比例退稅，若由此點來看，對換屋族即是利多。

舊制的土增稅重購退稅，不管2年內先買後賣或先賣後買，重購房地產的價額高於出售房地產價總額，扣除已繳納土地增值稅的餘額，剩餘的即可退土增稅；而房地合一稅也延續土增稅「重購退稅」的精神，只是未來計算方式，直接按照總價來計算。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出，房地合一稅除了小換大，可全額退稅之外，例外增加了「大換小」可按比例退稅，換句話說，只要民眾換屋就可能節稅。他舉例，若以1000萬元購入不動產，3年後出售總價為1500萬元，並扣除成本費用及土地漲價總數額，總獲利為400萬元，以20％稅率課徵，等於要繳納80萬元房地合一稅。

不過，若2年內買了2000萬元新屋，因總價高於舊宅1500萬元售價，那麼80萬元可全額退還換屋民眾。不過，陳俊宏提醒，房地合一稅自用住宅標準趨嚴，重購退稅除了跟土增稅一樣，申請重購退稅的5年內不得移轉、遷戶籍、出租使用，另外還必須有「居住事實」，此點民眾得特別留意。

房地合一／自用住宅認定 須符四要件

明（2015）年1月1日房地合一課稅制施行後，出售自用住宅的獲利，享有400萬元免稅額優惠，即使獲利超過400萬元時，課徵稅率亦只有單一稅率10%。

對持有自用住宅者而言，房地合一制施行後，不僅享有特殊的「免稅額」優惠，適用稅率亦最低，售屋稅負遠較一般房產最低15%、最高45%為輕。

不過並非所有自用住宅，未來都要按照新制合一課稅。明年房地利得合一課稅時，自用住宅的售屋利得究竟是按新制或舊制課稅，應是出售自用住宅者在售出房產時，需要優先正確判別的事項，如此才能正確辦理申報。

強制按新制繳納售屋利得稅的「自用住宅」，有取得時點的限制，即只有：明年1月1日以後購入，做自用住宅使用的房產；以及2014年1月2日以後取得，且持有未滿二年出售的自住房產。

不在這兩個時點內取得（或出售）的不動產，房產用途即使是自用住宅，按規定，售屋利得需按舊制課徵，維持現狀不必合一課稅，即土地部分只課徵土地增值稅；而房屋利得則需繳納財產交易所得稅。

換言之，只有適用合一課稅新制的自用住宅，在計算房產利得稅（房屋及土地）時，才有400萬元免稅額可運用，分離稅率為10%（免於合併申報）；反之，按舊制分開計稅的房產利得，並無免稅額優惠，房屋部分的利得，需與其他綜合所得合併申報，稅率為5%到45%不等。

其次，適用合一課稅新制的「自用住宅」，必須符合四項要件，且缺一不可。否則，即會被歸為「非自用住宅」，同樣無法享有新制賦予自用住宅各項租稅減免待遇。四大要件包括：

一、個人或其配偶、未成年子女須設有戶籍。二、持有自用住宅期間須實際居住連續滿六年。三、持有期間不能出租或供做營業使用。四、個人、配偶及未成年子女在六年內只能享有一次自用住宅利得的相關課稅優惠。

同時符合四項要件者即屬「自用住宅」，合一課稅新制施行後出售，不論房價高低，扣除取得成本、費用與400萬元免稅額之後，若還有獲利，需在所售房屋完成所有權移轉登記後30天內，按10%的稅率繳納房地合一利得所得稅。

由於房地合一課稅新制採分離課徵，因此這筆售屋利得不必再與其他綜合所得合併，在次年5月的綜合所得結算申報期間辦理申報。

舉例來說，甲在2016年1月1日以1,000萬元買進A房產做自用住宅使用，並在2026年1月2日以2,000萬元出售。甲持有A房產期間符合新制對自用住宅的各項要件，假設甲的售屋獲利1,000萬元，減除400萬元免稅額與200萬元相關費用後，剩餘400萬元即要按10%稅率，繳納40萬元的售屋所得稅。(基礎篇四之三)

房地合一延續奢侈稅！ 自住要有「居住事實」

房地合一稅等同是奢侈稅的轉型，甚至也因奢侈稅近4年的運作，房地合一稅對自用住宅定義也更為嚴格，必須是「夫妻及未成年子女設有戶籍、持有，並有居住事實，連續滿6年且無供營業使用或出租」，才符合自用住宅。

奢侈稅施行期間出現不少人頭戶，或設籍期間有出租行為，利用「假自住」規避奢侈稅，國稅局也嚴查此種狀況，因此去年底通過的《特種貨物及勞務稅條例》修正案，針對所謂「自住定義」，除了限定本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶、持有期間不得出租或營業使用並辦竣戶籍登記，並新納入「須有自住事實」。
 明年開始，雖然奢侈稅同步退場，房地合一稅的自用住宅條款反而更嚴格，假若未來國稅局針對居住事實查稅，「假自住客」不僅設籍需熬滿6年，恐怕還得出示水電費帳單、搬家、裝潢等單據，才能證明有居住事實。

房地合一省稅購屋 中古屋6大優點看俏

房地合一稅制明年元旦上路，也正式告別輕稅時代。趕在新制實施前，房仲預估今年下半年將出現省稅購屋潮，評定現值低的中古屋尤其吃香。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛分析，年底前購屋可適用房地分離舊制，也就是未來出售，只要持有超過2年，除了課徵原本就有的土增稅，，財產交易所得稅的部分是以建物的評定現值乘以固定比例作為稅基，而建物評定現值僅市價的5~10%，稅負顯然較輕。
 若從適用房地分離舊制的觀點，中古屋會越陳越香。黃舒衛分析，老屋評定現值低，且越折舊所佔房地比的貢獻越低，因此在這波年底前的節稅購屋潮下，中古屋的行情也越看俏。

除了稅制讓老屋行情提升，《好房網雜誌》統整老屋優點，中古屋平均單價比新成屋便宜2~4成，低單價低總價，且可實地觀察缺點無所遁形、公設比低、實用坪數高，黃舒衛也建議首購、小資族買房可從中古屋買起，把買公設的錢，用來裝潢。
 此外，預算有限的首購族新屋多僅能從郊區買起，反觀中古屋多位於生活機能完善的蛋黃、蛋白區，在保值抗跌性方面也相對強。

搶搭舊制末班車 房仲估：年底出現「贈與潮」

房地合一稅「利空出盡」了嗎？房仲業者表示，不少民眾搶搭舊制末班車，預估下半年利用「贈與」節稅的民眾將會大幅出籠，更看好民眾將趁著政策空窗期進場看房，下半季的成交率將會提高，可望增加二成。

被視為房市交易震撼彈的房地合一稅成功闖關立院，將於明年元月1日上路，不少民眾提前以「贈與」方式移轉建物，就怕被課到重稅。中國時報報導，高力國際董事長李日寶認為，早在去年全台的贈與移轉棟樹就已創下5.5萬棟的歷史新高，預期年底前將有新一波節稅潮，搶搭舊制可依房屋評定價值贈與的末班車。 
房仲不動產企研室專案經理曾敬德向中央社分析，過去民眾經常利用公告價格與市價的差距「贈與」節稅，但未來若碰上房地合一實價課稅，受贈者將會因轉手獲利而產生龐大的資本利得，反而抵消贈與所產生的節稅效益，因此下半年可望出現一波二等親內的買賣移轉潮，今年的贈與移轉棟數可望創新高，上看六萬棟。 
不過曾敬德向中國時報補充，民眾若以「贈與」方式移轉，土增稅可能高達20～40％的稅率，反之，若以「買賣」方式移轉，土增稅則有機會適用10％的自住稅率，對於土地持分較高的公寓、透天與土地產品相對划算。

房地合一如何省稅？ 都會區恐得趕緊買房

房地合一稅拍板定案！不僅徹底顛覆既往的不動產課稅方式，也正式宣告台灣房市將正式告別「輕稅時代」，永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，雙北市等高價都會區須用舊制才能省稅，雖然有自用住宅的免稅優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額，預期到2016年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。

黃舒衛進一步分析雖然這次房地合一稅改最大差異，在於稅基的計算，
 今年買房：
 可適用房地分離舊制，也就是未來出售，只要持有超過兩年，除了課徵原本就有的土增稅，財產交易所得稅的部分是以建物的評定現值乘以固定比例作為稅基。
 明年買房：
 除了土增稅外，未來出售的所得，全部都要實價課稅。《房地合一來了！2015年上路　奢侈稅同步退場》 
雖然有自用住宅的免稅優惠，但要同時符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才得扣除400萬的免稅額。 
況且，自住免稅額的400萬，是行政院以2000萬房屋、持有6年、每年3%的自然增資回推，以雙北都會區來說，總價2000萬的產品，比比皆是，影響範圍比想像的大，等於普遍加稅。
黃舒衛進一步分析以目前建物評定現值約只有不動產價值的5到10%來說，稅負顯然較輕。但倘若2016年買，則兩者稅負差異是以倍數計，等於晚進場就要多繳稅，因此從現在開始到年底前，自住、置產族會因為省稅誘因而歸隊，帶動買氣回升，雙北市等高價都會區，須用舊制才能省稅，故買氣回復速度會更積極。 
黃舒衛也提醒，
 想要買屋的民眾，短期的價格修正幅度會被長期超越通膨的價格向上大趨勢所超越，所以不用過度擔心省稅但買貴。
 想要賣屋的民眾，在價跌量增的大勢之下，還有限貸管制、囤房稅、升息壓力，恐怕晚賣一天，就要多頭痛一天，建議不要錯估形勢，要趁早獲利了結。

房地合一通過／新制藏利刃！自用客小心無辜被課稅

奢侈稅上路之際讓不少出售房產的屋主「無辜被課稅」，現在新舊制銜接時期，也可能出現自住客無辜遭課稅的狀況，代書便提醒，由於2016年奢侈稅退場，雖然今年購屋民眾適用舊制，但若持有2年內出售房產仍將課徵45％房地合一稅，且非自願售屋稅率為20％，並非完全豁免。

2014年1月1日後買房的屋主要特別留意，由於奢侈稅2016年退場，改由房地合一稅課徵，但這段期間不管是否為自用住宅，一旦持有房產2年內售屋，就必須課徵房地合一資本利得稅45％；但持有超過2年，則按照舊制課徵土增稅及財產交易所得，因此仍會有閉鎖2年的效果。
 因此今年買房的民眾，要特別留意2年條款，因為只要你不小心賣了，即便你名下僅有1戶房產，並符合自用住宅條件，還是要課徵45％稅率。

房地合一通過／成交熱潮僅剩今年 2016年後價量齊修

房地合一稅通過，產界普遍認為，房地合一稅定案等於利空出盡，年底前將現購屋熱潮，不過，專家也認為，目前房產價格位於高點，加上台灣低房產稅制時代已結束，今年雖然會出現成交潮，但2016、2017年因受到新制震盪，恐怕成交量又將萎縮，房價也會下修。

今年房價已經有震盪修正，隨著房地合一稅上路，部分觀望買方精算後，若希望未來售屋時仍以舊制繳稅，會在今年進場購屋，加上議價空間已較往年高，近期遲遲未購屋者，應該會進場，而原打算明後年進場的買方，也可能提前購屋。
 在此基礎下，下半年應該會出現成交復甦景況。商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示，有意購屋者過去8個多月持觀望態度，但通過新法後，大家勢必會想要搶在明年1月1日前購買，才得以適用舊制，預估短期內將創造一股自用購屋及建商大量推案的房市熱潮。 
不過，建國資產管理總經理劉坤圖認為，今年成交僅是短期榮景，但房地產長線修正趨勢已經形成，今年買氣「被吸乾」後，明後年成交量將陷慘淡，價格亦會修正。

房地合一稅 明年上路

立法院昨天三讀通過所得稅法部分條文修正案、特種貨物及勞務稅條例部分條文修正案，房地合一課稅明年元旦上路，奢侈稅同步落日。新制稅率分四級，為抑制炒房，課稅短期從重、中期合理、長期持有優惠，最重稅率百分之四十五。

行政院表示，房地合一稅制是稅制修正的里程碑，除可落實居住正義，也有助稅制及社會資源分配合理化，以及穩定金融的效果。院長毛治國已責請財政部盡速修訂相關子法規，以利新制順利實施。

房地合一課稅明年上路後，持有未滿一年售出，稅率百分之四十五；持有一至二年售出，稅率百分之卅五；持有二至十年售出，稅率百分之廿；持有超過十年售出，稅率百分之十五。

為防外資炒房，針對非境內居住者、總機構在境外營利事業，持有未滿一年售出，稅率百分之四十五，持有一年以上售出，稅率百分之卅五。

避免影響自住者，新制訂定自住優惠條款，自住滿六年，且無營業使用，交易獲利未滿四百萬元者免稅；獲利逾四百萬元部分，稅率百分之十。

新制另訂「防錯殺條款」，因財政部公告的調職、非自願離職等因素賣出持有二年以下房地的「非自願售屋」；或是以自有土地與建商「合建分售」土地取得日起算二年內房地，稅率百分之廿。針對繼承或受遺贈取得的房地，房地持有期間，則可與被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

房地合一課稅稅收，扣除中央統籌分配款後，循預算程序用於住宅政策及長期照顧服務支出。

財政部估計，首年影響八千四百九十五戶，稅收四十二億元；第二年影響一點九萬戶，稅收八十五億元；第五年影響四點八萬戶，稅收一百七十四億元；第十年影響十點四萬戶，稅收二百八十五億元。

房地合一自宅免稅400萬 換屋族適用

房地合一制提供出售自用住宅免稅額400萬元優惠，財政部決定，不以換屋為要件。新制施行後，出售明（2016）年元月以後取得的房產者，不論是否換屋，均享有獲利400萬元以下全額免稅的優惠。

行政院已在上周三完成房地合一實價課稅的審查作業，為保障自用住宅者，夫妻及未成年子女設籍的自用住宅，持有滿六年出售時，獲利低於400萬元，可完全免課房地合一的售屋所得稅。
 財政部指出，在新制施行之前，出售自用住宅的納稅人，雖然沒有「400萬元免稅額」的設計，屬於售屋部分的所得稅，以及土地部分應納或已納的土地增值稅，若符合重購換屋（即二年內重購進一戶自用住宅）的要件，即可申請退還已納所得稅與土增稅。

新制施行之後，財政部指出，出售自用住宅的獲利免稅額400萬元，將不再以有無「重購自用住宅」為限。財政部表示，納稅人在新制施行後取得的自用住宅，一經出售均可扣除400萬元免稅額，不必再綁換購自用住宅的限制。
 稅捐機關也不會再依據納稅人有無換購自用住宅，決定其能否享受免稅。

至於出售獲利超過400萬元部分，財政部表示，超過部分的售屋獲利要課徵10%的房地合一所得稅，不過，如果納稅人出售房產的目的為換屋，重購退稅的機制並未消失，納稅人仍可透過重購退稅，拿回被課徵的10%房地合一所得稅。
 依據行政院初步拍定的課稅版本，房地合一制施行後，納稅人申請自用住宅重購退稅的規定也較現制寬鬆。財政部表示，未來納稅人因為換購自用住宅申請退稅，不再受限需要以小屋換大屋，或以低價換高價的退稅條件。只要是換購自用住宅者，均可全額或比例退還售屋所得稅。

對於出售自用住宅後未再換屋的民眾，財政部表示，其已就超過400萬元免稅額部分的獲利，繳納10%房地合一利得稅，將無法獲得退還。

房地合一來了！2015年上路 奢侈稅同步退場

房地合一過了！立法院今（5）日三讀通過《所得稅法》修正案，也就是大家俗稱的房地合一課稅，就要從2016年（105年）1/1上路，以財政部的說法，希望藉由差別稅率課稅模式處理持有房地的時間，並達到降低短期炒房的現象，另外一方面這個房地合一課稅一旦上路，之前的奢侈稅也將同步退場。


而在這個房地合一的內容，最重要的就是房地交易獲利若是超過400萬元，將依差別稅率課稅，另外房地持有時間不滿一年就出售，課稅稅率達45%；至於持有時間一年以上、兩年以下稅率將會降為35%；二年以上至十年以下為20%；持有時間超過十年則課稅15%。另外也避免所謂的外資炒房，新制當中也規定持有一年內買賣課稅45%，持有超過一年需課稅35%。
 至於被學者詬病的排除條款，則是包括「非自願性買賣」、「合建分售」，兩年內出售，稅率只課20%，而「繼承或受遺贈取得房屋」，原持有時間也能併入計算。