文◎郭永元
一、 緣起
有鑒於近些年來全省諸多不動產業者，辛苦開發購得之都市計畫農業區「建」地目土地，原擬規劃興建透天住宅別墅出售，無奈待申請建築時卻出現建管機關無法順利核發建築執照情事，使得業者損失不貲，更造成交易糾紛不斷。各位伙伴對於此類別土地之仲介買賣及合約簽訂時，不得不慎之。
二、 何謂「農建」地？
1. 都市計畫編定為農業區（使用分區證明書註記：農業區）。
2. 土地登記簿謄本其地目欄為「建」地目土地。
（詳參後附謄本案例）
三、 法源依據
「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定：農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：
1. 建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。
2. 土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
3. 原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。
四、 問題癥結
綜上規定，農業區「建」地目土地依法得規劃興建三至四樓之透天別墅出售，但於土地買賣交易過程常滋生以下情事：
1. 仲介人員費盡九牛二虎之力撮合雙方交易，促成買方付了訂金，但經查詢建築執照卻無法核准，而要求賣方返還訂金，仲介公司等於做白工……。
2. 建設公司興高采烈購地準備推案，待產權移轉登記完成申請建照時才發覺建築執照無法順利核發……。
3. 投資法拍農建地，以為買到便宜建地，過戶完成才知無法申請建築執照………。
註：此建築執照指依建蔽率60﹪及容積率180﹪之規定申請建築而言（非農舍建照）。
五、 問題解析
（一） 農業區「建」地目土地適用「都市計畫法台灣省施行細則」第三十條規定申請建築之要件如下：
在都市計畫發布前：
1.已為「建」地目（可為住宅或工廠）。
2.編定為可供興建住宅使用之建築用地（如：非都市甲、乙及丙種建築用地）。
3.或已建築供居住使用之合法建築物基地（建物用途須為住宅，不可為工廠）。
（二） 依前述三個案例無法申請建築執照之共同主因為：
1.於都市計畫發布後 → 才申請地目變更為「建」地目。
2.申請地目變更之證明文件 → 為工廠使用而非供居住使用。
六、 問題預防
（一）仲介或購買農業區「建」地目土地時：
1. 先查詢該區都市計畫發布日期。
2. 申請土地登記簿謄本查核地目變更登記日期是否於都市計畫發布以前。
3. 若地目變更登記日期是為都市計畫發布以後，則其用途須為供居住使用（可從使用執照或房屋稅單得知），不可為工廠或豬（雞）舍等其他用途。
（二）另農業區「建」地目土地，亦可能為合法申請變更使用之安養院、托兒所或幼稚園，宜謹慎查明。
（三）依使用規定方面，農業區「建」地目土地，其建築物除作居住使用外，僅得以第一層作小型商店及飲食店使用而不得作為汽車旅館使用。
七、 結語
農業區「建」地目土地之仲介買賣或投資興建，自有其利基與商機，但其法令規定及實務上之運作，卻也充滿盲點與陷阱。而有關農業區「建」地目之建築規定，自民國七十一年增訂後歷經八十五年、八十七年及八十九年之修正，其立法旨意係為保障農業區「建」地目土地所有權人原有合法建築物使用之權益，但因涉及繁複土地使用管制等相關規定不易理解，故特撰此文，希諸位伙伴或同業先進，引以為鑒，勿再重蹈覆轍，並能廣為宣傳，盼能減少土地交易糾紛及投資損失。
註：以上農業區「建」地目土地，其行政區域為台灣省範圍，台北市及高 雄市則另依其相關規定。
