國泰、冠德搶位 中壢掀商場大戰

記者游文寶／桃園報導

桃園縣高鐵產業專區國泰人壽及A19體育園區站冠德建設，計畫開發為大型購物中心，對於正在開發中的泰豐工商綜合區招商作業，可能會造成影響。

桃園縣政府工商發展局表示，桃園縣獲經濟部推薦許可設置的工商綜合區共有12處，申請面積約62公頃（總量限制為70公頃），為全國之冠，開發型態大多屬於購物中心、旅館及倉儲物流等。

中壢市大江及蘆竹鄉台茂購物中心，經營多年，市場穩固，走的是購物、休閒、娛樂合一路線，至於中壢市的樹籽工商綜合區，則是全桃園第一家擁有5公頃森林綠地的休閒溫泉飯店。

而正在招商及開發的中壢泰豐、八德廣豐兩家購物中心，均已完成變更都市計畫程序，也正在招商。

國泰人壽去年以43億元權利金，取得21.88公頃的高鐵桃園站產業專區開發經營50年地上權，這是國內最大規模的商業造鎮，第一階段預定於105年營運，預計每年吸引700萬以上觀光客。

冠德建設也計畫在機場捷運A19桃園體育園區站周邊商業區土地，開發地上24層、地下4層的建築，其中地上1層至4層為環球購物中心，地上5層至24層為住宅及酒店服務式公寓，目前已在環評階段。

這兩大購物中心相繼開幕以後，商機無限，勢必成為北部地區最大的商業中心，對於鄰近的桃園及中壢百貨公司、大型購物中心，均構成威脅，何況是正在招商的泰豐及廣豐購物中心。

除了國泰人壽及冠德建設的超大建案外，目前中壢市擁有5家大型量販店，以及大江購物中心、中壢SOGO百貨，市場競爭很激烈，泰豐要設立大型購物中心的空間，似乎越來越窄。

桃園縣高鐵產業專區國泰人壽及A19體育園區站冠德建設，計畫開發為大型購物中心，對於正在開發中的泰豐工商綜合區招商作業，可能會造成影響。

 

(轉分享)奢侈稅修法，台灣房市關禁閉！

當全台灣的民眾都在為大兵之死哀悼與憤怒的同時，財政部委託學者所研究的「奢侈稅修法報告」，也即將台灣房地產市場，稍稍地關進「禁閉室」！

 

根據財政部委託研究的結果，奢侈稅未來的修法方向，將包括「奢侈稅只修不廢」、「應延長賣方持有不動產時間」、「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」、「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」等四項原則。

 

首先，所謂的「只修不廢」，就是個讓人看不懂的堅持，從兩年多年前奢侈稅上路之後，不管各界對於奢侈稅的執行與效益，提出什麼樣的質疑與看法，財政部從一開始就抱持了這樣的態度與立場，但是，究竟為什麼「只修不廢」，卻也一直沒有說出個所以然，而在執行了兩年多，從各種方面都證明了未達到原本預期的成效與目標之後，財政部卻還是要堅持繼續「只修不廢」？

 

對於這個「特種貨物及勞務稅條例」，其「特種」的定位與意義，到底為什麼「特種」？到底有沒有可能「正常」？「只修不廢」的意義，是否就代表了財政部的立場，壓根就不打算讓稅制回歸正常？

 

從實質稅收的效益來看，當初奢侈稅要上路之前，當時財政部口口聲聲說，奢侈稅只會影響到2、3%的房市投機客，總計不到兩、三萬間的房子，對於一般民眾的影響有限，並且可以創造每年151億的稅收，可以有效補助社會福利、照顧弱勢團體…等等，結果，兩年多過去了，一共只收到86.57億，其中原本設定為不動產的每年129億的部份，兩年更只收到57.54億，平均每年達成率才22.3%，這算是什麼樣的效益評估？這叫做有效？政府對於那些嗷嗷待哺的社會福利機構，在畫完大餅之後，卻連芝麻都分不到幾粒的效益，又該有什麼交待？

 

如果，政府所設計的稅制，其目的原本就是為了「收不到稅」，那也請麻煩早點講！不要用這麼冠冕堂皇的理由，當作合理化這套不符合稅制精神的徵稅制度的基礎！

 

或說，兩年多來的房市交易大幅下滑，叫做奢侈稅的正面效益，根據財政部所提供的資料顯示，今年5月與101年1月奢侈稅實施前相比，全國建物買賣棟數減少12.36％，而且五都中除台南市、高雄市增加外，其餘三都都減少，這樣叫做有效？那麼，也明顯和之前財政部在奢侈稅上路之前所說的「2、3%」，差距非常大，不得又讓人想問，之前又是怎麼評估的？

 

難道房屋交易量下滑，就是實施奢侈稅的目的？台北、新北、台中的交易量下滑，投資客移往南部置產投資，使得台南、高雄的交易量增加，這樣也算有效？

 

而在四大原則的第二項「延長年限」方面，這點也讓人看不懂，學者的說法是，兩年時間很短，投資客忍一下就過去了，那麼，又如何證明，三年、四年的時間就夠長？那又為什麼不是五年、八年？這其中到底是經過什麼樣的科學論證？

 

財政部既然已經找了一大堆學者作研究，是否就該提出更具有科學性的論證基礎？光是用這種憑「感覺」的推論與分析方法，實在沒有辦法令人信服。

 

至於「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」的原則，明顯看出，這是個「補漏洞」的措施，在奢侈稅上路之前，社會各界就曾經對於投機行為作過非常多的討論，在自由市場機制下，只要制度有空隙，投機行為就會出現！所有的投機行為，本來就是為了挑戰制度的不完美而存在！

 

學者現在建議要增列「工廠、農地與非都市土地」，同樣的問題是，「這樣就夠了嗎」？這又是依據什麼樣的科學論述？還有沒有沒想到、沒發生的？如果以後又有新的投資標的，是否還要一直不斷地「增列、管制」下去？

 

然而，最令人感到荒謬的是，「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」這一項，香港和新加坡的房市環境與台灣完全不同，其中香港房市受到大量陸資的購買，新加坡則受到亞洲熱錢的帶動，造成房價在短期內大幅上漲，所以香港的打房政策明確限定了「非香港本地居民」的購屋限制，台灣有嗎？

 

再者，香港和新加坡在實施了這麼嚴厲的打房政策之後，房市也只在短期內出現了交易量下滑的現象，但是整體房市的表現，也在最近幾個月內又陸續出現回溫的現象，再次證明了打房政策的失敗，台灣居然還要仿效一個失敗的打房政策，這樣的意義又何在？

 

更離譜的是，要針對「買家課稅」！這完全是違反資本主義、自由經濟的思維，難道台灣要實施社會主義了嗎？

 

如果要針對「非自用的購屋行為」課稅，因為，「囤房」被視為罪惡，那麼，因為同一時間只能開一輛車、戴一隻錶、穿一雙皮鞋…，是否第二輛車、第二隻手錶、第二雙皮鞋…，這些「囤車」、「囤錶」、「囤鞋」的行為，要不要也來課一課稅？

 

如果真的要這麼幹，那麼，「房東」這檔事大概要消失了，因為每一個房東同時都至少擁有「非自用」的房子，不就擺明了「囤房」嗎？故鄉的那間「祖產」，大概也不能留了，因為，它同樣是「非自用」！好心的爸媽想為子女留間房，這事兒也不能作了，因為，這也是「非自用」！甚至企業老闆想買間辦公室，更不行，因為它更是「非自用住宅」…，這樣一路搞下去，台灣房市可能不只是「關禁閉」，而是「判死刑」！

 

疏導與防堵的結果，幾千年前老祖宗的故事就告訴了答案，重點是，不管怎麼防，永遠會有抓不完的漏洞！結論是，買的起的，還是買的起！原本買不起的，卻會因為各項稅賦增加所提高的成本，未來將會更買不起！

 

回歸市場機制，才是解決房市亂象之道！唯有讓市場交易越活絡，消費者才能得到最大的好處，因為市場越競爭，產品才會越精緻，資訊也才會越透明，所謂的「良幣」與「劣幣」之間，才分的出好壞，消費者的權益，也才能在更開放的市場環境中，選擇到最適合的標的，一昧的管制、緊縮，只會引起另一種型態的集體意識，而產生「再不買，買不到了」的恐慌性買盤，如此一來，反而使得正常的市場機制功能消失了，整個市場就只剩下「房價」的唯一指標，建商不願提升品質，消費者買不到優質的房子，全民皆輸！

 

 

 

買房一點靈／仲介服務費

仲介服務費，俗稱佣金，依照不動產經紀業管理條例規定，仲介業的服務報酬，買賣雙方服務費以合計不超過房屋成交總價的6%為限。一般來說，仲介店收費方式為買方為成交價的1~2%，賣方為成交價的4%。

不過各仲介公司的加盟或直營的經營型態、成本結構，與所提供的服務品質，差異甚大，折讓空間亦有不同。

仲介服務費通常繳納會分二階段，也就是成交（簽約）時先支付一半，另一半會在完成過戶、交屋時繳交，但也有因房屋總價低，在簽約時一次付服務費的狀況。

但仲介服務費爭議也不少，據內政部統計最新「服務報酬爭議」糾紛，大致上有「服務費認知差異」、「買賣方私下成交」的糾紛。「居間人」是促成契約成立的媒介，一旦簽訂買賣契約，就得給付服務報酬，因此，只要物件買賣契約成交，就得支付仲介費用。建議在簽約前協議好服務費，才能避免未來糾紛。

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• 留言者: 薜笠溫
• Email: clement369429@yahoo.com.tw
• 網址:
• 日期: 2013-08-09 23:18:23

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• 留言者: 吳慧發
• Email: nickij556c4@yahoo.com.tw
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• 日期: 2013-07-30 23:30:13

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房市面臨「死亡交叉」？ 衰退蔓延的四大跡象

好房News記者李玲玲／整理報導

房貸利率超過租金報酬率，投資客最害怕的「死亡交叉」，真的要來了？近日公布的最新全球房地產投資價值報告，台北市出租報酬率1.57%，在83座城市中慘吊車尾。在房價遲遲不跌的情況下，租金報酬率卻跌很大，地產界人士已開始擔憂，就此埋下房市隱憂。連房市「多頭總司令」戴德梁行台灣分公司董事總經理顏炳立也開始帶頭喊跌，面對房市衰退蔓延的四大跡象，讓國內下半年房市，變得更加難測

走了十年的房市多頭，下半年真的要走入轉折點了嗎？面對全球景氣不明朗，美國QE將退場，加上國內奢侈稅擬擴大延長、實價登錄增加過去兩年豪宅預售，種種的利空因素，顏炳立也不得不看衰，他直言，蛋黃區房價將下跌5%，連帶次級產品市場也會跟著鬆動，越來越多空頭訊息出現，下半年房市恐沒那麼樂觀。也因此房市衰退首跡象，就是「買氣衰退」。

實價登錄將屆滿一年，但近來豪宅膨風事件不斷被抓包，像是大安森林公園的指標豪宅勤美璞真，原本開價喊到每坪230萬元，但最後登錄價格卻是178萬元，價差逾兩成，顏炳立就坦言，現在房價都不合理，即使建議合理價格，賣家也不接受，導致買家不願進場，豪宅買氣退燒，成為房市衰退的第二個跡象。

而第三個衰退跡象，則是「租金低報酬」！根據全球房地產指南（Global Property Guide）最新研究結果，全球83個城市中，台北市的出租金回報率僅1.57%，在房地產投資價值排名最後，連整體長期投資價值也最不被看好，有專家就擔心，當房貸利率超過租金報酬率時，正是出現「死亡交叉」的時候，這也就代表了，投資客已經無法靠房租付擔房貸，得開始自己掏錢來養房。

最令人擔心的「利息反轉」，則是被列為第四個衰退跡象，儘管柏南克近日才高調強調，利率還會維持長時間低檔，而依照央行過去習慣，調升利息速度又比美國來更慢，但專家卻認為，國內房地產市場面對升息的抗壓性低，加上台灣房市基本面不算好，台灣人口老化快速，實際薪資又負成長的情況下，年輕人光是要在雙北市買房都很困難了，更何況是要讓房價上漲。

投資客劉俊杰在接受今周刊採訪時就透露，利率要上升是絕對會發生的事，屆時國內房市的脆弱就會「不堪一擊」，進入整盤下修的日子，也將不遠了。

 

奢侈稅 擬對買方課稅

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）初步檢討報告出爐，支持只修不廢的改革方向，但建議應延長課稅年限、不分區課稅，訂定除弊條款，仿照星、港對非居住者與持有多棟房產者，再購入房產時加課「額外奢侈稅」。

學者建議奢侈稅的改革方向，不應只限賣家，為了達到防止囤房炒作的目的，應將買家納入課稅。特別是非居住者以及持有多棟房產者，在台置產或持有達一定數量的房產者，也要繳付額外的奢侈稅。

奢侈稅在5月底時施行屆滿二年，財政部委託中華財政學會針對奢侈稅改革提出研究報告，昨（16）日由財政部長張盛和主持期末報告審查會議。財政部指出，初步檢討報告將做為修法的政策參考，財政部預定8月將召開公聽會，就奢侈稅的修法方向凝聚社會共識。

報告指出，奢侈稅只對持有二年以內即轉手出售的非自用不動產課稅，鎖定的多數是靠貸款投資房產的交易人，財力雄厚者多數禁得起「二年的禁售期」，因此認為，開徵奢侈稅雖降低房市泡沫的風險，但未能完全讓炒風平息，建議要讓「口袋深的人」付出炒房成本，必須延長目前僅有二年的課徵期限。

報告也就現行奢侈稅的課稅死角提出「除弊」建議，包括仿照星、港經驗，對於非居住者購買不動產加課額外稅捐。以香港為例，為抑制外地炒房客，非香港本地居民購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還要額外繳付15%的買家印花稅。

至於非都市土地及農地目前非奢侈稅的課徵目標，學者亦建議，應一併納入課稅。

學者報告指出，奢侈稅實施二年，已擺脫奢侈稅施行前的「飆漲」情況，呈現量縮、價穩的趨勢。課徵奢侈稅也有助改善所得重分配，未施行前貧富差距的倍數約為6.16倍，施行後，所得倍數減少為6.14倍。

奢侈稅免罰門檻 調高

繼調降特種貨物及勞務稅（奢侈稅）首次查獲逃漏的減罰倍數後，財政部也拉高奢侈稅的免罰門檻至5萬元，即銷售不動產短漏報金額最高不超過50萬元者，漏稅行為將完全不罰。

財政部指出，為符合實際現狀，且基於小額漏稅往往非故意，因此決定提高奢侈稅的免罰金額門檻為5萬元，也就是說，出售持有未逾二年的不動產時，若短漏報交易金額約在33萬元（持有未逾一年即出售）或50萬元（持有未逾二年即出售）以下者，因為按10%或15%稅率算漏稅額均未超過5萬元，即可免罰。

 

上路周年 實價登錄有3大怪象

【聯合報╱記者江碩涵、陳信升／台北報導】

實價登錄上路即將滿周年，每逢內政部更新資料，就會受到大眾檢視，怪象也一一浮現。地政士公會榮譽理事長王進祥昨天表示，豪宅成交價對半砍、市場出現登錄不實資訊、政府有意去頭去尾篩選資訊，是實價登錄上路以來最值得探討的三大怪象。

王進祥表示，實價登錄上路前，台灣不少豪宅亂喊價，可真實登錄出來的行情卻是「對半砍」，「豪宅開價嚇死人，成交笑死人」的現象頻頻發生。

內政部昨天最新揭露的實價登錄資料顯示，新北市新店區豪宅別墅「新普國玉」實價登錄為總價2億元，創下新北市住宅類總價新高。

房仲表示，「新普國玉」位於大台北華城禾和特區內，是英業達集團會長葉國一以地主身分與新普建設合推的預售豪宅，雖然只有6個單位，但在2010年底預售時曾喊出4.7億元的超高價；昨天揭露的房價是2億元，等於「攔腰砍」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，實價揭露後市場不時出現知名建案開價與成交價落差極大的狀況，推究原因，除了建商開價原本就預留議價空間外，最主要是登錄與公布有時間落差，不少豪宅案登錄的價格其實是預售時期的行情，導致市場上預售屋、新成屋登錄參差不齊，也讓民眾傻傻分不清。

第二怪象就是市場開始出現誤導大眾的假登錄資料。房仲表示，有部分業者、賣屋人和買屋人談好條件，故意登錄較高的價格，藉此拉抬區域房價或撐住當地行情，假行情夾雜在一般實價登錄資料中，防不勝防。

王進祥說，會有此怪象，主要原因是政府規定除了房仲、地政士可登錄資料外，一般權利人（也就是買賣方本身）也可登錄資料，有心人士很容易躲過政府的查核，藉此操弄房價。

第三怪象則是政府主動去掉前後5%的房價資訊，加上經過篩選，真實揭露的房價資料僅占全部資料的82%，並非全面揭露。

王進祥表示，先進國家的實價登錄就連地址、門牌號碼皆全數公布，特殊交易、價格較特殊者，都會直接寫在備註欄中；但台灣的實價登錄經過政府篩選後，揭露的行情只剩下中間值，反而失去實價揭露的意義，是值得注意的地方。

奢侈稅擬對買方課稅 並延長年限

【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】

特種貨物及勞務稅（奢侈稅）初步檢討報告出爐，支持只修不廢的改革方向，但建議應延長課稅年限、不分區課稅，訂定除弊條款，仿照星、港對非居住者與持有多棟房產者，再購入房產時加課「額外奢侈稅」。

學者建議奢侈稅的改革方向，不應只限賣家，為了達到防止囤房炒作的目的，應將買家納入課稅。特別是非居住者以及持有多棟房產者，在台置產或持有達一定數量的房產者，也要繳付額外的奢侈稅。

奢侈稅在5月底時施行屆滿二年，財政部委託中華財政學會針對奢侈稅改革提出研究報告，昨（16）日由財政部長張盛和主持期末報告審查會議。財政部指出，初步檢討報告將做為修法的政策參考，財政部預定8月將召開公聽會，就奢侈稅的修法方向凝聚社會共識。

報告指出，奢侈稅只對持有二年以內即轉手出售的非自用不動產課稅，鎖定的多數是靠貸款投資房產的交易人，財力雄厚者多數禁得起「二年的禁售期」，因此認為，開徵奢侈稅雖降低房市泡沫的風險，但未能完全讓炒風平息，建議要讓「口袋深的人」付出炒房成本，必須延長目前僅有二年的課徵期限。

報告也就現行奢侈稅的課稅死角提出「除弊」建議，包括仿照星、港經驗，對於非居住者購買不動產加課額外稅捐。以香港為例，為抑制外地炒房客，非香港本地居民購買香港住宅時，除繳付一般印花稅，還要額外繳付15%的買家印花稅。

至於非都市土地及農地目前非奢侈稅的課徵目標，學者亦建議，應一併納入課稅。

學者報告指出，奢侈稅實施二年，已擺脫奢侈稅施行前的「飆漲」情況，呈現量縮、價穩的趨勢。課徵奢侈稅也有助改善所得重分配，未施行前貧富差距的倍數約為6.16倍，施行後，所得倍數減少為6.14倍。

奢侈稅免罰門檻 調高

繼調降特種貨物及勞務稅（奢侈稅）首次查獲逃漏的減罰倍數後，財政部也拉高奢侈稅的免罰門檻至5萬元，即銷售不動產短漏報金額最高不超過50萬元者，漏稅行為將完全不罰。

財政部指出，為符合實際現狀，且基於小額漏稅往往非故意，因此決定提高奢侈稅的免罰金額門檻為5萬元，也就是說，出售持有未逾二年的不動產時，若短漏報交易金額約在33萬元（持有未逾一年即出售）或50萬元（持有未逾二年即出售）以下者，因為按10%或15%稅率算漏稅額均未超過5萬元，即可免罰。

新任桃園副縣長 葉世文就職

「因為桃園縣推動重大建設，希望有中央經驗的人加入團隊」，桃園縣長吳志揚昨天在新任副縣長葉世文的布達宣誓儀式中，說出延聘剛退休的內政部前營建署長葉世文的原因。

吳志揚表示，希望借重葉世文在都市計畫、國土規劃、環保及住宅正義方面的經驗，全力推動桃園航空城、交通、都市計畫開發、合宜住宅等各項建設。

對於7月1日辭職的前副縣長李朝枝，吳志揚也多所肯定指出，前李副縣長公務生涯兢兢業業，在桃園縣兩年多來對個人、縣府團隊、議會均誠心以待，對此特向李朝枝表達感恩之意。

葉世文今年6月剛從營建署長卸任，吳志揚立即和他聯絡，希望他能「到位」幫助桃園縣，吳志揚相信以葉世文的專業及能力，對於將升格直轄市的桃園將是一項大利多。

剛接任副縣長的葉世文，也勾勒對於桃園航空城的藍圖，他認為，桃園航空城計畫是政府旗艦計畫，希望能增加載客量外，也將帶領台灣產業轉型，在航空城內可規畫醫療美容產業、設立飛機相關產業訓練學校等。

葉世文也提出設計家的概念，將美學及幸福融入航空城計畫中的產業專區及住宅區。

葉世文台大管理學院高階公共管理組碩士，曾任職台灣省政府、玉山、陽明山及太魯閣3座國家公園主管、營建署等單位，擔任公職時間長達41年。他接任副縣長以後，退休俸將暫停發放，薪俸將比照政務官14職等。

都市地價指數 桃園擠下金門

內政部今天發布最新一期的都市地價總指數，本期總指數與上期比較，上漲幅度為3.82%，其中，上漲幅度桃園縣5.79%居首，接下來依序是前兩年的榜首金門縣、新北市、苗栗縣；內政部坦言，比起過去幾次的上漲幅度，這次都市地價總指數的上漲幅度「稍微比較高一點」，猜測與實價登錄有關。

內政部今天發布的都市地價總指數，統計期間自去年10月1日至今年3月31日，本期都市地價總指數上漲幅度為3.82%；按不同使用分區來看，住宅區指數較前期上漲3.87%、商業區指數較前期上漲3.53%、工業區指數較前期上漲4.17%。

內政部指出，上漲幅度較大的縣市，包括桃園縣上升5.79%，金門縣上升5.31%，新北市上升5.15%，苗栗縣上升4.72%。內政部特別指出，依桃園縣政府分析，是因整體開發案陸續開辦、國道1號五楊高架完工通車、機場捷運興建等因素，帶動周邊地價，漲幅相對顯著。

前兩年漲幅居首的金門縣這次漲幅仍高，應與越來越多觀光飯店開始興建，帶動整體地價上漲。漲幅居第三位的新北市，上漲較多的區域是淡水、林口、新莊、三重等大台北周邊地區，漲幅都超過6%，相較之下，台北市漲幅約3%。

內政部進一步表示，尤其是淡水地區，因為捷運沿線交通便利，且總體房價較低，近年來吸引不少購屋族進駐，至於林口、新莊等地也因為有捷運，進一步帶動房市需求，至於蘆洲、土城、八里等區域，上漲幅度也差不多達到5%，可說是也有顯著上漲。

內政部分析漲幅較往年高的可能因素，內政部表示，包括某些地區的公共建設越來越完善，生活機能改善，帶來正面影響，造就地價上漲的條件，此外，內政部不排除因為實價登錄在101年8月上路後，行政部門調查交易價格的資料增加，且更貼近市場價格，因此指數上漲不能解釋為打房成效不彰。

內政部說，都市地價的性質類似物價指數，每年發布一次，都市地價是將各縣市的都市計畫範圍內，住宅區、商業區、工業區土地，選取具有代表性的中價位區段，查估其平均區段地價，據以算出土地價格在一定期間內的相對變動百分數，這一期都市地價總指數今起上內政部網站查詢。

桃園地價指數漲幅5.79%居全國之冠

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】內政部今日發布第40期（2012年10月1日至21013年3月31日）都市地價總指數為123.32（以2008年3月31日為基期）。內政部表示與39期地價總指數（118.78）比較，本期都市地價總指數上漲幅度為3.82%。若按不同使用分區來看，住宅區指數較前期上漲3.87%。商業區指數較前期上漲3.53%。工業區指數較前期上漲4.17%。

若按縣市漲跌情形來看，除新北市、台北市、台中市、台南市及高雄市5個直轄市及桃園縣、苗栗縣、南投縣、屏東縣、臺東縣、基隆市、新竹市及金門縣8個縣(市)漲幅超過2％，新竹縣、連江縣等2縣(市)下跌之外，其餘各直轄市、縣(市)均維持小幅上升趨勢。

 

在上漲幅度較大的縣市中，桃園縣上升5.79%，金門縣上升5.31%，新北市上升5.15%，苗栗縣上升4.72%。桃園縣漲幅最大，根據桃園縣政府表示是因該縣整體開發案陸續開辦、國道1號五楊高架完工通車及機場捷運興建等利多因素影響，帶動周邊地價漲幅相對顯著。

 

 

內政部表示，地價指數是將各直轄市、縣（市）的都市計畫範圍內住宅區、商業區、工業區土地，以統計方法選取具代表性之中價位區段查估其平均區段地價，據以編算某一地區內土地價格在一定期間內相對變動（上升或下降）的百分數，其性質類似物價指數，並於每1年發布2次。由於不動產成交案件實際資訊申報登錄制度自2012年8月1日施行，10月16日開始發布，使這次地價指數調查的買賣實例增多，有助於查編成果更貼近市場波動情形。

 

 

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• 留言者: 扈欣怡
• Email: amberikr21n8@yahoo.com.tw
• 網址:
• 日期: 2013-07-30 07:52:13

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「看小不看大」颱風天 檢視屋況好時機

【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】

圖／聯合報提供

颱風天是檢驗排水設施、水土保持的最佳時機，並可能連帶影響房價，房仲表示，若是小範圍、短期積水，應不會立即衝擊房市，若淹大水、土石流，房價恐瞬間砍半，購屋者也可以趁著颱風、檢視屋況，了解房屋的「防颱能力」。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，颱風季檢查房屋最好「看小不看大」，有些區域可能面臨大面積淹水問題，整個區域都有房價下跌危機。

不過她也表示，大區域內還是有些地勢較高、排水較好的小區域，淹水程度較輕，購屋者可鎖定這些較沒有淹水問題的小區域，以淹水作為議價籌碼，省下房價。

中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，狂風暴雨也是對住宅裝潢的大考驗，尤其是老屋重新裝潢的物件，若裝潢功力差、用料不實在，往往一場颱風就會現出原形，也是揪出黑心賣方、黑心裝潢的最佳時機。

他表示，最好在颱風過後1周內檢視家中狀況，或是看屋時也可端詳屋況，像是窗戶、窗台邊框油漆是否脫落、發泡，或是牆面、屋角油漆顏色出現色差，天花板隆起、水漬、油漆剝落等，也可用手觸摸牆面，看看是否滲水，房屋的真實狀況都能直接呈現。

貸款難過？ 3要訣房貸快速PASS

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

今年上半年房市成交量V型爆量，更讓土增稅稅收上半年創15年新高，總額達504億元，顯示民眾趁著奢侈稅閉鎖期結束進場買房，推升成交量，不過另一邊央行卻要求銀行謹慎放款，大多首購族只能貸款7成、換屋族6成，因審核轉趨嚴格，也讓不少民眾貸款被「打槍」。

掌握幾項貸款技巧，也可以輕鬆付貸款。(好房News記者陳韋帆／攝影)

日前曾發生的房貸交易糾紛，像是民眾委託仲介購買房成交後，緊接著去貸款時，卻發現貸款不足，引發解約糾紛，最後經過消保官調解，買方要負1萬元履約專戶費用與利息，才得以順利退屋。

針對目前房貸放款較為嚴格，銀行主管表示，目前部分地區首購貸款仍可至8成，但銀行基於風險控管，貸款案件多較過去嚴格，對於自備款較不足的民眾，可朝向3大方向著手，提高房貸快速通過的機會。

1、政府優惠貸款

內政部營建署自2009年開始，就提供「青年安心成家購置住宅貸款利息補貼」方案，前2年零利率，不過這個方案僅實行4年，今年並沒有續辦。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，政府提供的優惠貸款，利率比較低，民眾可留意此訊息。

不過，優惠貸款細項民眾也得研究清楚，去年就曾經有民眾買房後，打算申請青年安心成家貸款，卻不曉得物件登記為店面，導致無法申請，最後只能申請一般貸款。

2、謹慎評估寬限期

去年有銀行業者推出「寬限期延5年」的優惠方案，也就是前5年只還息、不還款，舉例來說，200萬元房貸、利率2%，若無寬限期，每月應還本息10118元，若給5年寬限期，前5年每月只需繳3333元利息，但第6年則增加到12870元，銀行業者指出，對於資金較不充裕的民眾，較不建議申辦有寬限期的房貸，未來容易有付不出貸款的狀況。

3、轉貸減輕負擔

有房貸的民眾，也可考慮轉貸。網友LiLi說，目前房貸只剩下50萬元，每月付2.5萬元，因為近期有幾個月沒有工作，覺得負擔有點重。銀行主管表示，此時不妨可考慮轉貸，將繳款時間延長，減低每月房貸支出，但風險就是貸款時間拉長，總額利息可能會比舊的貸款高。

 

四類住宅 脫手較困難

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

風險較高

休閒住宅

市場資金緊縮時，這類住宅因多有交通不便、機能不佳的問題，往往難以脫手。

重劃區住宅

尚無生活機能的重劃區，投資回報需要較長等待時間。

B級地段豪宅

當資金潮不再，由於單價過高，自住客無力接手，往往淪為燙手山芋。

高價套房

一旦市場資金出現變化，這類產品通常會先被銀行調升利率，或是調降房貸貸款成數。

QE退場帶動房市資金轉向，有產品看好，但也有幾種住宅可能因資金抽離，面臨下修危機，投資人最好不要碰。

第一種是純作第二屋使用的休閒住宅。位商不動產企研室主任徐佳馨表示，這類產品主要是有錢人在買，當市場資金寬鬆時，手邊有閒錢的人很多，這類產品買氣因此不錯，但形勢一旦反轉，這類住宅因多有交通不便、機能不佳的問題，往往難以脫手。

第二種是尚無生活機能的重劃區住宅。重劃區街廓整齊，且多搭配有大片公園綠地，基本上是值得投資的，不過，還在「長草」或「長房」階段、沒有生活機能的重劃區，由於投資回報需要較長的等待時間，當市場出現變化時，必定會被優先處分，造成區域賣壓，房價也將連帶受到影響。

第三種為B級地段的A級豪宅。這類豪宅單價通常比區域貴上許多，總價通常也高出一截。當市場資金充沛時，由於真正豪宅釋出有限，這類豪宅往往也成投資人追逐對象，而有不錯表現，但當資金潮不再，這類產品失去投資人青睞，再加上由於單價、總價過高，自住客無力接手，往往淪為燙手山芋。

第四為非精華區或價格偏高的套房產品。套房坪數少，總價低，不過一旦市場資金出現變化，這類產品通常會先被銀行調升利率，或是調降房貸貸款成數，以降低逾放風險。

而這將造成兩種情況，一是持有人利息負擔變重，會想把房子賣掉；第二是由於銀行貸款成數低，影響到買方接手意願。在此情況下，房子如位於交通便利的市區還好，但如果位於非精華區或接手時房價太高，就可能會牢牢套住。

王應傑：樓層買房術 賺到價差

全國商業總會監事召集人、東森房屋加盟總公司董事長王應傑指出，對於自住者而言，永遠不要等錢夠了再買房，但他並不建議現在投資房地產，因為連他一年有上千萬元薪水的人也「買不下去」。

王應傑在37歲時就入住當時的豪宅「鑽石雙星」，他認為房地產是最好的投資工具，因為薪水會成長，銀行的貨幣供給會增加，但土地卻有限，尤其台灣是海島型國家，只要沒有資金的壓力，投資房地產幾乎是穩賺不賠。

王應傑早年曾在調查局工作，省吃儉用存下14萬元，買下當時永和智光商職附近一坪7,000元、總價21萬的三房二廳預售屋，當時的自備款要七成。王應傑在民國59年從台中北上時，就有買房的概念，他說，他看過日本富豪邱永漢的一篇文章，日本經濟起飛時，所有的三角窗房屋都被日本大商社買走，他心想，三角窗買不起，就買一般房，台北市買不起，就買台北縣，因此他買下人生的第一間房屋。

他的哲學是，買房不能等存到足夠的錢，因為薪水永遠跟不上房價漲幅。他的論調也與王品集團董事長戴勝益不同，他認為年輕人一定要省吃儉用，多打工、多工作賺外快，才能快速累積買房的資本。

王應傑投資房地產的起因是建商倒閉。王應傑說，當他交14萬元給建商後，建商卻落跑，當時購買的預售屋結構體已完成，他靈機一動，找買房的人成立自救委員會，在自力救濟過程中，發現房地產投資的訣竅，以及迷人之處，後來這間房的房價在處理的過程中上漲五成。這間30坪的房子，王應傑始終沒有住過，長年出租，最後他在2008年房地產景氣高檔之際，以總價300萬元賣掉，換算下來房價增值13倍。

投資房地產多年，且每年至少買一間的王應傑說，中華民國的稅制讓「買房子是最好的事情」。他認為，只要能周轉，長年來說只有增值。他說，買房子不像股票，當你不需要錢時，帝寶可開出一坪300萬元價格，但如果要轉現金，就可能要開一坪200萬元來求現，他說：「房地產價格是按持有人的財富來決定高低，每一個賣屋者的條件都不一樣。」

王應傑指出，他在SARS過後就買不起房子，主要是因為他目前名下房產沒有一坪是超過15萬元，因此他是「買不下去」。

他認為，只要長久居住，都應該趕快買一間屬於自己的房子，最好買中古屋，較不會有風險，因此中古屋是實體，可以進去看採光、通風、格局、是否漏水，一目瞭然，王應傑說：「我是從預售屋起家，沒有一間房子會像預售屋的文宣內容一樣。」

王應傑說，樓層價差也是他最早設計，因此早期他買房都跟業主購買4樓和13樓，因為這二個樓層價格較便宜，這個也成為目前市場購房的小撇步。

至於現在是否是買房的好時機，王應傑說，還租房的人要趕快買；至於投資客方面，他覺得等待回檔時再找機會進場較好。

假登錄、真撐盤 不實申報觸法

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

針對實價登錄「怪招」，內政部地政司強調，如果業者「假登錄、真撐盤」、「低價高報護航」，除了申報不實罰款外，也有觸犯刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪之虞，呼籲民眾不要觸法。

地政司表示，不動產交易實價揭露至本月已近30萬件，業者要利用揭露來操縱價格並不容易，但由於市場上確實有不少相關傳聞，目前已要求各單位對顯著異於市場交易價格的資訊，以查核契約書，貸款、資金流向等方式了解真實性。

地政司表示，如有申報不實，現行法令可裁罰3~15萬元，並可按次裁罰及限期改正。雙方如協議申報登錄不實之資訊，如被查出，除申報義務人涉及刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪嫌，不實資訊提供者也有刑法第8條為共同實行犯罪行為之虞。

另外，對有人在備註欄上寫上大名，讓官方主動刪除不揭露，地政司表示，已發文地政士、房仲公會等各單位，宣導不要寫上個資，如再有同樣情況，將要求改正，如果一定要寫，就全部揭露，但洩露個資責任將歸屬義務申報人。

買房一點靈／使用執照

【經濟日報╱柯玥寧】

「使用執照」為建築完工後應該請領之照。依我國法令規定，建築物於興建之前應向地方政府主管機關申請「建築執照」，因此內政部營建署依據核准資料所統計之建築執照申請戶數、面積，可視為國內房屋供給量支領先指標。

另外，建築物興建完成之後，也要向地方政府主管機關申請使用執照，因此營建署依據核準資料統計之使用執照核發面積、戶數，可說為營建業完成營造之數量，亦即當年投入之新成屋數量，兩著落差約二至三年。

按照建築法規定，建築物在建造之前需要先申請並領得「建造執照」，才可動工建造，一般預售屋也必須在取得建照之後，才可開始銷售；建物建造完成後需申請並領得「使用執照」，才可使用：而在建築物使用內容項目等有所變更時，需申請並領得「變更使用執照」，始可依核准變更後使用。

新制上路 農舍更搶手？

農舍亂象叢生，內政部與農委會1日修正發布「農業用地興建農舍辦法」，明訂農舍最小面積為13坪，以杜絕「一坪狗籠農舍」，並規定農舍面積不得超過農地的1/10，以貫徹「農地農用」原則，免得農舍變成豪華別墅。

此外，鄉間也不乏「假農民」亂蓋農舍，充當豪宅、餐廳、土雞城、KTV、工廠的情事；內政部表示，將嚴查農舍充當豪宅、餐廳、KTV 等「假農夫播種」情事，也是下階段改革目標。

圖／聯合報提供

宜蘭地區房仲業者說，農舍新制上路前已有一波搶建、擴建潮，目前農舍行情持穩，新制影響不大，一年來還有兩成的漲幅，未來因成屋率低、具稀少性，農舍恐還有上漲空間。

房仲也表示，因新法規趨嚴，近年興起的「城巿農民田園風」恐將式微，不過將來農舍成屋會越來越少，現有的農舍就變得搶手；買賣時，可參考地段、建材、實價登錄行情。

內政部表示，民國89年農發條例修法後，持有0.25公頃以上的農地才能蓋農舍；但之前持有農地的老農並無此規定，於是許多仲介、建商鑽法律漏洞，找上不受法規限制的老農，以老農名義，建造一坪大小的「狗籠農舍」，申請建照、使用執照，找到買主後再由買方出資擴建。

內政部表示，農舍應專供農民使用，在辦法修正發布後，規定農舍最小興建面積為45平方公尺（至少13坪），且要辦理農民資格審查，包括買地應滿2年，居住在戶籍所在地也要達到2年。

新法還規定，5年內曾取得農舍建造執照者，除原執照撤銷、失效與，或自然災害拆除等因素外，地方政府將不予許可興建農舍。

內政部說，新辦法限制農舍面積不能超過農業用地的十分之一，來防堵過去有案例連其餘的十分之九都做圍牆，變成後院、莊園，形成非農舍使用的違法情況。

1坪農舍不再！ 新規定面積得要13坪

好房News記者陳楊育瑋／台北報導

內政部昨(4)日修正發布「農業用地興建農舍辦法」，未來興建農舍，農地面積至少要13坪才准通過，以杜絕「一坪農舍」歪風。

一坪農舍常是建商拿來鑽法律漏洞的手法，辦法修正後，將可遏止歪風(圖／好房資料中心)

民國89年修法後，必須持有0.25公頃(756.25坪)農地才能興建農舍，在標準嚴格的情況下，建商便找來修法前便持有農地的老農，以老農名義建造一坪大小的「狗籠農舍」，再用擴建的形式來興建莊園、別墅。

內政部次長蕭家淇表示，辨法修正後，農舍初興建便規定不得小於13坪，且農民資格審查將會更嚴格，包括買地應滿2年、居住在戶籍地滿2年、取得農舍建築執照者，5年內不得再興建農舍等。

新規定上路後，將減少申請農舍建築卻改起莊園的違規情形，除了能維護農耕地區生態不被有心人士破壞，也可防止建商藉機炒作之嫌。

 

房價飆漲3大元兇2個鬆動 下半年房市挫咧等？

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

後QE時代來臨，6月受到美國QE政策將減碼退場及保值理財工具黃金大跌的消息，削弱市場買氣，6月台北、台中買賣移轉棟數分別月減15%及12%，面對下半年房市動態，房產業者預估，後QE時代的升息疑慮及市場游資減少變相讓「鈔票增值」，可能讓房市買氣轉弱。

美國聯準會主席柏南克釋出消息，隨著美國景氣復甦、失業率下降，從2009年3月開始的量化寬鬆政策（Quantitative Easing，QE）將在下半年減碼，並預計明年中結束QE政策。

對照台灣在2008年金融海嘯後，原本面對房市衰退下修，卻因2009年美國釋出QE政策，大量資金湧入市場，加上2008年底通過遺贈稅降至10%的利多政策，使得2009年上半年台北房價大飆漲，當時大安區中古屋每坪40萬元左右，飆漲至今已到每坪行情80~90萬元。

近幾年房價狂飆3大兇手，就是QE造成市場游資多，資金轉而投入房產，第2、遺贈稅從最高稅額50%調降至10%，台商、有錢人拼命置產節稅，第3、全球維持低利率。建國資產管理公司劉坤圖指出，QE減碼後勢必有升息計劃，利率未必會馬上提高，但對長期房貸族會造成壓力。

隨著中國銀行錢荒狀況，也成了另類打房，中國知名經濟學家謝國忠日前也提到，「現在錢更值錢了，現金產品風險正在下降，未來3個月不要買房地產。」

不過，全國不動產總經理石吉平認為，7、8月是傳統淡季，因為家庭父母忙於孩子的考試季加上8月是鬼月，成交量勢必不會比4、5月好，但年底購屋旺季會再回溫。

他說，隨著黃金狂跌，許多民眾理財配置還是會相信不動產是具有長期投報、穩定收益的產品，置產族仍會持續進場。台灣經濟研究院六所所長楊家彥預測，QE減碼後，低利會維持到2015年，升息不會是今年的事。

 

房價飆漲3大元兇2個鬆動 下半年房市挫咧等？

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

後QE時代來臨，6月受到美國QE政策將減碼退場及保值理財工具黃金大跌的消息，削弱市場買氣，6月台北、台中買賣移轉棟數分別月減15%及12%，面對下半年房市動態，房產業者預估，後QE時代的升息疑慮及市場游資減少變相讓「鈔票增值」，可能讓房市買氣轉弱。

美國聯準會主席柏南克釋出消息，隨著美國景氣復甦、失業率下降，從2009年3月開始的量化寬鬆政策（Quantitative Easing，QE）將在下半年減碼，並預計明年中結束QE政策。

對照台灣在2008年金融海嘯後，原本面對房市衰退下修，卻因2009年美國釋出QE政策，大量資金湧入市場，加上2008年底通過遺贈稅降至10%的利多政策，使得2009年上半年台北房價大飆漲，當時大安區中古屋每坪40萬元左右，飆漲至今已到每坪行情80~90萬元。

近幾年房價狂飆3大兇手，就是QE造成市場游資多，資金轉而投入房產，第2、遺贈稅從最高稅額50%調降至10%，台商、有錢人拼命置產節稅，第3、全球維持低利率。建國資產管理公司劉坤圖指出，QE減碼後勢必有升息計劃，利率未必會馬上提高，但對長期房貸族會造成壓力。

隨著中國銀行錢荒狀況，也成了另類打房，中國知名經濟學家謝國忠日前也提到，「現在錢更值錢了，現金產品風險正在下降，未來3個月不要買房地產。」

不過，全國不動產總經理石吉平認為，7、8月是傳統淡季，因為家庭父母忙於孩子的考試季加上8月是鬼月，成交量勢必不會比4、5月好，但年底購屋旺季會再回溫。

他說，隨著黃金狂跌，許多民眾理財配置還是會相信不動產是具有長期投報、穩定收益的產品，置產族仍會持續進場。台灣經濟研究院六所所長楊家彥預測，QE減碼後，低利會維持到2015年，升息不會是今年的事。

 

中壢市龍岡路拓寬 分二階段動工

好房News記者黃駿騏／桃園報導

中壢市龍岡路拓寬經費龐大，全案將分二階段進行拓寬，第一階段先做到龍仁路，第二階段再由龍仁路延伸到環中東路，議會一定會督促縣府儘速把龍岡路拓寬完成。桃園縣議會議長邱奕勝28日在接待中壢市龍德里鄰長志工一行人時做上述表示。

中壢市龍德里鄰長志工40餘人，28日上午在里長鍾和貴的陪同下拜會桃園縣議會，受到邱奕勝議長的熱忱接待。邱奕勝推崇鍾里長是一人當選全家服務，平日投入地方服務，且熱心公益，能選他當里長是里民們的福氣。

邱奕勝也特別針對里民們最關心的龍岡路拓寬一事進行詳盡的說明。他強調，龍岡路拓寬經費龐大，吳志揚縣長今年編列八億元預算也只能先做一半，第一階段拓寬工程先做到龍仁路，第二階段再由龍仁路做到環中東路。全案說明會已召開兩次，議會會監督縣府儘速完成。

另外，針對體育園區部分，103年8月起禁止移轉，目前地上物也已展開查估作業，預計103年10月可以動工；園區工程也分兩期，同時園區內也規劃有30米道路銜接龍慈路，如果再加上環中東路順利拓寬成40米，預計今年完工的崁頂路和晉元路等，龍德里對外交通問題就可全面解決。

而鐵路高架後，沿線將新增平鎮站、中原大學站、永豐高中站與國際路站等，之所以如此就是為了把鐵路區間捷運化，屆時由楊梅到台北，縣民們不論是上學還是上班，交通上都十分便利。