辦貸款 債務紀錄要先清

房市交易清淡，準備好第一桶金的購屋民眾，不妨可考慮趁329檔期到來，選擇一些區域多看多比較、逢低撿便宜，尤其目前銀行爛頭寸資金氾濫，做好功課就有籌碼與銀行談得好條件，不過，貸款成數還是要量力而為，不要為了購屋而犧牲生活品質才好。

買房前要先做好功課，準備妥當才能與銀行談得好條件。一般來說，銀行在評估貸款條件主要以：貸款人、擔保品、聯徵紀錄、房市展望四項為主，其中以貸款人收入條件為銀行首要評估項目，過去所謂三師行業就是銀行歡迎往來人士，因此，工作年資、穩定工作及收入是銀行重視部分，500大企業在銀行眼中也有加分效果。

其次就是看貸款人還款能力，是否有其他貸款尚未清償、過去還款紀錄、個人財力證明等等，另外，銀行也會從聯徵紀錄看到貸款人歷史紀錄，信用卡未按時繳款、使用循環繳款、作擔保等等，都是銀行重視部分，所以房貸前半年至一年時間，一定要將之前債務紀錄做一次清理及整合。

前幾年一般銀行內規對於大安區、信義區及中正區給予高貸款成數，幾乎可貸到八成水準，對於萬華區、南港區則比較審查嚴格，小套房也不願意承作，因此，在擔保品部分，銀行考量日後不良債信處理風險，還是以大安、信義及中正可談較好貸款成數。

房屋總價、自備款及貸款成數三者如何取得平衡，才不造成日後沈重負擔，永慶房屋綜合企劃研發中心經理黃舒衛說，以總價2000萬元為例，若貸款七到八成、期限20年，自備款需400到600萬元，每月本金加利息負擔逾9萬元，對於一般雙薪家庭壓力不小，因此，建議自備款還是抓高一點，貸款成數約5至6成左右，買房才可兼顧到生活品質；另外，還要注意房貸一段式或兩段式計息方式差別。

329檔期即將到來，哪些區域便宜又有未來性可供選擇，黃舒衛說，未來具備題材性且價格平易近人區域，像是新北市淡水具備輕軌捷運、三環三線的周邊蘆洲、台鐵捷運化的汐止、未來捷運環狀線14個站的板橋、新莊、五股、中和，其中幸福站、秀朗站、板新站周邊都是可以注意。