辦貸款 債務紀錄要先清

房市交易清淡，準備好第一桶金的購屋民眾，不妨可考慮趁329檔期到來，選擇一些區域多看多比較、逢低撿便宜，尤其目前銀行爛頭寸資金氾濫，做好功課就有籌碼與銀行談得好條件，不過，貸款成數還是要量力而為，不要為了購屋而犧牲生活品質才好。

買房前要先做好功課，準備妥當才能與銀行談得好條件。一般來說，銀行在評估貸款條件主要以：貸款人、擔保品、聯徵紀錄、房市展望四項為主，其中以貸款人收入條件為銀行首要評估項目，過去所謂三師行業就是銀行歡迎往來人士，因此，工作年資、穩定工作及收入是銀行重視部分，500大企業在銀行眼中也有加分效果。

其次就是看貸款人還款能力，是否有其他貸款尚未清償、過去還款紀錄、個人財力證明等等，另外，銀行也會從聯徵紀錄看到貸款人歷史紀錄，信用卡未按時繳款、使用循環繳款、作擔保等等，都是銀行重視部分，所以房貸前半年至一年時間，一定要將之前債務紀錄做一次清理及整合。

前幾年一般銀行內規對於大安區、信義區及中正區給予高貸款成數，幾乎可貸到八成水準，對於萬華區、南港區則比較審查嚴格，小套房也不願意承作，因此，在擔保品部分，銀行考量日後不良債信處理風險，還是以大安、信義及中正可談較好貸款成數。

房屋總價、自備款及貸款成數三者如何取得平衡，才不造成日後沈重負擔，永慶房屋綜合企劃研發中心經理黃舒衛說，以總價2000萬元為例，若貸款七到八成、期限20年，自備款需400到600萬元，每月本金加利息負擔逾9萬元，對於一般雙薪家庭壓力不小，因此，建議自備款還是抓高一點，貸款成數約5至6成左右，買房才可兼顧到生活品質；另外，還要注意房貸一段式或兩段式計息方式差別。

329檔期即將到來，哪些區域便宜又有未來性可供選擇，黃舒衛說，未來具備題材性且價格平易近人區域，像是新北市淡水具備輕軌捷運、三環三線的周邊蘆洲、台鐵捷運化的汐止、未來捷運環狀線14個站的板橋、新莊、五股、中和，其中幸福站、秀朗站、板新站周邊都是可以注意。

房價高買不起？ 顏炳立：「買就對了！」

儘管政府不斷祭出各項政策打房，房價仍然屢創新高。房價在高檔，薪水又不漲，還能買房子嗎？戴德梁行董事總經理顏炳立上電視節目「幸福照過來」時說：「買就對了！」買房只是一個勇氣跟決心的問題。

許多年輕人現在的薪水只有2、3萬，手上存款也只有個2、30萬，這房子要不要買？怎麼買？ 顏炳立：「買！就是買！」「20幾歲都敢買的話，這是勇氣！你不買都輸！」

顏炳立：「千萬別聽什麼教授說的碗糕泡沫」

顏炳立說，在台灣這麼一點大的地方「你不買都輸！整個沿路看下來就輸掉就對了！所以千萬不要聽教授講的話，甚麼碗糕泡沫！」「一講泡沫的話，就都嚇到不敢買了。」一直等等等，不是最好的辦法。就算買下去不能賺錢，最差也能自住！顏炳立還說，若他當教育部長，國中就要教理財，懂得投資太重要了。

譬如說你的薪水3-4萬，「年輕人可以買的能耐，我算過，大概是乘以100倍，就是你買的總價」(薪資x100倍=房價)。以4萬元來算，如果一個月支出1/3，一個月可以存2.8萬，存個3-4年，就有百萬頭期款。

買在哪？「有錢買蛋黃　沒錢買蛋白」

至於該買在哪裡？以台北市區來說，大家都知道「捷運宅」自住或投資都潛力無窮，但該選在市中心或較偏遠一點的新興捷運區？顏炳立：「有錢買蛋黃、沒錢買蛋白！漲的幅度不一樣而已，都是漲。」現在北市中心中古屋行情，大概要8、90萬，到第2圈就降到4、50萬，再外一圈就大概是2、30萬，就看個人口袋深淺，決定買的區域。

甚至不在大台北區的機場捷運周邊，顏炳立都建議買進。顏炳立：「可以啊，假如可以忍受40分鐘到台北，就可以買，其實從淡水到台北也大概差不多的時間」「台北的話，3字頭以下就買！」即便是離台北市中心3、40分鐘的淡水捷運站附近，也照買不誤！

如果把北部區域捷運宅的經驗複製到台中、高雄，顏炳立說，「假設台北市靠近捷運站的房價漲到這樣，不管有規劃、沒規劃或者規劃中的捷運，它都照漲，那這樣可以拷貝到台中、高雄，只要在捷運宅，見到1字頭的，通通要買，10幾萬的，建議就買。」

周遭環境影響房價75%　

另外，他也提醒買房子首重周遭環境，附近有什麼公共設施、道路設施，或者其他有沒有甚麼嫌惡設施，譬如說廟或是基地台、高壓電塔等等。如果覺得周遭環境還不錯，再考慮看房子，因為周遭環境影響房價75%。

顏炳立呼籲年輕人，即使是月領3、4萬元的上班族也要能買房，只是信心跟勇氣的問題。

彭培業：房貸利率3% 心理關卡

台灣房屋首席總經理彭培業昨（26）日指出，房貸利率走揚會使民眾的不動產持有成本增加，但如今資金氾濫、通膨疑慮高，不動產仍是保值首選。

他表示，房貸利率要達3%，才會開始讓市場心理產生疑慮、4%才會使房市開始反轉，目前離此水準還有一段距離。

他認為，若長線看來，台灣目前的房貸利率還處於低水位，雖然政府與金融機構引導讓其緩步走揚，但3%是一個心理關卡、會讓民眾感覺到警訊，4%才會有實質影響、市場恐因不動產持有成本高而有反轉的可能。

戴德梁行董事總經理顏炳立則說，利率雖然連三升，但還是在低點，而且利率高低茲事體大，短期之內台灣的利率水準不可能大幅上揚。

遏炒風 奢侈稅擴及畸零地

與鄰地合併後得申請核發建照者 納入課稅範圍

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

圖／經濟日報提供

遏止土地炒風，範圍擴及畸零地。財政部最新規定，所有權人出售都市地區經與鄰地合併使用後，即可申請核發建造執照的畸零地，若持有年限未及2年，應課徵10%或15%的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

畸零地面積雖小，但往往視其區位，及可否與鄰地合併使用等種種現實條件，市面上經常可見動輒數十萬元或逾百萬元的畸零地交易，財政部為避免畸零地成為奢侈稅開徵後，另外一種土地炒作的途徑，已決定從嚴規範。

財政部指出，依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定，持有期間在2年以內的房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地，所有權人出售土地時即應課徵奢侈稅。標的物若屬畸零地時，應視其可否取得建築執照，決定徵免奢侈稅。

依據財政部最新規定，納稅義務人出售持有期間在2年以內的都市土地（地上無房屋），且該土地屬未達可建築寬度及深度的畸零地，依司法院釋字第674號解釋，畸零地與鄰接土地協議合併使用前，依建築法規定不得單獨建築，屬「依法不能建築」的土地，原本不必課徵奢侈稅，但若構成以下2種情況之一，即不在免稅範圍：

一、畸零地如經與鄰接土地協議合併使用，或與鄰接土地屬同一所有權人所有，無須協議即可合併使用，且合併後已達最小建築面積的寬度及深度，仍得申請核發建造執照者，持有未逾2年出售，即使單獨出售畸零地，亦應課徵奢侈稅。

二、符合各直轄市、縣（市）政府按建築法第46條規定授權訂定的畸零地使用規則規定者，且得單獨申請核發建造執照者，也須納入課徵奢侈稅範圍。

財政部強調，位於都市地區的畸零地，不論合併或單獨之後，凡是可以取得建造執照者，都是奢侈稅的課徵範圍；但非都市地區的土地，因特種貨物及勞務稅條例未納入課徵範圍，包括畸零地買賣在內，則排除課稅。

閱讀秘書／購屋痛苦指數

「房價所得比」，是以購買房子總價，除以家戶年所得，得出來的倍數。這代表民眾用賺來的錢購屋，必須不吃不喝多少年，才能買到一間房子。

「房價所得比」越高，代表購屋負擔越重；房價所得比越低，代表購屋負擔較輕。

所以這個指標又稱為「購屋痛苦指數」。

例如，房屋總價1000萬元，家庭年所得200萬元，1000萬元除以200萬等於5（倍）。就是說，即使家庭所得全部投入購屋，也要5年才能付完房屋總價。

以房養老 內政部：資格限制嚴格

內政部長李鴻源宣布以房養老政策將在3月1日試辦，由於試辦名額只有100名，除了符合年滿65歲以上、無法定繼承人、單獨持有不動產等條件，內政部還會以沒有領取政府相關救助、津貼、給付，沒有接受政府全額補助的收容安置，或沒有向他人借貸金錢，或其他替代物者為優先，是很嚴格的資格限制。

李鴻源說，民眾參加時應該想清楚，參加的條件就是不能有繼承人，條件若是民眾不再符合資格，就是契約中止，必須繳回原本已經領取的金額，還要加上相當於國宅貸款的貸款利率。

李鴻源表示，都市與鄉村的房價有差，但生活費也有差，房子價值高，生活費就比較高，沒有不公平的問題，最後參與的民眾終老之後，房子都歸給政府。民眾若是在參與計畫時失能，長照是外加的，使用各項服務所需自行負擔的費用，將由方案支應，讓老人安心。

李鴻源說，不動產逆向抵押制度試辦方案推行的主要考量，是國人自有房屋比率將近八成，有些老人有房子，卻缺少生活費度過晚年。我國老人人口數逐年增長，平均餘命延長，無論是老人的經濟安全或生活照顧，政府應及早籌謀因應，參考國外以房養老制度，讓老人可以繼續住在自宅終老。

以房養老／土銀 獨家受理申請

俗稱「以房養老」的「不動產逆向抵押制度」，就是將房地產抵押給政府，換取每個月的生活養老金。土銀表示，將積極協助長輩辦理貸款相關程序，內政部近期將公告正式受理時間及申請方式，預計5至7月受理申請。

土銀指出，「以房養老」試辦，凡是符合申請資格、且有意申請者，可先向縣市政府提出申請，並在聽取相關人員解釋細節後，再由縣市政府核發證明文件，申請者只要憑相關證明文件到土銀辦理。

閱讀秘書／購屋痛苦指數

「房價所得比」，是以購買房子總價，除以家戶年所得，得出來的倍數。這代表民眾用賺來的錢購屋，必須不吃不喝多少年，才能買到一間房子。

「房價所得比」越高，代表購屋負擔越重；房價所得比越低，代表購屋負擔較輕。

所以這個指標又稱為「購屋痛苦指數」。

例如，房屋總價1000萬元，家庭年所得200萬元，1000萬元除以200萬等於5（倍）。就是說，即使家庭所得全部投入購屋，也要5年才能付完房屋總價。

桃園航空城區段徵收

記者劉開元/台北報導

被行政院核定為「黃金十年，國家願景」旗艦計畫的桃園航空城計畫，開發面積高達4791公頃，其中三分之二約3200公頃土地，要以區段徵收方式取得，是國內有史以來區段徵收規模最大的開發案。多名學者專家、民眾及環團代表，強烈呼籲政府要有完整規畫及配套，以免類似大埔、灣寶等農民抗爭事件重演。

桃園航空城計畫，開發面積高達4791公頃，其中三分之二約3200公頃土地，要以區段徵收方式取得，是國內有史以來區段徵收規模最大的開發案。

環保署上午召開「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫案」政策評估說明書公聽會，桃園縣政府公布桃園航空城計畫範圍4791 公頃，開發內容包括機場專用區、機場園區、航空城。

台灣農村陣線及台灣環盟等環團代表表示，台灣現有農地面積80萬公頃，糧食自給率不到34%，即使全面復耕，也只能勉強維持糧食安全，農地「一塊都不能少」。專家學者也表示，桃園航空城如要以區段徵收方式取得土地，估計將造成區域內約1.8萬民宅遷移，龐大的拆遷及補償，桃園縣及行政院必須提出完善的計畫及配套，否則可能會重演大埔、灣寶因開發科學園區引發的衝突。

社論／奢侈稅沒有「裸退」的條件

五月底，奢侈稅（特種貨物及勞務稅）施行將滿二年。依財政部原本估計，這個專挑房產炒手課徵的新稅，一年可望為國庫帶進一五○億元稅收；然而，如今二年將屆，逾百億稅收的樂觀期待卻即將跳票，奢侈稅的存廢之爭於焉形成。

奢侈稅一○○年六月一日立法實施時，民調顯示有多達百分之六十七的民眾，接受並期待這項政策能夠穩住房價。現況顯示，奢侈稅確實也已產生抑制炒風的作用，雙北及台中、高雄等都會區，房產成交量在開徵奢侈稅後萎縮約二到三成。然而「一五○億元」的責任配額，卻是依據炒風鼎盛期的交易量所做的估計數，因此，稅收多寡與其說奢侈稅的政策包袱，不如說是驗證其有無奏效的重要指標。

只不過，奢侈稅收未必愈多愈好。其因在於，奢侈稅鎖定的是二年之內的不動產短線買賣，炒房交易是其收入的唯一來源，倘若超標（一五○億元），即代表炒風未息，國庫才有豐沛的奢侈稅可收；若稅收不如預期，反倒證明其確有抑制短線炒作的威力。因而，若要以奢侈稅對國庫貢獻度不足，來挑戰奢侈稅存在的價值，顯然過於薄弱。

財政部目前對奢侈稅的基本立場未變，仍處於觀察期，需待屆滿二年後，視房產市場變化情況再行檢討。是存、是廢尚無定論，但較偏向「只修不廢」。對於一個誕生二年，且初顯成果的新稅制，財政部拿捏的政策尺度，值得支持。

倒帶回去奢侈稅立法前的市場景況，莫說投機客，就連菜籃族、貴婦團也競相炒樓，房產一日三價，惹得民怨四起。奢侈稅的出現，不僅只為平息民怨，更深層的考量在於稅制根本管不住炒房「瘋」，甚至還是助長炒房的關鍵。因此，不論當時或是今日，截斷炒房誘因的利器，唯有將暴利以重稅收歸國庫，才能迫使炒房者收手，房價回歸市場機制。

奢侈稅的設計，正是為補稅制缺漏，唯一任務在抑制頻繁轉手帶起的房價飆漲現象。如今二年將要過去，放眼當前稅制，能夠抑制短線交易、進而穩定房價的租稅工具，除了奢侈稅之外，仍無其他稅捐可以取代。換句話說，不管奢侈稅抑制炒作的效果有多大，政府此刻握在手上得以捍衛居住正義的租稅工具，說穿了除了奢侈稅，還是奢侈稅。

二年將屆，奢侈稅必然需要檢討，卻絕非只在存廢之爭。暴利是誘發房產炒作最重要的因素，奢侈稅正是為此而來。所以，除非找出一種稅捐，可以牽制短線炒作，並讓炒手繳出一些稅來，否則，奢侈稅甚至應該成為常態稅制，而非只被定位為打房的過渡措施而已。

因而，即使財政部已為奢侈稅設下「不廢」的基本立場，仍須顧及二個檢討方向，衡量利弊後，擇一而取：

一是維持現有奢侈稅的機制，依據過去二年的實施成效，進一步修正奢侈稅的功能。例如，奢侈稅只對買賣持有不到二年的不動產交易案件課以百分之十或十五的炒房稅，二年是短、是長？稅率是輕、是重？經過二年市場實驗後，政府已無摸石過河的顧慮，讓奢侈稅的打擊力道恰如其份，是下一階段奢侈稅必須承擔的責任，也是奠定其在稅制上可長可久地位的穩固基石。

二是將奢侈稅定位為過渡措施，另在現有租稅工具中，找出合乎市場發展、兼顧公平，且足以防護居住正義的合宜稅制。土地增值稅是可以考慮的選項，不過，土增稅是依各縣市公告的現值做為課徵基礎，公告現值與市價間的差距各自不同，若未能儘速趨近市價，土地買賣利得仍無法「漲價歸公」；再者，公告現值一年一調的限制，導致短於一年的交易無稅可課現象必須優先解決，否則，期待以土增稅取代奢侈稅反會成為災難。

無論如何，奢侈稅已經證明其有抑制二年內不動產頻繁交易的能耐，「裸退」並非奢侈稅的適當選項；除非找到替代方法，奢侈稅始能光榮離場。

安心成家專案 展延2年

「青年安心成家購屋優惠貸款」方案，將再展延2年至2014年底截止。財政部表示，凡是年滿20歲、名下無房產者，可以向8家公股銀行申貸。

展延後的青年成家安心貸款方案內容並未改變，財政部表示，每戶可貸金額上限500萬元，最高可貸八成，期限最長30年，包含3年只還利息不還本金的寬限期，利率最低1.72%起跳，前2年維持1.72%、第3年起利率2.02%。

財政部為了協助無自有住宅家庭購置住宅，自2010年12月推出「青年安心成家購屋優惠貸款」，由台灣銀行等8家公股銀行以自有資金承作。

貸款受理期間原至去（2012）年底截止，但為繼續滿足國民居住基本需求，減輕購宅負擔，財政部決定延長實施期程至2014年。

青年成家安心貸款受理申請者是以年滿20歲以上國人為對象，本人與其配偶及未成年子女名下無自用住宅者（包含以前有房子但現在已賣出者在內），在2010年12月1日以後購置的中古屋及新屋，最高貸款成數可達八成。

截至2012年12月31日止，8家公股銀行累計已承作80,283戶，總貸放金額達2,803.95億元。

財政部分析，貸款人年齡在40歲以下者，比率約達80%，顯示這項政策確實已落實政府照顧青年安心就業、安定生活的美意。

機場捷運又跳票 延明年通車

2013年02月21日

原擬10月通車的機場捷運，將延至明年通車。資料照片

【李姿慧╱台北報導】
已兩度展延通車時程至今年十月的機場捷運又跳票了。高鐵局昨坦言，十月要通車有困難，年中將評估具體通車時程；推算機場捷運機電系統年中完工後，還需經過至少半年以上整合測試，明年才有機會通車。

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整合測試須半年

機場捷運去年因廠商合約和管理糾紛不斷，通車時程從今年六月延到十月，現除合約管理問題仍存在，第三軌設備原擬去年十月要從天津港運送來台，但港口結冰、延宕三個多月才到，送電工程也隨之落後。
高鐵局副局長張武訓說，機電工程進度落後百分之八點九，待各項測試完成，還要做至少半年以上整合測試，「測試出的問題要不斷修正，考量安全也導致落後」。但他拒談測試發現的問題。
這已是機場捷運第三次展延通車時程，高鐵局表示，若確定落後可歸咎於廠商，可依約每天罰約一千兩百五十萬元。民眾楊小姐批：「機場捷運要通車喊好久，現又跳票，人民都被騙習慣了，很無奈。」

奢侈稅首波閉鎖期解禁 桃、中、高逢高出脫

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】長達9天的春節假期結束，房仲業者在這段期間也多在休息狀態，但相較於2012年過年，住商不動產企劃研究室統計發現，2013年各區域委售量明顯較2012年增加，其中桃園、台中與高雄，委售量甚至比2011年還多，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，奢侈稅將在2013年屆滿2年，不少在處在奢侈稅2年閉鎖期的屋主開始去弱留強，「騰籠換鳥」，也因此，委售屋較2012年來得明顯增加，這也讓年前買方看屋意願顯轉強。

徐佳馨指出，由於過年長假影響，不少屋主會將賣屋計畫延後，不過如果市場活絡，賣方也會隨之增加。而相較於2012年，2013年各主要都市委售均較2012年來得高，其中桃園、台中與高雄增幅最為明顯，顯示一方面市場活絡話題多，讓不少屋主對售屋信心滿滿，二方面由於奢侈稅滿期，隨著公告現值與公告地價等課稅基準提高，持有房屋成本也大幅增加，讓賣方對賣屋態度轉強，因此提早佈局，希冀能早點獲利了結。而在雙北市表現上，委售不如中南部，徐佳馨認為，許多屋主對前景仍持觀望，但不少缺乏話題的區域，已經有屋主願意釋出，開價也漸趨合理，這也表示，賣方對於市場敏感度已經逐漸提高，但個案條件強弱，仍是屋主對價格堅持的關鍵。

另一個有意思的發現是，委售量多的區域，不一定如過去認知的是市場出現恐慌的區域，反而是近期的話題熱點，例如桃園與高雄。徐佳馨分析，除了投資客戶之外，也有不少自用換屋客戶在這段時間內試試水溫，也因之，對於準買方來說，可以多方觀察，自然能夠選到心中好屋。奇摩房產新聞

桃園／躍居第6都房價長線看漲

桃園近年人口大量移入，將成為準第6都，加上受中央重大公共建設愛戴，包括捷運機場線、航空城計劃及五楊高架橋通行等，今年將成為全台房市表現最亮眼的都會區，專家指出，大桃園地區有交通建設及建商進駐造鎮題材，這2年房價已經翻漲1倍，預估今年還會有補漲效應。

桃園生活機能完善，房價相對大台北便宜，長期吸引不少輕移民族群。桃園地區分為北桃園及南桃園，北桃園有桃園市、八德市、蘆竹鄉、大園鄉、龜山鄉，南桃園則是中壢市、平鎮市、楊梅市、龍潭鄉、觀音鄉、新屋鄉，由於中山高速公路南崁交流道下閘道即可達桃園市及蘆竹南崁地區，因此近年大台北地區輕移民族，多以北桃園區多。

其中南崁地區為生活機能發展最完善的區域之一，永慶不動產桃園南崁加盟店副總賴宗利指出，區內大多吸引在桃園機場工作的族群居住，近年則有投資族群進入，像是中悅建設興建的豪宅聚落，便成功吸引台北客置產；桃園市的部分，焦點話題在桃園藝文特區，不過受限少有商業區及重劃區腹地較小，加上附近的中路計劃已經開始整地，因此今年題材略顯遜色。

賴宗利表示，現在桃園的房價大概從8~9年前低點，上漲了1倍，以前南崁新成屋1坪7萬元也有人嫌貴，現在中古屋卻已經漲到20萬元左右。

去年桃園縣的買賣移轉棟數為4萬5886棟，較2102年仍有1%增幅，21世紀不動產桃園南平加盟店店長黃金國指出，其實桃園地區從奢侈稅至今，房市受到的波動並不大，反倒台北客看好重大交通建設及升格直轄市優勢，不斷往桃園購屋置產。

好房NEWS

吳志揚：2013年底前，完成航空城所有審議

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】為讓桃園航空城發展計畫順利推動，桃園縣長吳志揚表示，期盼2013年底前，能完成整體航空城及周邊特定區開發計畫的所有審議工作，並於2019年完成所有土地用地取得及完成區段徵收。

吳志揚指出，前副總統蕭萬長任內早就有類似航空城發展的計畫，如今雖時空不同，但卻雷同之處頗多，因此，航空城計畫的成功與否，攸關於台灣未來的發展，所以只能成功。吳志揚表示，如今計劃有了，接著就是要如何執行的問題，在6770公頃的範圍內，辦理區段徵收的土地就多達3200公頃，預定2013年底前，完成整體桃園航空城及周邊特定區開發計畫的所有審議工作，並同步啟動區段徵收之相關前置作業，同時預計於2019年年完成所有土地用地取得及完成區段徵收。

吳志揚表示，著眼於「桃園航空城」為國家旗艦計畫，因此，要能成功發展，除需傾全國之力，大家一起努力外，更希望顧問們能提供寶貴的建議，以利加速整合「桃園航空城計畫」的推動。他強調，桃園航空城計畫完成，將可達成具有國際競爭力的機場、機場捷運的經營、規劃出國家機場最需要的產業專區以及疏解大台北房市壓力等目標。

擔任諮詢顧問團榮譽召集人的前副總統蕭萬長則表示，桃園航空城是桃園地方極重要的建設，更為台灣未來是否具競爭力的重要指標，它攸關到台灣未來的發展。蕭前副總統強調，桃園航空城是馬總統的愛台十二項建設中的旗鑑計劃，只能成功，不准失敗，否則將令下一代失望。

打房效果好 奢侈稅…財政部只修不廢

新閣上路，爭議頗高的特種貨物及勞務稅（奢侈稅），確定6月進行檢討。據了解，中央銀行總裁彭淮南已私下提醒財政部長張盛和，不宜廢除奢侈稅；財政部目前態度傾向「只修不廢」。

行政院新任院長江宜樺昨（18）日上任，為展現內閣新氣象，江宜樺特別要求閣員，近期內各自就其主管業務，提出創新且對國家發展有益的政策。

財政部高層官員指出，財政部將就奢侈稅的施行成效，及其對房地產市場的影響提出檢討。不過，鑑於奢侈稅施行至5月底將滿2年，都會地區的房產交易頻率有趨緩的跡象，奢侈稅打擊投機炒作的成果明顯，若無其他替代方案，奢侈稅傾向「只修不廢」。

據指出，多次對房地產市場炒作行為，提出警告的中央銀行總裁彭淮南，已向財長張盛和建議，奢侈稅目前不是退場時機，奢侈稅可維持房產市場交易穩定，房市穩定對金融市場也會產生穩定作用。因此他反對廢除奢侈稅。

財政部則已委託學者，就奢侈稅施行以來的相關影響，及可能的制度缺失，提出改進意見。官員指出，奢侈稅施行屆滿2年後，財政部即會著手研議，是否調整奢侈稅的課稅方式，並提出檢討報告。

奢侈稅自2011年6月1日起實施，至今（2013）年5月底止屆滿2年。開徵奢侈稅的目的在抑制非自用住宅的頻繁炒作，因此取得非自用住宅並在2年內轉手者，會被按其交易價格，課徵10%或15%的奢侈稅。

【記者陳美君／台北報導】奢侈稅上路將滿2周年，存廢問題引發外界關注。外傳中央銀行總裁彭淮南曾建議財政部長張盛和「不宜廢除奢侈稅」，對此，中央銀行昨日回應「並無此事、可能是誤傳」。

資料來源：信義房屋、信義代銷彙整、住展雜誌、財政部、採訪整理。圖／經濟日報提供

閱讀秘書／奢侈稅

「奢侈稅」是特種貨物及勞務稅的俗稱，因針對不動產炒作暴利，以及消費高價奢華貨物及勞務所課徵的一種特別稅捐，因而有奢侈稅之稱。

奢侈稅自2011年6月1日起開徵，課稅標的有3大類，包括:短期買賣非自用不動產（房屋及土地）；300萬元以上的高價汽車、50萬元以上家具及保育類製品等奢華貨物；50萬元以上的會員證等奢華勞務。

奢侈稅稅率因課徵標的不同而有差異。其中，取得非自用不動產，並在2年內轉手出售，需按售價課徵10%或15%（持有未及1年）的奢侈稅；奢華貨物及勞務的奢侈稅率則為10%。

贈與不動產節稅熱 贈與件數創新高

公告現值連年大漲，實價登錄後恐會調更快，想透過贈與不動產來節稅的民眾要加快腳步，去年全國不動產贈與件數創歷史新高。贈與不動產之所以可節稅，主因計稅基礎是不動產的公告現值加房屋評定現值，大多只有市價的兩、三成。

圖／經濟日報提供

航空城議題帶動，桃園房市交易略增4%~5%

 

【MygoNews林承志/台北報導】台灣房屋智庫統計2013年1月整體的價量表現，發現六大都會區成交量較上月回溫1成左右，交易價格較上月則呈現持平，其中，台北市交易量回溫明顯有感；桃園則有航空城議題帶動，價量表現平穩微揚，較上月略增4%~5%左右。

台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，本月房市擺脫去年不景氣陰霾，從景氣指標及消費者信心指數觀察，大環境經濟面已嶄露曙光，刺激自住客消費市場回溫；加上置產客有感於長線投資的重要性，也積極前進房市，預估農曆年後房市量能可望持續增溫。六大都會區中則以利多題材地區最有潛力成長，例如桃園有航空城周邊規劃、高雄有輕軌沿線發燒、苗栗和雲林的高鐵站預定區域等等，都將受到關注。

台北市交易量回溫有感，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，本月北市量能回溫，主要是受到景氣面及消費者信心面的回溫，消費客群部分以自住市場為首要，文山、北投等區換屋族出籠、中山、信義等區，仍以首購自住為主線，自住總價帶以800萬至2000萬為主。另外，市場上高單、高總的產品也逐漸增溫，由於置產客受到熱錢效應下，刺激店面或是豪宅產品的交易熱度。

台灣房屋智庫經理古景良指出，桃園地區1月平均房價14.9萬元，與上月房價相較平穩微揚，月增4.93%，交易量則略增4.38%；新竹地區1月平均房價16.5萬元、與上月相較微幅下跌1.79%，交易量減少1.13%。調查發現，桃園地區購屋民眾偏好「新古屋」，主要是因為預售新成屋價格偏高，「新古屋」不僅避免屋齡過舊外，房價也相對較預售、新成屋低，且屋齡5年內的新古屋，若3-5年內想換屋，屋齡人在10年內，價格相對較有優勢。另外值得注意的是，航空城議題帶動的大園、蘆竹與中壢等行政區，土地與住宅成交量與上月相較亦有不錯的表現。新竹地區則是價量呈現微幅下滑的現象，想趁低價購屋的民眾可以逢低進場。

至於台中、高雄部分，劉怡蓉指出，本月台中交易量以總價帶700萬至800萬詢問度最熱絡，消費客群除自主首購外，置產客出籠占比居多，以關注產品未來增值性的收益型不動產為主；高雄部分除自住市場，置產客以關注投報表現4%左右的收益型不動產最殷切，熱門商圈有建功商圈、高醫商圈及左營商圈。

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郊區崛起 建設來了 房價笑了

大台北置產族目光移向新北市的同時，房仲業發現，其他縣市也有「郊區崛起」趨勢，有業者認為，未來房價上漲不再是精華區一枝獨秀，只要有重大建設加持，就會帶動區域房價「開花」。

桃園去年因航空城加持下，北桃園房市行情平均有2到3成的漲幅。

 

中信房屋近日統計2012年全台各地住宅成交單價漲幅排行，發現前20名中，大多是以往被忽視的郊區，精華區段反而不如預期。

以桃園地區來說，去年房價上漲最多的就是八德市，2011年平均成交單價為7.8萬元，但2012年高達13.9萬元，年漲幅高達78%，名列桃園各行政區第一名，也是全台之冠。

八德市平均成交價大躍進，業者表示，主要還是八德以往成交以屋齡較老的中古屋為主，但近兩三年建商大舉推出新成屋，因此平均成交價明顯彈升，不過，在新屋帶動下，當地房價過去一年確有2~3成的漲幅。

桃園另一去年房價表現優異的地區是蘆竹鄉，平均年漲幅達23%；再來才是一般認定精華區的桃園市、中壢市。

台中情況也很明顯，過去漲幅第一名多是西屯，主要是因七期重劃區，但中信房屋統計，2012年台中市以后里區房價漲最多，平均成交價從每坪11.5萬元上升到14.5萬元，年漲幅達25%，高居台中市之冠。

中信房屋副總劉天仁表示，去年各地精華區房價漲幅表現不如郊區，包括奢侈稅、豪宅限貸等政策打壓應是主因，由於上述不利因素短期內不會退場，預料今年仍將延續「郊區崛起」趨勢，只要有建設、基期低，就會出現較強補漲力道。

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桃園升格在即 吳志揚率團隊北市取經

桃園縣明年底即將升格為直轄市，為了解改制後業變動的情形，縣長吳志揚1日率領縣府團隊前往台北市政府觀摩考察。吳志揚表示，此行主要是想了解台北市各區公所如何做到為民服務的單一窗口，以及未來市府各局處與區公所間可能面臨的組織編制、人力、財政及業務權責分工原則和標準，做為未來升格後依循的準則。

台北市長郝龍斌在歡迎吳志揚及縣府團隊到訪時指出，桃園縣將於明年底升格為直轄市，這對桃園的發展、縣民的福址、以及北台灣都會區長遠發展，都有實質的幫助，台北市一定會與桃園縣密切的配合。他表示，目前台北市發展是以新十大建設為基礎，希望打造一個好的環境，讓產業升級。

郝龍斌表示，台北市早在民國56年就已升格，在處理升格後的種種問題，以及各項市政與區政的管理，已有十足的經驗，因此，台北市非常樂意將問題的解決方法，提供給桃園縣分享，做為桃園升格後的借鏡。

吳志揚則指出，升格不只是名稱的改變，而是要有實質的改變，而台北市一直都是全國的首善之區，不論是交通建設、都市發展、公共工程、資訊設備的硬體部分，或文化藝術、社會福利及觀光旅遊等軟體方面，都是領先全國值得學習，所以是台北市是最理想的直轄市運作模式，因此，桃園希望以台北市為升格直轄市的指標。

他表示，桃園雖未與台北市相鄰，但透過國道、高鐵和即將通車的機場捷運，實際上桃園早已是大台北一日生活圈的範圍，希望未來在各項建設或辦理活動上，有更多機會在各方面與台北市進行合作。

在業務交流方面，桃園縣府團隊分別就升格後的區公所，在組織及人力縮減情形下，如何辦理直轄市政府各局處委託或授權之執行事項；哪些社福項目歸區公所辦理；區公所定位上就財政相關業務面向該如何調整；台北市政府文化局與文化基金會的合作模式為何；未來道路養護權責如何區分；以及原住民參政權有無具體措施予以保障等多項問題，台北市政府團隊則提供經驗供縣府團隊做參考。

志揚與團隊也分別參訪了信義區公所的好便利櫃檯、稅捐處信義分處以及信義區健康中心台北市立聯合醫院附設信義門診部和台北市政府商業處單一櫃檯等單位。

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富人瘋節稅 去年房產贈與創新高

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

圖／聯合晚報提供

公告現值近年連年大幅調漲，加上擔心實價登錄後，以後政府還會調更快，富爸爸紛紛展開「贈與」大行動，根據內政部最新公布數據，去年全國不動產贈與件數一舉突破4萬大關，高達4.7萬件，再寫歷史新高。

各縣市中，以新北市10223件最多，其次為北市的9061件，大台北就占了4成，其他包括台中市、桃園縣、高雄市去年贈與件數也都非常驚人，多達4~5000件。

不動產贈與是富人最主要的節稅手法，主要是，如果贈與子女現金1億元，那麼贈與稅就用1億來做基礎，即便遺贈稅現已降到10%，但扣除220萬元免稅額仍須繳978萬元贈與稅。

但如果改用市價1億元的豪宅、店面或是辦公室送給子女，那麼贈與稅是計稅基礎是不動產的「公告現值+房屋評定現值」，一般而言，這兩項加起來，頂多只有市價2~3成左右，以3000萬元計，只要繳納278萬元，整整可省下700萬元。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，國內自2009年調降遺贈稅從最高50%降至10%後，贈與件數即明顯上升，原本都在3.1萬件上下，2010年達3.5萬件，2011年達3.9萬件，原本預估去年會在4.4萬件左右，但未料暴衝至4.7萬件。

主要原因是各地方政府這一兩年接連大幅調高公告現值，以北市來說，這3年公告現值調幅就多在1成上下，新北市更驚人，這3年平均調幅都在1成以上，最多達15%，部份地區甚至年調幅達50%；而公告現值調漲，贈與成本跟著升高。

徐佳馨表示，更令富爸爸憂慮的是，實價登錄正式上路，各地方政府有了實價作基礎，未來公告現值調升幅度可能更高，愈慢贈與，稅額將愈高，再加上坊間流傳「贈與可避奢侈稅」以及「贈與不需實價登錄」等「偏方」以規避罰則，造成去年贈與件數大幅增加。

去年除贈與件數大增外，繼承件數達4.3萬件，也寫下歷史新高，分析原因，一方面是國人熱衷置產，另一方面則是遺贈稅降為10%後，許多人不急著在生前把不動產留給子女，讓繼承不動產件數年年增加。

航空城起飛 大園農民一飛衝天

桃園航空城計畫拍板定案後，許多農地被劃進航空城範圍，未來前途無量。每坪農地已從八千元飆漲至現在每坪八萬元，10倍漲幅令人欽羨。但還是有許多投資客瘋狂湧入搶地，讓當地農民身價一飛衝天。

看好大園農地變更為建地的增值潛力，許多投資客湧入追捧，已讓大園農地價格暴漲10倍！

因為政府積極推動桃園航空城計畫，讓大園當地原本一片翠綠農田，現在很多都被劃入航空城範圍。由於看好未來農地被政府徵收作為航空城計畫用地時，政府會以「建地折抵徵收費」的方式，把農地變更成建地還給地主，因此讓大園的農地水漲船高。

自由時報指出，看好大園農地變更為建地的增值潛力，許多投資客湧入追捧，已讓大園農地價格暴漲10倍！而申請農用證明的案件數，在2012年更飆到近5000件。土地仲介員劉嘉琪在接受自由時報訪問時估算，許多熱門地段地價漲幅一倍以上，有些投資客甚至大面積收購，出手千萬或上億不手軟。

大園農民面對自己農地暴漲的情況，已有大地主選擇把農地出脫給投資客「落袋為安」，然後再轉投資像是苗栗高鐵特定區的土地，搖身一變成為專業地產投資客。但也有的地主則選擇等待政府徵收，以換取政府建地換農地的徵收補償。

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