升息、選舉 房市變數多

記者江碩涵／報導 2013年房市冷熱交替、多空交戰，雖然奢侈稅最後僅「微調」，二年閉鎖期不延長，對房地產業來說有「利空出盡」的意涵。但2014年房市仍將面對美國量化寬鬆（ＱＥ）政策退場、房貸即將升息、台灣七合一選舉等影響，房市走勢仍相當險峻。

永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，2013年全台都會區房價仍持續上漲，除了台北市、台中市房價漲幅在10％以下，其他都會區房價漲幅都超過10％，尤其桃園、新竹、台南房價漲幅居各都會區之首，漲幅皆逾17％。

置產保值 需求升溫

葉凌棋指出，2013年全台房市價漲量升，主因台灣經濟緩步回溫，民間投資動能、商業活動逐漸好轉，加上2014年1月開始，基本工資、油、電價上漲，通膨壓力逐漸浮現，買屋置產保值的需求會升溫。

即便升息 幅度不大

葉凌棋分析，2014年雖然面臨美國縮減ＱＥ規模的影響，不過，2013年市場早已反映過美國ＱＥ退場，對民眾的影響也僅侷限在心理層面。他說，日本、歐洲、英國仍將持續擴大量化寬鬆規模，美國政府也將持續購債，只不過購債金額沒有過去每月850億美元這麼多，整體來說，2014年全球低利環境仍將持續。

他表示，即便央行下半年可能升息，但以過去央行升息幅度與時程來觀察，估計幅度也不會太大，2014年利率仍將維持低檔，對房市影響有限，民眾購屋負擔也不會大幅增加。

對首購族 影響有限

葉凌棋說，雖然政府對房市調控仍未鬆懈，且財政部也積極查稅、加稅，甚至發表房市已是「強弩之末」的言論，加速房市投機客退場。但對首購族來說，仍有青年安心成家方案的購屋優惠貸款，影響不大。

2014年唯一要擔心的就是年底的七合一大選，影響房市較多，也因此建商將避開年底大選，集中火力在上半年推案，預期上半年市場供給量將大增，市場也更多選擇性。

住展雜誌研發長倪子仁表示，2014年北中南三大都會區新推案量應可達1.37兆元，北台灣約為1兆元，較2013年縮減1成，台中應可達2500億元，比2013年成長25％，高雄目前預估推案量1200億元，比2013年的1500億元減少25％。

強者恆強 漲跌互見
倪子仁指出，建商推案會隨著大選到來，轉趨保守。
 他分析，雙北市房價已處高檔盤整，2013年台北市預售屋均價為86.3萬元，新北市40.6萬，雙北市預售屋行情雙雙創下歷史新高，2014年是否還有追漲力道，值得觀察。但可確定的是，房市將繼續強者恆強、漲跌互見，但供給量過剩的區域，恐將面臨一成左右的房價修正危機。

法拍量史上新低 今年恐是反轉關鍵年

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導 2014年房市又將面臨更大挑戰，不過單就法拍待售、拍定量來說，去年已經雙雙創下史上新低，主因歸咎於利率處於史上低檔期，加上房價仍微漲、民眾未全盤看空，房產遭法拍量銳減，「房市反轉指標」尚未浮現。不過專家提醒，2010年至今不少買方購置了「高房價物件」，假若今年受景氣不佳、繳不出貸款，恐怕待售量會增加。

根據寬頻房訊統計法拍待售量，從2000年全台的10萬4679件，歷經起伏與銳減，2006年僅剩7萬8034件，創當時6年以來的谷底，2008年金融海嘯發生當年則回升到12萬4467件，但2013年卻創下史上新低的3萬0166件。其中北市2013年待售量更較2000年的8271件，大幅萎縮6.93倍。

104法拍網總經理籃茂山指出，2000年以來利率持續走低，尤其2004年政府釋出五大行庫2.38%購屋利率，創下史上新低，金融海嘯過後利率更僅有1%多，繳不出貸款遭法拍的屋主大幅銳減。

寬頻房訊研究室分析，近幾年房市走多頭，即便有屋主繳不出貸款，但房屋已經增值上漲，直接出售還現賺幾百萬元，即便遭查封也未必被拍賣，直接在中古市請仲介銷售，很快就被投資客搶購，今年假若利率沒有大幅調升，待售量恐怕仍會維持低檔。

不過，籃茂山提醒，2010年至今許多屋主是買到「高房價物件」，今年法拍量是否將創新低？仍有待觀察，尤其假若景氣未明顯復甦、房市又修正向下，又適逢目前中古市場買方多無力追價，屋主勢必會面臨遭法拍的風險，此時待售量即會增加。

房價凍斃了！？ 顏炳立：「蛋殼區」肯定結冰！

好房News記者馮牧群／採訪報導
 市中心房產今年仍將一支獨秀？戴德梁行董事總經理顏炳立指出，不管豪宅或一般住宅房價皆處於高原期，追價力道減緩，他更譬喻，｢如花｣產品不斷在市場上找買家，而｢林志玲｣產品仍然高價待沽，房市已逐漸降溫，｢今年台北市蛋黃區一降霜，蛋白區鐵定變冷，蛋殼區肯定結冰。｣ 蛋黃區房市打噴嚏，蛋白、蛋殼區跟著受寒。
 顏炳立認為，民眾從教授、學者聽來的言論，全憑房價所得比、租金報酬率等數據來判斷房市會泡沫化，不過，房市的熱絡漲跌，主要是依市場資金、供需、利率來決定，對於資金充足、供給大於需求，且利率低於3%的市場，是不會泡沫化的，這種想法｢天真活潑又可愛｣。
 顏炳立分析，房市問題不在於屢創新高的豪宅價，是當一般住宅也漲到中產階級的薪資水平所不能負擔時，民怨當然沸騰，而平價住宅市場，只要捷運所及，無不銷售一空，原因就是老百姓希望能買房賺錢，這是促使完銷的重要原動力。新的一年房市依舊會再量縮，但需求大於供給的地區，房價就像寒風中的一剪梅傲立雪中，官員與其高喊泡沫化口號，不如善用台北市近郊土地蓋好捷運，為人民廣建平價住宅。 
太平洋房屋副總章克勤表示，雙北市受限於都更停滯不前，捷運聯開又有違憲之虞，且北市受限於無新供給量，若再無獨特建案出現，豪宅價可能再創新高；中古屋市場則因奢侈稅持有受限，低利時代屋主惜售心態更強，在物件供給量不多的狀況下，買方期待價格下修有難度。以長期趨勢來看，市中心價格由人口及外資進駐支撐，當蛋黃區沒跌，蛋白區當然也不會受影響。

中古屋獲利了結潮 葉凌棋：買屋族可勇敢開價

好房News記者黃慈雯／整理報導 台灣房價持續居高不下，天花板效應已逐漸浮現，且擔憂未來可能會升息，加上房屋供過於求，有超過8成的民眾未來半年想售屋，房仲業者認為，明年中古屋將有一波獲利了結潮，購屋族可趁此買進，估計雙北精華區殺價空間擴增至17％～25％，建議可勇敢出價。 未來一年中古屋將有一波獲利了結潮，想要趁此逢低買進的民眾，可勇敢出價。（圖／好房資料中心）


.永慶房產事業群總經理葉凌棋在中時電子報報導中表示，利率未變動前房價要下來太難，而外資購買國內房地產限制多導致數量少之又少，加上QE退場對國內房市毫無影響，預估明年房市價平或小漲、成交量與今年相當，且二手市場會優於預售市場。
 而政府對於房市調控仍未鬆懈，奢侈稅修法微調，僅擴及非都市土地，仍維持原來管控力道。但財政部查稅、加稅積極，管制力道較強，將加速房市投機退場，有助於維持房市價量穩定。對首購買方來說，民眾仍享有青年安心成家方案購屋優惠貸款，影響不大。
 葉凌棋也指出，房價高檔，未來要增加的幅度有限，另外加計擔憂升息、供給量過大、政府加稅及查稅四項，比重高達84%，顯示民眾獲利了結心態濃厚。建議民眾購買中古屋可採取勇敢出價，不合意就不要買的策略。

逃離北市高房價 新北、桃園成輕移民熱區

好房News記者黃慈雯／整理報導
 北市房價高檔不墜，在薪水不漲萬物皆漲的情況下，想在北市買房的民眾只能望屋興嘆。而在通勤時間可接受的範圍內，民眾漸漸考慮跨區或跨縣市購屋，而跟台北市只有一線之隔的新北市，和有升格與交通重大議題的桃園縣就成了購屋族輕移民的當之首選。 面對北市高房價，已經出現輕移民的情況，只有一線之隔的新北市與有升格、交通重大議題的桃園縣為首選。（圖／好房資料中心）


 根據有巢氏房屋彙整實價揭露資訊顯示，台北市輕移民比例高的新北市與桃園縣，102年下半年購屋總價分別是1078萬、772萬，為台北市購屋總價5成甚至不到，且102年下半年相較上半年，新北市以及桃園縣的買方購屋總價皆增加40萬以上，而平均每坪單價新北市與桃園縣則分別增加0.5萬元與1.2萬元。
 有巢氏房屋劉炳耀副總經理表示，新北市與台北市僅一橋之遙，受到北市房價高漲影響，已成為「由小換大」的北市換屋族青睞的區域，移居新北市的買方對於住宅環境的要求，尤其注重「生活機能佳、交通便捷、住居質感」三大條件，因此偏愛板橋、新店等地，且新北市房價相較於台北市而言，仍屬買得起的區域。而桃園縣擁有升格、機場捷運線等利多因素，此兩大都會區吸引許多台北市買方輕移民看屋，購屋總價相對增加。
 另外，劉炳耀也建議消費者，在通勤時間接受範圍內，可考慮跨區域或縣市購屋，以時間換取金錢或空間，如桃園有升格、交通議題等重大議題等區域，都是購屋輕移民的首選區域。

營建股跌跌不休 預言房市冷颼颼

文／林奇芬 
台股強攻8600點，營建股指數卻直直落。股王大立光本益比16倍，營建股績優生本益比不到5倍，而股價卻還在跌。從股價的走勢，預言房市寒冬來襲。 走了十年多頭的台灣房市，還可以續強嗎？在媒體上，我們總看到多空二邊互相叫陣，一邊喊泡沫來臨，一邊喊房市續漲，一般民眾看得霧煞煞，究竟要買、不買，內心非常的猶豫。 股價是實體經濟的領先指標，我們不彷觀察台股中營建股的表現，就可以探知未來房市風向。
回顧十年前，上市營建股指數從2003年5月的59.73點起漲，歷經6年多頭走勢，最高在2008年4月來到457.09點，漲幅高達665%。之後隨著全球經濟轉弱下跌，在金融海嘯下跌到最低點94.65。不過，在全球政府與央行資金挹注下，展開一波反彈行情，營建股指數也在2011年來到383.19點的反彈波高點。 2011年初開始討論奢侈稅課徵，2011年6月正式實施，營建股指數從年初起持續下跌，直到2013年上半年，營建股才有一波稍強勢的反彈。但2013年下半年，台股大盤展開強勁的上升走勢，營建股卻開始反轉下跌，在2014年初台股上攻8600點的漲勢中，營建股反而是最弱勢的族群，目前指數已跌破年線，呈現空頭走勢。 營建股績優生本益比不到5倍　股價還在跌 如果從企業獲利的角度來看，目前營建股可說是台股本益比最低的族群。舉例來說，股王大立光1月23日收盤價1185元，根據大立光去年每股賺71.64元來推算，大立光的本益比為16.54倍。可是營建股中的績優生長虹，去年前三季的獲利就高達每股19.51元，按1月23日股價83.1元推算，本益比僅4.26倍。而另一家營建績優生華固，去年前三季每股獲利10.61元，股價75.7元，本益比僅7.13倍。 從本益比的角度來看，營建股實在很便宜。但即使如此，卻無法吸引投資人的目光，股價還持續破底，顯示敏感的投資人，關心的不是建設公司過去賺多少，而是未來還有成長空間嗎？

2014繼續貴下去！ 台經院：房市量跌 價不動

台經院日前公布2014年景氣預測，針對房市景氣台經院指出，QE減碼以及國內政策如利率緊縮等將影響房市交易量下跌約1成，但對房價影響較則較不顯著。

QE緩退確定，台經院認為，民眾手頭資金布局可能重置，可能流向股市或其他投資市場，將影響房地產投資；另外，國內影響因素如房貸利率緊縮政策，也是變數之一。 央行總裁彭淮南不斷「提醒」銀行辦理不動產貸款業務應注意風險控管，以免影響存款戶權益並造成提供的資金流入炒房市場，而各大公股行庫也陸續祭出房貸緊縮措施；而日前財政部對於豪宅稅的修訂案，針對無法提出取得成本者，必須以實際銷售價格的15%列為房產交易所得課稅，也確立了實價課稅的措施。台經院因此認為，2014是國內房市潛在變數最多的一年，也是動盪的一年。 另外，財經首長紛紛對房市表達篇空言論，使的買賣雙方對於價格、房市走勢的認差距拉大，台經院認為將影響交易量下跌約1成，但在房價下跌的機會不大。

小心打房！馬年購屋6眉角得留意

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導
 相較去年奢侈稅修法、實價登錄揭露衝擊與打房查稅的震盪，今年影響房市的因變數不外乎是選舉壓力之下，執政黨必須端出「打房牛肉」以穩固幾大都會區首長選情，因此外界多認為，今年將是被壓抑的一年，購屋民眾在政策使然之下，也千萬別踩到政府的「地雷」。今年購屋6大眉角包括：

第1、查稅：去年高總價豪宅客已經見識到政府查稅手腕，包括追蹤預售屋出售資本利得、中古物件未申報財產交易所得等，今年查稅恐怕更加劇，包括年初已經有「紅單」補稅案例，目前還要留意房東租賃所得、人頭假贈與或信託避奢侈稅、黃金店面租賃所得等；售屋者也得留意土增稅調高、高總價售屋所得擬調高等「交易稅」，不管進場投資或打算獲利了結，「稅」絕對要搞清楚。
 第2、違規工業住宅：以北市來說，佔違規住宅大宗的工業住宅已經遭政府鎖定，不管是目前產權所有權人或打算購屋的民眾，都可能遭到要求「破牆恢復空間原狀」的風險，而在室內裝修的部分，假若採取合法管道向市府申請裝潢，若與原室內藍曬圖不符，經建管處稽察也可能遭受罰鍰。
 第3、貸款：無用置疑地，選擇性信用管制已經是打房的重要手段，包括2年前已經施行特定區域第2屋貸款限縮政策，去年各大行庫面對房市反轉風險，不管是房屋新增貸款或增貸，審核也趨嚴格。不過，若民眾維持良好信用與銀行固定往來，要貸款仍不算過度困難。
 第4、利率：依照國際景氣而論，短期幾年內利率不至於大幅調升，不過，對於受薪階級的購屋族來說，買房前一定要審慎評估長期償還能力，模擬試算利率調升1~2%的每月攤還金額，是否會造成經濟壓力過大。
 第5、區位：今年台北市房價恐怕仍在高檔震盪，新北市去年蛋白區大漲後，今年是否仍有力道在衝刺，恐怕值得觀察。對於要自住的民眾來說，雖然因長線持有不需過於精算房價高低，但買在哪個區域仍攸關10~20年後，房價是漲是跌。因此購屋仍務必看區域的「供需」狀況，包括重大建設、交通性、生活機能、學區、公園等，都是具指標意義。
 第6、價格：中南部房價補漲仍是今年主軸，不過以北台灣鈍化的買氣來看，自住客可在震盪盤整區試著議價尋便宜；至於中南部，切勿買進資金堆疊炒作而起的區域。

李季鴻：防炒高房價 實價登錄應綁課稅

【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問 李季鴻】地政士法第51條之1修法後又覆議通過，是近來不動產界爭議度最高、又鬧得最沸沸揚揚的議題。為了讓實價登錄順利上路，2011年政府修正了地政三法：平均地權條例、不動產經紀業管理條例、地政士法，開始了實價登錄制度。
自從2012年8月實價登錄上路開始，所有登記重擔都落在地政士身上，導致後續地政士因為責任重大而要求修正地政士法第51條之1的後續事件。
若從實務角度來看，就會發現，整個制度、法案都歸咎了錯誤的原因，應該直接修正實價登錄制度，甚至直接修改稅制為實價課稅，才是一勞永逸的方法。
一般買賣過程中，房價多半是經由仲介斡旋而成，地政士並未參與其中，地政士僅負責最後的過戶、登記，且地政士過戶費用又遠低於仲介費，在有被罰風險下，地政士的確不太可能配合「炒高」房價，但若有誘因的情況下，還是難保地政士不會藉由登錄錯誤的價格來牟取利益。
但若政府直接將實價登錄與實價課稅綁在一起，就會發現，買賣雙方根本不可能炒高房價，登錄將更透明也更有效。
舉例來說，假設買賣實際價格是1000萬元，中間炒手為了「炒高」房價，要求登錄為1200萬元，只要政府採實價課稅制度，根本不用外人檢舉，賣方就會因為被多課稅，而自動跳出來檢舉房價登錄不實了。
所以，只要政府願意採實價課稅，實價登錄內的房價根本不可能有人願意做假，因為沒人願意多繳稅，尤其在房市走勢下滑時，更是沒人願意登錄高價，以免日後難賣房屋。
除了直接將實價課稅引至實價登錄制度外，政府也應檢視預售屋登錄制度。不動產經紀業管理條例要求代銷業者，預售屋契約屆滿或終止30日內，才須登錄預售屋行情，就可知道實價登錄「大小眼」程度有多深。
呼籲政府，修正實價登錄制度、預售屋納入立即登錄行列，以及直接修法將實價課稅與實價登錄結合，才是一勞永逸的方法。

每人負債增 財部打房還國債

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】財政部今天更新國債鐘訊息，平均每位國民背債，較上個月增加6000元，至23.4萬元。台灣債務面臨舉債上限困境，加上稅收成長不易，為健全國家財政，財政部已督促地方政府調整房屋稅稅基、提高非自用住宅房屋稅率，並且將鎖定全台豪宅，實施新一波打房計畫，針對出售雙北市8000萬元、其他縣市5000萬元以上豪宅，若未舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，初估豪宅稅將會提高二至三成。
根據財政部統計資料顯示，自2012年8月至2013年6月，台北市及新北市8000萬元以上豪宅，交易案件共有780件，其他縣市5000萬元以上豪宅售屋案件有716件，總計有1490件符合這項標準的售屋案件，因此5月報稅開始適用，勢必全台豪宅都會受到波及。
財政部表示，為了落實居住正義，除了已發函地方政府，調高非供自住房屋的房屋稅率外，對於去年出售豪宅的民眾，若於今年5月申報所得稅時，未能舉證成本，一旦被稅捐機關掌握售價，就必須改按房屋實價扣除土地價值的15%計算售屋所得，不能再以較低的房屋評定現值，做為計算所得的唯一標準。
以出售3億元的台北市豪宅為例，土地和房屋分別占售價的70%與30%，也就是說土地售價為2.1億元、房屋為9000萬元，若賣家沒有舉證買入成本，稅捐機關即可以9000萬元乘上15%，即1350萬元做為售屋獲利課稅。若適用40%稅率者，其售屋獲利應納所得稅為540萬元，較過去可能僅繳100多萬元的稅，增加不少。
財政部表示，過去稅捐機關若沒有掌握售屋者成本時，就只能按照房屋評定現值乘上各縣市不同的所得額比率課稅，以台北市為例，為房屋評定現值乘上42%至48%。但今年起，若只有售價但未能提供成本，豪宅將一律按實價15%計算售屋所得。