逃離北市高房價 新北、桃園成輕移民熱區

好房News記者黃慈雯／整理報導
 北市房價高檔不墜，在薪水不漲萬物皆漲的情況下，想在北市買房的民眾只能望屋興嘆。而在通勤時間可接受的範圍內，民眾漸漸考慮跨區或跨縣市購屋，而跟台北市只有一線之隔的新北市，和有升格與交通重大議題的桃園縣就成了購屋族輕移民的當之首選。 面對北市高房價，已經出現輕移民的情況，只有一線之隔的新北市與有升格、交通重大議題的桃園縣為首選。（圖／好房資料中心）


 根據有巢氏房屋彙整實價揭露資訊顯示，台北市輕移民比例高的新北市與桃園縣，102年下半年購屋總價分別是1078萬、772萬，為台北市購屋總價5成甚至不到，且102年下半年相較上半年，新北市以及桃園縣的買方購屋總價皆增加40萬以上，而平均每坪單價新北市與桃園縣則分別增加0.5萬元與1.2萬元。
 有巢氏房屋劉炳耀副總經理表示，新北市與台北市僅一橋之遙，受到北市房價高漲影響，已成為「由小換大」的北市換屋族青睞的區域，移居新北市的買方對於住宅環境的要求，尤其注重「生活機能佳、交通便捷、住居質感」三大條件，因此偏愛板橋、新店等地，且新北市房價相較於台北市而言，仍屬買得起的區域。而桃園縣擁有升格、機場捷運線等利多因素，此兩大都會區吸引許多台北市買方輕移民看屋，購屋總價相對增加。
 另外，劉炳耀也建議消費者，在通勤時間接受範圍內，可考慮跨區域或縣市購屋，以時間換取金錢或空間，如桃園有升格、交通議題等重大議題等區域，都是購屋輕移民的首選區域。

營建股跌跌不休 預言房市冷颼颼

文／林奇芬 
台股強攻8600點，營建股指數卻直直落。股王大立光本益比16倍，營建股績優生本益比不到5倍，而股價卻還在跌。從股價的走勢，預言房市寒冬來襲。 走了十年多頭的台灣房市，還可以續強嗎？在媒體上，我們總看到多空二邊互相叫陣，一邊喊泡沫來臨，一邊喊房市續漲，一般民眾看得霧煞煞，究竟要買、不買，內心非常的猶豫。 股價是實體經濟的領先指標，我們不彷觀察台股中營建股的表現，就可以探知未來房市風向。
回顧十年前，上市營建股指數從2003年5月的59.73點起漲，歷經6年多頭走勢，最高在2008年4月來到457.09點，漲幅高達665%。之後隨著全球經濟轉弱下跌，在金融海嘯下跌到最低點94.65。不過，在全球政府與央行資金挹注下，展開一波反彈行情，營建股指數也在2011年來到383.19點的反彈波高點。 2011年初開始討論奢侈稅課徵，2011年6月正式實施，營建股指數從年初起持續下跌，直到2013年上半年，營建股才有一波稍強勢的反彈。但2013年下半年，台股大盤展開強勁的上升走勢，營建股卻開始反轉下跌，在2014年初台股上攻8600點的漲勢中，營建股反而是最弱勢的族群，目前指數已跌破年線，呈現空頭走勢。 營建股績優生本益比不到5倍　股價還在跌 如果從企業獲利的角度來看，目前營建股可說是台股本益比最低的族群。舉例來說，股王大立光1月23日收盤價1185元，根據大立光去年每股賺71.64元來推算，大立光的本益比為16.54倍。可是營建股中的績優生長虹，去年前三季的獲利就高達每股19.51元，按1月23日股價83.1元推算，本益比僅4.26倍。而另一家營建績優生華固，去年前三季每股獲利10.61元，股價75.7元，本益比僅7.13倍。 從本益比的角度來看，營建股實在很便宜。但即使如此，卻無法吸引投資人的目光，股價還持續破底，顯示敏感的投資人，關心的不是建設公司過去賺多少，而是未來還有成長空間嗎？

2014繼續貴下去！ 台經院：房市量跌 價不動

台經院日前公布2014年景氣預測，針對房市景氣台經院指出，QE減碼以及國內政策如利率緊縮等將影響房市交易量下跌約1成，但對房價影響較則較不顯著。

QE緩退確定，台經院認為，民眾手頭資金布局可能重置，可能流向股市或其他投資市場，將影響房地產投資；另外，國內影響因素如房貸利率緊縮政策，也是變數之一。 央行總裁彭淮南不斷「提醒」銀行辦理不動產貸款業務應注意風險控管，以免影響存款戶權益並造成提供的資金流入炒房市場，而各大公股行庫也陸續祭出房貸緊縮措施；而日前財政部對於豪宅稅的修訂案，針對無法提出取得成本者，必須以實際銷售價格的15%列為房產交易所得課稅，也確立了實價課稅的措施。台經院因此認為，2014是國內房市潛在變數最多的一年，也是動盪的一年。 另外，財經首長紛紛對房市表達篇空言論，使的買賣雙方對於價格、房市走勢的認差距拉大，台經院認為將影響交易量下跌約1成，但在房價下跌的機會不大。

小心打房！馬年購屋6眉角得留意

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導
 相較去年奢侈稅修法、實價登錄揭露衝擊與打房查稅的震盪，今年影響房市的因變數不外乎是選舉壓力之下，執政黨必須端出「打房牛肉」以穩固幾大都會區首長選情，因此外界多認為，今年將是被壓抑的一年，購屋民眾在政策使然之下，也千萬別踩到政府的「地雷」。今年購屋6大眉角包括：

第1、查稅：去年高總價豪宅客已經見識到政府查稅手腕，包括追蹤預售屋出售資本利得、中古物件未申報財產交易所得等，今年查稅恐怕更加劇，包括年初已經有「紅單」補稅案例，目前還要留意房東租賃所得、人頭假贈與或信託避奢侈稅、黃金店面租賃所得等；售屋者也得留意土增稅調高、高總價售屋所得擬調高等「交易稅」，不管進場投資或打算獲利了結，「稅」絕對要搞清楚。
 第2、違規工業住宅：以北市來說，佔違規住宅大宗的工業住宅已經遭政府鎖定，不管是目前產權所有權人或打算購屋的民眾，都可能遭到要求「破牆恢復空間原狀」的風險，而在室內裝修的部分，假若採取合法管道向市府申請裝潢，若與原室內藍曬圖不符，經建管處稽察也可能遭受罰鍰。
 第3、貸款：無用置疑地，選擇性信用管制已經是打房的重要手段，包括2年前已經施行特定區域第2屋貸款限縮政策，去年各大行庫面對房市反轉風險，不管是房屋新增貸款或增貸，審核也趨嚴格。不過，若民眾維持良好信用與銀行固定往來，要貸款仍不算過度困難。
 第4、利率：依照國際景氣而論，短期幾年內利率不至於大幅調升，不過，對於受薪階級的購屋族來說，買房前一定要審慎評估長期償還能力，模擬試算利率調升1~2%的每月攤還金額，是否會造成經濟壓力過大。
 第5、區位：今年台北市房價恐怕仍在高檔震盪，新北市去年蛋白區大漲後，今年是否仍有力道在衝刺，恐怕值得觀察。對於要自住的民眾來說，雖然因長線持有不需過於精算房價高低，但買在哪個區域仍攸關10~20年後，房價是漲是跌。因此購屋仍務必看區域的「供需」狀況，包括重大建設、交通性、生活機能、學區、公園等，都是具指標意義。
 第6、價格：中南部房價補漲仍是今年主軸，不過以北台灣鈍化的買氣來看，自住客可在震盪盤整區試著議價尋便宜；至於中南部，切勿買進資金堆疊炒作而起的區域。

李季鴻：防炒高房價 實價登錄應綁課稅

【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問 李季鴻】地政士法第51條之1修法後又覆議通過，是近來不動產界爭議度最高、又鬧得最沸沸揚揚的議題。為了讓實價登錄順利上路，2011年政府修正了地政三法：平均地權條例、不動產經紀業管理條例、地政士法，開始了實價登錄制度。
自從2012年8月實價登錄上路開始，所有登記重擔都落在地政士身上，導致後續地政士因為責任重大而要求修正地政士法第51條之1的後續事件。
若從實務角度來看，就會發現，整個制度、法案都歸咎了錯誤的原因，應該直接修正實價登錄制度，甚至直接修改稅制為實價課稅，才是一勞永逸的方法。
一般買賣過程中，房價多半是經由仲介斡旋而成，地政士並未參與其中，地政士僅負責最後的過戶、登記，且地政士過戶費用又遠低於仲介費，在有被罰風險下，地政士的確不太可能配合「炒高」房價，但若有誘因的情況下，還是難保地政士不會藉由登錄錯誤的價格來牟取利益。
但若政府直接將實價登錄與實價課稅綁在一起，就會發現，買賣雙方根本不可能炒高房價，登錄將更透明也更有效。
舉例來說，假設買賣實際價格是1000萬元，中間炒手為了「炒高」房價，要求登錄為1200萬元，只要政府採實價課稅制度，根本不用外人檢舉，賣方就會因為被多課稅，而自動跳出來檢舉房價登錄不實了。
所以，只要政府願意採實價課稅，實價登錄內的房價根本不可能有人願意做假，因為沒人願意多繳稅，尤其在房市走勢下滑時，更是沒人願意登錄高價，以免日後難賣房屋。
除了直接將實價課稅引至實價登錄制度外，政府也應檢視預售屋登錄制度。不動產經紀業管理條例要求代銷業者，預售屋契約屆滿或終止30日內，才須登錄預售屋行情，就可知道實價登錄「大小眼」程度有多深。
呼籲政府，修正實價登錄制度、預售屋納入立即登錄行列，以及直接修法將實價課稅與實價登錄結合，才是一勞永逸的方法。

每人負債增 財部打房還國債

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】財政部今天更新國債鐘訊息，平均每位國民背債，較上個月增加6000元，至23.4萬元。台灣債務面臨舉債上限困境，加上稅收成長不易，為健全國家財政，財政部已督促地方政府調整房屋稅稅基、提高非自用住宅房屋稅率，並且將鎖定全台豪宅，實施新一波打房計畫，針對出售雙北市8000萬元、其他縣市5000萬元以上豪宅，若未舉證成本，今年5月報稅就要認定售價的15%為獲利所得，初估豪宅稅將會提高二至三成。
根據財政部統計資料顯示，自2012年8月至2013年6月，台北市及新北市8000萬元以上豪宅，交易案件共有780件，其他縣市5000萬元以上豪宅售屋案件有716件，總計有1490件符合這項標準的售屋案件，因此5月報稅開始適用，勢必全台豪宅都會受到波及。
財政部表示，為了落實居住正義，除了已發函地方政府，調高非供自住房屋的房屋稅率外，對於去年出售豪宅的民眾，若於今年5月申報所得稅時，未能舉證成本，一旦被稅捐機關掌握售價，就必須改按房屋實價扣除土地價值的15%計算售屋所得，不能再以較低的房屋評定現值，做為計算所得的唯一標準。
以出售3億元的台北市豪宅為例，土地和房屋分別占售價的70%與30%，也就是說土地售價為2.1億元、房屋為9000萬元，若賣家沒有舉證買入成本，稅捐機關即可以9000萬元乘上15%，即1350萬元做為售屋獲利課稅。若適用40%稅率者，其售屋獲利應納所得稅為540萬元，較過去可能僅繳100多萬元的稅，增加不少。
財政部表示，過去稅捐機關若沒有掌握售屋者成本時，就只能按照房屋評定現值乘上各縣市不同的所得額比率課稅，以台北市為例，為房屋評定現值乘上42%至48%。但今年起，若只有售價但未能提供成本，豪宅將一律按實價15%計算售屋所得。

既成道路解套〉捐地換容積移轉

〔記者周敏鴻／桃園報導〕縣府工務局副局長郭振寰表示，既成道路由工務局轄下的「既成道路認定小組」，邀集相關單位會勘認定，認定後地主就不能私設圍籬或剷除，但可以捐地換取「容積移轉」，地主權益不致受損。

早期，私人土地若被認定是既成道路，地主可以捐出用地來抵稅，郭振寰說，如今地主只能捐地換取「容積移轉」，也就是將既成道路的用地捐給政府，換得相對的「容積移轉」，可注入其他建築使用土地，增加建築物總樓地板面積。

建商收購用於建案

坊間有建商收購「容積移轉」，用在新建案上，以增加新建案的總樓地板面積，地主可將「容積移轉」轉賣給建商。

郭振寰強調，在土地買賣的過程中，買家一定要仔細查看標的物土地，如果土地上明明有道路、或土地硬生生切斷兩端相連的道路，就可能是既成道路，買賣之前要弄清楚，才不會花大錢買地，換來一肚子氣。

房市泡沫會爆？專家：爆好幾次了！房仲：慢慢消風！

好房News記者蘇彥菱／整理報導 近來政府官員接連強調台北房市有泡沫化之虞，從向來關心房市的央行總裁彭淮南、財政部長張盛和的「房市小鴨論」，到台北市副市長張金鶚認為，房市只會消風不至於爆掉。究竟泡沫會不會破？之前專家張欣民也說，台灣房市早就泡沫破滅掉了，而且已經破好幾次了，目前只是學者的眼鏡跌破一地！房仲業者從民眾心理、升息及法拍市場三面向判斷，房市不至於爆掉，只會慢慢消風而已，除非遇上很嚴重的事件。 房市泡沫越吹越大，但究竟有無爆掉的一天？有房仲業者預估，從現階段來看，房價重挫的機會應該不大，但房市正在「慢慢消風中」。（圖／好房資料中心）

專家學者早就提出房市泡沫化的時間點，張金鶚副市長在入府當官員之前被稱為空頭司令，因為房價即將破盤；國內台經院指出，2015年台灣房價將是反轉的關鍵時刻。但房市至今還是沒破，學者專家眼鏡跌破一地，張欣民則是大膽說，因為大家都拿過去經驗套用到現在景氣，但是今非昔比，所以要趕緊做修正，再多的眼鏡也不夠破。 1. 自住心理強 太平洋房屋行銷部顧問李季鴻在《聯合報》上表示，就他長期的觀察，房價要立即下跌的機會相當低。舉例來說，民眾買了一間1千萬元的房子自住，以20年房貸、利率2％、貸款7成來算，一個月本金加利息約3.5萬，如果房價跌3成，房屋價值僅剩700萬，每月要還的貸款仍為3.5萬元，倘若不是長期失業或背負大筆負債的情況，他認為大部分的民眾仍會選擇繼續繳房貸自住，不大可能隨即售屋「現賠」300萬。 2. 升息壓力大，難澆熄自住心態 儘管今年房市升息壓力比過去大，不過李季鴻認為，假設利息從2％調升至3％，每月多了3000元的房貸利息，升息至4％則是每月增加7000元的房貸利息，除非不堪負荷，否則應如同上述情況，多半的人仍會勒緊褲帶，繼續繳房貸。 3. 法拍縮減逾半，市場穩定 從被視為房市反指標的法拍屋來看，應該不會發生大跌價的情況。目前法拍市場交易量較去年減6成，表示市場狀況穩定，根本沒有多少物件在法拍市場流通。 綜上所述，即便今年房市缺乏動能，但就民眾自住心理、升息及法拍屋的面向研判，房價立即下挫的機會應該不大，除非發生如2008年的美國次貸危機而引發全球性的金融風暴。儘管房市不會同黃色小鴨有瞬間爆破之虞，但也正因為房市處於「慢慢消風」的狀態，他提醒，民眾購屋仍須謹慎，以免將來背負龐大的房貸負擔。

機場捷運中壢延伸段 農曆年後動工

〔記者邱奕統／桃園報導〕桃園國際機場捷運線中壢延伸段，自A21環北站至中壢車站地下化工程，歷經六次流標，去年十二月終於完成發包，其中，軌道、站體等土建工程將於下個月動工，機電系統等工程將於今年中招標，延伸段一○七年完工、一○八年通車的期程可望完成。 經6次流標 去年12月發包 機場捷運從第二航站起，往東至台北車站，往南經高鐵桃園站至中壢市中豐路與環北路口的環北站，全長五十一‧○三公里，共有二十二個車站，兩座機廠，總經費一一三八‧五億元，其中後者即桃園捷運藍線。 行政院經建會四年前決定，捷運藍線從環北站再往南延伸二‧○六公里，以潛盾方式施工，並在中央西路與中豐路口的永興公園及台鐵中壢站後站的新興路，增設A22、A23兩座地下車站，總經費一三八億元，其中八億餘元由桃園縣政府自籌。 交通部高速鐵路工程局捷運工程處原本計畫去年招標動工，因採土建及機電系統工程合併招標，廠商認為施工困難，導致招標六次都流標。高鐵局去年十二月將兩工程分開後，順利將軌道與土建工程完成招標發包，預計農曆春節過後就可動工，而機電系統工程將於今年中招標發包。 預定107年完工 108年通車 整個延伸段工程用地多為現有道路，僅需徵收十三筆土地，由桃園縣政府負責，目前已完成七筆徵收。桃園大眾捷運股份有限公司處長王俊毅說，中壢車站延伸段雖然延宕一年才動工，但高鐵局認為工程規模不大，並協調廠商趕工，因此原預定一○七年六月完工、一○八年六月通車的目標期程並未改變。 他說，機場捷運通車後，北部民眾可以直接搭乘捷運前往桃園機場，中南部民眾也可搭乘台鐵或高鐵到中壢市，轉搭捷運藍線到機場，縣府也規劃將把捷運藍線再延伸至中壢龍岡地區。

台61線西濱高架 預定107年完工

台61線西濱快速道路高架道路日前動工，預計107年完工。交通部公路總局西部濱海公路北區工程處表示，台61線西濱快速道路高架道路只做到觀音鄉大潭電廠附近，高架工程延伸到永安漁港段，去年底發包動工。
高架工程有兩區段，一段是9A，一段是10A，分別在49K及60K處，9A標快速工程從大潭電廠延伸到永安漁港，全長5公里；10A標快速工程則從永安漁港往新豐方向延伸，全長6公里。
去年11月，台61線綠廊帶已陸續圍籬，民眾行經時發現台61線新屋段沿途都在施工，施工單位擺放警示錐，提醒部分道路縮減。
北區工程處表示，西部濱海公路高架工程依既定時程施作，總工程期長達4年，預定107年2月完工。兩處高架道路總工程費達49.7億元，完工後，廊帶將恢復原貌，保留原有農路。
施工單位也提醒，除了台61線高架工程，日前台66線與桃102線路口處也正在進行改善工程。

【2014/01/06 聯合報】