貸款難過？ 3要訣房貸快速PASS

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

今年上半年房市成交量V型爆量，更讓土增稅稅收上半年創15年新高，總額達504億元，顯示民眾趁著奢侈稅閉鎖期結束進場買房，推升成交量，不過另一邊央行卻要求銀行謹慎放款，大多首購族只能貸款7成、換屋族6成，因審核轉趨嚴格，也讓不少民眾貸款被「打槍」。

掌握幾項貸款技巧，也可以輕鬆付貸款。(好房News記者陳韋帆／攝影)

日前曾發生的房貸交易糾紛，像是民眾委託仲介購買房成交後，緊接著去貸款時，卻發現貸款不足，引發解約糾紛，最後經過消保官調解，買方要負1萬元履約專戶費用與利息，才得以順利退屋。

針對目前房貸放款較為嚴格，銀行主管表示，目前部分地區首購貸款仍可至8成，但銀行基於風險控管，貸款案件多較過去嚴格，對於自備款較不足的民眾，可朝向3大方向著手，提高房貸快速通過的機會。

1、政府優惠貸款

內政部營建署自2009年開始，就提供「青年安心成家購置住宅貸款利息補貼」方案，前2年零利率，不過這個方案僅實行4年，今年並沒有續辦。中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，政府提供的優惠貸款，利率比較低，民眾可留意此訊息。

不過，優惠貸款細項民眾也得研究清楚，去年就曾經有民眾買房後，打算申請青年安心成家貸款，卻不曉得物件登記為店面，導致無法申請，最後只能申請一般貸款。

2、謹慎評估寬限期

去年有銀行業者推出「寬限期延5年」的優惠方案，也就是前5年只還息、不還款，舉例來說，200萬元房貸、利率2%，若無寬限期，每月應還本息10118元，若給5年寬限期，前5年每月只需繳3333元利息，但第6年則增加到12870元，銀行業者指出，對於資金較不充裕的民眾，較不建議申辦有寬限期的房貸，未來容易有付不出貸款的狀況。

3、轉貸減輕負擔

有房貸的民眾，也可考慮轉貸。網友LiLi說，目前房貸只剩下50萬元，每月付2.5萬元，因為近期有幾個月沒有工作，覺得負擔有點重。銀行主管表示，此時不妨可考慮轉貸，將繳款時間延長，減低每月房貸支出，但風險就是貸款時間拉長，總額利息可能會比舊的貸款高。

 

四類住宅 脫手較困難

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

風險較高

休閒住宅

市場資金緊縮時，這類住宅因多有交通不便、機能不佳的問題，往往難以脫手。

重劃區住宅

尚無生活機能的重劃區，投資回報需要較長等待時間。

B級地段豪宅

當資金潮不再，由於單價過高，自住客無力接手，往往淪為燙手山芋。

高價套房

一旦市場資金出現變化，這類產品通常會先被銀行調升利率，或是調降房貸貸款成數。

QE退場帶動房市資金轉向，有產品看好，但也有幾種住宅可能因資金抽離，面臨下修危機，投資人最好不要碰。

第一種是純作第二屋使用的休閒住宅。位商不動產企研室主任徐佳馨表示，這類產品主要是有錢人在買，當市場資金寬鬆時，手邊有閒錢的人很多，這類產品買氣因此不錯，但形勢一旦反轉，這類住宅因多有交通不便、機能不佳的問題，往往難以脫手。

第二種是尚無生活機能的重劃區住宅。重劃區街廓整齊，且多搭配有大片公園綠地，基本上是值得投資的，不過，還在「長草」或「長房」階段、沒有生活機能的重劃區，由於投資回報需要較長的等待時間，當市場出現變化時，必定會被優先處分，造成區域賣壓，房價也將連帶受到影響。

第三種為B級地段的A級豪宅。這類豪宅單價通常比區域貴上許多，總價通常也高出一截。當市場資金充沛時，由於真正豪宅釋出有限，這類豪宅往往也成投資人追逐對象，而有不錯表現，但當資金潮不再，這類產品失去投資人青睞，再加上由於單價、總價過高，自住客無力接手，往往淪為燙手山芋。

第四為非精華區或價格偏高的套房產品。套房坪數少，總價低，不過一旦市場資金出現變化，這類產品通常會先被銀行調升利率，或是調降房貸貸款成數，以降低逾放風險。

而這將造成兩種情況，一是持有人利息負擔變重，會想把房子賣掉；第二是由於銀行貸款成數低，影響到買方接手意願。在此情況下，房子如位於交通便利的市區還好，但如果位於非精華區或接手時房價太高，就可能會牢牢套住。

王應傑：樓層買房術 賺到價差

全國商業總會監事召集人、東森房屋加盟總公司董事長王應傑指出，對於自住者而言，永遠不要等錢夠了再買房，但他並不建議現在投資房地產，因為連他一年有上千萬元薪水的人也「買不下去」。

王應傑在37歲時就入住當時的豪宅「鑽石雙星」，他認為房地產是最好的投資工具，因為薪水會成長，銀行的貨幣供給會增加，但土地卻有限，尤其台灣是海島型國家，只要沒有資金的壓力，投資房地產幾乎是穩賺不賠。

王應傑早年曾在調查局工作，省吃儉用存下14萬元，買下當時永和智光商職附近一坪7,000元、總價21萬的三房二廳預售屋，當時的自備款要七成。王應傑在民國59年從台中北上時，就有買房的概念，他說，他看過日本富豪邱永漢的一篇文章，日本經濟起飛時，所有的三角窗房屋都被日本大商社買走，他心想，三角窗買不起，就買一般房，台北市買不起，就買台北縣，因此他買下人生的第一間房屋。

他的哲學是，買房不能等存到足夠的錢，因為薪水永遠跟不上房價漲幅。他的論調也與王品集團董事長戴勝益不同，他認為年輕人一定要省吃儉用，多打工、多工作賺外快，才能快速累積買房的資本。

王應傑投資房地產的起因是建商倒閉。王應傑說，當他交14萬元給建商後，建商卻落跑，當時購買的預售屋結構體已完成，他靈機一動，找買房的人成立自救委員會，在自力救濟過程中，發現房地產投資的訣竅，以及迷人之處，後來這間房的房價在處理的過程中上漲五成。這間30坪的房子，王應傑始終沒有住過，長年出租，最後他在2008年房地產景氣高檔之際，以總價300萬元賣掉，換算下來房價增值13倍。

投資房地產多年，且每年至少買一間的王應傑說，中華民國的稅制讓「買房子是最好的事情」。他認為，只要能周轉，長年來說只有增值。他說，買房子不像股票，當你不需要錢時，帝寶可開出一坪300萬元價格，但如果要轉現金，就可能要開一坪200萬元來求現，他說：「房地產價格是按持有人的財富來決定高低，每一個賣屋者的條件都不一樣。」

王應傑指出，他在SARS過後就買不起房子，主要是因為他目前名下房產沒有一坪是超過15萬元，因此他是「買不下去」。

他認為，只要長久居住，都應該趕快買一間屬於自己的房子，最好買中古屋，較不會有風險，因此中古屋是實體，可以進去看採光、通風、格局、是否漏水，一目瞭然，王應傑說：「我是從預售屋起家，沒有一間房子會像預售屋的文宣內容一樣。」

王應傑說，樓層價差也是他最早設計，因此早期他買房都跟業主購買4樓和13樓，因為這二個樓層價格較便宜，這個也成為目前市場購房的小撇步。

至於現在是否是買房的好時機，王應傑說，還租房的人要趕快買；至於投資客方面，他覺得等待回檔時再找機會進場較好。

假登錄、真撐盤 不實申報觸法

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

針對實價登錄「怪招」，內政部地政司強調，如果業者「假登錄、真撐盤」、「低價高報護航」，除了申報不實罰款外，也有觸犯刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪之虞，呼籲民眾不要觸法。

地政司表示，不動產交易實價揭露至本月已近30萬件，業者要利用揭露來操縱價格並不容易，但由於市場上確實有不少相關傳聞，目前已要求各單位對顯著異於市場交易價格的資訊，以查核契約書，貸款、資金流向等方式了解真實性。

地政司表示，如有申報不實，現行法令可裁罰3~15萬元，並可按次裁罰及限期改正。雙方如協議申報登錄不實之資訊，如被查出，除申報義務人涉及刑法第214條使公務員登載不實事項於公文書罪嫌，不實資訊提供者也有刑法第8條為共同實行犯罪行為之虞。

另外，對有人在備註欄上寫上大名，讓官方主動刪除不揭露，地政司表示，已發文地政士、房仲公會等各單位，宣導不要寫上個資，如再有同樣情況，將要求改正，如果一定要寫，就全部揭露，但洩露個資責任將歸屬義務申報人。

買房一點靈／使用執照

【經濟日報╱柯玥寧】

「使用執照」為建築完工後應該請領之照。依我國法令規定，建築物於興建之前應向地方政府主管機關申請「建築執照」，因此內政部營建署依據核准資料所統計之建築執照申請戶數、面積，可視為國內房屋供給量支領先指標。

另外，建築物興建完成之後，也要向地方政府主管機關申請使用執照，因此營建署依據核準資料統計之使用執照核發面積、戶數，可說為營建業完成營造之數量，亦即當年投入之新成屋數量，兩著落差約二至三年。

按照建築法規定，建築物在建造之前需要先申請並領得「建造執照」，才可動工建造，一般預售屋也必須在取得建照之後，才可開始銷售；建物建造完成後需申請並領得「使用執照」，才可使用：而在建築物使用內容項目等有所變更時，需申請並領得「變更使用執照」，始可依核准變更後使用。

新制上路 農舍更搶手？

農舍亂象叢生，內政部與農委會1日修正發布「農業用地興建農舍辦法」，明訂農舍最小面積為13坪，以杜絕「一坪狗籠農舍」，並規定農舍面積不得超過農地的1/10，以貫徹「農地農用」原則，免得農舍變成豪華別墅。

此外，鄉間也不乏「假農民」亂蓋農舍，充當豪宅、餐廳、土雞城、KTV、工廠的情事；內政部表示，將嚴查農舍充當豪宅、餐廳、KTV 等「假農夫播種」情事，也是下階段改革目標。

圖／聯合報提供

宜蘭地區房仲業者說，農舍新制上路前已有一波搶建、擴建潮，目前農舍行情持穩，新制影響不大，一年來還有兩成的漲幅，未來因成屋率低、具稀少性，農舍恐還有上漲空間。

房仲也表示，因新法規趨嚴，近年興起的「城巿農民田園風」恐將式微，不過將來農舍成屋會越來越少，現有的農舍就變得搶手；買賣時，可參考地段、建材、實價登錄行情。

內政部表示，民國89年農發條例修法後，持有0.25公頃以上的農地才能蓋農舍；但之前持有農地的老農並無此規定，於是許多仲介、建商鑽法律漏洞，找上不受法規限制的老農，以老農名義，建造一坪大小的「狗籠農舍」，申請建照、使用執照，找到買主後再由買方出資擴建。

內政部表示，農舍應專供農民使用，在辦法修正發布後，規定農舍最小興建面積為45平方公尺（至少13坪），且要辦理農民資格審查，包括買地應滿2年，居住在戶籍所在地也要達到2年。

新法還規定，5年內曾取得農舍建造執照者，除原執照撤銷、失效與，或自然災害拆除等因素外，地方政府將不予許可興建農舍。

內政部說，新辦法限制農舍面積不能超過農業用地的十分之一，來防堵過去有案例連其餘的十分之九都做圍牆，變成後院、莊園，形成非農舍使用的違法情況。

1坪農舍不再！ 新規定面積得要13坪

好房News記者陳楊育瑋／台北報導

內政部昨(4)日修正發布「農業用地興建農舍辦法」，未來興建農舍，農地面積至少要13坪才准通過，以杜絕「一坪農舍」歪風。

一坪農舍常是建商拿來鑽法律漏洞的手法，辦法修正後，將可遏止歪風(圖／好房資料中心)

民國89年修法後，必須持有0.25公頃(756.25坪)農地才能興建農舍，在標準嚴格的情況下，建商便找來修法前便持有農地的老農，以老農名義建造一坪大小的「狗籠農舍」，再用擴建的形式來興建莊園、別墅。

內政部次長蕭家淇表示，辨法修正後，農舍初興建便規定不得小於13坪，且農民資格審查將會更嚴格，包括買地應滿2年、居住在戶籍地滿2年、取得農舍建築執照者，5年內不得再興建農舍等。

新規定上路後，將減少申請農舍建築卻改起莊園的違規情形，除了能維護農耕地區生態不被有心人士破壞，也可防止建商藉機炒作之嫌。

 

房價飆漲3大元兇2個鬆動 下半年房市挫咧等？

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

後QE時代來臨，6月受到美國QE政策將減碼退場及保值理財工具黃金大跌的消息，削弱市場買氣，6月台北、台中買賣移轉棟數分別月減15%及12%，面對下半年房市動態，房產業者預估，後QE時代的升息疑慮及市場游資減少變相讓「鈔票增值」，可能讓房市買氣轉弱。

美國聯準會主席柏南克釋出消息，隨著美國景氣復甦、失業率下降，從2009年3月開始的量化寬鬆政策（Quantitative Easing，QE）將在下半年減碼，並預計明年中結束QE政策。

對照台灣在2008年金融海嘯後，原本面對房市衰退下修，卻因2009年美國釋出QE政策，大量資金湧入市場，加上2008年底通過遺贈稅降至10%的利多政策，使得2009年上半年台北房價大飆漲，當時大安區中古屋每坪40萬元左右，飆漲至今已到每坪行情80~90萬元。

近幾年房價狂飆3大兇手，就是QE造成市場游資多，資金轉而投入房產，第2、遺贈稅從最高稅額50%調降至10%，台商、有錢人拼命置產節稅，第3、全球維持低利率。建國資產管理公司劉坤圖指出，QE減碼後勢必有升息計劃，利率未必會馬上提高，但對長期房貸族會造成壓力。

隨著中國銀行錢荒狀況，也成了另類打房，中國知名經濟學家謝國忠日前也提到，「現在錢更值錢了，現金產品風險正在下降，未來3個月不要買房地產。」

不過，全國不動產總經理石吉平認為，7、8月是傳統淡季，因為家庭父母忙於孩子的考試季加上8月是鬼月，成交量勢必不會比4、5月好，但年底購屋旺季會再回溫。

他說，隨著黃金狂跌，許多民眾理財配置還是會相信不動產是具有長期投報、穩定收益的產品，置產族仍會持續進場。台灣經濟研究院六所所長楊家彥預測，QE減碼後，低利會維持到2015年，升息不會是今年的事。

 

房價飆漲3大元兇2個鬆動 下半年房市挫咧等？

好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

後QE時代來臨，6月受到美國QE政策將減碼退場及保值理財工具黃金大跌的消息，削弱市場買氣，6月台北、台中買賣移轉棟數分別月減15%及12%，面對下半年房市動態，房產業者預估，後QE時代的升息疑慮及市場游資減少變相讓「鈔票增值」，可能讓房市買氣轉弱。

美國聯準會主席柏南克釋出消息，隨著美國景氣復甦、失業率下降，從2009年3月開始的量化寬鬆政策（Quantitative Easing，QE）將在下半年減碼，並預計明年中結束QE政策。

對照台灣在2008年金融海嘯後，原本面對房市衰退下修，卻因2009年美國釋出QE政策，大量資金湧入市場，加上2008年底通過遺贈稅降至10%的利多政策，使得2009年上半年台北房價大飆漲，當時大安區中古屋每坪40萬元左右，飆漲至今已到每坪行情80~90萬元。

近幾年房價狂飆3大兇手，就是QE造成市場游資多，資金轉而投入房產，第2、遺贈稅從最高稅額50%調降至10%，台商、有錢人拼命置產節稅，第3、全球維持低利率。建國資產管理公司劉坤圖指出，QE減碼後勢必有升息計劃，利率未必會馬上提高，但對長期房貸族會造成壓力。

隨著中國銀行錢荒狀況，也成了另類打房，中國知名經濟學家謝國忠日前也提到，「現在錢更值錢了，現金產品風險正在下降，未來3個月不要買房地產。」

不過，全國不動產總經理石吉平認為，7、8月是傳統淡季，因為家庭父母忙於孩子的考試季加上8月是鬼月，成交量勢必不會比4、5月好，但年底購屋旺季會再回溫。

他說，隨著黃金狂跌，許多民眾理財配置還是會相信不動產是具有長期投報、穩定收益的產品，置產族仍會持續進場。台灣經濟研究院六所所長楊家彥預測，QE減碼後，低利會維持到2015年，升息不會是今年的事。

 

中壢市龍岡路拓寬 分二階段動工

好房News記者黃駿騏／桃園報導

中壢市龍岡路拓寬經費龐大，全案將分二階段進行拓寬，第一階段先做到龍仁路，第二階段再由龍仁路延伸到環中東路，議會一定會督促縣府儘速把龍岡路拓寬完成。桃園縣議會議長邱奕勝28日在接待中壢市龍德里鄰長志工一行人時做上述表示。

中壢市龍德里鄰長志工40餘人，28日上午在里長鍾和貴的陪同下拜會桃園縣議會，受到邱奕勝議長的熱忱接待。邱奕勝推崇鍾里長是一人當選全家服務，平日投入地方服務，且熱心公益，能選他當里長是里民們的福氣。

邱奕勝也特別針對里民們最關心的龍岡路拓寬一事進行詳盡的說明。他強調，龍岡路拓寬經費龐大，吳志揚縣長今年編列八億元預算也只能先做一半，第一階段拓寬工程先做到龍仁路，第二階段再由龍仁路做到環中東路。全案說明會已召開兩次，議會會監督縣府儘速完成。

另外，針對體育園區部分，103年8月起禁止移轉，目前地上物也已展開查估作業，預計103年10月可以動工；園區工程也分兩期，同時園區內也規劃有30米道路銜接龍慈路，如果再加上環中東路順利拓寬成40米，預計今年完工的崁頂路和晉元路等，龍德里對外交通問題就可全面解決。

而鐵路高架後，沿線將新增平鎮站、中原大學站、永豐高中站與國際路站等，之所以如此就是為了把鐵路區間捷運化，屆時由楊梅到台北，縣民們不論是上學還是上班，交通上都十分便利。