實價登錄後對台灣不動產經濟之影響

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

根據國際知名不動產公司Jones Lang Lasalle二年一度最新版2012年全球不動產市場透明度指數報告，台灣名列第29名而位居半透明化組第一名，後面有中國、菲律賓、印尼、泰國、南韓等國家。而名列高度透明化組及透明化組的第一名則分別為美國及香港，可見台灣在全球不動產市場透明度是有待努力及提升的。報告中與台灣類似並仰賴國際貿易及國際政策關係之亞洲經濟體為名列透名化組第一、三、十五名的香港、新加坡及日本。

香港不動產實價登錄是從2005年線上「綜合註冊資訊系統」推動開始的，房屋買賣交易完成後，買方需向香港土地註冊處辦理註冊，之後民眾若要了解不動產交易資訊，只需要到土地註冊組申請帳戶，就可以付費查詢，包括房屋成交價、貸款成數、轉手情形，甚至是實際地址通通查得到，而2005年也是香港繼1997年亞洲金融風暴後房價開始觸底反彈之際。

新加坡不動產實價登錄則早在2001年即推動REALIS(交易分析數據)及PMI(一般交易數據)，其中REALIS是24小時開放查詢資料庫，是需要付費的，但會有更詳盡交易資訊細節與分析數據，而PMI則是免費的，2001年也是新加坡房價從1997年來最低的歷史價位。

日本不動產實價登錄從2003年推動至今10年，政府每三個月更新一次，以區塊劃分範圍，供民眾免費查詢，日本自從1990年全球化啟動世界經濟結構改變，中國取代日本成為世界工廠及日本人口開始嚴重老齡化，日本的不動產價格即一路下滑，直到2006年才止跌。

不動產經濟市場的動態變化按美國麻省理工學院Jay W. Forrester教授的因果回饋關係分析，除供給、需求外，政府的管理是其中重要因素，因此縱觀香港、新加坡及日本實施實價登錄後之不動產經濟影響，可歸納出實際登錄後對台灣不動產經濟之影響為：

(1) 從亞洲各國(新加坡、日本、香港)來看，實價登錄跟房價漲跌沒有太大關係。

(2)實價課稅來臨，不動產購買、持有、出售稅賦將增加，更符合社會公平原則。

(3)實價登錄透明後，未來國際資金流入臺灣，REITs量能定會擴大。

(4)透明化後減少消費者對不動產交易價格之疑慮，不動產經紀業者更能落實客戶交易安全服務，專心為大眾提供更全球化創新服務。

(5)對於政府推動公共建設徵收補償、都市更新權利變換價值將更為公平合理化。

(6)對政府推動居住正義及落實土地政策將更為明確數據化。

(7)交易資訊透明化後，將使得臺灣商用不動產投資(NPV及IRR)與國際接軌。