政策連動房市，現在可以買嗎？購屋族不可不知七

分類：房地相關

2011/05/01 14:40

政府平抑房價政策一波接一波，購屋族現在應該趁機買房？或是繼續觀望？ 東森房屋泰山18甲店陳建銘店長表示，政府奢侈稅影響層面深遠。 在2011年4月15日奢侈稅法案通過後，預期政策最快將在6月正式上路，不少消費者感到憂心不已，短短兩個月的時間，到底該不該出手。  東森房屋泰山18甲店店長陳建銘表示，投資物件為避稅反而不賣，供給量減少，價格有可能回穩；但有更多人認為，交易量若急凍，房價將持續下跌，預期到總統大選前，房市跌幅會有15%甚至到20%，但一般自住民眾只要在房價跌幅近10%左右，就可以進場議價。 在區域上，陳建銘則認為，抗跌性高的精華地段，並不受到跌幅影響，投資客一窩蜂湧進數量本來就稀少的精華區，就單一區域來說，還順勢上漲的機會，所以，也建議大家搞清楚各區域房屋狀況，看清附近是否有支撐房價的題材。 戴德梁行總經理顏炳立也提出，奢侈稅愈快上路越好，目前市場呈現「買賣兩閒、等候秋決」讓交易量凍結，對國內金融體質影響大，並非好事 戴德梁行總經理顏炳立也就鄰近國家政策與台灣相比，譬如：香港政府曾課徵房市兩 個月印花稅，當初回穩時間約三個月，但是因為台灣此次的平衡房價出手較重，所以反彈力道 ，應該會比香港多一倍之久，若奢侈稅提早上路，投資客來不及逃命，都得轉為長期持有，估計二個月後(八月)房市就會回溫。 此外，戴德梁行總經理顏炳立也提出，奢侈稅愈快上路越好，目前市場呈現「買賣兩閒、等候秋決」讓交易量凍結，對國內金融體質影響大，並非好事，所以若為自住需求，目前市場預期下修5~10%，然觀望者仍眾多。  對於這樣的狀態，顏炳立也表示，「若非要等到下修至三、四成，你才敢動作，這樣的想法真是天真活潑又可愛！」若奢侈稅六月上路，逃命不及的「投機客」，又不願賤賣而變成長期持有的「投資客」，因此房價要跌有限，不妨開始選定區域，挑選適合的房屋爭取進場時機。

奢侈稅實施後，購買預售屋會有影響嗎？ 根據4月15日奢侈稅法案中，有一排除條款：凡是買賣預售屋，將不會列入課徵奢侈稅的範圍。 不少學者專家預期，當奢侈稅實施後，因預售屋僅僅是權利移轉，也就是說，此時買預售屋只買了居住的權利，再把權利賣給別人，並沒有買賣房子實體，因此，短期交易防不勝防，極有可能打了成屋的短期交易後，結果預售屋被大肆炒作 陳建銘表示，「預售屋不是房屋」，不是實體交易，不會納入奢侈稅，所以投機客若鑽漏洞，跟建商買預售屋時，買入1000萬元，轉手以1200萬賣給購買成屋的買方，只針對權利作移轉，這200萬的價差，並不會被扣到奢侈稅，形成另一特殊房屋買賣市場。 奢侈稅法案雖然在4月中通過，但不少立委仍擔心排除條款將成為投機漏洞，故內政部另訂新制預售屋買賣定型化契約5月1日上路，明文規定預售屋買賣定型化契約履約五種保證方式，包括不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶保證等，由買賣雙方擇一採行。此五大流程的確認，也讓預售屋買賣透明化變成未來必定的趨勢。

什麼是針對預售屋未完工即轉手，投資客賺取高價差，將會以實際價格課徵所得稅？ 為了因應4月15日通過的奢侈稅法案中的排除條款：凡是買賣預售屋，將不會列入課徵奢侈稅的範圍，政府將會針對個人交易所得，課徵所得稅，依行業以及工作類別，追補最高可到40%，而且目前已追溯到兩年內買賣的逃漏稅交易。 這個動作也是為了避免未來在買賣預售屋時，投機的賣方刻意拉高每坪售價，賺取其中的差價所得，達到平抑房價的效果。財政部也舉例，一棟50坪的預售屋，買進時每坪70萬元，總成本3,500萬元；持有一年半後，以每坪80萬元，總價4,000萬元賣出，獲利500萬元。因出售所有權並非房屋及土地，依法要課40%的所得稅計200萬元，則不用再扣奢侈稅費用。 此外，財政部為了避免奢侈稅排除預售屋引發爭議，更在4月中大動作地指示全國五區國稅局擴大查稅範圍，不僅向28家建商蒐集預售屋轉售資料，也精確地掌握一千多筆交易。北市國稅局表示，過去五個多月來已查獲四十多件、補稅及罰鍰三．四億元，另建議民眾，若去年買賣預售屋獲利，應於今年5月申報，也準備在6月份將展開第二波查稅。想要靠排外條款鑽漏洞的投機客，可要認真評估個人買賣的稅金狀況，千萬別存僥倖之心，如意算盤萬一打錯，小心偷雞不著蝕把米！

什麼是「自住限定」？ 2011年2月祭出奢侈稅至今，主目的為抑制投資客的買賣交易量。所以條文明定：不動產所有權人及其配偶跟未成年子女，名下僅能有一戶做為奢侈稅不課徵之自用住宅，其他一律需課徵奢侈稅。而財政部從嚴定義自用住宅，採取土增稅裡適用「一生一屋」優惠稅率10%定義：「本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶」，在此定義下，擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅。因此，對於大量囤房的投機客買賣有遏阻作用。 也就是說，「本人、配偶及未成年子女的名下只能有一戶」，擁有第二戶以上的房子都屬非自用住宅。就是一人一宅，表示一人名下只能有登記一間房子。  陳建銘店長表示，一般來說，若是名下一人一宅，並不會有被課稅的問題。但夫妻財產共有卻是特例，所以若夫妻名下各登記一戶房子，則也算是持有兩間房子，會被課奢侈稅。舉例來說：李小姐跟王先生結婚為夫妻，若婚前名下各有一間套房，現在結婚了，等於有兩間房子，若其中一間兩年內進行買賣，就要被扣奢侈稅。此外，金管會近來表示，未來「自用住宅貸款」也限定一人一宅，放款給非自用住宅時，會將銀行資本計提成本提高。舉例來說：如果李小姐跟王先生未來嫌兩間套房太小，準備要再換大房子，因為已經是第三間房子，儘管是自己住，也要相對多付利息，「自住限定」也造成買屋自住的消費者，也荷包變相縮減了。

「公設不計價」對買新成屋的人會有什麼影響？ 公設不計價上路後，成本極有可能會被轉嫁到每坪的價格，反而拉高區域性價格 2011年1月針對長期遭人詬病的購屋虛坪問題，內政部長江宜樺表示，基於維持長久以來土地登記制度的穩定性以及維護消費者權 益，行政院已決定預售屋的屋簷雨遮將採取「登記但不計價」，並納入今年５月1日上路的預售屋買賣定型化契約中，不守規定的業者將依消保法查核開罰，最高罰150萬元。 陳建銘店長表示，過去不論中古屋或是新成屋，公設依謄本坪數，另外計價，若「公設不計價」的政策上路，只是變成建商跟消費者玩的數字遊戲，畢竟「羊毛出在羊身上」，會把原來附屬建物的面積價格，差額分配到主建物坪數上。 房子的價格算法為總價=(公設坪數+主建物坪數)X每坪價格，假設過去買屋主建物40坪、公設10坪，每坪價格20萬，則總價為1000萬；現在買新成屋的人，若總價依然是1000萬，公設不計價，每坪價格卻變成了25萬，對於購買新成屋的人來說，不僅沒有降低成本，反而拉高了物件淨價，變相拉高了區域性的價格，買到的卻是公共設施，而非可用的坪數。

奢侈稅若在今年7月1日上路，如果手中有購入不到2年的非自用住宅，該長期持有或近期脫手？ 陳建銘店長表示，若7月奢侈稅如期上路，如果在一兩年轉手交易，需負擔10~15%的稅，再加上購屋成本、房仲費等，如兩千萬房子，就要支付約兩三百萬的稅和其他支出，所以建議在奢侈稅上路前，若不想被套牢，可以評估獲利狀況脫手；若無法在稅法上路前處理，必須要評估個人經濟狀況，如果無法獲利，建議長期持有，減少稅金負擔。

如果是在新法上路前，就買進的非自用住宅，持有不到兩年賣掉，要不要繳奢侈稅？ 要。只要是法律生效後的銷售行為，都必須課稅。舉例來說，今年1月1日買進1千萬元的非自用住宅，假設奢侈稅條例7月1日上路，若房子在今年11月1日以1500萬元賣掉，持有未滿一年，賣家要繳250萬元（1500萬X 15％）奢侈稅。此外，在賣掉後賣方訂約後30天內，向戶籍所在地的稅捐機關申報繳稅。若事後被查到漏稅或用人頭逃稅，除了補稅還會被處以3倍以下罰鍰。