淺談出售房屋之個人綜合所得稅

一、  前言

    許多民眾在申報綜合所得稅時，常常會把出售房屋的所得漏列，而個人出售房屋所得是屬於財產交易所得，依照稅法規定，應該併入綜合所得稅申報，民眾如果疏忽沒有併入申報，不僅需要補稅，還可能遭受罰款，但多數民眾大都不明白是否需申報以及如何申報與節稅的問題，因此大部分對於如何申報出售房屋之綜合所得稅，也不甚了解，所以本文將大略介紹有關於個人出售房屋之綜合所得稅之規定加以說明。

二、  個人綜合所得稅相關法令依據

    綜合所得稅計有10類：營利所得、執行業務所得、薪資所得、利息所得、租賃及權利金所得、自力耕作漁牧林礦所得、財產交易所得、競技競賽及機會中獎之所得、退職所得及其他所得，個人出售房屋屬財產交易所得，若未提出證明房屋確實發生虧損，則推定出售房屋有所得，須繳納綜合所得稅。是以，個人出售「房屋」（包括被法院拍賣[1]、或與他人交換房屋，或以中途變更名義方式出售者）是屬於財產交易所得[2]，應併入個人之年度綜合所得總額內，於申報年度前申報所得稅，以交易時之實際成交價格減原始取得之實際成本，以其餘額，申報財產交易所得，如未申報或未能提出證明文件，其財產交易所得依財政部所定之標準，按房屋稅評定現值一定比例計算核定，而個人出售土地部分因已課過「土地增值稅」，故不課徵所得稅，財政部於個人出售房屋未申報或已申報而未能提出證明之財產交易所得標準如下[3]：

（一）直轄市部分：

1．臺北市：依房屋評定現值之37%計算。

2．高雄市：依房屋評定現值之20%計算。

（二）直轄市以外之其他縣（市）部分：

1．市（即原省轄市）：依房屋評定現值之13%計算。

2．縣轄市：依房屋評定現值之10%計算。

3．鄉鎮：依房屋評定現值之8%計算。

由上可知個人出售房屋屬財產交易所得，是以房屋稅評定現值，乘以一定百分比做為交易所得額，其百分比每年不同，且區域亦有差異，茲整理如下表一：

表一: 99年度出售房屋之財產交易所得標準

出售房屋之財產交易所得標準	稅率
台北市：依房屋評定現值	37%
高雄市：依房屋評定現值	20%
省轄市：依房屋評定現值	13%
縣轄市：依房屋評定現值	10%
鄉鎮：依房屋評定現值	8%

資料來源：財政部

上述個人未能舉証房屋買賣資料，國稅局核定交易所得之標準，倘使個人有留存買入、出售房屋資料，如私契、相關費用收據，就可以認列相關成本費用加以扣除，依財政部個人出售房屋計算財產交易所得可減除之成本及費用項目，茲說明如下： 

（一）有關成本及費用之認列規定

1.成本方面

包括取得房屋之價金、購入房屋達可供使用狀態前支付之必要費用（如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），於房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息暨取得房屋所有權後使用期間支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。

2.移轉費用方面

出售房屋支付之必要費用如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

（二）至取得房屋所有權後，於出售前支付之各項費用，除前述轉列房屋成本之增值、改良或修繕費外，其餘如使用期間繳納之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

在契約部分不動產買賣分為私契與公契，私契大部分都將買賣總價合併記載，為有分為土地與房屋部分，建議地政士在簽約時能夠由買賣雙方協議分別記載土地與房屋金額，或按買賣當期之土地公告現值與房屋評定現值加以分算，例如某一層公寓買賣資料如下：

土地公告總現值：150萬(公契記載之金額)

房屋評定現值：50萬(公契記載之金額)

買賣總價：500萬(私契記載之金額)

分算私契土地金額部分：500萬*150*(150+50)=375萬

分算私契房屋金額部分：500萬-375萬=125萬

這樣一來就能夠算出房屋買賣金額，作為買入或售出之金額，藉以申報財產交易所得之認定，此外代書費與仲介費最好也能夠將土地與房屋的費用加以分算，納稅人可請承辦地政士事務所與仲介公司分別開立收據或發票；所以納稅人購買、出售房屋時，應將相關成本、費用憑證保存，例如：契約書及價款收付紀錄、法院拍賣拍定通知書或其他證明文件，待將來出售時，即可檢據自出售房屋收入中減除，核實計算財產交易所得。

（案例解釋一）

基本資料：某房地契約售價1,700萬（俗稱私契），房屋售價、土地售價、土地公告現值及房屋評定價值等相關資料如下：

土地售價（私契）：1,020萬（60%）→土地公告現值（公契）：280萬（40%）

房屋售價（私契）：680萬（40%）→房屋評定價值（公契）：420萬（60%）

    假設甲於90年向乙購買台北市某公寓房地乙戶，購價1,500萬（可明確劃分土地款900萬及房屋款600萬）及購屋必要費用20萬，並於95年以1,700萬將該房地出售於丙（可明確劃分土地款為1,020萬及房屋款680萬）樂售屋移轉費用80萬，其餘資料同基本資料，試問甲於95年度出售房屋之「所得」為何？

  （一）能提示文件證明取得時及出售時之實際交易成本

1．若購入及出售時可明確劃分土地款及房屋款

甲可以私契比例（較有利）來認定購入時及出售時之房屋款，出售房屋損失（財產交易損失）

680萬－（600萬+20萬+80萬）=－20萬。

另法：（1,700萬－1,500萬）×40%－100萬=－20萬。

2．若購入及出售時未明確劃分土地款及房屋款

甲須以公契比例（較不利）來推算購入時及出售時之房屋款：

購入時：900萬（1,500萬×60%）。

出售時：1,020萬（1,700萬×60%）。

出售房屋利得（財產交易所得）：

1,020萬－（900萬+20萬+80萬）=20萬。

另法：（1,700－1,500萬）×60%－100萬=20萬。

上例假設國稅局認定房地價格比例為60%:40%

(二)未能提示文件證明取得時及出售時之實際交易成本[4]

財產交易所得：420萬×23%（臺北市標準）=96.6萬。

    由上述案例可知，若能以提示文件證明取得時及出售時之實際交易成本，是可以達到節稅的效果，且按所得稅法第17條第1項第2款第3目特別扣除額規定，個人財產交易損失每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後三年度之財產交易所得扣除之，換言之，還能於未來三年度之財產交易所得中扣除財產交易損失的部分[5]。

三、  自用住宅之房屋所繳納該財產交易所得之重購退稅優惠

依所得稅法第17條之2之有關規定如下

（一）  納稅務義務人[6]出售自用住宅[7]之房屋所繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅額，自完成移轉登記之日起二年內，如重購自用住宅之房屋，其價額超過原出售價額者，得於重購自用住宅之房屋完成移轉登記之年度自其應納綜合所稅額中扣抵或退還。但財產交易所得已依本法規定自財產交易損失中扣抵部分不在此限。

（二）  前項規定於先購後售亦適之。

（案例解釋二）

          假設甲95年度出售時房屋評定價值300萬，甲95年度出售房屋係按部頒標準核定財產交易所得69萬（300萬×23%），另甲95年度僅有薪資所得100萬，且該年度可扣除之免稅額77,000元、單身標準扣除額46,000元及薪資所得特別扣除額78,000元，合計扣除額為201,000元，試問重購自用住宅房屋得扣抵或退還之稅額？

 

      （一）出售年度含出售自用住宅房屋財產交易所得之納稅額：

            （169萬－20.1萬=148,900）×21%－10.51萬（累差）=207,590元。

      （二）出售年度不含出售自用住宅房屋財產交易所得之應納稅額：

            （100萬－20.1萬=799,000）×13%－2.59萬（累差）=77,970元。

      （三）重購自用住宅房屋得扣抵或退還稅額：

             207,590元－77,970元=129,620元。

四、結論

納稅義務人不論是購屋或換屋，有關買賣之憑證，如：私契及價款收付紀錄、法院拍賣拍定通知書或其他費用之證明文件，應妥善保存，而地政士在處理房屋買賣作業時，往往公契僅給買受人，建議應另製副本於出賣人存查，俾於申報綜合所得稅時，提供稽徵機關據以審核認定，以維護客戶之權益。