2010年3月22日 星期一

遞減型房貸再起 能準時繳款再辦








【網路地產王/黃京梧/綜合】

  未來利率走向看升,不少銀行又掀起遞減型房貸風潮,房貸利率可以逐次遞減,聽起來很誘人,但當中也隱藏不少玄機,銀行業者表示,有把握準時繳款的民眾再辦,且申貸前也應仔細詢問銀行降利率次數及規定,避免辦了以後才發現,一點都享受不到好處。

■ 準時繳款最重要 晚一天都不行

  遞減型房貸顧名思義,就是房貸利率可以不斷降低,號稱房貸可以有「倒吃甘蔗」的效果,但要遞減的關鍵就在於申貸者的信用,房貸戶必須要準時還款,且各家銀行對於準時還款、遞減次數的要求都不盡相同,有把握準時繳款的房貸戶,最好細做比較。

  以土地銀行「優利遞減型」房貸為例,土銀規定借款人必須按月於繳款約定日前一天,將應繳款項匯入約定扣款帳號中,並在約定繳款日凌晨扣款成功才算準時還款,不像一般房貸,只要繳款截止日當天去銀行繳錢就可以。

■ 減碼幅度次數不同 多比較不吃虧

  利率遞減型房貸也並非完全靠著良好信用就能無次數遞減,銀行一樣設有門檻,上海商銀隔年減碼僅0.04個百分點,而且最多遞減6次;大眾銀則是調高首年利率,要3.4%,但最多可以降到不用加碼,也就是以房貸基準利率計息。

  想要申辦遞減型房貸的買方,最好可以在利率、遞減次數、幅度上面多方比較,目前土銀、玉山銀、大眾銀、上海商銀、台北富邦等,都有遞減型房貸,民眾可多方參考再做決定。

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2010年3月21日 星期日

跳出生活圈 低價覓好宅

聯合報╱記者許佳佳》





祝文宇:跳出生活圈 低價覓好宅



甲山林集團董事長祝文宇是房地產業白手起家的傳奇之一。大台北地區房價飆漲,愈來愈多人被迫移出大台北居住圈,他對現在年輕人置產的建議是:要放棄既有的生活圈觀念,到處多看多比較,才可以用有限預算買到理想住宅。

祝文宇大學剛畢業時,月薪不到1萬元,他人生的第一間房子買在台北市松山區的馬路邊,如今每坪的售價約比當年購買價足足漲了20多倍。

房市老手的祝文宇最近也被台北市區房價嚇一大跳。他說,前陣子他去民生社區看屋,發現當地老公寓竟喊到一坪60萬元,這是都市更新效應把老房子的價格拉上來,但不見得合理。

他說,危機入市與低檔買進,永遠都是投資致勝的關鍵。例如,在別人不敢出手時買進房地產,中長期來看,報酬率都相當可觀。他建議一般人可以從中古行情來計算購入時機及成本。

早年甲山林在新店代銷湯泉社區,當時他計算附近中央新村的中古屋約在每坪20萬元,銀行放款時打個7折約在14萬,所以他推案價設在17萬元起跳。

因為定價比舊屋便宜,市場反應熱烈,所以一路從第一期的17萬元左右,賣到後幾期的30多萬元,當初知道區域中古價而早進場的客戶,幾年內資產價值就幾乎翻了一倍。

他從事房地產代銷業多年,發現很多人都習慣在固定的生活圈內買房,雖然食衣住行都在熟悉的環境中,卻可能讓自己負擔一輩子高房價,又未享受到生活品質。

祝文宇說,人生不要一直看著高房價望屋興嘆,多看多比較,了解行情價,研究區域發展與人口變化,就會發現適合自己的房子。除非確定在這城市只是過境的商務客,或是定居在就業機會有限的區塊,否則租房子終非長久之計,買房子才能真正享受到社會發展的增值福利。

另外,如果上班族有志去中國發展,祝文宇建議「若有預算一定要先買房」。因為任何地方只要有人持續移入,房屋就會增值,以上海為例,還是一個發展中的成長型都市,未來房價仍具支撐。

當年他因為甲山林代銷台北市仁愛路三段的宏盛帝寶豪宅,因此成為帝寶的住戶,但祝文宇說,除非是很有特色的建案,否則他現在不會再在台北市區買房子了。

祝文宇的投資幾乎全以房子及土地為主,他笑說,在股票市場「交」了幾億元的學費以後,學會最重要一課就是「不再碰股票」,不動產才是他認定增值的商品。

2010年3月18日 星期四

二○一○庚寅虎年 十二生肖購屋運勢

文/盧尚】公元二○一○,歲次庚寅,是為虎年。從四柱推命學來看,寅申巳亥稱為驛馬星。驛者,動也;今年對大多數人而言,都有變動的機運。所謂變動,包括搬家、出國、工作變換等。有些人只想搬家,有些人因職務遷調或換工作,不得不搬遷。例如被調派至上海或香港,或從台北遷轉到高雄,前者不只出國搬家也換了工作。

變動的年份,要掌握的是,新落腳處究竟旺不旺。辦公室或住家的風水形局,攸關工作事業和財運,不宜忽視。因此,如何選擇購屋時機,建物坐向,以及屋內格局配置,都是重要課題。本文擬就此方面來論敘,在庚寅虎年,十二生肖各個吉旺方位和運勢,俾供參考。(以陽曆月份為主)







●肖鼠,子年出生者。今年值驛馬星入限,變動機率大,六月、十月有動象。遷居適當月份,四月、八月;速配屋宅坐向,南北向略偏、坐東南朝西北。肖鼠者春夏之交有財,十一月立冬後財運亦吉,可把握。虎年金生水、水生木,故宜積極任事,必有收益。六月正沖,勿用。







●肖牛,丑年生人,今年有太陽紅鸞等吉星照映,脫離去歲本命年的束縛,工作運海闊天空,交友婚姻運勢更佳。一旦步入禮堂,擇宅便成必要。四正坐向皆宜,只有坐東北朝西南不利。元月、五月、九月皆吉順,善用宅內西北喜星吉氣,可招正桃花良緣配。七月凡事保守,觀望為上。







●肖虎者今年係本命之年,俗謂犯太歲。寅年出生者活動力強,當今政商強人不乏肖虎族。此年宅內不宜動土修造敲地打牆,免招災病,尤其五 月、八月,能避就避。

較吉順者六月、十月、十一月,搬家出行皆宜。擇宅勿選坐東北朝西南,今年五黃煞氣飛西南,大門不宜開此方。夏季、冬季運勢佳,春秋兩季須謀定而動,才有勝算。







●肖免卯年生人,今年碰上亡神病符,健康得特別留意。此外,亡神容易失誤出錯。故工作方面須防職業傷害或報價出錯或上當喫虧,購屋亦然,貨比三家才牢靠。

較吉順的是七月、十月、十一月,適合搬家或修造,八月、九月正沖不利。除正東朝西之宅皆可居,門開西南流年有煞,避一避。東北病符星,宜置盆栽化解。







●肖龍辰年生人,二○一○也逢驛馬星,多動有益。工作上創意表現佳,八月、九月、十二月運勢吉順,無論購屋或遷居都適合。十月正沖不利,宅內亦不宜動土修造。

對本命較旺的居宅,包括正南北坐向,坐正西朝東等。坐東南朝西北不宜居,大門西北和西南不利。今年正北文昌氣旺,可善加運用,利覓職及升遷。







●肖蛇巳年生人,今年值福星天福等吉神照映,運勢甚佳。但有劫煞入限,代表會有大筆出帳,正是購屋時機。以正南北坐向,坐西朝東較適合,宜避開朝西北的房子。

吉旺的月份包括元月、八月、九月,工作財運都順意。十一月不利,不宜搬家或修造。肖蛇族今年有動象,正北及東南是有利方向。六月有桃花運,好好把握。







●肖馬午年生人,流年三合吉運,但小限有白虎,談買賣時要多留意,防對方使詐。五月和十二月尤須當心。二月、七月、十月則一路順暢,工作上會得到橫向的助力。

擇宅忌朝正北,南北向略偏和正東朝西皆宜。開門以東北、東南、西北較有利。虎年財運在春秋兩季,夏冬宜稍保守,尤其十二月切忌投機炒短線。







●肖羊未年生人,別以為羊入虎口,其實大有可為。小限有紫微龍德天喜地解,吉氣重重。故在庚寅虎年,亟宜積極進取,除元月和八月之外,吉順者居多。

坐西南朝東北不適合,較吉旺者為正南朝北,正東朝西。大門開正東和東南方有利,今年以三月、六月、十一月最順心,購屋或遷居都可如意。







●肖猴申年生人,今年正沖太歲,變動機率高。搬家出國或工作變換,不動不安,故須謀定而動。否則,任運浮沉,將不知落足何鄉,也無從掌控自己的去向。

元月、五月、八月,動象明顯,遷居時機。忌開西南或東北門,擇宅以朝西、朝南較適合。今年運勢浮動,凡事三思而行,多觀望,勿投機,少投資。冬至後,運勢可好轉。







●肖雞酉年生人,今年值月德星照映,多行善必有吉旺運勢相應。三月、十二月不利,忌入宅及修造。元月、四月、五月皆吉順。春季進財多,秋天花費大,六月有桃花。

擇宅宜正南北坐向,或坐東南朝西北;忌擇朝正東之宅。流年四綠文昌飛正北,善用方位吉氣,春夏之交利科考及覓職。多參加吉慶應酬,利拓展人際關係。







●肖狗戌年生人,流年有三台吉星庇蔭,事業地位上升;但有五鬼官符,須防官司及小人是非。尤其購屋訂約,宜特別審慎,以免喫虧。元月、四月、七月較不利,避之可也。

適合正南北向,坐東朝西亦可。坐西北朝東南正沖,不宜。吉順月份為二月、三月和六月。肖狗者今年有合夥契機,可獲橫向助力,大門宜正北及正東,利文昌財氣。







●肖豬亥年生人,值歲合太陰等吉星照映,工作運上升,各方面多獲助力,宜積極行動,達成目標。二月、三月、七月皆吉順,五月正沖不利遷居修造。

正南北坐向、坐西朝東皆合適,坐西北朝東南較不利。太陰星庇蔭有可能換大房子,門開正東、西北、東北皆吉。歲合可談姻緣,六月、十二月桃花,多把握。



二○一○庚寅,大利東西,煞在正北,故此年宅內正北方不宜動土打地板挖牆腳。陽曆八月甲申,干支和太歲相沖,天運不佳,凡事宜觀望,切忌投機。金木之年,房地產旺勢不再,對購屋者有利,恰可貨比三家,斬頭去尾,買到好價錢。

流年紫白九星的風水運勢,八白土星入中,九紫喜星飛西北,大門開此方,或臥房在西北者,桃花運很旺。

一白官星飛正西,此方吉氣利工作升遷。宅內男主人如任公職,宜善用一白,升官不難。二黑病符飛東北,不利健康,大門或臥室在此方,宜置闊葉盆栽,稍事化解。

四綠文昌星飛正北,今年有意覓職或參加種種升學升職證照考試者,可多運用宅內正北方的文昌旺氣,一舉登榜。五黃煞氣飛西南,此方今年不利,如為大門所在,須擺水缸以水壓五黃的火煞,以保宅內居者平安。煞氣會帶來災病及身心不寧。店家則糾紛或營運不順。

2010年3月15日 星期一

積極理財 吳淡如的投資致富術








主持、廣告代言不斷的吳淡如,生活十分忙碌,但也非常積極理財,靠著投資雙元貨幣,年報酬率6~8%,讓她即使現在退休也可維持基本開銷,她還投資上海及香港的房地產與股票,靠著聰明理財,讓她可以輕鬆過生活。

名主持人吳淡如非常積極理財,身為5年級的她,因為出書、主持、代言賺進的財富並非靜靜躺在銀行裡,而是以40%買房地產、40%投資外幣及基金、20%投資台股,吳淡如說:「我把外幣及基金合在一起算,是因兩者替換操作,很難分開,目前以外幣為主,又以美元及澳幣的操作最多。」




投資雙元外幣 分散資產風險




先談吳淡如的外幣操作,她說:「我做的是比較複雜的PCD(優利貨幣存款),也稱『雙元貨幣投資』,是一種結合外幣定存與外幣幣別選擇權的理財產品。」吳淡如透過手續費較低的網路申購,目前除了澳幣定存外,也買了選擇權中的「賣權」,連結到美元。




吳淡如認為:「全球升息的態勢確定,澳幣也已經升息至4%,短期內或有跌勢但不必理會,將目標設定在每年6~8%的獲利,平時觀察利率及匯率變化決定轉換的標的。最近幾年都有達成目標,讓我即使現在就退休,還是有穩定的收入可以生活。」




「但PCD的風險是不小的喔!如果妳不會操作,很可能一直換一直賠,每次都換到弱勢貨幣,所以必須配合定存來作,像澳幣利率比較低時,我就會用澳幣定存(利率3%),配合美元(賣權)來作,這樣至少利率會有3%。」




「我作的可不是換匯喔!不是看美元漲就轉美元定存,看歐元漲就換成歐元,如果這樣換來換去,根本換不了什麼錢!而是仔細去研究選擇權的操作,並有一套自己的模式。」吳淡如說。她還強調:「雙元外幣的投資比較適合大額投資,不能少於新台幣500萬元。這種方式不但可以避免貨幣貶值的風險,同時也可以分散資產。」




當世界都在唱衰時 不要放棄投資




遇金融海嘯時,吳淡如的現金部位曾虧損達25%,但她一再提醒:「當全世界都在唱衰時,不要放棄妳的投資原則!」她坦承,當時心情也不好:「不過,我覺得我的長期策略是正確的,升息的態勢不會改變,雖然當時的澳幣跌得很慘,但後來整體是走多頭行情;果然現在澳幣也回來了啊!不但虧損補回來,而且有獲利。」




吳淡如也買台股,她說:「我選股票的原則很簡單,就是哪家公司倒了,台灣可能也會倒,就選那家,像是中鋼(2002),我的投資報酬率可達10%左右,比定存、保險好非常非常多,我買了就放著。」吳淡如也投資電子股,她的選股原則是:「該公司連續5年都有獲利且配股或配息不錯的中小型電子股。」近年推出的ETF如台灣50、台灣中型100等,也受到她的肯定。




房地產最有機會致富而占吳淡如資產40%的房地產投資,配置比重這麼高的原因,是因為她一直相信,「一個人如果不積極理財,又想在退休時變得有錢,不管怎麼存款,也比不上好地段的房地產所帶來的利潤與財富。」




吳淡如投資房地產鎖定在大都會,目前分別在台灣、上海及香港都有置產,她說:「這些都是僧多粥少的地方,尤其是上海,這是中國人的巴黎,寸土寸金,房地產沒有理由會跌。不管中國再怎麼調控,稀有地段就是稀有地段。」因此吳淡如密切注意房價的波動。




看到《理財周刊》與雅虎的問卷調查,55%的人用的理財工具是「銀行存款」,也就是不積極理財,吳淡如說:「這是不行的,以後的退休金一定不夠,通膨每天都在發生,薪水不漲,物價一直漲,地價、房價更是努力地在變貴。理財至少可以讓自己的錢贏過通膨,把錢放在銀行只有被稀釋的份。」




錢放銀行 只有被稀釋的份




「不過,投資股票或基金時,都要有『這是屬於風險性的投資』的觀念,不要太過信賴。最簡單的執行方式是平時採用定期定額投資,『哀鴻遍野』時再單筆加碼。有時我們會認為低檔時一筆錢丟進去投資不是很好嗎?但通常自以為聰明, 都敵不過各種環境因素的影響,所以還是定期定額與單筆投資兩者配合最好,我建議大家買萬年不死股,或是ETF台灣50、中型100都不錯。」……【完整內容請見《理財周刊



房屋稅變四級 現值逾百萬就加稅

【聯合晚報╱記者楊美玲╱台北報導】












帝寶加稅8萬元以上

財政部今上午邀集地方稅捐機關研商,擬修改現行住家用房屋稅率,從單一稅率1.2%,改採成自1.2%到1.8%共分四級課稅,凡房屋評定現值超過100萬元以上就會加稅。以帝寶豪宅為例,房屋稅將從現行1.2%調高到1.8%,一年的房屋稅負會多增加8萬元以上。財政部次長張盛和表示,房屋稅改採分級課稅後,96.56%的民眾不受影響,僅3.44%的民眾會加稅,全國約有30萬戶會受影響。

「調整房屋稅不會打壓房市」

外界易將調整住家房屋稅率,與打壓房價政策做相互聯結,但張盛和強調,調整住家房屋稅「不會」打壓房市,因為稅率與稅制為長期的政策,而房價是短期性,主要受景氣影響,不會把稅制和房價扯上關係,他認為長期措施不能只做短期,而短期則應透過需求面與資金來解決問題。

財政部表示,目前全台課稅房屋共計920萬戶,其中住家用房屋約812萬餘戶,平均申報的房屋評定現值約31萬元,房屋稅改採分級課稅後,只要房屋現值在100萬元以上,稅負才會提高,初估全省僅30萬戶會增加稅負。

自用住宅中96.56%不受影響

張盛和表示,研擬修改房屋稅條例,主要是讓房屋稅的租稅負擔合理化,對於房屋評定現值較高,予以提高稅率,大多數都維持不變。張盛和指出,在房屋稅部分,自用住宅中有高達96.56%的民眾不受影響,僅3.44%會調整。他表示,過去房屋評定現值每3年才調整一次,今已取得共識,未來則可視情況隨時調整。

張盛和指出,在地價稅方面,現行的一般土地累進稅率為1.5%至5.5%,擬調整為1.7%至6.5%,初估有97.22%的民眾不會受到影響,全省僅19萬戶會有所變動,占比2.78%,可望增加稅收達84.51億。

張盛和指出,房屋稅負的局部調升必須修法,需要經立法院通過,因此開徵時間點要看立法院議事程序,評估最快會在民國101年開徵100年房屋稅。房屋稅目前是以「房屋現值」做為課稅基礎,但目前的房屋現值仍遠低於交易市價,地方政府目前都依房屋的建材等級、地段率和折舊等來估算。

台北縣財政局長江美桃表示,可以接受住家用房屋稅率改分級課稅,目前台北縣約有160多萬戶自用住宅,其中評定現值在800萬以上,僅占千分之0.8%,占比相當低。



機場捷運 延至中壢火車站















未來中南部民眾要去桃園機場搭飛機,將可搭乘台鐵火車北上,再從中壢轉搭捷運直達機場。經建會昨天通過桃園機場捷運延伸案,從現在的中壢環北站延伸兩站,終點延至中壢火車站。

桃園機場捷運原規畫從桃園環北站、經桃園機場連接到台北車站,其中台北三重到桃園環北路段預計民國一○二年完工,三重到台北車站則預計民國一○三年完工。

經建會昨天通過將捷運線從環北站往南延兩站,路線將延中豐路南行,至中央西路與中豐路口設置A22站(永興公園),並續行至中山路東轉,延中正路直至台鐵中壢火車站下方,與台鐵中壢站共站。

這段延伸長二點○四公里,兩站都地下化,延長後,機場捷運線總長達五十三點○七公里,總工程經費一百卅八億元,延伸段預計於民國一○八年六月完工。

交通部高速鐵路工程局副局長游建華表示,完工後,中、南部民眾除了搭高鐵、巴士轉桃園機場外,未來也可以搭台鐵到中壢站、再轉搭機場捷運去搭機。

桃園縣政府交通處長趙紹廉表示,一百卅八億元工程經費中,其中八點三三億元由桃園縣政府自籌,其他則由中央埋單。

台北捷運中央補助不超過五成,高雄捷運中央補助也不超過七成五,政府相當「厚愛」桃園機場捷運。

游建華表示,今年將由台北縣、台北市、桃園縣合組機場捷運公司,負責營運。

另外政府將配合進行機場捷運線周邊土地開發,游建華表示,除日前已公布在A7體育大學站興建平價住宅及產業專區外,另在A10山鼻站、A11坑口站、A17領航站都將配合一併開發,開發工作也將交由機場捷運公司負責。











2010年3月14日 星期日

美式宅妝 借家具變身美屋







【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】











美式宅妝後的中古屋客廳,變得溫馨。 圖/信義房屋
如何才能讓房子賣得又快,價格又好? 房仲業表示,如能運用「美式宅妝」概念,掌握清潔、營造風格、活化空間表情三大步驟,就能把中古屋改頭換面,透過專業設計團隊更只需48小時工作時間就可把屋子打扮的漂漂亮亮。

信義房屋表示,屋況或裝潢情況,是吸引買方目光的重要因素,以主動預約看屋的人數來看,高達3分之2的預約看屋買方,會選擇的是屋況或裝潢較佳的物件。

多數民眾以為要讓老房子變得有吸引力,一定得花不少錢,其實不然,如果善用「Home Staging美式宅妝」概念,花費不用太多,時間也不需要太長,就能達到目的。

信義房屋轉介服務中心專案執行經理林洋旭表示,所謂「Home Staging美式宅妝」,指的是就是「把家變成一個美麗的舞台設計」,透過設計師美化的技巧,配合原有的屋況與佈置,運用適當的傢俱及傢飾配件,營造出溫馨居家氣氛。

這就像是一種家具短租的實品屋展示服務,讓所有的擺設就像一齣舞台劇,落幕了,所有美好回憶都存留記憶中,成交那一刻,也就是作品開始退場消失。林洋旭說,這項服務在美國已行之有年,是美國房地產仲介業常用一項專業服務。

林洋旭以位於北市吳興街3房2廳,屋齡8.6年,室內使用坪數約23坪的中古屋為例,只用了48小時的工作時數,橘黃色英式鄉村風的家居氛圍,立刻呈現在眼前,整個改造成本加上租用家具1個月的時間,總共花費僅約6萬元,而一等房子成交,設計團隊即會協助恢復原狀。

林洋旭表示,「美式宅妝」重點是在讓買方有好的印象,知道未來可以如何布置房子,但並不隱藏缺點,也不會破壞原有的裝潢。其好處則是賣方不需大興土木,花大錢進行裝修,而買方則可透過設計師的巧手打扮,可看到房屋的價值。





挑戰房仲業生態 經紀人網站搶市

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

  為了省時省事,大多數民眾已經習慣委託房仲買賣房子,依據個人喜好挑選不同品牌的房仲公司,然後再由房仲經紀人代為處理,由此模式看來,經紀人依附在公司品牌之下;相反地,近年來如雨後春筍的房仲經紀人網路平台,則是強化經紀人的個人品牌認同度,徹底挑戰房仲業既有生態,也讓民眾買賣房子多了選擇管道。

■ 全台3萬名經紀人 平台業者瓜分大餅

  目前全台擁有房仲經紀人證照的執業人數大約三萬人,正因為看中經紀人市場商機,加上主打個人房仲品牌的意識抬頭,從去年初開始,房仲經紀人網路平台相繼成立,截至今年初為止,總計有三家較具知名度的經紀人網路平台,分別是東富資訊85HOUSE、吉家網Magent、九天開發MyGo等。

■ 強化個人品牌 主打免費入會

  每家房仲經紀人網路平台的經營模式略有不同,85HOUSE與東森媒體集團的淵源頗深,會員除了各大房仲品牌的經紀人之外,也包括一般屋主與購屋族,六月底前可免費入會,之後每月收取999元的會員服務費,可無限上傳房地產物件。東富資訊總經理許世杰表示,開站僅兩個月,房仲經紀人的會員數已突破2千人。

  台灣不動產交易中心的吉家網是由多家房仲業者聯合組成,不動產物件的數量龐大齊全,加上彙整各家業者回報的成交行情,房價數據具公信力。吉家網總經理特助林雪珠表示,成立Magent僅當做房仲行銷的另一管道,除了發送手機簡訊等行銷服務需要收費之外,基本上是完全免費,會員人數累積達8千人。

  至於九天開發的MyGo平台,鎖定的會員族群是持有合格證照的房仲經紀人,執行長林楠桂強調,這個房仲經紀人平台也是完全免費,上傳物件的數量無上限,目前已吸引6千多名房仲從業人員入會,不過為了控管品質與口碑,假使入會的房仲經紀人素行不良,引發房屋買賣糾紛,將面臨永久除名的後果。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】


房仲經紀人網站 掀戰火







聯合報╱記者許佳佳、梁任瑋/台北報導】

前東森集團董事長王令麟重出江湖,近日成立85 HOUSE網站,與台灣不動產交易中心網站打對台,為了衝高會員數,兩家都打出免月費服務,掀起獨立房仲經紀人網站商戰。

東富資訊科技總經理許世杰指出,「85 HOUSE」打破傳統找房子的模式,讓消費者可以先從部落格了解經紀人的素質,進而挑選服務人員,不像以往僅能由仲介門市分派經紀人,降低溝通的障礙。

「85 HOUSE」從今年初上線截至2月底為止,會員數已成長到2612人,累積訪客多達近10萬人。第二季起,還會推出「手機即時看屋」等服務。

台灣不動產交易中心創辦人、吉家網總經理李同榮表示,台灣不動產交易中心旗下的「Magent」房仲經紀人網站直接與五大房仲品牌總部合作,至少有2萬名經紀人,而且全部免費。

李同榮指出,「銷售行動化」是未來房仲業趨勢,業務員賣房子勢必要依賴網路行銷,但利用總部網站讓物件曝光已經不稀奇,因此才會興起房仲經紀人網站協助業務員派報DM製作、PDA即時帶看、行動條碼等功能。

信義房屋近日也出奇招,推出不用一根釘子、在48小時內讓房子變美的「美式宅妝」,希望藉此讓中古屋賣得又快又好。

信義房屋轉介服務中心專案執行經理林洋旭表示,「美式宅妝」利用出租家具,搭配設計師的巧思,讓中古屋可以不用大興土木,卻有實品屋的展示效果。

這項讓買方對家具配置更有概念的服務,在美國房地產仲介業已行之有年。




央行下重手 空地貸款以底價為限

【經濟日報╱記者梁任瑋、藍鈞達/台北報導】

中央銀行雖尚未正式宣布選擇性信用管制,但已開始對房市頻頻出手。央行在要求銀行公會統一銀行對豪宅和投資客定義,並限縮相關放款後,大型行庫主管透露,過去銀行對空地貸款,可貸放至標價的七成,央行最近要求銀行「放款最多以土地標售底價為限」。



銀行主管舉例說,像是空地標售底價可能是1億元,但最後標出價格是3億元,過去銀行對標地者的貸款可承貸到2.1億元,現在依央行規定最多只能貸放1億元,除非建商本身口袋夠深,未來恐怕很難出現高價搶標空地的案例。

台北市建商公會、台北市不動產代銷業公會昨(12)日呼籲政府打壓房市下手不要太重,否則「去年沒被金融海嘯打趴,今年反而被央行政策打垮」。

公會也強調,建築同業開價不要太誇張,別讓好不容易復甦的景氣,一下子就結束。

台北市建商公會、台北市不動產代銷業公會昨天舉行聯合春酒,對近期財經部會頻頻出招打壓房市,發布兩個擔憂及四項建議,兩個擔憂指的是「擔憂壓垮金融海嘯後甫露出的經濟成長幼芽」和「擔憂全民資產縮水」。

四個建議則是,政府各項措施應考量對經濟全面的影響;國有地暫停標售不宜全面實施;政府應協助加速都市更新,減少土地稀少的問題。

針對都會區房價偏高,政府應加速交通建設,並輔以低利房貸等財務支持,讓經濟弱勢者可在都會外圍購買足以負擔的房屋。

中華民國建商公會全聯會理事長王光祥並表示,周三(10日)已當面與行政院長吳敦義討論政府暫停國有地標售的問題,建商公會希望政雖暫停標售大面積國有地,對都市更新與畸零地合併案,仍應依既有程序進行,吳敦義也已承諾辦理。

中華民國建商公會秘書長于俊明則說,台北市土地供給已經非常稀少,尚未開發的土地,大部分是要再整合後都市更新,其中很多還有繼承、訴訟或法令問題,政府非但沒有協助處理,還用「空地稅」或「照價收買」等方式懲罰老百姓,會讓人覺得政府「趁火打劫」。

營建業者更指出,政府如果限制空地貸款,反而更容易助長資金雄厚的財團、壽險業者圈地,讓都市更新難度提高,並使建築業者斷炊。


打炒房 329房市急凍?

聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

政府出重手打投資客、壓房價,短短幾天,已把原本樂觀的台北房市打到全面悲觀,市場情勢急轉直下。業者認為今、明兩天連假將是觀察重點,如果來客量大幅減少,市場可能進入新一波急凍期。

住展雜誌研發長倪子仁表示,政府出手打房價,一波緊接一波,誰都不知道25日央行理監事會議後,還會祭出什麼新政策。現在不僅投資客停手觀望,自住客認定會降價也在觀望,甚至連建商、代銷都出現觀望氣氛。

甲山林三高單價預售案喊卡


在第一手推案市場上,甲山林建設董事長祝文宇表示,原訂在329檔期推出的南港、新莊及淡水三個高單價預售案,已臨時喊卡。今年預計有300億元代銷案量的創意家廣告,副總何志正也表示,現在已有內湖,大安、南港三個案子受到影響,業者決定暫緩推出。

遠雄集團則是且戰且走,董事長趙藤雄表示,目前仍會如期推出,但會看銷售速度隨時調整步伐;另外代銷業大戶新聯陽實業處長黃清益也表示,先看一、兩周,如果不行,勢必也得慢下腳步。

代銷業預估推案量跌2到3成


原本北台灣329推案量近2000億,但現在代銷業普遍預估至少會跌2到3成,約400~600億元的案量。業者透露,現在人心惶惶,業主 (建商)心理很矛盾,不延後,現在強推,一定賣不好,但延後推是福是禍也難預料。很多個案則因建照已請下來,接待中心也已搭好,箭在弦上,不得不推。

稍早329檔推案爆量,十大代銷均使出渾身解數,向建商遞件爭取代銷,而且幾乎建商「有求必應」,明知道建商要的底價太高,仍硬著頭皮接下來,但這一周來情勢已改,不少個案沒有代銷者願意提報,大家都怕再陷入金融海嘯時期的困境,那時不少代銷業者花了一、兩千萬搭建的漂亮接待會館,結果一戶也賣不掉,慘賠收場。接案愈多的,賠得愈慘。

由於市場基本面看壞,因此根據廣告代理商的統計,本周預售案已撤掉近兩成左右的廣告量,如果周六、日沒有起色,預計下周建商或代銷業者抽廣告還會抽得更凶。


航空城捷運線喊卡 桃園房產打冷戰

【聯合報╱記者葉英豪/專題報導】交通部月前宣布退回各縣市中運量捷運案,貫穿八德、桃園、蘆竹、大園的桃園縣「航空城捷運線」也在列,沿線各鄉鎮市「土地」交易量隨即瞬間急凍。



台灣房屋首席總經理彭培業表示,重大交通建設絕對是影響房地產重要命脈。「航空城捷運線」喊卡後,短期內沿線不動產要看到春天,就得看縣府如何補件、送審了。

房仲業者張立安說,當年桃園縣政府還喊出縣內第一條要動工的捷運路線就是「航空城捷運線」(先前原名「機場捷運綠線」),結果中壢通往高鐵捷運藍線卻搶得頭籌。眼看藍線施工進度已超過一半,跨越八德、桃園、蘆竹與大園四鄉鎮市航空城捷運線卻喊「暫停」。


張立安說,當年航空城捷運線政績一喊出,建商紛紛在八德市搶建,個個都打出「緊鄰捷運」。已完工者售價賣到最高點,至今還在興建的個案,面對生不出「金雞蛋」的捷運「金雞母」,建商個個啞巴吃黃連,「有苦難言」。

不僅房市受打擊,「土地交易」也受傷慘重。劉先生搥心肝說,原期望距離航空城捷運線不遠的「祖公仔產」(先人所留土地遺產)發財,當時看鄰近土地價格飆揚不願脫手,想不到如今卻無人問津,建商們說:「買了地,不知要養幾年?萬一真不蓋捷運,那不就…。」

彭培業指出,桃園縣內土地幅員大,不靠重大交通建設,很難帶動「區域」發展。建商不可能蓋「虧本」房屋,但持有土地者,短期內只要不抱著想當「暴發戶」,未來還是非常有「市場」的。

他強調,有「土」斯有「財」這句話絕對不會變!何時生「財」?只要政府重大政策這把「測溫器」升溫,「春天」就來了。


2010年3月2日 星期二

學富、創富、享富的三階段錦囊妙計 打造三富人生








學富、創富與享富三階段,宛如人生追求財富的三部曲。每個階段需要不一樣的智慧與準備。35歲前的學富期,重點在「學」、不在「富」,這個時期要像樹根一樣,全力吸收生命的養分,尋找一個適合自己的致富方法。36歲至55歲的創富期,成功關鍵在於勇氣與執著,機會來了要牢牢抓住,才能一舉創造財富。55歲後的享富期,人生重心在於善用金錢的力量,把握生命的光和熱,為自己也為社會開創更大的價值。許多成功者分享他們的經驗與心法,我們同時也專訪各領域名人,傳授他們面對財富的人生智慧。




下午二點時分,陽光普照的日子,王崇德將風浪板丟進他的休旅車,一路開往海邊。這天仍是上班日,街道上往來車輛稀少,正當許多上班族仍在為生計辛苦打拚時,王崇德的作息卻大大不同,他像位都市獨行俠般,自由自在地優游人間。




四十八歲的他,早在六年前就退休了,過著自在的生活,平常最大的興趣就是玩風浪板、騎馬,也常在自家庭院裡散散步、餵魚。「我不是什麼富豪,但至少想做任何事,不需要為錢煩惱!」




耐心與勇氣是兩大關鍵/王崇德三次出手獲利上億




四十八歲的王崇德,已在股市打滾二十年之久。從一名普通的上班族累積到可觀的身價。事實上,他平時很少看盤、也不花太多時間研究股票,但卻能在每次市場大跌時出手、敢於押大注,光是三次出手,獲利就高達一億元以上,讓自己的財富在短短六年內翻了好幾倍。




「我的方法其實很簡單,用一句話來說,就是低買高賣!」王崇德拿了一張紙,畫了一條橫線,再畫上一條如心電圖的波動曲線,解釋說:「股市有漲有跌,大體上一個完整多空循環走五至七年,多頭約占三至五年,空頭約占一.五年至三年。」不管股市如何變動,股價總是會有幾次回到與其基本面相對應的價格,那個最平均合理的價格通常就是在三年線或五年線的位置!」




「所謂低買,就如同百貨公司在打折,出現價廉物美的價格,以股市專業術語稱之為負乖離率!」對王崇德而言,三年線負乖離率達一五%(比三年線價格低一五%)的股價,就浮現長期投資價值,這時他會把資金分批買入產業龍頭股,或擁有自有品牌、董監持股比率高的績優股。




當然,空頭市場時,股價跌幅往往超過三年線以下的一五%,甚至三○%(二○○八金融海嘯期間,三年線負乖離率甚至高達四六%),因此,王崇德建議在低接股票時,切記謹守一個原則:控管資金成數並分批進場。




「股價波動不僅是常態,超漲超跌更常發生!」他隨即補充道。因此,停利時也應從股價站上三年線以上開始脫手,同時也謹守分批賣出原則,以享受多頭時的超漲利潤。這種「低買高賣」方式,雖然無法讓王崇德頻繁地從股市賺到錢,但每一次投資,淨報酬率至少從三○%起跳。過去七年來,他分別在○三年、○五年與○八年「出手」買進現股與可轉換公司債(因到期後有約定買回價格,即使跌也比較不會恐懼),獲利了結的利潤高達一億元以上。




「我這種操作其實是很痛苦的。」王崇德分析說。因為這個過程會面臨兩大考驗:第一、在空頭市場大量買進後,股價往往還持續下跌所造成的恐懼;第二、在多頭市場,要勇於賣出,實現獲利的過程盡可能克制自己追高,拒絕貪婪的誘惑。「克服貪婪比較容易些,但減少恐懼卻要不斷地淬煉」。




因為立志成為有錢人,他平時就一直在為一生中難得遇到的幾次機會做準備!「一旦遇上,要臨危不亂,在最有把握的時候『下大注』。」「因為我有很明確的理論與方法,每次我出手時,即使短期內是錯的,但我心裡其實很篤定,有十足把握,知道結果一定會賺錢。」王崇德吐露出他鮮少與別人分享的致富心法。




三富人生就像跑馬拉松/設定階段性目標,才不會喪失鬥志




一九八四年東京國際馬拉松大賽,一位名不見經傳的日本選手山田本一意外奪冠,兩年後又在義大利米蘭馬拉松賽摘下金牌。媒體記者問山田本一奪金的祕密,他卻出人意表地說:「我用智慧在跑馬拉松!」




原來山田本一在參賽之前,會先仔細考察比賽路線,然後在漫長的馬拉松路徑中設立幾個階段性路標位置。正式比賽時,每當快達到階段性路標了,他就會一鼓作氣加快腳步,這樣才不會因為長達四十幾公里的遙遠路程而喪失鬥志與毅力。




人生追求財富的過程,其實就像跑馬拉松一樣,通往致富之路漫長而遙遠,若將人生劃分成學富、創富、享富三階段,其實與山田本一的「用智慧跑馬拉松」有異曲同工之妙。因為如果沒有清楚的定下階段性目標,以及達到階段性目標的正確觀念與具體策略,一不小心就容易在這場漫長的財富追逐賽中被淘汰出局。




對王崇德來說,學富是三富人生過程中最重要的基石。退伍後,王崇德進入證券公司擔任營業員,當時,他用心觀察許多投資獲利豐碩客戶的股票進出方法,揣摩他們的成功之道。




「向有錢人學習,是致富的捷徑,難就難在他們往往不肯透露賺錢的祕訣,但我熟背他們每一筆交易,甚至比他們更清楚他們的交易記錄,很多客戶認為我很關心他因此很喜歡我,逐漸信任我而願意教我。」王崇德說。如果不扎實地經歷學富階段,找出最適合自己的理論與方法,即使因為一時運氣好賺到錢,基於股市多空循環的道理,未來極可能賠得更慘。




正如同「股神」巴菲特所說:「在投資上沒有人可以把你三振出局,唯一可能讓你出局的是不斷追高殺低,錯失良機!」...(精采完整內文請見《今周刊》686/687期)