購屋勝經／好地段 連睡覺都會增值

東森房屋行銷副總黃淑苓10年前買下她人生的第一間房子，但因當時對房地產不熟悉，加上未能判斷地段發展性及個人實際需求，讓她等於損失700萬元。 10年前黃淑苓與男友（現在的老公）計畫買房子。當時她先生住在台北醫學院附近，剛好有一戶近30年、28坪的公寓要出售，屋主當時開價520萬元、每坪18萬元，這對住在當地30幾年的她夫家來說簡直是天價，加上公寓又老又舊，所以無法接受。 當時尚未踏入房仲業、還在華岡藝校任教的黃淑苓曾經想過，其實購買那間公寓的房貸，只占他們夫妻月所得的三分之一；但由於沒有相關產業知識，又不想讓房貸影響生活品質而作罷。 因黃淑苓是基隆人，後來夫妻在基隆郊區看上了24坪、樓中樓型式的產品，一走進這個上千戶的大社區，即被精美設計及裝潢華麗的樣品屋「迷惑」，加上銷售人員的三寸不爛之舌努力述說，「夜晚散步在楓林大道上、假日優閒於游泳池畔，下班回家受到警衛尊榮式的歡迎」，更令他們有無限想像。 兩相比較下，就這樣買下了他們的第一間房，雖當時以320萬元總價購買，確實比北市公寓便宜，但卻高於同區房價2成；加上樓中樓額外裝潢費及家具、家電等費用，最後只比北市那間公寓少50萬元。 但她入住後發現，基隆那房雖打著近北二高交流道，看似交通便利，但他們夫妻都屬朝九晚五上班族，出門時當然也與其他人一同塞在高速公路上。最後為了上班、小孩就學考量，依舊住在夫家於台北的老房子裡，基隆的只有假日去住，到現在都還「晾」在那。 今年初，隨著北市房價上漲，都更議題也帶動老公寓的價值，黃淑苓說，當初看的老公寓屋主以總價1200萬元售出，足足比10年前增值2倍；但基隆那房卻打了75折，僅有250萬元，「同一社區裡面要賣的還一堆。」 因換屋需求日增，去年黃淑苓又在北醫附近找了間老公寓，雖條件與10年前看的差不多，但還是花了1100多萬元買了，一來一回等於損失700萬元，「如果當時我們買下，現已存下10年的房貸費。」 有此前車之鑑，她建議購屋前一定要多問有成功購屋經驗的人，買屋首要考量需求性與轉手性。 她記得她老闆東森房屋董事長王應傑說過的經典話語：「從來沒有預售屋交屋時，會跟樣品屋長得一樣」、「別讓廣告迷惑，地段好壞才是王道，好地段連睡覺都會增值。」

央行打房 下半年房市出現觀望

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】 中央銀行出手打房，但大台北房價仍居高不下，台北縣政府日前標售新莊副都心土地仍創下區域新高，下半年房市行情將如何？ 建商：上漲不易大跌難 華固董事長鍾榮昌表示，因央行政策有意讓大台北地區的房市降溫，下半年建商應會觀望，房價再上漲可能不容易，但也不至於大跌，將會持平一段時間，冷靜一下，銷售率也可能會受影響。 長虹董事長李文造表示，近來台北房地產雖遇到政府政策降溫，但市場仍供不應求，由於經濟成長態勢已定、兩岸經貿日益熱絡。 住展：將轉成價平量縮 住展雜誌預估，下半年房市將從「價量齊揚」轉成「價平量縮」。 住展雜誌年初曾預估今年全年推案量為8000億元；但因第三季僅989億元，全年推案量下修為6800億元，減少幅度達1成5，預估下半年房市將由上半年的「價量齊揚」，轉為「價平量縮」，建商在開價上應力求合理，才能出奇致勝。 戴德梁行總經理顏炳立則表示，當前台北房市一片長紅，供不應求有如「全世界只剩一杯水，大家都要搶」，加上ECFA等利多發酵，不論是本土資金或外資，都不想空手而回，會用大筆資金追逐市場上有限的籌碼，今年可說是「台灣不動產元年」，沒有看淡的理由。 房仲：沒有看淡的理由 顏炳立指出，而上半年的土地與商用不動產大樓交易金額逾千億元，已突破07年新高，預估下半年交易量還會走高。他認為，目前台北市「缺的是地、多的是錢、怕的只有政府打壓」，目前只是象徵性升半碼，對房市影響微不足道。 台灣房屋不動產分析師邱太煊表示，下半年房價能漲上去的，只剩豪宅有機會；至於一般住宅，頂多回頭修正10％到15％，所以跌下來空間也不大。 學者：會慢慢反轉降溫 政治大學地政系教授張金鶚表示，業者當然都看好，但他還是認為，目前房價都是消息面與預期心理在支撐，下半年因選舉、簽ECFA、央行緊縮等因素，將是投資客利多出盡的時候；前天央行已開出第一槍，房市會慢慢反轉、降溫。 玄奘大學財金系副教授花敬群則認為，ECFA議題對房市有過多的吹噓，實際上還有待觀察。他說，半年來房地產已呈量縮，投資客正在退場中，若下半年量再不出來，房價就會緩步下滑。

邱太煊 看下半年房市

【文．劉軒彤】

房地產市場總是不甘寂寞，不時要創造一點驚奇，政府抑制房價措施，雖然暫時冷卻房市，但松山─虹橋機場對飛，又給了市場絕佳題材。

兩大城市對飛後，「台北上海一日生活圈」，現在成了房地產界最夯的話題，一個美好的景象呈現眼前─上海那些實力雄厚的台商與上海人，不時往來台北，在台北租個辦公室，累了，住在機場周邊豪宅，閒暇，逛逛商圈。

有題材才會漲

邱太煊直言，「房地產跟股票一樣，都是有題材才會漲」。他以實例指出，三月間曾炒過機場捷運Ａ９站平價住宅題材，該公司當地加盟店三、四月業績，從前一季的單月二、三百萬元，暴增至一千萬；這回松山機場周邊也是屬於題材助漲行情。

按照這種題材式邏輯，六月二十五日將有抵費地標售的「新莊副都心」，以及未來大型開發案雲集的「南港重畫區」，外加「林口Ａ９站」與「松山機場周邊」，都是邱太煊心中投資房地產較佳的選擇。

其實，除了幾個特定地段外，五月以來房市的成交淡了許多，賣方繼續開天價，但買方的理智讓他們買不下手，所以即便房仲業遍地開花，一般房屋還是難成交。也因此，在看到建商宣稱預售屋賣得仍是不錯，或者某些區塊又創新高價的新聞後，所有的投資人都有個疑問，到底下半年房價還會不會漲？

針對此，邱太煊說：「基本上，下半年房價能漲上去，只剩豪宅有機會，其他產品則是高檔盤整，但跌下來的空間也不大。」

至於一般住宅，在多頭市場的房地產，有所謂的「向下僵固性」(downward rigidity)，也就是說，根據台灣過去經驗，了不起房價回頭修正二成，大多是一○％到一五％，所以邱太煊判斷這回一般住宅，跌下來空間也不大。

善用房地產判斷指標

雖然不看壞下半年市況，但邱太煊還是提供投資人幾個房地產漲跌判斷指標，做為日後「警訊」是否出現的參考。

利率、貸款成數，是所有人一致公認可能影響房價的重大因素，邱太煊認為，五都選舉前，利率調升機率低，除非糧食價格飆漲，升息壓力才會大增。

預售屋推案量，長久以來也被視為建商心態的最佳表徵，他也建議，去預售現場感受人氣，會是很好的參考指標。

話說最近一般房屋成交量縮減，但預售屋賣的還是不錯，邱太煊解釋，部分原因是銀行貸款趨嚴，但預售屋簽約金不高、暫時無需貸款的「槓桿操作」原理，中間還可換約獲利出場，讓看好未來市況的投資人，轉而投向預售屋，所以說，最近的預售屋買氣還是不錯。

用一句話來形容，此刻的房市，呈「價高量縮」格局，但是有一種產品，最近還是熱到不行，也就是「商圈店面」。這個邏輯，就跟「陸資來台、商辦先行」的觀念很像，在預期ＥＣＦＡ注入人潮、台北上海一日生活圈成型，各大商圈逛街人潮增多下，店面受惠最大。

邱太煊也坦言，他認為政府打房並未構成房價危機，「坦白講，我認為政府根本沒在打房，它年底還要選舉，但政府確實有些措施，只是沒有很積極，只針對房貸利率及成數」。這些政策負面因子，在兩岸連結的排山倒海資金潮預期下，顯然招架不住。

商圈店面熱度高

倒是邱太煊也要提醒大家，松山機場周邊房市雖屬於有題材的區塊，但是若以「都更」角度為投資出發點，需特別注意機場附近限制建築物高度的問題，太靠近機場的四、五樓舊公寓，限建問題導致建商並無改建利潤，因此不見得都是投資好標的。

新莊副都心 24筆地全標出

經濟日報╱記者李至和／台北報導】 不畏中央銀行對大台地區實施的房貸信用管制措施，台北縣政府昨（25）日標售新莊副都心24筆土地，結果全數順利脫標，且每筆土地投標數均在15封以上，買氣相當熱絡。其中，位於位於中智街的337號地，由一位陳姓民眾以每坪成交金額約159萬元，刷新新莊土地標售紀錄。 央行剛剛祭出升息與選擇性信用管制政策，以抑制台北縣市高漲的房價。但昨天新莊副都心24筆土地標售案卻無視央行政策對房市的影響，來自各路投資人及建商，不到半小時即把200份投標資料袋一掃而空，投標總數高達379封，顯示投資市場對新莊副都心興趣濃烈。 永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，這次標售的24筆土地，土地使用分區均為住二，容積率350%，比周邊地區的300%，及頭前重劃區的200%高許多。 昨天進場投標的開發商包括翔譽國際、全坤建設、和旺建設、大陸建設、聯上開發、宏普建設、太子建設、冠德建設、大華建設、皇鼎建設、九昱建設等開發商。最受矚目的220地號，面積239.63坪，總共吸引37組人馬競標，得標人為宏璟建設，換算土地單價為155.10萬元，為本次標售第三高價。位於昌平街與昌德街口的155號，吸引34封搶標，最後由吳姓民眾得標，換算土地單價為每坪155.45萬元，是本次標售的第二高價。

銀行鑑價 將納入金檢

【經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】

經建會官員昨（25）日指出，控管房市投資客的方法，不只緊縮貸款成數，還包括提高二套房利率，並對銀行鑑價實施金檢。執行單位除了中央銀行、還有金管會。

中央銀行24日理監事會後宣布對大台北地區新增房貸進行選擇性信用管制，健全房市方案由經建會控管，官員表示，其中的「不動產貸款風險控管面」由央行和金管會執行，重點是要對二套房實施差別授信，包括貸款利率比較高、貸款成數比較低。但如果銀行提高鑑價，就會抵消降低成數的效果，所以，還決定將鑑價納入例行性金融檢查項目。

官員表示，方案中訂定的二套房範圍比較寬，第一個定義是名下第二棟以上的房子，第二個定義是非自用住宅。只要是非自用住宅，不管是不是名下第一棟，都適用二套房的緊縮貸款範圍。

方案中也沒有限定只針對大台北，官員說，當然目前投資客比重也以大台北最高，所以央行特別強調大台北。

土建融資 擬進一步管制

經濟日報╱記者黃國棟、傅沁怡／台北報導】

中央銀行新一波選擇性信用管制蓄勢待發，繼對大台北特定地區住宅投資客祭出緊箍咒，據了解，央行要求行庫本月底前交出土地建築融資相關管控措施草擬方案，第三季理監事會前可能便進一步管制銀行土建融資。

主要行庫這幾天趕工準備相關報告，行庫透露，央行很可能參照民國78年的228信用管制，暫停無擔保購地貸款，建築貸款則以不超過土地公告現值1.4倍或造價的五成為限，並規定貸款期限最長不得超過三年。

行庫主管指出，昨（25）日新莊副都心24筆住宅土地標售，有379封標單搶標，最貴一筆以每坪159萬元成交，加深央行進一步規範土建融的決心。5月建築貸款單月增加70億元，低於前幾月，但因不動產景氣活絡，加上都更案增加，預估建商推案數短期很難明顯下降。

據央行最新統計，5月底建築融資貸款餘額首度突破1.1兆元。

央行官員指出，建築貸款去年8月起逐漸升溫，貸款餘額也跟著成長，主要是因為建商推案較多。

去年8月起，建築貸款每月平均新增130億元，九個月共增加1,169億元。5月購屋貸款與建築貸款餘額同步再創歷史新高，民眾購房貸餘額首度破5兆元。

銀行主管指出，央行這次理事會的「調降貸款成數、取消限期和不准用其他名義貸款來補足缺口」三大措施，主要是針對投機客，也就是拿少量資金當成本買賣房屋套利者，但這在房市只屬於「需求」端。

如果要解決「供給」端的炒地風，銀行主管說，央行認為還是要從建商取得土地、養地和營建成本的土建融貸款著手，因此央行除要求行庫仿效房貸雙周報，提供土建融雙周報，也私下指示幾家大型行庫研擬土建融管控措施。

舉例來說，對於行庫辦理土建融放款時，是依地價公告現值還是市價為計算貸款成數的標準，央行認為各銀行有必要統一，以免有建商天價標地後，大量向銀行貸款，自己只拿出小部分現金，「用銀行的錢來炒地」。

選擇性信用管制地區 房價恐下跌5%至10%

經濟日報╱記者李至和／台北報導】 中央銀行24日鐵腕打擊炒房，建商、房仲業者與學者認為，短期內房價不會全面大跌，但對投資市場立即產生抑制作用，最大受創的投資客將會拋售手中的房屋；被央行點名會選擇性信用管制的地區，房價恐跌5%至10%。 鄉林建設董事長賴正鎰說，國內房貸利率仍相當低，升息半碼影響並不大，除非利率超過5%以上，對房市才會有較大的衝擊，可算是溫和打房。但針對大台北地區房貸限縮到七成，對投資客將產生較直接的影響，長期對投資氣氛會有負面影響。 台灣房屋總經理彭培業認為，限縮貸款成數對長期投資台北市精華區的投資客來說，將會有正面衝擊，因為自備款必須在四成以上，又無寬限期，短期投資客應會縮手，甚至會有拋售的情況出現。 政大地政系教授張金鶚說，央行一口氣祭出兩項政策，顯示對國內高漲房價已有積極作為，對投資客將會有抑制作用，政策推出後可能三個月至半年會開始發酵，短期內投資客應會有獲利了解的打算，市場上物件拋售量可能會增加。 彭培業說，央行選擇性管制區域並沒有包含林口、三峽地區，實際上林口地區去年房價每坪約16萬元左右，如今每坪約22萬，漲幅約三成，三峽也有兩成的漲幅。彭培業說，林口、三峽地區未納入央行信用管制，對兩大重劃區將是利多。限縮台北市及台北縣縣轄市的貸款成數，並對寬限期進行管制，此舉有助消弭投機性買盤，使國內向上猛竄的房價稍獲喘息空間，使房市朝長期健康、穩健的方向邁進。 張金鶚表示，台北縣市的房價有三到四成有泡沫性價格的隱憂，即一棟千萬元的房子，其中有三、四百萬元是泡沫。目前房市裡有五成市投資客在操作市場價格，也造成房價不合理的情況未見改變，針對投資客祭出多項資金限制政策，降低投資客比率到一成，房地產市場才會回歸正常。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，央行升息半碼，以目前五大行庫利率1.6161%、20年本利攤還計算，民眾每借100萬元每月僅多還58元，一年下來不過696元，若貸款金額為1,000 萬元，一年的還款金額也僅增加6,960元，實際面的衝擊不大，心理面的衝擊卻是難以預估。 新聞辭典》選擇性信用管制 選擇性信用管制是中央銀行貨幣政策工具之一，是用來限制銀行特定放款對象與額度的工具。央行可採取的選擇性信用管理共有五類項目，包括證券、信貸、不動產、外匯和利率。 其中，不動產信用管制是指央行就購買新住宅或商業用房屋貸款，規定貸款最高額度。央行昨天宣布對特定地區購屋貸款業務的規定，儘管央行未明言是所謂選擇性信用管制，但就精神上來說，因為對特定地區的第二棟房貸，限制貸款成數最高是七成，且沒有寬限期（付息不還本的期間），其實就是一種選擇性信用管制。

房貸金額飆高 央行出拳

經濟日報╱記者／傅沁怡】

3月底央行理監事會後，總裁彭淮南信心滿滿地說，在各銀行密切配合辦理下，央行敦促銀行對特定地區投資戶貸款加強風險控管的「初步效果已經顯現」；時隔三個月，彭淮南的話言猶在耳，央行卻改弦易轍，決定對房市揮下相當選擇性信用管制的大刀。

讓央行改變心意的原因是什麼？答案就在央行最近公布的一連串放款數字。

去年10月央行開始注意房市過熱問題，並邀大型行庫主管至央行「談心」、道義說服銀行控管房貸。八個月過去，銀行購屋貸款和建築貸款融資各增加逾千億元，兩者合計金額，更占期間銀行對民間企業和個人新增授信的四成。

換句話說，央行道義說服，並配合專案金檢等行政措施，但銀行不為所動，照樣殺價搶房貸。而且不僅民營銀行把央行的話當耳邊風，公營行庫也是虛應故事，台銀、合庫、土銀、華銀和彰銀近八個月新增房貸達3,810億元，平均每月新增近500億元，遠高於過去每月300億元的正常水準。 央行上有政策，銀行也總能見縫插針，這幾個月央行緊盯房貸成數和修繕貸款，銀行則繞個彎，改用小額信貸提供炒房投資客金援，這段期間銀行房屋修繕貸款減少323億元，個人信用貸款卻增加390億元。

房市震撼 投資客恐掀拋售潮

經濟日報╱記者李至和／台北報導】 中央銀行24日鐵腕打擊炒房，建商、房仲業者與學者認為，短期內房價不會全面大跌，但對投資市場立即產生抑制作用，最大受創的投資客將會拋售手中的房屋；被央行點名會選擇性信用管制的地區，房價恐跌5%至10%。 鄉林建設董事長賴正鎰說，國內房貸利率仍相當低，升息半碼影響並不大，除非利率超過5%以上，對房市才會有較大的衝擊，可算是溫和打房。但針對大台北地區房貸限縮到七成，對投資客將產生較直接的影響，長期對投資氣氛會有負面影響。 台灣房屋總經理彭培業認為，限縮貸款成數對長期投資台北市精華區的投資客來說，將會有正面衝擊，因為自備款必須在四成以上，又無寬限期，短期投資客應會縮手，甚至會有拋售的情況出現。 政大地政系教授張金鶚說，央行一口氣祭出兩項政策，顯示對國內高漲房價已有積極作為，對投資客將會有抑制作用，政策推出後可能三個月至半年會開始發酵，短期內投資客應會有獲利了解的打算，市場上物件拋售量可能會增加。 彭培業說，央行選擇性管制區域並沒有包含林口、三峽地區，實際上林口地區去年房價每坪約16萬元左右，如今每坪約22萬，漲幅約三成，三峽也有兩成的漲幅。彭培業說，林口、三峽地區未納入央行信用管制，對兩大重劃區將是利多。限縮台北市及台北縣縣轄市的貸款成數，並對寬限期進行管制，此舉有助消弭投機性買盤，使國內向上猛竄的房價稍獲喘息空間，使房市朝長期健康、穩健的方向邁進。 張金鶚表示，台北縣市的房價有三到四成有泡沫性價格的隱憂，即一棟千萬元的房子，其中有三、四百萬元是泡沫。目前房市裡有五成市投資客在操作市場價格，也造成房價不合理的情況未見改變，針對投資客祭出多項資金限制政策，降低投資客比率到一成，房地產市場才會回歸正常。 住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，央行升息半碼，以目前五大行庫利率1.6161%、20年本利攤還計算，民眾每借100萬元每月僅多還58元，一年下來不過696元，若貸款金額為1,000 萬元，一年的還款金額也僅增加6,960元，實際面的衝擊不大，心理面的衝擊卻是難以預估。

包租公難為 報酬率接近定存

【網路地產王/綜合】

　　房價飆漲，租金卻不漲反跌，以台北市大安等精華區為例，一千四百萬元房價，月租卻只有兩萬元，換算下來，租金投報率只有百分之一點七，和定存利率相去不遠，想當包租公、包租婆賺錢，恐怕得更精打細算，以免白忙一場，還沒賺到錢！

■ 3月份平均租金 跌幅超過一成

　　以出租房子套利的包租公劉先生，最近明顯發現，空房率大大增加，很多人上門看屋，問的又多又詳細，但真正下定租屋的人，卻少之又少，眼看房子空自那裡，每個月都要繳貸款，原本想靠租屋營生的劉先生，叫苦連天，但又不甘心降價以求！

　　根據主計處調查，房租水準連續第十三個月下跌，而三月份的平均房租，比去年同期，更足足下跌了0.13%！分析房租下跌的原因，包括房客的薪水沒有增加，以及投資客買房出租的供給量愈來愈多，租金減少、房價飆高，租金投報率大不如前。其中，就連房價飆高的大安區，租金投報率甚至只有1.5%到2%，已經和定存利率沒有太大差異，換言之，房價一千四百萬，每月租金兩萬，年投報率只有百分之一點七！

■ 出租市場下滑 套房店面投報率高

　　一般租屋市場冷清清，不過，相較之下，套房與店面的出租獲利，就相對穩定的多，以套房為例，投報率可以有百分之三以上，店面出租的投報率，雖然也小幅下滑，但還可以維持在3%~4%左右。

　　不過，提醒出租套房的包租公、包租婆，銀行限縮投資客的房貸成數和利率，雖然小套房的投報率高於一般物件，但小套房的潛在買家相對少數，將來要脫手的難度也比較高，而租給一般家庭可以省下套房的裝潢費用，將來要脫手也比較容易，但整體來說，想當包租公、包租婆賺錢，真的越來越難，進入這個市場之前，務必審慎規劃！

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