奢侈稅課不到？ 公開五大避稅門路

好房News編輯中心／綜合報導

奢侈稅要不要延長？產業大老不斷喊停，希望回歸自由市場經濟。但其實奢侈稅實施兩年，房市量縮，但房價卻沒有下跌，稅收也不盡理想。由於當初奢侈稅上路，許多配套措施沒有提出，現在就有立委乾脆公布五大避稅門路，要政府正視問題，趕緊修法補漏洞

儘管奢侈稅修正案在立法院已出現四種版本，但財政部表示，在委託研究方案之後，預計七月結果可出爐，最後方案年底可送政院。

但其實奢侈稅一點都不可怕，正所謂「上有政策，下有對策」，從政府稅收就可略見一番！臺聯黨團副總召許忠信也在臉書公布五大奢侈稅避稅門路，要政府正視漏洞，包括：

一、「信托登記」：不動產買賣雙方之間暫不成立買賣契約，賣方僅將不動產「信託登記」暫給買方，令買方實際上擁有不動產管理經營的權利，所有人則獲取價金並維持名義上所有權。等到2年期滿再塗銷信託登記，成立形式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方。

二、「預告登記」：即房子先不過戶，但賣方同意買方可預告登記，等房子過了2年期限再過戶。由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產，有可能被查到逃稅，因此又有進階版的預告登記，即賣方將名下其他買賣已超過兩年的房子，以預告登記方式假出售，藉以保障權益，而讓手上只剩一間，因為依規定名下如只有一戶，出售即不受奢侈稅的限制。

三、「設定抵押權」：當事人雙方以設定抵押權的方式取代買賣，賣方在獲取「押金」的同時，買方亦取得抵押權登記，得憑此登記向大眾公示宣告該不動產設有負擔。賣方若就該同一物嗣後與第三人訂定買賣契約並移轉登記所有權，抵押權人（原買方）仍能夠憑其抵押權向第三人主張。而因設定抵押權並不屬於交易行為，當事人即不屬於奢侈稅的繳納義務人。

四、預售屋進行「權利買賣」：因為預售屋是完工交屋才過戶的，但在興建過程中，買方就可透過建商或房仲居間進行「購屋權利」的移轉，而戶政單位根本還沒有地籍資料，頂多在銀行留下資金往來的記錄，因此不少投資客可大賺預售屋，卻不用申報「其他所得」。

五、「以租代售」：賣方先跟買方簽訂租賃契約，即所謂的「流抵契約」，要求買方先付高成數（譬如五成）的訂金，即可先入住，2年後再辦理移轉登記，屋主等於是把中古屋、成屋當成預售屋來賣。

許忠信認為，奢侈稅不但要修法，同時主關機關應以核實課稅為目標，修正現行的奢侈稅制度，才能填補現行法律漏洞。

 

五楊疏交通帶買氣　中壢平鎮3年漲幅最高6成

    

好房News記者蘇彥菱／桃園報導

五楊高架於今年4月通車，不僅紓解桃園車潮、節省車程，對沿線房市更是一大利多，如中壢及平鎮3年來漲幅最高6成，將來在蘆竹、中壢及楊梅都會增設匝道出口，預估推案量還會大增，不過最近央行也憂心桃園及「林三淡」等區會有房價泡沫化的問題。

五楊高架不但紓解桃園路段的車潮，節省車程，對中壢及平鎮房市更是一大利多，3年來房價漲幅約2到3成。(圖／擷取自交通部高公局)

五楊高架自2009年施工，雖面臨多次「跳票」，延到今年4月才全線通車，串連起五股到楊梅的交通，雖未能連結至地方道路，仍紓解桃園路段車潮，不僅如此，更為中壢與平鎮房市帶來一波波的買氣。

當地房仲表示，中壢和平鎮3年前房價仍在1字頭，但3年以來中古房價已從每坪15萬漲到21萬元，漲幅約2到3成，而北客購屋也增加1至2成，透天厝更上漲6成。

未來中壢中豐北路上還將新增一匝道出口，鄰近捷運A21站，雖然周邊機能有待發展，不過因鄰近交流道、中壢高中，未來又有捷運站及五楊匝道等利多，推案之踴躍更勝市區，甚有建案開出每坪25萬元之新高。

儘管如此，最近央行對桃園房市憂心忡忡，鑒於交通建設處於興建階段，房價不斷被炒作而持續飆高，往後房價若下跌也會很慘，有泡沫化之虞。

 

桃園利多！機場捷運延伸線2014年辦理評估

作者：MyGoNews衷柏宣
時間：2013-06-01

 

機場捷運中壢後站龍岡延伸線，將採部分高架部分地下化方式進行，而機電部分將和綠線捷運一起搭配。

新聞摘要

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  機場捷運中壢後站龍岡延伸線，將採部分高架部分地下化方式進行，而機電部分將和綠線捷運一起搭配。

【MyGoNews衷柏宣/綜合報導】縣長吳志揚2013年5月31日指出，桃園藍線捷運A21到中壢後站士校的延伸線，將於2014年辦理可行性評估；交通局長高邦基則表示，該段捷運延伸線，將採部分高架部分地下化方式進行，而機電部分將和綠線捷運一起搭配。
 
縣議員蔣中千在縣政總質詢中指出，中壢後站龍岡地區人口稠密，機場捷運目前只到A21站，而後站的A22土地目前已辦理說明會，不知何時才能規劃施工。吳志揚表示，目前中央規劃的機場捷運只到中壢火車站，至於火車站經龍岡到八德的延伸路段，是桃園縣政府自提的捷運系統，預期2014年將辦理規劃的可行性評估。
 
而高局長則表示，這延伸線究竟採高架或地下化的詳細分配，將在規劃時再作評估。高局長說，由於該段捷運，是地方政府自提，未來會與八德的捷運綠線機電系統一起搭配處理。
 
另外，蔣中千議員所提，航空城計畫目前正如火如荼地進行，但究竟何時可以招商。吳志揚表示，招商目前是正在進行式，且已獲得很大的成效，如國泰人壽標得A18站、冠德企業標得A19站等均是。吳志揚強調，航空城計畫中最重要的就是要取得土地，土地取得後才能進行大規模的招商活動，目前的3千多公頃土地，在2013年底前就可做好全盤的都市計劃，未來一定會有很多的國際大型企業進駐。
 
至於升格後，未來的市政府行政園區是否遷移一事，吳志揚也表示，升格後，將會有不少鄉鎮市公所擁有的場館可做分配，屆時將再做合理的規劃分配給相關的單位辦公，目前應不至於輕易更動。

 

經濟學者預測：央行房市管制 可能擴及桃園

中央銀行決定本（6）月27日召開第2季理監事會，永豐金控首席經濟學家黃蔭基昨（3）日預測，美國寬鬆貨幣政策（QE）退場前，央行貼放利率將按兵不動，但房市管制措施可能加碼，從現行台北市、新北市擴大至桃園縣。

為抑制房市炒作風氣，央行3月底時舉行的第1季理監事會已要求銀行採取自律措施，公股銀行將桃園的青埔、南崁、八德與中正藝文中心等地，劃入房市管制「特定地區」，同一名下第二棟以上房產，成數不得高於六成，利率不得低於2%，且不適用寬限期。

但央行5月底出爐的「金融穩定報告」仍指出「部分推案量大地區，房價下修壓力仍在」。

官員透露，推案量大地區為桃園縣、新北市林口、三峽和淡水等地，並直言這些地區房價有泡沫化之虞。

黃蔭基認為，若央行覺得銀行做得不夠，就可能比照台北市與新北市，將桃園縣列入房市管制範圍，避免房價失控、泡沫愈吹愈大。

至於利率政策，黃蔭基認為，27日的理監事會議，貼放利率將「連八季不變」，主因「美國寬鬆貨幣退場今年看不到，但購債規模有可能縮減」；除非美國貨幣寬鬆退場，代表景氣復甦，央行才有機會調升利率。

黃蔭基說，美國第2季景氣走緩，聯準會（Fed）需要三至四個月觀察期，確認經濟健康到能克服財政緊縮的拖累。

奢侈稅滿2年 房價拉不住

奢侈稅上路今滿2年，房仲業統計顯示，奢侈稅上路1年之後，主要都會區房價都出現加速上漲走勢，其中，桃園、台南漲勢最急，奢侈稅實施一年後至今，年漲幅達16~17%。

信義房屋近日統計奢侈稅前後六都房市價量表現，發現奢侈稅2011年6月1日推出後，第一年效果顯著，各地房屋交易量重跌，房價也出現緩漲或凍漲，但進入第二年效應就大減，各地都出現明顯「價量齊揚」走勢。

根據統計，奢侈稅上路前一年，雙北、桃園、台中、台南、高雄等六大都會區的平均房價上漲10~19%不等的幅度，其中北市、新北各漲10%、14%，桃園漲15%，高雄漲19%，漲勢又猛又快。

但奢侈稅實施後，雙北市的建物買賣移轉棟數急縮3成以上，其他都會區也都減少2成左右，上路一年後，北市房價年漲3%，新北年漲6%，桃園漲1%，台中、高雄跌1%，所有都會區在奢侈稅後一年的價格變化，幾乎呈現凍漲走勢。

不過奢侈稅進入第二年，各地房市紛紛「解凍」，以買賣件數來說，除雙北外，其他地區大致都已恢復奢侈稅前的交易量，至於房價，北市年漲9%，新北也有8%，桃園、台中、台南、高雄都有兩位數11~17%的房價漲幅。

信義房屋企研室專案經理曾敬德分析，從奢侈稅前後價量變化，顯示奢侈稅確實具有「以量制價」的效果，不過政策力道有限，由於整體供需條件並未改變，加上低利率環境、市場資金充沛，推升都會區房價續漲，此一趨勢在奢侈稅修正後是否持續，有待觀察。

想進場…先觀察政策風向

奢侈稅實施滿2年，財政部正展開檢討，預計9月立法院新會期提出修正案。房市專家認為，手上有投資物件者，可在這段期間先獲利了結；想進場的人，也可先觀察政策風向，再決定是否出手。

財政部日前已宣示奢侈稅「只修不廢」，業界認為，未來奢侈稅可能朝兩個方向修正，一是延長課稅年限，從現行的2年課稅期，延長為3至4年，二是放寬自住認定，減少誤傷「無辜」。

天時地利不動產總經理張欣民表示，奢侈稅上路後，投資人一度試圖轉嫁，拉高房價出售，但並未成功，最後多數人選擇放兩年再賣，但如果延長到4年，投資人是否願意繼續「拗」下去？一切充滿不確定性。他認為，在此情況下，手頭上有投資物件的人，如已持有滿兩年，目前至少都已有10%以上獲利，建議可先獲利了結，不用再冒此風險。

至於自住客，倒是影響不大，考慮財務負擔能力以及生活需求，任何時間點都可以進場；但若保守一點的人，也可先觀望一下政策風向。而下半年國內外景氣因素如何，也是參考因素。

下半年房市 預計量增價穩

奢侈稅滿兩年，解禁物件陸續釋出，房地產業者表示，滿兩年閉鎖期的物件已在今年相繼投入市場，初估增加房市量能約5%至10%，雖然供給量增加，不過因為量不大，對接下來房價不致產生破壞性影響，預計下半年房市呈「量增價穩」。

奢侈稅前年6月1日實施，非自用住宅1年內轉手，課徵15%的奢侈稅，在1至2年間轉手，課徵10%的奢侈稅，2年後轉手則免課。迄今滿兩年，國內房市產生微妙變化，衝擊最大的就是房市量能萎縮，但房價卻逆勢上漲，投資風氣也有南移傾向。

業界指出，奢侈稅確實有壓抑房價「飆車」的效果，但未竟全功之因，在於利率低、市場熱錢氾濫。

房仲業統計顯示，奢侈稅上路後，第一年效果顯著，各地房屋交易量重跌，房價也出現緩漲或凍漲，但進入第二年效應就大減，各地都出現明顯「價量齊揚」走勢，年漲幅最高達16、17%。

永慶房產集團總經理廖本勝表示，今年3、4月起，就有奢侈稅解禁物件到店頭估價，預估這波持續釋出的量能，將較去年同期增加5至10%。他說，預期下半年市場供給量將優於上半年，下半年房市將呈「量增價穩」。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，年初就有奢侈稅滿兩年的物件陸續釋出，帶動門市委售量較去年同期增加一成上下，不過增加量能幅度不明顯，對房價影響不大，反而是實價登錄上路，讓市場開價、議價空間收斂。

住展雜誌研發長倪子仁說，促使房價持續走升因素，經濟面肇因於全球各國盛行的貨幣寬鬆，使資金氾濫，尤其台灣投資管道有限，相對保值的不動產成為資金最佳去處，催生出置產行情；而建商目前多以強勁的推案力道重返房市，可嗅覺出房市熱況。

圖／聯合報提供

中壢中正橋通車

〔記者李容萍／中壢報導〕配合老街溪整治工程封閉的中壢市三座橋樑，其中中正橋即起恢復雙向四車道全線通車，目前僅剩中央橋還封閉施工，預計九月完工。 中壢巿三座橫跨老街溪的中正、中興、中央三橋，配合老街溪整治一併改建，去年四月陸續封閉後，工程超過一年，造成當地交通黑暗期，其中中興橋今年初通車，中正橋也接續完工，九月時中央橋若能如期完成，當地交通可回復流暢。 市長魯明哲表示，這三橋位處鬧區主要幹道和交通最繁忙地段，去年四月封閉改建以來，三橋周遭店家和用路人抱怨不已，長達一年的交通黑暗期，讓客人不上門，生意「直直落」，衝擊相當大，但建設前總有破壞，市公所只能請市民多包涵。 其中，中正橋地處中壢火車站往返國道一號中壢交流道，中壢通往新屋、觀音、平鎮的主要道路，附近又有新民、明德、青果等市場，原本交通流量就大，這兩天中正橋恢復四線通車後，進入市區的人車通行更便捷，不僅平日負責疏導交通的中壢警分局，包括橋邊店家們都鬆了一口氣，希望下跌一年的人氣和買氣能早日回春。 縣府水務局副局長邱峰旭表示，這三座橋樑改建均採不落墩方式施作，方便排洪，防洪標準提高到一百年不溢洪。其中，中正及中興兩橋採預力混凝土橋樑建置，中央橋採用鋼構橋樑建置，配合橋樑改建，另搭配當地景觀特色，設計橋樑景觀造型與夜間照明系統，帶給老街溪沿岸更多新的活力與生命力。

中壢中華路窄巷 明年拓寬成8米

【聯合報╱記者劉愛生／中壢報導】

2013.05.19 04:13 am

 

中壢市中華路一段60巷寬3公尺，將拓寬成為8公尺。 記者劉愛生／攝影

中壢市中華路一段60巷寬僅3公尺，卻是內壢地區直通桃園市的捷徑，因巷內住戶多，縣政府交通局等單位會勘後，以「公共安全」為由，決定花1億5000萬元徵收房屋與土地，打通成為全長200公尺、寬8公尺的雙向通行道路。

中壢市長魯明哲表示，中華路一段60巷已發生多次火災，消防車輛都無法駛進巷弄內，加上巷弄社區無消防栓，又是自來水供水末端水壓不足地區，導致周邊700多戶公共安全堪慮，希望儘速拓寬、汰換自來水管線並設消防栓，改善居民生活品質。

縣議員葉明月表示，中華路一段60巷僅能容納小型車輛單線行駛，平日僅有機車往返，若雙向都有車輛行駛，交通立即打結，成為內壢最大的交通瓶頸巷道。

市代張昌章表示，最頭痛的問題是，大型消防車、救護車根本無法順暢行駛，周邊住戶萬一發生狀況，消防車僅能繞道，浪費不少寶貴的搶救時間。

市公所工務課長張聖杰表示，與縣交通局等相關單位日前會勘，發現60巷確實非常狹小且交通不便，同意今年追加預算辦理道路徵收和道路拓寬變更設計、明年施工。

【2013/05/19 聯合報】

買房一點靈／點交

買法拍屋需特別留意是「點交」或「不點交」。寬頻房訊指出，所謂的「點交」，就是法院會將房屋的「使用權」及「所有權」一併交由買受人，也會依法解除債務人的佔有使用關係。

所以只要法院拍賣筆錄上有註明點交，買受人繳完尾款、收到「不動產移轉證書」後，就可申請第一次點交。申請點交七天後，就可收到法院發出點交通知，限15天內現住人自行搬遷交屋。

可以申請三次點交，如果對方一直不交屋的話，法院就會發出定期強制執行通知，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或由法官下令債務人強制遷出。

「不點交」時，法院會將房屋的「所有權」交由買受人，但法院並不會主動協助買受人得到「使用權」。假如拍賣筆錄上有註明「不點交」，買受人向法院買到了房子的產權，交屋的工作就得由買受人自己與佔用人協調，如協調不當，那買受人無法受到法院的保障。