選前房市發展 再度印證選舉為台灣社會亂源之說

前衛生署長楊志良曾經說過一句名言：「(惡質)選舉(文化)是台灣社會亂源」，相信很多人仍記憶深刻；尤其現在又逢選戰緊繃之倒數階段，這句話描述之景況更是歷歷在幕。近一年餘以來的房市相關發展，同樣是鮮明例證。

去年六月提前上路的奢侈稅，確實就是造成近期房市交易量迅速下滑的主因，之後歐債危機當然又再補一槍。而本週興富發降價說事件，也延燒到官方，因為外界認為，這是因為奢侈稅在內的打房政策『奏效』所致。副閣揆陳沖的回應則是，奢侈稅並未影響『正常』交易量。

副院長如此回應，當然是在四兩撥千金。而弔詭的是，奢侈稅的的確確讓市場交易量減，行庫放貸餘額或買賣移轉棟數都可茲證明。而回過來說，如果現在所見的(低)交易是正常的，那這些年房價狂漲，難道是業者自己膨風不成？

這當然是有人(炒作者)出手承接，也就是成交，才有可能發生(房價飆漲)。因此，如果陳沖之「奢侈稅不影響正常交易」說法可信，就代表官方間接承認，過去 數年台灣都會區的房價漲勢，是源於『不正常』交易行為？如是這樣，為何(馬)政府不在四年前勝選時就整頓，要到發展至近乎無可收拾之境地，才要面對？

事實是，如果沒有今年的選舉，恐怕官方還會繼續把房價上漲當成經濟榮景的表徵，根本不會具體回應高張民怨，奢侈稅就不會出現；甚至去年底終於三讀通過的實價登錄住宅五法，也還會繼續躺在立院堆積成山的待協商通過法案中。

這樣看來，為了選舉(選票)，官方被逼著要打壓房價(房市)，似乎讓庶民看到一絲絲在大台北買房置產的希望，這不很好嗎？然而再看看官方其他措施，卻仍讓人不敢領教；因為今天有報導指出，土銀要求(金管會)放寬該行不動產授信比重上限，理由竟是為了承作合宜宅建融！

先不談有官方身分的土銀，號稱不動產放款專營銀行，故可不適用銀行法72-2條規定(等於球員兼裁判)之奇特狀況，合宜住宅儘管被各界認為『不合宜』，卻 是官方回應庶民買不起房現象，實踐「居住正義」的回應捷徑。找幾個願意參與的建商，撥一塊價值不高、旁邊有捷運經過(且設站)的國有地，蓋個幾千戶住宅， 以低於當地行情之單價賣給國民，確實比須先土地徵收之造橋鋪路，及廣設只租不售，後續管理相對複雜的公營宅，要容易、省事得多。

因此當投票日迫近，土地徵收經費主要來自產專區標售權利金的林口A7合宜宅案，可採史無前例的預標售手法；當產專區流標後，也可逕行以相關基金先行支應所需經費，目的就是為了趕在選前簽約，實踐官方版的居住正義。

只不過，除了操作過程草率、急就章，及兩處合宜宅周邊發展仍近乎零之問題仍待解外，本政策最大疑點，仍在於重蹈過去國宅之覆轍。因為即便轉售年限從五年延 長一倍到十年，仍無法真正杜絕有心人藉此炒作套利；板橋浮洲合宜宅一坪19.5萬，就住展企研室觀察比，周邊新案行情低了兩成上下，林口A7宅15萬/坪 左右也類似。如此價差加上仍可買斷，代表還是『有利可圖』。而土銀「配合政策」，要求提高不動產授信上限，就成了理所當然；然一旦出現風險問題，買單的可 是全體納稅人！

綜合以上，無論是急著簽約或動工的合宜宅或奢侈稅，都是因應選舉的產物；就政策本身，其實是問題多多、即便住宅五法，看似踏出改革第一步，但實際上各法內 容還有非常多疑義；如此急迫在選前倉卒通過，造成的結果就是，不但可能改革徒勞無功，甚至是走冤枉路。是故，選前房市種種，再度印證楊志良的上述名言，真 的一點不假！

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw

 

戴德梁行顏炳立：今年房價會翻…滾下來

指興富發下修 只是把超額利益拿掉並非虧錢賣 房市格局已變
但好地段仍會有人接

【聯合晚報／記者游智文／台北報導】

顏炳立。圖／聯合晚報提供

上市建商興富發昨天開出降價第一槍，戴德梁行總經理顏炳立表示，預售屋降價早在預料之中，相信土地存量大的建商也會跟進降價，回到合理價位；2012年將是「翻滾吧！房地產！」的一年，但房價不是滾上去，而是滾下來。

顏炳立表示，就他來看，興富發昨天開槍，「是非常高明的操作手法」，因為一夕間各界焦點都放在興富發，但實際來算，興富發把士林案子降到25%到90萬元，只是把本來不存在的預期價格往下調，把超額利益拿掉，並非虧錢在賣。

他說，土地存量大的建商，預料都會跟進，因為現在建商是「現金為王」，也避免「贏贏賭，博到輸輸去」，萬一房價反轉把以前賺的吐出來，消費者方面，雖會持續觀望，但應不致引發太大的退屋潮，因為大家未來還是有期待。

戴德梁行上午舉行2012房市展望記者會，顏炳立表示，在奢侈稅及歐債雙重影響下，房市格局已轉變，過去價格飆過頭的今年會下來，但好地段仍會有人接，市場會更趨合理性。

雙北部份，他認為都會降溫、降量，而由於北市中古屋交易停滯，將直接導致新北市高價屋下修，下修幅度至少2成以上，至於北市房價，他認為由於長期資金等著低接，預料頂多只會微修5~10%，不可能再回到以往一坪3、40萬元價格。

顏炳立表示，整體來看，B級地段降價是必然的，但不會崩盤，A級地段不動產價格則會持穩，但也不再追價，上半年市場是「等、看」兩個字，下半年則有機會回到「追、搶」局面，其中北市商用不動產具有收益及補漲空間，選後一路仍一路看好，預料豪宅也仍是開放後的投資主流，而住宅土地則仍是寒冬中的一把火，價格不易鬆動。

【記者游智文／台北報導】

上市建商興富發昨天宣布大台北建案降價，震撼房市，信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，大台北中古屋價跟進預售屋價的態勢非常明顯。所以預售屋降價，勢必加快成屋市場盤整速度，預料房市盤整會從半年以上，縮短到未來一季內。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為，受興富發降價影響，預料屋主短期內就會跟進降價，降價幅度估計在10%上下。不過，她認為，即使屋主跟進降價，也要兩到三個月時間，買氣才會回升。

景氣影響，2年資歷的房仲關店機率大

MyGoNews廖賢龍/台北報導】台灣房市2011年呈現頭熱尾冷的交易現 象，從不動產仲介經紀業營業保證基金在年底的變化尚未看到明顯的倒店潮發生，台中市不動產房仲公會理事長陳永欽表示，如果現在會退出房仲市場最有可能是開 店一、二年的業者，房仲業者退出市場較明顯變化會發生在農曆年後。

不動產仲介經紀全聯會理事長李同榮表示，房仲業的數量持續增加，有部份原因是各縣市政府都積極取締非法業者，在「業必歸會」之下，加入房仲公會的業者會增加。

不動產仲介經紀全聯會理事長李同榮表示，房仲業的數量持續增加，有部份原因是各縣市政府都積極取締非法業者，在「業必歸會」之下，加入房仲公會的業者會增加。中信房屋企劃部副理江龍名表示，目前看不出加盟業者數量消長，可能要等農曆年後才可能會顯現出來。

一般要退出房仲市場可能會有店東進行幾個店頭的整併，或是頂讓，最後才會是直接關店，目前市場交易雖冷清，但加盟店的數量並未有太大變化，還是有新增加的店面。

陳 永欽表示，房仲業者會退出市場往往是開店一、二年左右，因為新進入市場者往往會準備至少半年的營運準備資金，已經開店多年的業者早已有因應市場變化方式， 也不會貿然結束營業，只有開店一、二年業者在過去房市景氣大好之下，仍未賺到足夠持續經營的資金，後繼又無法預估要投入多少資金之下，最容易在這階段結束 營業，也會是這波景氣變化最先退場者。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

2011地產頭條 「奢侈稅打房

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年成為歷史，台灣房屋研究中心執行長邱太表示，年初受到美聯準會實施QE2及五都大選局勢穩定，房價不斷攀升；接著針對高房 價，亞洲城市香港、新加坡先後推出額外印花稅打房，台灣也在2/25財政部祭出奢侈稅議題，6/1奢侈稅開徵後，房市交易量一路量縮至年底，目前房價僅小 幅修正。

為此台灣房屋精選2011年15則重大房地產新聞，由業務及客戶票選，每人勾選3則新聞，總計1165人參加，總勾選票數為 3495票，結果出爐「炒房1年內轉賣 課15%奢侈稅」這則新聞以502票奪冠，令人印象最深刻。第二名新聞「居住正義五法過關 房地產實價登錄」該新聞以466票居次。第三名新聞「投資客黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億元 遭檢方搜索」。

邱太指出，從前三名網友票選的十大房產新聞來看，其中政府政策占據了冠、亞軍，顯示奢侈稅及實價登錄打房政策，給民眾留下深刻的印象，足見政府政策的走向對房市影響力之大。

台灣房屋研究中心表示，2011年不論藍營、綠營，皆聚焦「居住正義」，大肆揮舞打房旗幟，為的是杜絕短期炒作房市，平抑房價高漲，自奢侈稅上路後，下半年房市交易量腰斬，投資客退場，確實達到防止短期炒作之效，但在供不應求的台北市精華區，房價未見鬆動。

根 據網友及客戶票選結果，第三名新聞為「黃勇義涉炒房逃漏稅11.5億 遭檢方搜索」，得票數421票，姑且不論炒房及逃漏金額龐大的話題性，「勇哥」黃勇義算是2011年房地產風雲人物，像此類有名人加持的新聞，尤具話題 性，得票364票的第四名新聞「砸1.26億買一品大廈豪宅 庾澄慶成連戰鄰居」可以佐證，2011年庾澄慶標下東區90坪力霸法拍屋的新聞也榮登網友票選第三名，可見明星買房也是民眾矚目的焦點。

另 外，「燈籠滷味店面法拍每坪516萬」以304票奪得第五名，台灣房屋研究中心表示，2011年法拍市場十分熱絡，不乏有豪宅、名人、金店面、老廠牌落入 法拍的新聞，10月底燈籠滷味創下持分產權法拍天價，11月底三勝製帽保富通商大樓八樓之7衝上拍、羅文源林森北路上透天厝、華山一期都更舊公寓創新 高，12月初擎碧建設法拍，還有年底黃世惠旗下三陽投資的僑福花廣1樓即將投標。雖然現在景氣持續走弱，歐債問題尚未解決，但只要市場上出現好物件，尤其 是涉及都更題材，投資人都不吝於出高價投標。

第七名新聞為「陸客首發團 鄉林皇居斥資千萬 刊六大報頭版廣告」，得票數253票，為搭陸客首發團的順風車，鄉林建設斥資千萬刊登六大頭版廣告，並且找來大陸知名演員張鐵林代言建案「鄉林皇居」，果然奏效，許多陸客組團來一探究竟。

第八名新聞則為「改建旋轉豪宅每坪喊價300萬 亞太會館明年拆除」，得票數222票，目前底定在2012年1月亞太會館將停止營運，改建成台灣首棟「旋轉式豪宅」，每戶總價可望上看十億元，屆時將刷新豪宅紀錄，成為「豪宅之最」。

網 友票選十五大房產新聞中，關於商辦標售就占了五則，其中「三鼎REITs開標 香檳大樓店面每坪853萬創天價」以288票拿下第六名，第九名和第十名分別為「華票大樓土地每坪飆破1405萬」、「三陽忠孝大樓拍出41億天價 1樓店面每坪728萬創新高」，顯見大眾在買賣房屋前，仍會參考近期商辦市場的標售狀況。

台灣房屋研究中心表示，2011年商辦標售屢創 新高，在住宅冷的對比之下，商辦顯得活絡許多，尤其敦南商圈內的標售案表現突出，繼5月三陽忠孝大樓1樓每坪728萬元創新高後，在三鼎REITs標售 中，香檳大樓以每坪853萬創下天價，一舉刷新東區店面新高紀錄。而華票敦南大樓，則以土地每坪1405萬元，建物每坪171萬元，雙創商辦天價，吸睛度 百分百。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

與建商合建分屋出售要辦營業登記課稅

【MyGoNews 林承志/台北報導】財政部臺灣省北區國稅局表示：個人以自有土地建屋出售或提供土地與建商合建分屋出售，是屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，除土地所有 權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售者免辦營業登記外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

國 稅局指出，營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務，及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第一項規定：「將貨物之所有權移轉 與他人，以取得代價者，為銷售貨物」。故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理營業登記。

所稱「持有1年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿1年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿1年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第9條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝者為限。

國 稅局特別呼籲民眾，除以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售或與建商合建分屋出售，免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘以 自有土地建屋出售或與建商合建分屋出售，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查 前，請速向所轄分局、稽徵所自動補報補繳所漏稅款，以免受罰。

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土地現值漲升地區要趕在 1月29日前申報少繳土增稅

【MyGoNews廖賢龍/ 台北報導】台北市2012年公告土地現值於1月1日正式公告，全市平均漲幅為9.87％，民眾在2011年12月31日前與他人訂約移轉土地，若想用較低 的2011年公告土地現值來計算土地增值稅，必須在2012年1月29日前向稅捐處提出土地移轉現值申報。該處特別提醒納稅人注意，以保障自身權益。

該處說明，依土地稅法第30條規定，土地所有權移轉，申報人於訂約之日起30日內申報者，可選擇以訂約日當期的公告土地現值為移轉現值計算應納土地增值稅，若超過30日申報，就必須以受理申報稽徵機關收件日當期的公告土地現值為移轉現值計算。

台 北市稅捐處舉例說明：陳先生於2011年12月31日與他人訂約出售中山區土地，訂約日（2011）當期公告土地現值每平方公尺為60,000 元，2012年1月1日調漲為70,000元，陳先生想以2011年公告土地現值每平方公尺60,000元來計算應納土地增值稅額，就必須於訂約日起30 日內，即2012年1月29日（含）以前，向稅捐處提出土地移轉現值申報，但因2012年1月29日為星期日，可再順延至1月30日（星期一）。若陳先生 於2012年1月31日才提出申報，稅捐處就會以收件日當期（101年）公告土地現值即每平方公尺70,000元為移轉現值計徵土地增值稅。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

土地現值漲幅 中市居5都之冠

（中央社記者郝雪卿台中4日電）台中市公告101年土地現值，市府地政局長曾國鈞今天表示，台中市土地現值上漲達15.7%，調漲幅度高於北、高等市，為5都之冠。地王則是新光三越台中店現址。

台中市101年土地現值於1月1日公告，曾國鈞表示，地王仍是西屯區惠國段93地號新光三越百貨公司現址，公告土地現值每平方公尺為新台幣30萬3000元，較去年的20萬5000元調高9萬8000元，每坪約100萬元，調幅達47.8%。

曾國鈞指出，台中市29個行政區今年全部調漲，平均上漲15.7%，各區中以7期重劃區所在的西屯區漲幅最多為27.13%，其次為南屯區的24.67%。

曾國鈞說，這次台中市的公告土地現值上漲幅度不只創近20年新高，且高於台北市9.87%、新北市的12.2%、台南市的3.87%及高雄市的4.05%，居5都之冠。

至 於個別區段漲幅，曾國鈞分析，以各期公辦與自辦市地重劃區及新興區段徵收開發區為最多，例如安和自辦重劃調漲136.21%、7期重劃區為23.52%、 12期重劃區37.03%、振興路以南區段徵收29.67%、新光區段徵收為28%等，另外，捷運沿線車站周邊調幅分別調漲17.62%到44.56%不 等。1010104

2011年台灣房市代表字 第一名「凍」!

台灣房屋 (2012-01-04)

台灣房屋研究中心

　　2011年台灣房市代表字票選結果出爐，第一名的「凍」、第二名的「縮」與第三名的「僵」。台灣房屋研究中心執行長 邱太表示，這是台灣房屋第三年舉辦房市代表字票選，2009年代表字為「活」、2010年「狂」字，今年從前三名代表字來看，顯示民眾對去年房市的印象 為，買氣急凍、交易量縮、房價僵固。

台灣房屋公共事務部經理葉立敏指出，去年初房地產可說是熱到最高點，但奢侈稅令一出，短期的投資客大量倒貨，至6/1開始成交量驟降，回顧去年下半年可謂房市交易急凍，也因此「凍」字獲得最多票，奪下2011年台灣房市代表字的第一名。

以0.33%些微票數之差位居第二名的「縮」字，說明了房市交易由熱轉冷的趨勢，從年初一月全台買賣移轉4萬1974棟，量縮至10月2萬4957棟，顯示受到奢侈稅、歐債危機及選前不確定因素干擾，整體交易量縮。

第 三名的代表字「僵」，也突顯買方無奈的心態，因為雖然交易量縮，但賣方心態依舊高掛，加上房貸利率約1.84%~2%，大部分投資客仍撐得住，仍不願大幅 降價求售，使得房價硬撐，尤其是北市市中心跌幅甚微。另外，過去金融海嘯的經驗，股市大跌58%、房市僅跌10%~15%，因此賣方對價格堅持，使得房價 僵固。

台灣房屋房市代表字票選活動已舉辦第三年，由台灣房屋經紀人員共3,000人進行第一階段票選，選出十大代表字，再由台灣房屋各店頭來店客調查方式，第二階段起訖時間為12月16日至1月2日，進行第二階段票選「2011年台灣房市十大代表字」。

根 據台灣房屋研究中心調查統計，第一名為「凍」字，得票數為1,846票，佔14.64%，但緊跟在後的第二名「縮」字得票數1,804票，佔 14.31%，前後兩名僅差距42票33%，顯見房市急凍的巨變都讓大家深刻感受。葉立敏表示，「凍」與「縮」的形容詞代表政府打房的確是「有感」政策， 打擊投資客短期獲利成效顯著，也讓漲個不停的房價漸趨冷靜，但價平量縮仍未達購屋族期望，期待接下來實價登錄或政府配套能一併讓房市趨近合理化。

第三名為「僵」字，得票數為1,683票、佔13.35%，其實與一、二名差距不大，「僵」字也代表買方的感受，在市場出低價也買不到的情況。

另 外，本次票選中有趣的是第四名「仆」字以79票之差，敗給笫三名的「僵」字，得票數為1,604票，佔12.72%，房市從年初飆漲，奢侈稅後，交易量銳 減，好比往前仆倒，加上奢侈稅正是政府參考了香港、新加坡額外印花稅的做法所施行，「仆」字正源於香港的「仆街」，瞬間向下趴形容貼切。葉立敏指出，台灣 房地產走向也漸趨「香港化」，無論房價或政令，都能從香港房地產脈落演進，推估台灣未來的房市變化。

2012年雖然歐債危機利空消息不斷，但全球各國貨幣寬鬆政策未變，熱錢到處流竄，只要央行利率沒有上調，利空消息反而是進場的最佳時機。

2011年台灣房市十大代表字

 

住展雜誌：建商貼近市場行情 降開價吸買氣

受房市交易量持續萎縮，及全球經濟景氣未明，加上奢侈稅籠罩，上市建商興富發建設表示，將率先將自家新案調降兩成至兩成五，是第一家宣布降價的建商，更為房市投下震撼彈。

興富發董事長鄭欽天指出，現階段房市買氣不振，必須要釋放吸引民眾上門購屋空間，今年新案「金雞廣場案」、「德安百貨案」率先宣布調降房價。前者每坪開價從一二O萬元調降到九十萬元；後者每坪開價從一百萬元下調到七十五至八十萬元。

住展雜誌研發長倪子仁表示，興富發此舉是將原本預計要開高的房價回歸基本面，更加貼近市場行情，現在只是將房價開得更合理罷了！

倪子仁認為，建商能主動將開價更貼近市場行情，自能減少因開價過高，出現『曲高和寡』的狀況。根據住展調查，多家上市建商皆表示，房價沒有下修的太大空 間，今年雙北市房價仍以持平來看待，不大可能會出現所謂二成的降價或跌幅。奢侈稅後，買氣悶著，導致交易量萎縮，建商將開價更合理化於民眾，期望可以拉回 買氣，自是好事一件。

倪子仁說，總統大選的政經影響因素過後，根據住展雜誌最新的統計，今年第一季上市上櫃建商的推案量爆出二千三百九十六億元的大量，顯示建商避開選舉因素將推案遞延，因而出現選後爆量的市況，與去年第四季推案急遽萎縮的市況，出現明顯大翻轉的現象。

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房仲業面臨景氣篩選 市場寡佔漸成形

今日報紙頭條醒目標題，震撼整個房地產市場，上市建商帶頭調降房價！雖然真正調降得多是表價，但背後已顯示建商對於今明兩年的景氣不甚樂觀。

房仲業也是負面消息頻傳，今年第二季公佈的奢侈稅大發威，讓短期投資客排隊出場，第三季的股災又是一波大浪，攪得房地產暈頭轉向，第四季甚至把投資大戶黃勇義重打大板，初估補稅金額將達數億，殺雞儆猴意味濃厚。

中古屋交易量萎縮的效應已經開始逐漸發酵，對仲介業產生不小的影響。房市投資大戶、建發房屋仲介公司董事長陳建發最近傳出經營不善，建發房屋旗下19家分店最近全部易主，由同業頂下。

建發房屋董事長陳建發表示，這陣子因為經營不善、或受政經環境影響，他的確收了很多店，目前建發房屋還剩5、6間店，但也都交給好友的專業團隊經營，他不再介入。他也強調，建發已交由專人經營，品牌還在，只是經營團隊換人。

陳健發原本是投資很成功的專業投資者，在SARS之後的幾年內賺了好幾億，在同業及友人的慫恿之下，成立了建發房屋品牌房仲，想要藉此在房仲業中佔住一角。

但實際上房仲品牌經營並不如想像中容易，除了同業的高度競爭，還有內部人員培訓、管理、薪獎制度等問題，而且多數業務人員來自不同企業文化的品牌仲介，在管理上十分不易。一旦遇到景氣不佳，內部問題浮上檯面，永續經營就受到考驗了。

在房地產景氣時期，不少投資客直接跨入房仲業開店，更甚者，甚至當起加盟店東，再進階就是成立獨立品牌，房子好賣的時候大家都賺錢，看不出問題所在；景氣下滑時，底部基礎穩不穩固就是大問題了。

其實不僅僅是這種獨立品牌經營不易，甚至加盟店自去年下半年起，也是哀鴻遍野，不斷傳出關店潮即將來臨的說法；但是對照加盟店的倒店危機，直營業者卻在此時大張旗鼓收納加盟店及獨立品牌的好店面，未來可能會形成大者恆大的局面。

住展站在消費者立場來看，經過景氣的洗鍊，能留下來的房仲店，應該就是體質比較好的分店，未嘗不是件好事。但是另一個問題是，任何產業形成寡佔都不是值得 開心的事，產業發聲所謂的利益為何?能否真的有代表性?是不是應該給予更多的監督等等，在健全產業的過程中，都是必須未雨綢繆的。

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