銀行嚴審投資客 房市「微軟」

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】

央行要求並以NCD(定存單)作為工具下，不分公民營銀行近來嚴審投資客，已對房地產市場造成影響。房仲業表示，投資客收手，北市5月交易量已略見疲軟，6月上旬交易量更較5月同期衰退達1成。

北市地政處近日公布5月房屋買賣移轉件數，5月共5979筆，較4月增加474筆，增幅為8.6%，不過台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，房仲簽約至過戶完成通常需一個月作業時間，因此5月的買賣移轉棟數，主要顯示4月買氣。

永慶房仲集團協理黃增福表示，5月成交量實際上略下滑約3 個百分點，進入6月份，走滑趨勢更明顯，和5月同期比較，目前交易量下跌達1成。

主要是近來銀行開始強力執行嚴審投資客。信義房屋大安代書所專案經理張啟新表示，在央行強力「勸說」下，公股行庫從5月初開始注意投資客，5月底，民營銀行也多加入。

張啟新說，目前幾乎要有名下有一戶住宅，想買第二戶就會被列入投資客審核。除非貸款人能出具証明，譬如提出委託房仲銷售契約書，或有銷售動作，証明自己是要「換房子」，是自用，否則就被銀行視為投資客。

張啟新說，這項標準，幾乎公民營銀行都趨於一致。

黃增福表示，被列為投資客後，除了申辦寬限期會受到影響，房貸利率也會較一般自住者高出0.25~0.5%。

張啟新則表示，目前一般自住的購屋人，最高仍可貸到8成5，看個人信用資歷，但被列入投資客，不管多好資歷，上限就是7成；這對許多投資客造成資金排擠效應，由於貸款成數銳減一倍，使得可投資的標的，現在都只能「買一半」，像是過去可購屋6千萬產品的人，現在同樣資金只能買到3千萬，過去可以買兩戶的，現在同樣資金只能買一戶。

除了銀行嚴審投資客，對市場造成衝擊外，黃增福表示，歐債危機引發的國內股市巨幅震盪也對投資人造成影響。另一個值得觀察的現象是，持續發酵已一段時間的ECFA效應，隨著簽署時程接近，似乎已利多出盡，不再強力支撐。

黃增福認為，二到三個月短時間，市場可能會出現回測底部的「中空期」，待第二隻腳築好再往上走。至於價格會不會回修，則需看成交量下滑程度，如果只是微量下修，價格仍可能持續向上攀升。

買房子 先考慮停損點

曾當過大型房仲業的明星公關人員，住展房屋網總監陳韻如趁這一波多頭在台北高雄各買了一間房，兩間的投資報酬率都成果豐碩。她認為投資的關鍵，要先考慮停損點；台北市中心的價格已高，在投資客紛紛退場的市況下，現在想買房來炒短線，的確要深思熟慮。

陳韻如全家原本住在亞都飯店附近的透天厝，一直有意重新改建，雖然只有8戶住戶，鄰居們卻談了數年沒有結果。這個親身經驗，讓陳韻如保守看待這幾年流行的「老屋變黃金」話題。

為了不讓父母離開熟悉的生活圈，又要享受電梯大樓的方便生活，2004年時，開始準備在附近換屋，當時全家花了幾個月看房子都不滿意，直到一進入一棟七樓華廈，第一眼就喜歡，馬上就下訂。

而這棟靠近松江民生雙捷運出口的房子，原本每坪30幾萬元的房價，現在已增值逾五成。也讓他們慶幸當初沒有堅持要等老房翻蓋，否則一家人現在還住著老舊透天厝，等著協調結果。

她的第二間房買在高雄。2006年時，原本她只是要去小琉球玩，途經高雄時，調查市價的職業病，讓她驚訝發現，當地的房子被低估，於是親友看屋團專程南下了數次，最後選定在美術館第一排，以每坪15萬元買了80坪的豪宅。

陳韻如說，她對高雄人生地不熟，所以依專業經驗，挑當地最稀有的產品下手。她的作法是開車在海景宅及公園宅附近到處觀察，先看環境、建物外觀、鄰居水準，再找仲介問行情，以免讓仲介牽著鼻子走，也更可以判斷行情真偽。

她說，當時投資的考量是「停損點」要設在那裡。她評估美術館第一排景觀宅，全高雄供應量約只有600戶。以這樣的建材用料，每坪15萬元的價格應該不容易破底。果然，三個月後，2007年初這戶房價就大漲了300萬元。

不過，也因為太喜歡這棟房子了，她直到2009年底才獲利了結。陳韻如說，這個經驗讓她學到，好的投資者，要把房子當商品，而不是收藏品，有時個人感情投入太多，反而會有捨不得脫手的掙扎。

陳韻如說，任何時候買房，先考慮的就是自己的風險承受度，中長線來說，台北空地太少，房價易漲難跌；新手現在要多看屋了解行情，才能在房價修正時，馬上進場圓夢。

買厝 存人生第一桶金

經濟日報╱彭培業（台灣房屋首席總經理）】

我發現無論走到哪裡，只要談到房地產議題，大家關心的話題都圍繞在「現在這個時機點適合進場？」「買哪裡未來才有增值潛力？」等。

買房子是一般人一生最重要的一筆投資行為，也是一種理財行為。對於買屋時機點的拿捏，我認為要擺在「需求」，當下若有需求，再評估大環境的局勢，而學者、專家的話僅供參考，心中有判斷就該勇敢買進，因為買屋不僅是投資行為，從某個角度看，也是一種強迫儲蓄行為，讓錢花在刀口上。

最近跟一個年輕朋友聊天，他因為結婚而在2006年貸款450萬元買下第一間房子，且選擇本息攤還，至今貸款還剩約400萬元。最近他決定出售房子，有人出價800萬元，大約可獲利200萬元。

由於他是北上謀生的中部人，這三年若選擇租屋，以他有家庭及小孩來看，在台北市租16坪至20坪大的房子，每月租金至少1.8萬元起跳，三年下來要支付64.8萬元。因為5月才繳完所得稅，我問他貸款450萬元有多少房貸利息扣除額，他說一年約12萬多元，三年差不多36萬元。

以這位朋友為例，三年前他買房子的決策，為他賺進164萬元（200萬元獲利扣除房貸利息36萬元），但他租屋就將支出64.8萬元，一個決策可讓你的人生財富價差228萬元。老一輩的常說：「有土斯有財」，買厝當做存人生第一桶金，老祖宗傳承的智慧還是挺管用。

其次是如何買（HOW TO BUY）？我經常提及「軌道經濟學」、「公園經濟學」、「水岸經濟學」、「機場經濟學」等概念，就是指交通便利及生活機能帶來的房價增值。觀察東亞鄰近國家，台灣不是最早興建捷運的國家，南韓、日本、香港都比台灣早。而「捷運通房價漲」在鄰近國家早就上演，但經常出國的國人未必會注意到其他國家捷運對房地產所帶來的變化。

捷運內湖線7月4日將通車，有人說通車前一年已將房價炒高、加上噪音擾民，通車後可能利多出盡、房價回檔。但事實不然，內湖房價仍往上攻堅，尤其是去年第四季至今年第二季，在內湖文德站、內湖站、大湖公園站周邊的別墅區身價漲幅最高達25%，同期捷運周邊電梯大樓漲幅才12.5%，可見稀有的透天別墅很搶手。

我經常說：「物多眾棄、物少眾搶。」古董具有稀有性會常創高價。台北市區透天別墅相當稀有，別墅周邊五、六百公尺內有捷運站經過的地區，只有內湖文德站至大湖公園站。陽明山、新店大台北華城、汐止別墅區沒有捷運經過，面向公園第一排、高樓景觀戶、三角窗的店面及捷運站周邊的別墅，這類少有人釋出的產品，在市場都很搶手，即使不景氣，跌價空間也有限

投資店面 熟記345法則

央行利率降至1%多，各銀行一年期定存利率僅剩1%不到，低利效應逼得定存族紛紛解約，尋找投報率更高的產品，由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高，使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。

回顧過去三、四年來，店面交易幾乎是投資客天下，自用占的比率不到兩成，而投資客主要目的，就是要賺店面增值的價差；不過，近半年來，市場趨勢已有改變，買店面的幾乎是理財型投資人，目的是要長久穩定的租金收益。

最近常有民眾問我：「投資店面怎麼樣才可以賺到錢？」其實，店面的立店條件固然很重要，但先掌握立店商圈類型是都會型商圈、校園型商圈、觀光型商圈或地區型商圈，然後擬定管理方式，也很關鍵。我認為，店面好比大力水手卜派，有「菠菜」就會變強壯，力大無窮，而「分格、分時管理」就是店面所需的「菠菜」，我稱為「店面卜派理論」。

要如何才能做到「分格、分時管理」呢？在挑選產品時，可掌握兩個特點，第一，是選「面寬長」的店面，第二則是挑選有效營業時間長之商圈。

一般來說，坪數相同的兩個店面，面寬長的店面，較能吸引到消費者的目光，而最佳比例就是面寬約為縱深的兩倍。大面寬店面出租營業時，可以分隔成幾個小店面出租，租金收益也會比較高；反之，面寬小、縱深長的店面就較吃虧，不僅不容易吸引過路客，空間也不好利用，只能有一間店面的租金收益。

店面可使用的時間愈長，店面收益也就愈多，因此，可以找商圈營業時間較長的區塊，再用分割時段的方法出租，例如白天賣早餐、晚上賣小吃，兩個業種合租一間店面，承租方可以節省店租、降低成本與降低風險，店面投資者也能增加租金收入。

長期來看，店面多是增值的，我常說「店面好比金雞母，買到好的店面富一生」，另外提供「345法則」給投資者參考。

所謂的「345法則」，就是要找投報率3%以上的店面、起碼要有四成自備款、投資的店面至少要適合五種行業進駐，只要符合這三項原則，就可以大膽進場投資。

台灣房價泡沫化？ 學者、建商看法不一

網路地產王/盧柏均/綜合】

　　去年建商在台北市喊出了一坪300萬的建案，市場一片譁然，也使得政府不得不出手打壓房價，不過高房價似乎已成定局，甚至有學者提出警告，台灣房市即將泡沫化，遠雄建設董事長趙藤雄卻有不同看法，台北的房價比起上海、東京等城市，還有上漲的空間，政府的干預只會傷到經濟發展空間。

■　學者：利率調升 房市恐泡沫化

　　　隨著捷運建設越趨完善，北市的房價也越抬越高，單價破百萬建案到處可見，尤其是大安區、信義區；有網友戲稱「北縣的住宅去換北市住宅，可能只能換到一個門把。」雖然有點誇大，但從這點可以看出， 北市房價與其他縣市的落差很大，政府近幾個月推出了一連串的打房政策，使得房地產業者叫苦連天，但對於善於見縫插針的投資客卻影響不大。

　　觀察最近房價走勢，學者嚴重警告台灣房市已快要泡沫化，並可能會比美國次貸風暴還大，目前之所以還沒完全泡沫化，是低房貸跟高自備款在支撐，一但房貸利率調高，房市將有破滅的危機，建議政府將一些交易資訊透明化，斷絕一些有心人士炒作房價的機會，並且不動產交易稅負以交易金額來課稅；另外，學者提醒購屋者，如是自住需求可以購買，但如果要投資的話會有較高的風險。

■　政府打壓房價　將影響經濟發展

　　相較於學者的泡沫論，遠雄建設董事長趙藤雄表示，台灣的房價比起上海、東京等城市，便宜了許多並未到最高點，房價的高低可以表示整個經濟的繁榮，政府的一味打壓房價，只會使得經濟受損；另外，對於政府所要打造的黃金十年，趙籐雄強調，如果房地產每年沒漲到10%，是不可能打造黃金十年的，民眾因為財富沒增加，自然就不會想消費了，例如日本就是一個例子，十年零利率跟房地產未漲，而被外界稱做是消失的十年。

　　雖然壓制房價政策不斷，但趙藤雄很有信心的說，今年規劃推案500億元，預期可以銷售到400億元，將創下遠雄40年以來的新銷售紀錄，目前銷售目標以五大開發區為主，分別是林口造鎮、三峽大學城、內湖五期「ASIA 3+1特區」、中山花博特區及北科特區。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

銀行辦房貸 客戶先簽名

經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭／台北報導】

在財金單位指示下，銀行公會首度針對銀行房貸業務訂定「房貸特別提醒事項」，即日起各銀行辦理房貸時，必須先提供客戶參閱並簽名，重點包括利率上升等風險，以提醒客戶注意，避免爭議。

中央銀行從上周起再度邀集各大行庫，希望行庫嚴控房貸及土建融風險，並要求銀行「相互監視」，若發現有房貸利率低於1.5%的情況，要向央行檢舉。

據了解，行庫決定透過更嚴格的方案，來控制投資戶的增加。部分銀行要求房貸戶須提出舊屋出售證明，半年內若未出售，利率將調回投資客等級；並視申貸人配偶、保證人名下房屋狀況，評估是否視為投資客。此外，抵利型房貸也被財金單位盯上，透過銀行公會要求銀行必須在產品說明書上清楚揭露。

不只銀行緊盯投資客，銀行公會發文要求各銀行辦理房貸時必須請房貸戶閱讀「房貸特別提醒事項」並簽名，銀行業者預測，這可能是財金單位為未來可能升息預作準備，提醒房貸戶注意風險，此舉也讓銀行不敢再亂衝房貸業務。

財金官員昨（13）日表示，為落實並強化階梯式利率等房貸資訊揭露，中央銀行及金管會指示銀行公會研議相關措施後，決定採取訂定「房屋貸款特別注意事項」作法，房貸戶向銀行借貸前必須簽名，表示充分了解各項資訊與風險。

「房貸特別注意事項」主要內容包括，以案例方式說明，房貸利率調升情形，如房貸適用的利率，可能會隨期間而變化，當利率上升時，每月應繳本息金額也將增加。

預售屋履約保證 業界反彈

【經濟日報╱記者邱馨儀／台北報導】

行政院消保會日前對預售屋制度提出四項措施，工商建研會理事長賴正鎰昨（14）日表示，行政院消保會提出的內容都不可行，政府進行改革，應該尋求與業界共同討論，而非閉門造車，拿建築業開刀，消滅預售屋。

消保會上周通過修正預售屋範本及應記載事項部份條文，規定建商最快自明年2月起必須提供履約保證。

賴正鎰指出，台灣預售市場一年規模約8,000億至1兆元，如果全面實施預售屋履約擔保制，在沒有完整配套措施下，消費者繳的三成自備款都將被凍結在金融體系，使銀行多出3,000億元的濫頭寸，將會拖累銀行。而建築業則會出現3,000億元的資金缺口，造成建商短時間內籌措資金困難。預售市場產業鏈中斷，將使預售市場崩潰。

業界認為，先前有房屋分開計價規定，現又有預售屋履約保證，政府一再出招，全是針對預售屋市場。

業者解讀，政府此舉是要「消滅」預售制度，這些法案一旦付諸實施，將使預售屋市場崩潰，全台有上百萬從業人員將失業。

賴正鎰指出，消保會提供的四種履約保證方案全都不可行。首先，金融機構提供價金返還保證，銀行要承做消費者購買預售屋的價金返還保證業務；既然是預售屋，房子還在銷售，何來消費者？其次，在金融機構設立價金信託專戶，但消費者尚未出現，有關消費者的權利義務，必須由政府代為制定。

同時，建商與同業互相擔保，但證期局訂的「公開發行公司背書保證作業處理辦法4-2條」規定，同業互為保證幾乎是不可能。最後，是公會連帶保證，但即使是小型建商，其財務規模都大於各級建商公會，公會沒有足夠能力為同業做保。

【2010/06/15 經濟日報】

換屋申貸 須出售證明

經濟日報╱記者藍鈞達、邱金蘭／台北報導】

民眾辦理房貸要注意了，部分銀行最近要求房貸戶須提出舊屋出售證明，如果半年內未出售舊屋，房貸利率可能被調為投資客等級；銀行也會視房貸申請人配偶和保證人名下房屋狀況，評估是否為投資客。

一般來說，投機客的房貸利率會比一般房貸高出至少0.25至0.5個百分點。

銀行主管指出，不少民眾適用的抵利型房貸，最近也被財金單位盯上，透過銀行公會要求銀行，必須在產品說明書清楚揭露相關利率風險。抵利型房貸是指民眾在指定帳戶存款可用來扣抵房貸本金，銀行是以扣除存款後的金額來計息房貸利息。

銀行公會最近要求所有銀行，辦理抵利型房貸時，應在廣告或產品說明書以顯著黑體字，詳細揭露適用抵利型房貸的條件。

銀行業者表示，適用抵利型房貸的客戶，多數是需要大筆資金進出的高資產客戶或做生意的人，但有些銀行推出抵利型房貸時，並未說明清楚必須同時有存款等條件，容易讓客戶被低利率吸引，因此銀行公會發函要求銀行要揭露清楚。

主管機關希望行庫嚴控房貸及土建融風險，銀行也決定透過更嚴格的方案控制投資戶。舉例來說，為了避免有投資客以換屋為由，要求申請第二棟房貸，行庫會請申貸人提出出售證明，表示確實有換屋需求。此外，銀行擔心投資客胡亂開高價，事後再表明未成交，因此如果客戶被懷疑是投資客，銀行可能在合約中加入「半年內舊屋須成交」的規定，如果到時間舊屋未能出售，銀行有權把利率及成數調整成投資客等級。

也有銀行擴大投資客解釋範圍，例如配偶名下如果也有自用房產，將影響申貸利率和成數。

預售屋履約保證 明年上路

經濟日報╱記者楊文琪／台北報導】 過去不乏民眾繳交一筆金額購買預售屋後，卻面臨建商倒閉，求償無門的情況。行政院消費者保謢委員會研議新規定，將強制建商提供消費者履約保證機制，最快明年2月上路。 經濟日報／提供 消保會已通過預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項部分條文修正。將由內政部公告後八個月後公告施行，預計明年2月後，所有預售屋都要強制執行履約保證，以確保消費者購屋權益。 消保會昨天召開「預售屋強制履約保證機制有譜了」記者會。消保會表示，此案通過後，與現況最大不同是計有「四加一」種履約保證方式，可擇一使用。 消保會法制組組長邱惠美表示，最快明年2月起，建商可選擇價金返還、價金信託、連帶擔保、連帶保證等方式，選擇其中一種適合的履約保證。「若上述四種方式都不適用，建商也可另擬履約保證，但必須經過內政部同意。」 邱惠美指出，在價金返還保證部分，由金融機構承作價金返還保證，即使建商倒閉，消費者仍可拿回已支付的價金。 消保會表示，價金信託履約保證，意指建商需將預售屋價金交付信託，由金融機構設立專款專用帳戶，避免建商將收取的款項挪作他用。在信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管。如果建商無法依約完工交屋，受益權則屬於買方。 建商可選擇與同業同級公司相互連帶擔保，若建商無法完工，消費者可持買賣契約，要求連帶擔保公司完成建案後交屋。消保會指出，連帶擔保公司不得拒絕，也不能要求任何費用或補償。建商也可選擇加入全國或各縣市建築開發商同業公會辦理的連帶保證協定。 消保會指出，消費者驗收預售屋時若發現缺失，有權將總價款的5%作為保留款，等建商修繕完畢，雙方複驗完成後再支付。 閱報祕書／預售屋履約保證 預售屋履約保證，由銀行針對預售屋出具保證書，由建商執行履約管理，確保建築業者履行合約內容，以確保購屋者權益。 履約保證範圍包括預售屋價金、產權、施工保證等，未來若建商惡性倒閉，因預售屋價金已交付銀行信託，消費者仍可拿回已付款項。若預售屋有缺失，消費者有權將總價款的5%作為交屋保留款，等到建商修繕完畢後再支付。 （李至和）

購屋3指標 捷運、學區、商圈

網路地產王/曾炳鈞/綜合】

　　買房子是人生大事，民眾必須考量的細節多如牛毛，不過根據房仲業者調查大台北都會區的購屋族發現，「捷運」成為購屋指標的第一名，其次為「學區」、「商圈」，由此可知，凡是購屋標的具備上述三指標，房價絕對易漲難跌！

■　沿著捷運購屋 捷運宅5年漲3成

　　東森房屋調查大台北都會區30~35歲購屋族，發現「捷運」、「學區」、「商圈」是大台北都會區購屋人最重視的三項指標，佔比高達71%，「捷運」果然如預期，奪得榜首佔比33%、「學區」與「商圈」並列第二，佔比19%。

　　台北捷運自從民國85年三月捷運木柵線通車以來，捷運不僅改變大台北通勤族的生活作息，捷運也成為購屋指標、票房保證，預計今年底捷運蘆洲線即將通車，屆時大台北的捷運網路將會更完整。根據房仲統計，近五年來捷運宅的房價水漲船高，平均有三成以上的漲幅。

■　望子成龍 明星學區家長最愛

　　位居購屋指標第二名的是「學區」，東森房屋副總黃淑苓認為，大台北都會區競爭激烈、父母親普遍重視小孩學歷，而學區是影響升學率的入門票，當然就成為父母親購屋的重要考量。以台北市最知名的中正國中及金華國中來說，學區內中古電梯大樓每坪約65~75萬元間。

　　與「學區」並列第二名的購屋指標是「商圈」，畢竟人潮帶來錢潮，商圈週邊的住宅相對具有保值、增值的優勢，另外，從滿街林立的便利商店及大型量販店，不難發現大台北的生活型態，「逛街」算是都會居民最常做、最廉價的休閒活動。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】