容積移轉對消費者而言或許較陌生，但在業界早已行之有年，被視為建商節省推案成本的法門；然而怎麼省？又省了哪些？讓本刊為您精算！
去年八月，裕隆大手筆買下板橋林家花園的容積權利，將購買容積移轉到新店裕隆城的開發案中，藉以增加開髮量體，讓業界盛行多年的容積移轉浮上新聞檯面，也讓人相當好奇，業者是如何利用容積移轉來降低建築成本？
此外，各地方政府積極推行的容積銀行，不僅影響建商未來的推案支出，也牽動容積業者與公設地主的生計，在土地資源日漸稀少的情況下，容積政策的一舉一動，受到市場相當大的關注。
政策源起 徵收地補償
現行容積移轉的來源有二，一為古蹟土地，一為道路及公設用地，前者是因民間資產若被指定為古蹟，地主便無法改建開發，導致地主對於資產被指定為古蹟興致缺缺，甚至加以破壞，為了保護文化資產，故讓地主透過買賣容積權利的方式保障權益，起步較早。
不過晚進的公設用地才是容積移轉的大宗。公設地容移是政府根據地方未來發展需要，先行徵收民地以鋪設道路及公共建設，一旦被劃為公設地，地主便無法利用，在促進大眾利益的過程中，這些公設地主的權益被犧牲掉了，當周邊土地價值隨時間增長時，公設地主無法受惠，而政府又因財政困頓，無法將公設地全部收購，使得地主們既不能利用土地，也沒能從政府手上拿到錢。
為了補償這些公設地主的損失，才衍生出容積移轉政策，讓建商透過購買公設用地，再回捐給政府的方式換取容積，被視為『救(政府)窮又救(地主)急』的辦法。有富集團洪村騫董事長提到，公設地容移最早的法源依據來自台北縣政府(現新北市政府)，民國八十六年北縣府為實施容積管制，才明訂未徵收公設地可採行容積移轉，並於民國八十八年公告具體實施辦法，中央則遲至民國九十年才跟進立法。
古蹟公設 各具優勢
除了立法程式先後有別外，古蹟容移與公設地容移的特色也不盡相同，古蹟容移需扣除固有地上物所佔用的樓地板面積，剩下的容積殘值才能挪用，且持有古蹟用地的地主需提出完善的再利用與修繕計畫，因此取得容積比例相對少，但卻付出相對多的成本，所以大部分業者多把目標放在公設保留地，保持容積整合的簡易與單純。
但相較公設地容移受限在同一都市計畫區內，古蹟容移就沒有這個限制，才會有板橋的古蹟容積跨區到新店使用的狀況發生。古蹟容移因具備區域彈性，業者可將容積移往價差更大的區段利用，推案利潤也能因此放大許多。
土地高漲 容積熱賣
房地產這十多年來的興盛，快速稀釋都會區的土地資源，導致地價大幅推升，使得業者難以整合出大面積素地，連帶影響個案的推案規模，對建商來說，在土地成本高昂的情況下，建案量體太小獲利有限，想在有限的基地上創造符合期待的利潤，透過容積移轉獲得更多的銷售坪數，不僅可提高總銷金額，也能分攤土地成本。
因土地價格居高不下，業者遂採取與地主合建的方式降低成本，然而合建案的分配問題，往往是建商與地主的持久拉鋸，為了化解僵局，建商也會透過容積移轉來增加可分配坪數，藉以確保雙方權益；而同樣具有分配爭議的都更案，也可依樣畫葫蘆，加速與都更戶的協商速度。
相較於土地的物以稀為貴，公設用地從民國六十年代累積至今，仍有逾七兆市值的公設地未完成徵收，然而從政府每年僅編列不到千億的執行預算來看，短時間要清償這麼龐大的債務根本是天方夜譚，市場上公設地容積的供給量相當大，地主為了變現，議價空間也比一般土地交易更有彈性，讓建設公司得以降低成本，促成容積市場的活絡。
善用價差 成本售價雙降
簡而言之，業者便是利用公設地容積價格與土地市價的懸殊落差，來分攤建案成本，不同地區的公設地容積，也因市場的需求程度而有不同行情，冷門區可能只要當地公告現值的百分之五十即可購得，但熱門地段有時即便出雙倍高價，也不見得能搶到容積。
參照容積移轉的公式(下方小百科) ，以該公司先前在板橋的推案為例(資料見表一)，按原基地面積推算，總建坪僅約兩千零二十五坪，經移轉百分之三十的容積後，總樓地板面積增加至兩千六百三十三坪，若按該地容積率回推，增添的六百多坪容積相當於兩百零三坪的土地，依照當地的土地行情估算，需花費約二點五億購買，但透過容積移轉僅耗費約一點五億，足足省下上億元的購地支出，效果相當顯著。
檢視容積移轉公式可發現，兩地若進行移轉，需符合公告現值等值交換的概念，而甲乙兩地公告現值的比值為一比零點八六，即甲地一坪只能換到乙地零點八六坪的土地，但建商收購公設地的價格卻比乙地的公告現值高，看似虧本，但因乙地的土地行情高出公告現值甚多，業者等於用六十二萬／坪的價格就買到了價值逾百萬的土地，原本像是吃虧的局面，反倒成了佔便宜的局勢。
接著我們依據傳統房屋營造與土地成本約為三比七的比例，試算計算容積移轉前後的成本價變化。在容積移轉前，可售總樓地板面積僅兩千零二十五坪，購地支出為八點一億，建案要賣到五十七萬／坪才能收支平衡；實施容積移轉後，土地成本雖增加至九點六億，但可售坪數多出六百零八坪，總銷金額大幅提昇，使得成本價下降到五十三萬／坪，不僅減輕業者的銷售壓力，也讓消費者有機會以更親民的價碼進場購屋。
因容積移轉是以公告現值為基礎，若移出地與移入地公告現值的差距愈小，土地交換的損失就愈小；而兩地的市價落差愈大，增加容積的銷售額度就愈可觀，因此最理想的操作方式，是將公告現值高但市價低的公設容積，移到公告現值低但市價高的地段，將推案利益極大化。
以現今兩者價差的分佈狀況來看，前者多為舊市區的外圍區段，後者則屬近年來建設題材豐富的新興重劃區，且重劃區容積率偏低，房價的上漲速度也超過公告現值甚多，是近年來容積移轉最熱切的區域。
除了公告現值與市價價差外，古蹟與公設地的稅收減免，也是降低購地成本的原因(表二)，特別是近年來土地公告現值年年調漲，連帶使土增稅的負擔加重，但公設地主們因免徵土增稅，不需將成本轉嫁給建商；且容積移轉非產權轉換，僅需繳納所得稅，沒有奢侈稅的疑慮，地主在賦稅壓力輕鬆的情況下，價格也更有妥協的空間。
四大政策 抬升成本
雖說容積移轉這十幾年來發展猛進，行情一路翻揚，以台北市為例，早年公設地單價僅需公告現值的兩成左右，如今均價達公告現值的一點八倍；不僅台北如此，目前六都除了南高兩市精華區還能看到低於公告現值的容積行情，其餘四都幾乎都要加價購買，以往低價收購容積，轉手牟取暴利的時代已成過去式，然而這幾年政府陸續推出的房市新政，更助長了容積飆漲的氣燄。
公告現值調漲
作為容積移轉量價基準的公告現值，從民國九十二年至今已連十一年調漲，特別是一○一年開始，內政部宣示要在三年內將公告現值調整至市價九成，三年來每年平均漲幅都超過一成，業者收購容積的價格也跟著步步高升；即便容積價格高昂，但仍較土地市價便宜許多，因此建商還是會採取容移分攤成本，但增加的支出便會如實反應在房價上面。
雖說公告現值漲幅驚人，但土地市價也不遑多讓，僅管政府聲稱雙北都會的公告現值已達市價的八成以上，但實際上仍僅市場交易『實價』的四到六成；去年底台北市政府宣佈今年公告現值，一○一所在地段以五百六十三萬／坪蟬聯地王，但該地段土地行情早已飆破千萬，兩者仍是天差地遠，讓容積移轉保有發展空間。
容積獎勵管制
今年七月容積獎勵總量管制正式上路，以往業者透過各項容積獎勵，大幅增加樓地板面積，未來最多只能取得基地法定容積百分之二十的容獎，不過容積移轉並不在此限，將來業者若想額外擴增銷售面積，便會尋求容積移轉解套，估計將帶動容積移轉的大量需求。
一般而言，需求增加將連帶抬高市場行情，許多人也認為公設地的整合者能從中獲得不少利益，結果卻背道而馳，公設地主與容移仲介業者竟反而無利可圖，但容積行情依舊攀升，這般詭異的現象，肇因於容積銀行的實施。
容積銀行實施
容積銀行是由政府單獨作莊，業者若需要增加容積，便直接向地方政府申請購買，官方再依據核准容積折算代金，為容積制度把關與透明化，並將款項專款專用，用以徵收公設保留地。高雄市與台北市兩大核心都會，是全台率先實施容積銀行的地方，但兩者最大的不同之處，在於高雄市的容積代金以公告現值計價，而台北市則是全國首座以『市價』販售的城市，因而引來諸多批評。
容積代金以市價計價，雖說能避免政府招來賤賣容積圖利財團的罵名，但政府以市價販售容積的同時，卻沒有拿同等的金額回饋公設地主，依照土地徵收條例，政府即便不以市價補償地主，也應以公告現值加四成徵收土地，但北市府卻採取標購的方式，哪個地主出價低，就先向誰購買，且收購價僅公告現值的百分之十五到二十之間，成為地主反彈的主因。
洪村騫多次購買國有地，政府標售價格至少是公告現值的三倍，差不多等同市價，但目前向民間收購容積僅約一點八倍，而容積銀行在去年上路後，便對民間容積買賣設下三年落日條款，未來政府將壟斷容積市場，民間將沒有便宜容積可買，堆高推案成本。
舉例試算，若公告現值為一百萬／坪，依照現今行情，地主可以每坪一百八十萬賣出，但容積銀行上路後，政府賣給建商每坪三百萬，卻只用十五到二十萬／坪的價格補貼地主，而不依據土地徵收條例給與一百四十萬／坪的補償，政府買賣價差達十五倍以上，且許多公設地主不願資產因落日條款大失血，在三年緩衝期只要有人出價逾公告現值的兩成，地主便願意出售土地，推估將浮現拋售潮，但因容積銀行獨家販售，容積價格並不會顯著下滑，顯示政府賺很大的政策，是立基於地主虧很大的前提之上。
目前台北市容銀代金將經三家估價單位評估市價後，從中選取最合適的價格來計價參考，不一定會取中間值，而代金計算公式為：容積代金金額=(含容積移入之接受基地價格-未含容積移入之接受基地價格)，若以表一案例計算，該地目前房價約為七十萬／坪，可得出容積代金約為四點三億元，若為以往民間購買容積移轉的話，僅需一點五億成本，兩者相差近三倍，而多出來的金額，建商當然不會自行吸收。
房地合一稅改
至於紛擾大半年的房地合一稅改政策，也同樣在容積議題上發威，若房地合一上路，因公設地主持有房地的時間長，買賣價格勢必有很大落差，恐怕人人都得繳出百分之四十五的所得，這對公設地主而言殺傷力太大，為了減輕損失，一定會把稅額轉嫁到建商身上，房價也就持續上揚了。
唯一共識：房價上漲
不過若將房地合一與容積銀行的效應綜合觀察，即便地主想高價賣出，但容積銀行卻又會造成容積市場的削價競爭，一來一往究竟哪一個效果顯著？恐怕還很難說。但唯一可以肯定的是，不管未來政策怎麼走？公式怎麼算？容積移轉成本幾乎篤定向上衝，屆時房價也將跟著飆到外太空。
這不單隻是政府、建商、容積業者與公設地主應該煩惱的問題，作為不動產產銷末段的消費者，我們也應在這波暴漲熱潮開始前作好準備，趁著房市正處於盤整之際，多看多比較，才能在理想的時機，入住適合自己的小窩，躲過房價火箭竄高時的陣陣烈焰！
