中壢中正橋通車

〔記者李容萍／中壢報導〕配合老街溪整治工程封閉的中壢市三座橋樑，其中中正橋即起恢復雙向四車道全線通車，目前僅剩中央橋還封閉施工，預計九月完工。 中壢巿三座橫跨老街溪的中正、中興、中央三橋，配合老街溪整治一併改建，去年四月陸續封閉後，工程超過一年，造成當地交通黑暗期，其中中興橋今年初通車，中正橋也接續完工，九月時中央橋若能如期完成，當地交通可回復流暢。 市長魯明哲表示，這三橋位處鬧區主要幹道和交通最繁忙地段，去年四月封閉改建以來，三橋周遭店家和用路人抱怨不已，長達一年的交通黑暗期，讓客人不上門，生意「直直落」，衝擊相當大，但建設前總有破壞，市公所只能請市民多包涵。 其中，中正橋地處中壢火車站往返國道一號中壢交流道，中壢通往新屋、觀音、平鎮的主要道路，附近又有新民、明德、青果等市場，原本交通流量就大，這兩天中正橋恢復四線通車後，進入市區的人車通行更便捷，不僅平日負責疏導交通的中壢警分局，包括橋邊店家們都鬆了一口氣，希望下跌一年的人氣和買氣能早日回春。 縣府水務局副局長邱峰旭表示，這三座橋樑改建均採不落墩方式施作，方便排洪，防洪標準提高到一百年不溢洪。其中，中正及中興兩橋採預力混凝土橋樑建置，中央橋採用鋼構橋樑建置，配合橋樑改建，另搭配當地景觀特色，設計橋樑景觀造型與夜間照明系統，帶給老街溪沿岸更多新的活力與生命力。

中壢中華路窄巷 明年拓寬成8米

【聯合報╱記者劉愛生／中壢報導】

2013.05.19 04:13 am

 

中壢市中華路一段60巷寬3公尺，將拓寬成為8公尺。 記者劉愛生／攝影

中壢市中華路一段60巷寬僅3公尺，卻是內壢地區直通桃園市的捷徑，因巷內住戶多，縣政府交通局等單位會勘後，以「公共安全」為由，決定花1億5000萬元徵收房屋與土地，打通成為全長200公尺、寬8公尺的雙向通行道路。

中壢市長魯明哲表示，中華路一段60巷已發生多次火災，消防車輛都無法駛進巷弄內，加上巷弄社區無消防栓，又是自來水供水末端水壓不足地區，導致周邊700多戶公共安全堪慮，希望儘速拓寬、汰換自來水管線並設消防栓，改善居民生活品質。

縣議員葉明月表示，中華路一段60巷僅能容納小型車輛單線行駛，平日僅有機車往返，若雙向都有車輛行駛，交通立即打結，成為內壢最大的交通瓶頸巷道。

市代張昌章表示，最頭痛的問題是，大型消防車、救護車根本無法順暢行駛，周邊住戶萬一發生狀況，消防車僅能繞道，浪費不少寶貴的搶救時間。

市公所工務課長張聖杰表示，與縣交通局等相關單位日前會勘，發現60巷確實非常狹小且交通不便，同意今年追加預算辦理道路徵收和道路拓寬變更設計、明年施工。

【2013/05/19 聯合報】

買房一點靈／點交

買法拍屋需特別留意是「點交」或「不點交」。寬頻房訊指出，所謂的「點交」，就是法院會將房屋的「使用權」及「所有權」一併交由買受人，也會依法解除債務人的佔有使用關係。

所以只要法院拍賣筆錄上有註明點交，買受人繳完尾款、收到「不動產移轉證書」後，就可申請第一次點交。申請點交七天後，就可收到法院發出點交通知，限15天內現住人自行搬遷交屋。

可以申請三次點交，如果對方一直不交屋的話，法院就會發出定期強制執行通知，強制執行現場時，法官通常會勸導雙方達成協議，或由法官下令債務人強制遷出。

「不點交」時，法院會將房屋的「所有權」交由買受人，但法院並不會主動協助買受人得到「使用權」。假如拍賣筆錄上有註明「不點交」，買受人向法院買到了房子的產權，交屋的工作就得由買受人自己與佔用人協調，如協調不當，那買受人無法受到法院的保障。

近一年房市漲幅 桃園奪冠

記者徐義平／台北報導

房仲發布今年第一季房價指數，顯示北市、新北市、桃園、新竹、台中、高雄等6大主要都會區，近一年房價均呈現上漲趨勢，漲幅8%~21%，以桃園漲幅最高、約21%，高雄漲幅居第二名、約19%。

房仲指出，民眾若選在桃園購屋，假設以30坪房屋計算，今年購屋負擔較去年增加約96萬元。

根據信義房價指數，主要都會區的房價指數過去1年呈現全面翻揚，其中桃園地區房價漲幅最高，今年第一季房價指數為277.2，相較去年同期的229.6，漲幅約21%，位居全國都會區之冠。

上漲幅度居第二名的高雄，今年第一季房價指數為213.4，相較去年同期的179.1，上漲幅度約19%。房價相對高檔的雙北市過去一年的房價指數，上漲幅度11%~12%。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，雙北市房價水準較高，在奢侈稅後，買氣減少約3成，即使市場景氣不錯，但在奢侈稅緊箍咒仍限制下，買氣回溫幅度相對有限，也是房價漲幅不若桃園、高雄等明顯的原因。

反觀大台北以外的桃園、高雄地區，房價基期較低，因而吸引外來開發商買地推案，帶動桃園、高雄地區房價出現明顯上揚，不過漲勢過快也讓金融機構提升風險意識，針對桃園地區進行房貸管制措施，影響程度後續值得觀察。

信義房價指數也新推出各區域的標準房價，目前北市標準房價每坪約56.1萬元，和2012年同期相比，房價每坪上漲約6萬元，以30坪的房子為例，房屋總價負擔增加約180萬元。

以房價漲幅最大的桃園與高雄地區為例，去年第一季桃園標準房價每坪約15.5萬元，今年第一季已經上漲至18.7萬元，高雄則從一年前的每坪12.8萬元，上漲至15.3萬元，兩地30坪的購屋總價負擔增加75~96萬元。

機捷連三延 沿線房市短期恐降溫

記者林美芬／台北報導

機場捷運通車時程第三次延後，拖到2015年底才完工通車，對今年來漲聲不斷的沿線房市，投下降溫彈。當地業者認為，機場捷運從施工至今，沿線房市早就漲過一波，通車再度延後可算是利多出盡，雖不致造成市場過大衝擊，但短期內會有降溫效果。

機場捷運通車時程從原訂的2010年底延到今年6月、再延到今年10月，最近又延到2015年底才通車。

機場捷運從施工開始，沿線包括蘆竹、林口、龜山、新莊、泰山、三重、中壢等區，都成為受惠區，開發商拚命買地興建，成為北台灣平價房區的重要區域。

房價從初期一坪約13~16萬元，一路往上，如今這些區域新成屋及預售屋均價都在每坪20萬元以上，各站區鄰近開發案直奔30萬元以上，林口去年更是達到35萬元以上，新莊直上50~60萬元。

消費者恐退場觀望

因市場預期今年可完工通車，林口等區成為新成屋熱門交易區，今年以來交易量明顯熱絡，桃園更成為全台最熱房市區，但通車時間再延後，消費者恐先退場觀望，短線降溫難免。

圓石灘廣告總經理蘇松棱認為，林口房價去年一整年幾乎是停滯下跌，房價下修約兩成多，今年再捲土重來的房市，房價明顯採取守勢，均價在每坪20~30萬元間，相較去年還有35萬元以上的房價，已明顯下修；且原有預售屋幾乎是大坪數當道，今年則在停滯後修改產品，以小坪數重現市場，從過去豪宅主流至今以首購為主。

他強調，機場捷運延後通車，在當地的房產圈已不是秘密，因機場捷運施工人員也在林口地區買房，早就透露工程不會如期完工的訊息，但只是延後，並不是就此中止工程，其他的基礎設施一樣在做，對未來區域生活機能的成熟度，並不構成太大衝擊。

他還說，五楊高架通車對沿線塞車路段的紓解效果明顯，讓桃園房市因捷運延後造成的衝擊也降低，所以機場捷運連三延，對沿線房市是短空長多。

買房一點靈／抵押權

抵押權是從屬於債權的擔保物權，是指債權人對於債務人或者第三人不移轉占有而提供擔保的財產，在債務人不履行債務時，依法享有就擔保財產變賣所得價款之優先受償的權利。

抵押權分為最高限額抵押權和一般抵押權，一般抵押權是針對現在發生之債權，而且只能清償到完畢為止，若抵押權存續期間要再借，需設定第二順位抵押權。

最高限額抵押權，除了現在發生之債權外，也包含將來所發生的債權，只要在最高限額抵押權之範圍及存續期間內，都可以繼續增借。

寬頻房訊舉例，若民眾馬先生用名下價值1,000萬元的房屋當抵押，向銀行設定最高限額抵押權500萬元，兩年後債務剩餘200萬元，馬先生若臨時有資金需求，則可在不超過最高限額抵押權的300萬元範圍內，向銀行繼續借貸，不用再重新設定第二順位抵押權借貸。

在法拍市場中，通常抵押權的擔保為房子或土地，而且擔保品要由債務人提供。

機場捷運的機電系統延宕.誤判五年完工

機場捷運的機電系統延宕，是遲遲無法通車的主因；然而，在決定機電系統採最低標，簽約的那一刻，就注定了機場捷運坎坷的命運。高鐵局長朱旭分析，當初對於五年工期的誤判，加上在施工期間沒有設檢核點，是造成機捷一再延後通車的關鍵原因。

機場捷運是為了改善桃園機場聯外交通，連結台北車站、桃園機場，以及高鐵桃園站等交通樞紐，馬政府列為「愛台十二項建設」的重點計畫。機場捷運約五十一公里，共有廿二個站，工程經費一千一百卅八億元，分為兩階段：第一階段是三重到中壢，也就是昨天宣布一○四年底通車的路段，第二階段是台北到三重，原預期明年十月通車，交通部現在評估讓兩階段同時在後年底通車。

機場捷運合約規定五年要完工，在台北捷運工作廿二年，之後轉任高鐵局長，朱旭堪稱捷運工程老手，他認為，當初機捷工期只訂五年，是沒考慮清楚工程特性，「沒有一條捷運系統五年可以做完」。朱旭說，一般比較具規模的捷運系統，工期約八到十年；以台北捷運淡水線為例，開工到完工將近十年，且機捷是全台單一路線最長的捷運，沿線還有長陡坡考驗，工程難度更高。

機電系統採最低標，最後選出了沒有工程經驗的日本商社丸紅，丸紅也敢接受五年完工這項「不可能的任務」，才會發生將號誌系統違約轉包給下包商的情形，也由於丸紅以「商社」而非「工程」角度出發，才會在工程款項上與下包商發生爭議。朱旭與丸紅打交道總有使不上力的感覺，他說，丸紅的回應慢到「不像是捷運工程廠商」。交通部甚至透過外交系統「提醒」日本國土交通省，如果任丸紅這樣拖延工期，有損日本廠商在國際上的形象。

【2013/05/09 聯合報】@ http://udn.com/

房貸加註條款 成數不足可解約

首購族、換屋自住客在申請房貸時，自身信用、還款能力、房屋條件等，都是影響申貸成功的因素。為避免申貸失敗，造成金錢壓力，業者建議，可在合約加註附註條款，若無法申請到預定房貸成數，可無條件解約。

民眾購買房屋時，因為金額動輒千萬元，往往需要房貸。

住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示，房屋部分，權狀坪數15坪以上，又有簡單基本裝潢、賣相較佳，銀行鑑價時，有助提升房屋價值，而房屋若是坐落在學區、捷運站附近，也有助提升房屋價值，提高申貸成功率。申請人因素部分，徐佳馨表示，申請人職業是公教單位，或者是會計師、醫師、律師等職業，因工作穩定、有固定收入來源，銀行比較願意借貸。再者，申請人本身信用良好，沒有積欠卡債、信貸等欠款，也會有比較好的房貸利率。

另外，為避免買房後，卻無法申請到足夠金額，造成壓力大增。徐佳馨建議，簽約前，可和屋主談好，在合約上增加附註條款，加註若無法申請到足夠房貸成數，可無條件解除買賣契約。

機場捷運又要延！ 延伸段3度招標等無人

記者劉開元／台北報導

交通部高速鐵路工程局副局長張武訓今天證實，4月30日進行的桃園機場捷運延伸，因無廠商投標三度流標。高鐵局將於明天公告，預計兩周內重新辦理第四度招標，但招標條件仍然維持笫三次招標時的內容不做改變，若5月17日順

桃園國際機場捷運延伸到中壢火車站的延伸段，99年4月獲行政院核定，原本預計去年底動工，107年6月完工通車，但高鐵局去年10月中旬首次招標，就因為沒有廠商投標流標，1月中再度招標還是無人投標，高鐵局重新修改招標規範，4月30日第三度招標，仍然流標。

高鐵局副局長張武訓也坦承，機場捷運延伸段三度流標，可能跟機捷捷運機電承包商丸紅與分包商爭議導致工程進度落後，且擔心未來系統整合有困難，才使廠商對機場捷運延伸段招標持觀望態度，導致三度流標。

桃園機場捷運原路線全長51.03公里，從台北火車站到到中壢設22站。後來增加的延伸段有2.04公里，增設兩站，採地下化方式設計。

機場捷運三重到中壢段原本今年6月通車，去年丸紅提出展延，高鐵局剔除不可歸責業者的因素後，只同意通車期延到今年10月，但這個通車時間確定還要再延後，確切期限至今未公布。張武訓說，桃園機場捷運通車時程，相關單位正在密集會商，待評估完成後就會對外宣布。

利決標，預計將延至108年底完工通車。

打房奏效？ 桃園上月掀拋售潮

記者游智文／台北報導

桃園地區房價飆漲，引發央行關切，各大銀行紛採各種自主管制措施，嚴控房貸。根據統計，這些措施讓桃園湧現一波獲利了結潮，網路新增

更令市場關注的是，雖然桃園屋主積極出貨求售，但承接買氣大不如以往，信義房屋公布桃園地區房屋交易量，4月較3月驟減2成，桃園房市似有退燒跡象。

桃園中古屋 Q1漲幅冠全台

桃園房市在奢侈稅上路後異軍突起，根據永慶房仲集團統計，2011年Q1桃園縣中古屋平均房價一坪10.8萬元，但今年第一季已來到14.3萬元，漲幅32.4%，高居全台之冠。另據住展雜誌統計，桃園預售房價近3年的漲幅更高達65%。

銀行限貸 待售土地、房屋增

央行在今年3月底召開第1季理監事會前，一度盛傳桃園房市將比照雙北管控，會後雖然未祭出具體措施，但各大公民營銀行在央行要求下，紛採自主管制，第一屋最高多只做到最高7成貸款，第二屋更嚴格，多數銀行成數降到5~6成，利率加碼、寬限期取消。

根據樂屋網統計顯示，在銀行緊縮貸款之下，桃園房市幾乎第一時間就出現變化，以新增的待售物件來說，4月就較3月大增4成以上，其中又以桃園市增加最多，新刊登待售物件較上月大增1倍以上。

目前桃園5大房市區，包括桃園市、中壢、蘆竹 (南崁)、八德、平鎮，以桃園市賣壓最重，待售件數達3.1萬件，占比達36%；其次為中壢2.7萬件，占比27%。

樂屋網表示，桃園地區目前除住宅出售量大增外，待售土地超過1500件，佔全台的三分之一，也是全台最多。但和住宅較明顯的不同是，這些土地要價多不便宜，試探買氣、獲利了結的態度更為明顯。

業者仍看好桃園長期房市

雖然桃園房市有反轉跡象，不過房仲業多仍看好桃園長期房市，信義房屋桃園中正店長楊尚偉表示，前幾個月的桃園房市表現是「過熱」，現在只是轉為「活絡」，實際上，看屋來人只比先前少了1~2成，回到較正常的水準。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，從林口、淡水、三峽被央行列入信用管制區的經驗來看，即便房貸受限，但在公共建設、交通便捷及生活機能提升等利多加持下，仍會持續吸引自住客前往，桃園房價比雙北市親民許多，預料民眾還是願意前進桃園置產。

待售物件近期暴增逾4成。

網友看房市 達2011後最樂觀程度

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

信義房屋日前對網路會員進行第2季購屋意向調查，網友對房市樂觀程度，是2011年奢侈稅上路以來最樂觀一次。

信義房屋表示，網友對未來房價看法，看跌比例是2011年以來最低一次，僅19%，看好比例達31%，但認為房價持平比例也高達5成，整體市場氣氛是中性偏向樂觀。

反映在實際市場交易上，近期買氣都有一定熱度；而網友最看好桃園房市，擠下台北市與新北市兩大都會區。

在政策對購屋影響部分，6月即將滿2年奢侈稅政策，46%網友認為重新檢討時應從嚴，比例明顯高於放寬或不變的民眾。

永慶房產集團經理黃舒衛表示，近期房市交易活絡，一掃去年市場量能低迷的窘境，除了遞延買氣發酵、通膨壓力及市場利空淡化，也與奢侈稅滿兩年物件逐漸投入市場有關。

由於解禁物件陸續出籠，預估下半年供給量將較上半年增加1、2成。

周鶴鳴：實價登錄 買房三大落差

台灣實施實價登錄以後，房市成交價格透明公開，眾人都希望房價如同股價般，上網一查就清清楚楚，買賣雙方都不必擔心受騙上當。

然而，綜合先進國家的發展經驗來看，實價登錄必須累積足夠多的件數，成交價才具有參考價值。實價公開至今七個月，政府所累積的成交個案尚屬不足，大家要如何看懂數字背後的意義，避免對價格產生誤解、甚至錯誤判斷行情呢？

我整理出實價登錄中易有的三大落差，供眾人參考。

第一種是人為落差，房地產買賣偶見關係人交易，如二等親內交易、債權債務關係交易等，都會造成價格落差，讓民眾判斷錯誤。

雖然目前政府已經開始要求備註說明，但難免有特殊案例，民眾若以低價物件當作買賣價格依據、未考量買賣特殊因素造成的價格偏誤，可能會錯失購屋良機。

第二是條件落差，一棟大樓在銷售的時候，因為景觀、高低樓層、前後棟、座向、裝潢與日曬等客觀條件不同，每一層樓、甚至每個單位的價錢 都不盡相同，購屋者如果沒有親臨現場，看到物件的條件與狀況，實價登錄網站上所公布的實價，反而會造成對行情的誤判。

第三是時間落差，比方說，預售屋登錄的價格是兩年前推案的價格，現在公布的也是過去兩個月以前成交的價格，兩年前的房價與現在差一成、二成的不在少數，消費者如果不懂得辨別箇中差異，只在網站上看到低價就見獵心喜，可能只會帶來買房過程中的失望與干擾。

實價登錄上線七個月，據我們隨機抽樣1,170位民眾來做調查，有41.2%的受訪民眾表示，實價登錄政策實施後，「實價分析」是他們最想瞭解的選項。

對此，民眾要了解的是，實價登錄網上所呈現的房價，是過去成交的價格，它會隨著交通建設、人口遷入、企業投資等各種外在因素產生變化。

因此，消費者對每個實價背後所代表的意義，像是公共建設分析、區域商圈未來產業分析、民間投資分析、人口結構分析等，都應該進行解讀，才能清楚掌握房市未來的脈動，做出最有價值的理性決策。

台灣房地產已經進入實價登錄的時代，隨著房地產價格透明、漲跌行情更加清楚下，未來消費者房屋買賣交易將更安全、可靠，台灣的不動產也將更具金融工具的特性。

展望今年房市，我認為，在奢侈稅退場之前，全年房市量能可望增溫一成左右。雖然今年6月奢侈稅將屆滿兩年，市場恐有賣壓出現，不過因為這兩年的房價變化不大，加上市場低利率持續，若景氣持續回溫，房市賣壓不至於沉重，今年房市料將呈現「價穩量增」格局。

（本文作者是台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴）

實價登錄後對台灣不動產經濟之影響

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

根據國際知名不動產公司Jones Lang Lasalle二年一度最新版2012年全球不動產市場透明度指數報告，台灣名列第29名而位居半透明化組第一名，後面有中國、菲律賓、印尼、泰國、南韓等國家。而名列高度透明化組及透明化組的第一名則分別為美國及香港，可見台灣在全球不動產市場透明度是有待努力及提升的。報告中與台灣類似並仰賴國際貿易及國際政策關係之亞洲經濟體為名列透名化組第一、三、十五名的香港、新加坡及日本。

香港不動產實價登錄是從2005年線上「綜合註冊資訊系統」推動開始的，房屋買賣交易完成後，買方需向香港土地註冊處辦理註冊，之後民眾若要了解不動產交易資訊，只需要到土地註冊組申請帳戶，就可以付費查詢，包括房屋成交價、貸款成數、轉手情形，甚至是實際地址通通查得到，而2005年也是香港繼1997年亞洲金融風暴後房價開始觸底反彈之際。

新加坡不動產實價登錄則早在2001年即推動REALIS(交易分析數據)及PMI(一般交易數據)，其中REALIS是24小時開放查詢資料庫，是需要付費的，但會有更詳盡交易資訊細節與分析數據，而PMI則是免費的，2001年也是新加坡房價從1997年來最低的歷史價位。

日本不動產實價登錄從2003年推動至今10年，政府每三個月更新一次，以區塊劃分範圍，供民眾免費查詢，日本自從1990年全球化啟動世界經濟結構改變，中國取代日本成為世界工廠及日本人口開始嚴重老齡化，日本的不動產價格即一路下滑，直到2006年才止跌。

不動產經濟市場的動態變化按美國麻省理工學院Jay W. Forrester教授的因果回饋關係分析，除供給、需求外，政府的管理是其中重要因素，因此縱觀香港、新加坡及日本實施實價登錄後之不動產經濟影響，可歸納出實際登錄後對台灣不動產經濟之影響為：

(1) 從亞洲各國(新加坡、日本、香港)來看，實價登錄跟房價漲跌沒有太大關係。

(2)實價課稅來臨，不動產購買、持有、出售稅賦將增加，更符合社會公平原則。

(3)實價登錄透明後，未來國際資金流入臺灣，REITs量能定會擴大。

(4)透明化後減少消費者對不動產交易價格之疑慮，不動產經紀業者更能落實客戶交易安全服務，專心為大眾提供更全球化創新服務。

(5)對於政府推動公共建設徵收補償、都市更新權利變換價值將更為公平合理化。

(6)對政府推動居住正義及落實土地政策將更為明確數據化。

(7)交易資訊透明化後，將使得臺灣商用不動產投資(NPV及IRR)與國際接軌。