房產價格登錄新制 牽動稅負

經濟日報╱記者徐碧華／台北報導】

行政院通過的不動產交易價格新登錄制度不會勾稽到個人房屋交易所得，但對長期不動產稅負仍有影響。內政部地政司副司長王靚琇表示，只要樣本足夠，就能統計出「市價」，可以供地方政府訂定公告地價、土地現值和房屋評定現值的參考。

這次新增租賃案件也要登錄，對於未來稅捐機關公布房租設算標準，可能也會參考實際租金水準。王靚琇說，這次修法是配合政府的健全房市方案，預定明年實施。新法強制不動產經紀業在完成不動產移轉登記後30天內，上網登錄真實的成交價格，透明交易資訊。

行政院院會16日通過「不動產經紀業管理條例」修正草案，為避免稅捐機關掌握到個案實際成交價格，據以核算房屋交易所得，不僅網站介面使用設計讓民眾查詢不到個案價格，甚至連個案資訊都不登錄，避免稅捐機關來要登錄檔案。房仲業和代銷業不會登錄買賣雙方個人資料，也不會登錄成交不動產的地號、建號、門號等。

這樣真的就不會影響到稅課嗎？王靚琇說，長期來說，登錄的實際價格會影響政府訂定各項不動產稅基。房仲和代銷業者登錄的案件約占買賣成交案件的一半，只要能強制、核實登錄，累積足夠的量，就會達到統計效果。

登錄時，房地不分離，只登錄一個總價，但是，王靚琇說，內政部有能力進行分離分析，剖解出地段的房屋價格和土地價格。「有的成交個案是素地，地上無建物，可以根據這種素地的成交價，估出當地土地行情。」房屋的部分也可用其建材分析出成本，大致估計房屋價格。

王靚琇說，只要有足夠樣本，內政部可產生出地段的土地、房屋「市價」。這市價可提供各地方政府參考。長期來看，地方政府訂定公告地價核課地價稅、訂定土地現值核課土地增值稅，以及訂定房屋評定現值課房屋稅，各項價格的訂定，終究會參酌登錄的市價。

顏炳立：4根柱子撐房市 熱潮不退

央行今天將召開理監事會，業界盛傳將針對建商限縮土地、建築融資，使囤地建商面臨強大資金壓力。但戴德梁行總經理顏炳立昨天指出，這波房市熱潮「有4根柱子支撐」，包括：資金太多、利率太低、供給太少及需求太多，只要任何一根柱子不倒下來，熱潮就不會退。 建商也多半認為，市場熱錢、資金仍多，利率又處於低檔，如果央行玩真的，小型建商會先被「打趴」，中大型建商口袋深，還是「老神在在」。 顏炳立指出，央行如果祭出土建融限制來抑制房市，就和升息一樣，在市場資金充沛之下，「影響有限」。 他形容，現在房地產好像是一隻鳥，政府則在「玩鳥」，先丟出糖果引資金回來，然後又是緊縮、打房，假使玩過火，「鳥會被玩死的」；不過他相信，「央行並不希望真的把鳥玩死」。 他說，最有殺傷力的做法，是要求建商必須取得執照才能撥款，即所謂「空地不能借款」；但如此一來市場可能一次就被央行「玩死」，他相信央行不會這麼做。 上周才標得新莊副都心土地的宏普建設認為，若央行決定限制建商貸款成數，會影響資金較不足的建商買地、開發意願，然而目前市場游資仍多、利率低檔，對大型建商影響較小。鄉林建設則表示，銀行如果採取限縮建商融資手段，中小型建商將首當其衝、先被打到。

第2季房地產景氣燈號連3綠

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 內政部建築研究所上午公布第2季房地產景氣動向，景氣對策訊號再上升1分，達14分，為6年半來新高，燈號維持「安全穩定」的綠燈，也是連3季綠燈。 不過由於央行在第2季末祭出信用管制，負責此一調查的張金鶚表示，廠商對下半年市場看法轉趨保守，預料未來房價可能出現3~10%的小幅下修。 根據建研所調查，受惠經濟景氣持續復甦，消費信心連創新高、兩岸簽署ECFA等利多，第2季交易面大幅上升，景氣對策訊號也再增1分達14分，創93年第1季以後新高。 此一數據顯示，政府在今年3月以後展開的第一波抑制房價措施，包括央行道德規勸銀行緊縮投資客房貸成數、國有地停售、公設分開計價等，並未對市場造成影響。 不過，央行在6月24日針對大台北地區祭出實質信用管制後，從廠商調查已可看出具有相當效果。依建研所在8到9月初所做的調查，廠商認第三季轉壞的已高於轉好，第四季也是看壞較看好為多。 另外問到對下半年房價變化，廠商認為小幅下滑3~10%，達43%，認為大幅下滑的也有5.3%，合計達4成8；而認為會上漲的則不到兩成。 建研所本次景氣動向同時調查廠商對央行措施看法，市場看法一致，高達8成認為是負面影響；至於對五都選舉和房市影響，則是多空各占一半。

高鐵新竹站住宅區 標出新高價

交通部高鐵局昨天標售高鐵新竹車站特定區兩筆將近1100坪住宅區土地，都以每坪超過40萬元高價售出，創下高鐵沿線車站特定區住宅區土地標售歷史新高價，也比底價高出10多萬元。 高鐵局站區開發組科長林惠美說，兩筆土地得標人都是自然人，推估可能是建設公司的負責人。由於新竹站附近已有建商推出建案，不排除是建商以個人名義購地養地，藉此拉高鄰近建案的「水位」；另一方面，由於新竹站特定區緊鄰台、清、交大及工研院等學術機構，「地點也比較成熟了」，因此拉高得標金。 高鐵局分析，地段好加上時機成熟是兩大關鍵。 台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，高鐵特區內5、6百坪左右的住宅區土地平均價，每坪約35-40萬元，由於基地方正，且均為角地；周邊住宅推案成交價格每坪約25-30萬元。 住商不動產新竹六家加盟店副理朱華成表示，新竹高鐵站區域周邊有公園，又臨20米路，目前區域的成屋個案約在每坪18-20萬元間，如富源世紀觀、椰林觀景等個案；而透天產品約在1800-2500萬元，因可滿足竹科人倚重高鐵的需求，吸引不少竹科園區主管購買。 新竹站這兩筆都是屬於小坪數的建地，高鐵局一共收到35件標單，昨天開標結果都比每坪近29萬元高出將近4成；其中一筆面積518坪的土地，以相當於每坪40.8萬元標出，另一筆575坪的土地更以每坪44.8萬元標出，兩者得標金額共約4億6千多萬元。

七折價格買好房

法拍屋向來是都是一般消費者只願遠觀但不敢褻玩的物件，原因不外乎產權不明、黑道圍標、難以了解屋況等問題，不過田大權與張欣民老師則要跟大家分享一些撇步，告訴你如何在這樣難以捉摸的市場中，買到低價物件與值得投資的商品，點石成金絕非難事！

市價七、八折就能買到房

一般人談起法拍雖然總會勾引起一些負面印象，但田大權與張欣民老師不約而同的認為購買法拍最棒的一件事，莫過能用低於市價七、八折的價格買到房子。至於法拍價格的計算，第一拍為底價、第二拍就會以底價格再八折進行拍賣，第三拍則是以第二拍價格再八折進行拍賣。若以第一拍底價1000萬為例，第二拍為1000*80%等於800萬元；第三拍800*80%等於640萬；特別拍為640*80%等於512萬元。價格比起市價實惠許多！

其次，有時還入手一些非常稀少的物件。張欣民老師便指出前幾年就曾經有一戶位於忠孝SOGO對面的公寓遭法拍，這一個區塊向來因為地段佳、生活機能好、學區棒等因素非常強手，因此當法拍市場推出這個商品，就有不少人投入搶標。田大權老師則表示購買法拍最大的優點在於：「絕對不會發生建商倒閉的情況！」

 尋價也要有門道

雖說法拍通常可以用低於市價的金額購入，但有時可能不是這麼一回事，尤其生手很容易被法拍現場的氣氛沖昏頭！不少法拍屋新手在現場經場會因為現場一些暗樁不斷製造物件搶手的感覺，把物件價錢持續堆高，造成新手在不知情的情況下，以相對高價買下物件。

專業代銷 省下更多麻煩

張欣民老師建議找代銷公司是個不錯的方式，因為代銷公司經驗老道，除了經常出入法院對於法拍物件市場、交易流程有一定的熟悉度，買方只需繳付一些仲介費用就能避免買貴。田大權老師也認為代銷公司具有一定的法律與不動產知識，遇上點交問題時也可代為出面；此外，得標後，七天內要繳清尾款，要是資金週轉有困難，有時代銷公司還會幫忙代墊，一舉數得。

要是想要省下這筆仲介費，那麼花點力氣上網耙梳也是一個方法，重點在於將過去法院曾經拍賣過週邊的銷售金額調出來閱覽，將其整理出一個區間，也會幫助自己了解這個區塊的成交合理價格。再不然拿著地址找銀行估價，也可以了解這個區域目前的價格狀況。總之，想省錢，自己就要多花些心思、力氣！

 記得先找鄰居 搞清楚屋況

此外，兩位老師都覺得除了尋價外，更重要得是要搞清楚屋！畢竟誰都不願意花錢卻又沾惹一身腥。田大權老師指出想要了解物件，最好的方法就是確定標地物的地址後，就到附近走走逛逛拜訪一下週邊鄰居，藉由鄰居口中了解目前物件的狀況，順便詢問上一個屋主的生活作息、職業、家庭成員等作為評估屋況的依據。另外，要是這個物件是左右對稱的格局，看能不能商請對方解釋一下格局狀態，最好是可以進去參觀一下。

不過要是找不到那麼好的鄰居願意幫忙，張欣民老師建議要是拍賣的物件是大樓、公寓大廈，不妨找管理員問問，通常也能得到一些資訊。詢問的內容除了格局之外，也要記得看看週邊的交通狀況、學區、生活機能，以及詢問使用狀態，要是為空屋，那麼法院就會以空屋狀態點交，麻煩也最少。不過要是遇到債務人仍然住在屋內，或目前為出租狀態，甚至有佔用情況發生，那麼勸您好好考慮是否要針對這個物件出手。

點交」或「不點交」? 詳細看仔細

其次，「使用權」也是必須注意的部份，因為該物件是「點交」或「不點交」的差異很大，「點交」是指法院會將所有權與使用權一起交給買受人。「不點交」則是使用權不會移交給買受人，買方必須自行與佔用人進行交屋，對於買方而言將會是一大困擾，所以購買物件前一定要詳閱拍賣筆錄，仔細檢查物件的點交狀況才能保障。

小坪數入門佳

最後，張欣民老師建議新手挑選小坪數物件入門最好！尤其是二房的物件，市場流通率佳、反應好，而且投資總額也不高，對新手而言就算短期內無法脫手也不至於造成資金週轉上的困難。不過可別挑選18坪以下的房子，因為有些銀行對於這類物件貸款成數很低，不然就是不予貸款。還有，投資這類物件的投資客，心裡也要有所準備，將來脫手面對的客源通常經濟狀況不會太好，殺價的情況很常見。田大權老師最後強調，權力不保障睡著的人，不論購買哪一類的物件，勤做功課、詳閱所有文件絕對是不二法門！

新莊副都心 標出每坪232.2萬新高價

房地產市場矚目的新莊副都心第二批商業區土地標售案，今天開標，一如預期再度上演搶地大戰，15筆土地全數脫標，其中由史恩實業拿下的一筆598坪土地，脫標單價達232.2萬，再創區域新高。

15筆土地全數脫標

今天標售的15筆土地，分成14標，每坪單價85至90萬元，總底價為61.85億元。最後標出結果，每坪從137萬元起跳，其中有5筆單價破200萬元，平均單價達187.9萬元，總標脫金額為132億元，溢價率高達113%。

台北縣政府於本月初公告標售新一批商業區土地後，即引起建商、壽險業者高度注意，今天開標，果然吸引95封標單，開標現場更擠進200多人，開標過程競爭激烈，驚呼連連。

大型建商全都來了 今天包括遠雄、宏普、麗寶、潤泰創新、皇翔建設等大型建商均到場競標，新光人壽、宏泰人壽及遠雄人壽也出手；遠雄，麗寶旗下名軒開發、潤泰創新及宏普各拿下一筆。壽險業並未搶到任何土地。 新莊副都心7月底標售第一批商業區土地時，遠雄集團是大贏家，以67.4億狂掃5筆土地，麗寶建設則以每坪213萬元的天價搶下具有水岸及公園景觀的1025坪角地。 信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，從金融海嘯後開始，台北縣的新莊地區就是大台北房市的亮點，主要是新莊地區重大建設的密集度相當高，包括中央合署辦公室、三條捷運線經過與快速道路等，加上09年這波的市場資金行情湧入不動產，讓建商勇於出高價競逐新莊土地。

想撿便宜 瞄準預售換約

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 想買地段不錯又相對便宜的房子，不妨從預售案換約物件下手。房仲業說，受央行打炒房影響，投資客目前正積極釋出此類物件，而且價格鬆動不少，現階段很有機會撿到便宜。 預售案換約物件是指購屋人買下預售屋後，還沒交屋，就又轉手出售的房子。這樣的物件，只要買賣雙方向建商換約、更改房屋權利人，即完成交易，無須到戶政機關辦理過戶。 信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，預售換約交易是這幾年投資客最愛的投資方式，主要是這幾年房價上漲快，投資客買下預售屋後，往往建案還沒完工，房價已漲了二、三成，以自備款來算，獲利已達一倍，因此乾脆交屋前即獲利了結。 他表示，在交屋前把房子賣出去，除了可賺差價外，還可省下後續交屋費用，如契稅、戶政機關登記相關費用、貸款手續費等，而且不用負擔貸款利息。這是為何許多大型建案在交屋前往往會有一波交易熱潮的另一主因。 台灣房屋發言人謝萬雄表示，之前房市買氣旺，這類預售案換約物件，儘管投資客希望在交屋前賣出去，有時間壓力，但因看好後市，價格仍多堅持比照市場最新行情，有些甚至開出創新區域行情的高價，抱持著頂多自己交屋的打算。 不過這種情況在央行打炒房後，已有明顯改變，尤其是被央行列入信用管制的台北市，以及台北縣中永和、板橋、新莊、三重、新店、蘆洲、汐止、土城等10個縣轄市，不少投資客急於出手，讓價意願明顯提高。 謝萬雄分析，目前面臨交屋的建案，多是07、08年所推出的個案，當時投資客多以8成~8成5貸款作為財務計算，但央行6月底祭出第二套房貸款成數不得超過7成，換句話說，如果要自己交屋，就得多拿出1成到1成5的自備款。 此外，央行宣布第二套房取消寬限期，不能只繳息，一旦交屋就得本息還款，也加重投資客的財務負擔。 在此狀況下，謝萬雄表示，市面上已開始出現一些急售的換約物件，許多投資客心態已從堅持大幅獲利，改為「有賺就好」，開價降低，議價空間也明顯放大。至於議價幅度，需視個別投資客資金情形、物件漲幅而定。資金不足或房價漲幅較大的區塊，投資客讓價幅度就較大。 謝萬雄表示，這對自住客來說是相當不錯的揀便宜機會，儘管受央行政策影響，大台北7月交易量明顯下滑，但8月後已有回升，房價短期要見明顯回檔，並不容易，而從預售案換約物件下手，則有機會買到相對便宜的物件。

15種買了後悔的房子

作者溫芳瑜現任為Yahoo!奇摩房地產製作人，曾創下四個月內看了150多間中古屋的創舉，與房仲交手無數次，深知不肖的房仲騙術，特別整理了十五種容易上當的仲介銷售話術，與網友分享!!

在一個風和日麗的午後，和仲介先生約好要去看為你精心挑選的幾個物件。天氣很好，微風徐徐，熱情的仲介先生利用走路的時間大致說明附近環境，公園就在旁邊、捷運只有300公尺….一切感覺多麼美好，但真的買下手住進去之後，真的是這樣嗎？

大怪物滋滋叫

注意附近有無高壓電塔（線）通過。打開窗戶，頭伸出去別忘了左右伸長一點，大角度看看，附近不是有高壓電塔。雖然目前醫學上還沒有100%確認高壓電塔對人體有害，先不論會不會有心理作用的影響，高壓電塔有時會滋滋作響，如果距離太近，這聲音不但影響到每日的睡眠，對日常生活也造成了干擾。

 2 小心「空中的中空之城」！

筆者曾去看過一個物件，屋主和仲介信誓旦旦的說突出的一塊是陽台加蓋，底下是原本建物的水泥底。該物件樓層很高，到樓下往上一看，因為很遠，不容易發現，但是仔細一看，所謂「原本建物的水泥底」大概只佔了陽台外推的一半，另一半竟然是用鋼架架出來的，真的是名副其實的中空之城，你敢住嗎？難怪剛剛在屋子理那一塊屋主不敢放東西在上面。「政府說會遷走」，官方說法都是這樣的，但是要不要相信還是看各位囉。

3 學校就在旁邊，噪音也在你旁邊…

有些物件標榜面學校，當然好處多多，小孩上學近、面對操場景觀好，還有學校的綠樹清靜空氣。但是有一點不可不慎，房子的位置，是不是正好接收到每個小時的打鐘聲、早上升旗的廣播聲、還有學生下課在操場嬉戲的喧鬧聲。週末學生放假，總可以好好休息了吧？很多學校會出借辦活動，平時也許鐘聲和廣播聲還刻意不放太大聲，但是出借辦運動會、園遊會、競選造勢活動，聲音才真是嚇死人。

4 省去裝潢費，多了修繕費

髒髒舊舊還漏水的房子一定不容易賣出去，你我看了都不會喜歡。賣方將房子整理後再拿出來賣也是非常合情合理的。但是這個「整理一下」就大有學問了。賣方的整理究竟是「維修」還是「遮掩」，買到這兩種房子就是天堂和地獄的差異了。所謂維修的房子，就是屋主先自行把漏水、壁癌、破舊的磁磚、牆壁都粉刷好，可能管線也都換新了，很有誠意的來出售，遇到這樣的物件算是非常幸運。但是市面上常常看到的卻是「遮掩」型的裝潢。用木板把漏水壁癌的牆壁封住，破舊地板上直接鋪上塑膠地板、管線換過但是材料不好、廚房裡面沒有半個插座，請問要如何使用烹調電器？甚至還有看來美輪美奐的浴室，地板排水孔竟然是假的！這些小地方很容易被忽略，但卻會造成生活的大不便。要怎樣判斷到底是哪一種裝潢？有些基本法則可以參考：遮掩裝潢常用「皇家吊燈」、牆壁天花板全用木板封住、地板常用塑膠仿石英磚。當然這並不是絕對，賣方究竟有沒有遮掩什麼只有他自己最清楚。所以有些人索性就都不買過度裝潢的房子。

5 好個聞香屋！

這麼好的地段，還三面採光，單價就是比周圍同質物件少了五萬，這麼划算的房子，當然要去看！一進門，仲介就拉著我們介紹這裡交通有多方便、空間多好利用….在房子裡面到處走走，打開緊閉的窗戶想看看附近環境，不打開還好，一打開發現，這棟房子三面全都對著鄰棟的廚房！三面算一算，大概有十幾條油煙孔全都張大眼睛對著我。仲介也只好苦笑說：「這棟房子還有一個好處就是傍晚很香」。

6 有每天出國嗎？

為什麼要多待一下？跟仲介說拜拜後，在附近多晃十分鐘，才發現這房子正好在飛機的航道上面，每隔二三十分鐘，就會有飛機經經過轟轟作響。尤其是離機場距離較近的地方，飛機高度越低，噪音越大。除非常常出國的人，否則實在沒必要一定選在機場附近。

7 氣密窗、隔音材是萬靈丹？

上面分享了很多容易忽略的噪音問題，通常大家會得到一個答案「裝氣密窗」就聽不到了。的確，大部分的生活噪音可以用氣密窗和隔音材解決，但是如果這噪音是持續的，難道一年365天都要開著冷氣生活嗎？筆者也在此提醒大家，窗戶緊閉又沒開空調的狀況下，空氣不流通，室內二氧化碳濃度過高，對身健康非常不好。

8 千金買房，萬金買鄰

這是最不容易在看房子的時候看出來的，但是有時候「問」可以邊幫你過濾掉不佳的物件。附近鄰居的職業是什麼？有沒有日夜作息顛倒的鄰居？（半夜或凌晨進出，開關門、講話聲、電話聲甚至是式洗衣機的聲響都會讓人受不了）、樓上有沒有小孩愛亂跑跳、動物叫聲、一樓是不是鐵工廠或附近有亂排放油煙的餐廳、同一棟樓有沒有所謂「日租套房」，不但進出份子複雜、環境整潔也不容易維持….除了自己觀察之外，如果是大樓物件，管理員也是很好的詢問對象。其他像是樓梯間、電梯是否整潔、鞋櫃有沒有亂擺….都可以看出大樓的管理是否落實，有自愛的鄰居可以省卻不少麻煩。不過就算買屋時這些都注意了，還是會有「出槌」的時候，筆者住家樓上的住戶因工作關係搬走，就把房子出租出去，遇過半夜開party的房客、每天回家高跟鞋叩叩叩的房客，現在的房客則是每天走路有如千斤重，早上他幾點起床都一清二楚。所以，鄰居們最好都是自住戶，也才不會常有人在搬家，常搬家公共區域的損壞率也會較高。這個部分可以從社區公佈欄看出一二，如果貼一大堆出租的廣告就要考慮一下囉。

比如說，「畚箕屋」（前寬後窄，形似掃地用的畚箕），在風水上認為財富會往外流出、留不住。如果單以居住的角度來看，一進門很寬闊，但越走越窄，會讓長期居住的人產生壓迫感。面對高架橋的「攔腰煞」，不但噪音和廢氣擾人，一開窗就看到一條橫槓在眼前的橋，當然不爽快。又如形狀多邊的房子，常有許多不易利用的死角，若無法以裝潢巧妙利用，等於花錢買到無法使用的空間。

基本風水自己先看

許多年輕購屋族，因為預算有限又不想住太小的房子，便會往格局較為不方正的屋子去尋找。無論您信不信風水，請記住兩個大原則：
1. 以一般居住角度來看，是否舒適。
2. 空間是否有所浪費。

 其實，你我都可以自行看生活風水，最基本的就是看屋時，這房子讓你感覺是否舒適，有沒有感覺「有志難伸」，有沒有空氣不流通或風太大的問題，都是可以先過濾掉不合適房子的簡單方法。

10 好漢坡練身體

「電子地圖一拉，真的只有300公尺！」別忘了親自走一遭，從捷運走到物件位置，有沒有所謂「好漢坡」，從捷運走到物件好輕鬆，進住後才發現每天早上上班都要爬一個比走一公里還累的好漢坡。除非您是打定主意要利用這練身體，否則還是一定要親自勘查附近地形。

11 沒有窗戶的房子

筆者看過一個非常神奇的房子，竟然沒有半個窗戶。價格便宜、附贈全套空調設備，浴室也附贈乾燥機。但還是提醒各位要考慮到停電怎麼辦？電費是否會很驚人？一年365天都靠空調，對健康是否不好？最可怕的是，當空調壞掉的時候，要先去住旅社嗎？

12 陽光屋陽光很多嗎？

通常「陽光屋」指的就是「地下室」但有部分採光的房子。地下室的優缺點這兒就不多說，濕氣重是一定的，但便宜也是一定的。這類物件通常不會很好轉手，若只是因為預算問題打算先買個低價產品的人，除非真的不介意長期住在地下室，否則不建議將陽光屋當作過渡時期的房子。

13天花板過低

進入一間房屋，東看西看，小細節都仔細檢查，但最常被忽略的就是抬頭看看天花板。號稱挑高3米6，是加上樓板還是扣掉樓板？或這是一般高度的物件，有沒有過低，讓人有壓迫感？一般而言舒適的高度最低也要有2.6米以上（不含樓板）長期居住才不會有壓迫感。若是有自動灑水頭的建築，也要注意灑水頭的高度，以免天花板做起來之後才發現所剩的高度其實很低。

14 有捷運卻不能坐？開車上班卻大塞車？

稍微離市區遠一點的捷運，就算是捷運宅也可以以比較合理價格買到。但是實際入住時才發現，因為這十年來蓋在郊區捷運附近的大樓數量爆炸，所以每天上班時間要進市區人數也是爆炸，到了上班尖峰時間，竟然會有「擠不上捷運」的狀況發生，甚至要去對面先往反方向坐幾站再坐回來，才搭得上車！有的路段，離峰時間開車可能只需要5分鐘，但是尖峰時間卻要塞30分鐘以上！建議在下手之前最好先親身確認一下，在「上下班時間」無論是坐捷運、公車或開車，交通狀況是否合理。

15 超便宜先下斡不然買不到？

如果您已經開始看屋，應該對以下這些話不陌生：「這間真的是超划算，已經有好幾組在出價了，我怕你會買不到，要不要先出個價，我趕快去幫你跟屋主談……過了幾分鐘就聽到電話鈴響，「有兩組買方明天要來看嗎，我這邊也有一組誠意買方…..」然後回頭跟你說，這個物件真的很搶手」當你表現的很有興趣問對方底價是多少時：「有人已經出過800萬斡旋，但是屋主不肯賣，如果你要下斡的話可能最少要820才有談的空間吧..」

這些看屋容易忽略的細節，並不是教大家遇到這樣的房子就不要買，有些點不是每個人都這麼介意，但卻也都可以拿來當作議價的籌碼。從開始看房子起，把個人會介意的點條列出來，想到什麼就列在自己的筆記本上，之後看屋可以逐條檢核。買房子除了緣分之外，建議各位用「刪去法」，找出不適合自己的點，再去評估是否值得買。千萬不要用「感覺法」，因為美好的感覺都是可以營造的，也記得時時提醒自己千萬不要看到漂亮外表就衝動下訂！

無論是新成屋或是中古屋，要拿來自住的房子，大部分人一住就會是很多年，千萬別忽略許多跟生活舒適度息息相關的重要小地方。中意的房子，一定要多看多聽，雨天來、晴天來，並且多待幾小時。眼觀四面耳聽八方，想想一天24小時之中附近有什麼，週一到週日附近的環境又有什麼活動。買個幾千元的3C產品可能都花好幾天研究，更何況是花上千百萬的房子呢？

買屋10大糾紛 報乎你知！

【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 大台北今年上半年房市火熱，但糾紛也不少，住展雜誌根據內政部地政司資料整理出上半年十大房地產消費糾紛，排名第一為隱暪重要交易資訊，其次為漏水，第三則是契約審閱權。 其他項目，則包括定金返還、施工瑕疵及海砂屋、仲介斡旋金返還及終止委售或買賣、契約標的物貸款問題、未提供不動產說明書及建材設備不符、服務報酬爭議、廣告不實等。 買屋糾紛 台北上半年281件 根據內政部地政司最新出爐的統計，台北縣市今年上半年房地產消費糾紛，包含中古屋的仲介糾紛以及建商推案的預售屋、新成屋買賣糾紛在內，總計有281件，其中台北市有137件、台北縣則有144件。 過去房地產買賣糾紛多以消費者和建商、代銷居多，不過今年上半年的數據顯示，房仲業已成糾紛主要來源，以北市來說，137件交易糾紛中，仲介公司就占了93件；北縣情況亦同，144件中，仲介糾紛占了102件。 房仲業水準參差 糾紛多 整體來看，房仲的買賣糾紛案合計195件，占總糾紛數達69%，換句話說，就是10件房地產糾紛就有7件出在房仲業，這顯示伴隨上半年市場火熱，房仲店頭如雨後春筍般冒出，但服務水準參差不齊，糾紛也因此層出不窮。 住展分析各類型糾紛，以隱瞞重要交易資訊的比例最高，共計38件、佔糾紛總件數281件的13.5%。住展雜誌研發長倪子仁表示，時有所聞的凶宅買賣糾紛，就是這類糾紛，產權有問題卻還是出售，也是隱瞞重要交易資訊。 倪子仁表示，這種糾紛會發生，除了少數房仲人員為了成交，刻意避而不提外，有時不動產交易說明書製作疏漏，買方日後察覺，發現實際屋況與說明書有落差，也會認為遭到仲介業者或賣方的惡意矇騙。 漏水問題這些年一直排行糾紛前三名，上半年亦名列第二，提醒消費者看屋時還是得細心；至於在「契約審閱權」上，根據消費者保護法的規定，一般的定型化契約審閱權在30天以內，而不動產買賣契約的審閱期間至少3日以上。倘若建商或房屋仲介任意剝奪買方的契約審閱權利，那麼買方可以以沒有時間審閱契約中的某些條款，主張這些條款不能成為契約的內容。 有正當理由不簽約 就該返還定金 在買賣房屋或租屋最常見的糾紛，就是臨時有變故，必須終止契約時，所衍生的「定金返還」的糾紛。倪子仁指出，承購戶如依約簽定，但有正當理由無法與建商協議致簽約不成，承購戶可依約要求返還定金，建商不得拒絕。但承購戶如無正當理由而拒絕簽約，建商也可依約沒收定金。 永慶房屋表示，購屋糾紛發生除了屋主刻意隱瞞外，大部份源自雙方認知不同，如坪數問題、停車位產權、位置、附帶的屋內設備等。建議買屋之前應先調閱設計圖，並了解產權是有糾紛，另可要求無幅射鋼筋、非海砂屋等保証書。

銷售天王對談：持續關懷客戶 成功關鍵

世界頂尖房地產業務王湯姆‧霍金斯（Tom Hopkins）與保險業務王布魯斯‧伊瑟頓（Bruce Etherington）兩大銷售天王近期訪台，昨天首度在台北舉行對談，傳授如何成為第一名的秘訣。兩人對於通往成功的看法相當一致，就是一而再、再而三的拜訪、擁抱、關心客戶，「again、again、again、and again！」

霍金斯曾創下1年賣365棟房子的全美紀錄，現為美國身價最高的銷售教練，38年來超過400萬人上過他的課，演講年收入約300萬美元（新台幣約1億元）。

伊瑟頓則專獵富豪，只有資產超過新台幣15億元者才能成為他的客戶。他的年佣金約240萬至360萬美元（約新台幣8000萬至1.2億元），為「史上12大最強保險業務員」，持續33年贏得全球保險業最高桂冠。兩人應商業周刊之邀來台對談，吸引8百多名業界人士報名參加霍金斯說，正面思考，銷售業務才會成功，態度決定一個人成功與否。他每一季都會找個地方靜下來，停下來自省、找尋新方向。要往更高峰邁進，要真心誠意關心客戶需求，從每次經驗當中學習。

伊瑟頓則指出，有錢人就是太貪婪才會賠掉賺的錢，他也曾差點把錢賠光，所以當他總提醒一些貪婪者「驕傲會讓人跌倒」。他說，可以試著對著鏡子自省，錄音後放出來聽，看自己能不能接受、客戶會不會接受這樣的態度。他也說，在高峰時，會有精神心靈需求，他從聖經上得到許多啟發；而想持續保有熱情，唯有不斷充電。

兩位業務高手提醒投入業務行列的人，要多和人接觸，不要讓科技阻擋人與人間的接觸，「因為只有面對面，才是最重要的」。也要思考生活與生命的平衡，顧及身體、人際、心理、精神等方面的健康，他們異口同聲表示，有樂觀的生活態度，業績才會好

與房屋仲介打交道的正確認知

文／范世華】

　　房屋市場買售物件的資訊，除了購買預售屋必須要向代銷公司才能取得完整的資訊以外，其他成屋與中古屋的交易市場仍然占有3/4以上，因此主要房地產市場的交易通路，不論是資訊的取得或是買售居間的服務，還是以房屋仲介公司為最普遍的管道。

雖然報紙分類廣告、網路以及待售房屋的門窗上仍然偶爾會有少數刊登「自售」的資訊來源，但是消費者如果真想要尋找一般待售的房子，其實還是得要透過房仲公司的通路，才能夠得到最多的資訊。

■　擁有完整房屋的買售資訊本來就是房仲公司的強項

　　任何曾經有過售屋經驗的人都可以知道，只要是你的房子貼上紅紙條，不用等到隔天，你一定會接到十幾通房仲人員打來的電話，要求您給予委託代售（即使註明“自售免掮”也一樣），房仲為了能夠取得銷售上的參賽權，因為市場上的通路競爭，現在所謂“一般約”的委託銷售情形愈來愈普遍，所以大多數的銷售物件，不論是屋主自售或是房仲委託代售的房子，相同的標的同時可能都有多幾家的房仲公司可以為您帶看服務，就看你喜歡那一間房子，就看你和那一位房仲的銷售人員對味，你就和誰談價。

■　房仲提供資訊及服務，但判斷房屋買售條件仍應自己決定

　　但是也因為房仲市場的過度競爭，資訊氾濫，你可能搜集到的資訊，經由不同的人所解讀出來的結果可能都會不同，可是又好像都有道理，那麼究竟應該聽信誰的？又應該如何來判斷？

　　事實上房仲公司本身的業務，主要是在提供買賣房屋的通路，所專注的地方還是在房屋買賣的「開發」與「銷售」上。消費者能夠加以利用的不外乎是它所提供的售屋資訊和服務，除此之外還有議價的功能，以購屋者（買方）的立場來說，透過房仲公司斡旋議價，可以保護你的出價上限，除非賣方同意以你所出的斡旋價出售，簽收你支付的斡旋金成為部分的定金，才算是買賣成交的開始，否則除非經過你另外的同意加價，重新和賣方商議，成交的金額一定是經過了雙方達成合意的結果，不會是讓你無端多付的。

　　但是由於每一個人對房子的個人喜好選擇不同，這不是房屋仲介人員可以左右的，有關於房屋本身專業的問題，真正的買售決定，最好還是要靠自己。

■　慎選對的服務人員及優良業者才是最好的保障

　　雖然房仲所提供的資訊與服務相當多元，對於消費者來說是很好的利用管道，但是由於主客立場的不同，如果換一個角度，可能就是一種殘忍而現實的狀況，消費者絕對不可不知。

　　以售屋者（賣方）的立場舉一個例子來說明：如果你與房仲簽立委託銷售契約，給予房仲的銷售底價是1,200萬元，合理行情是可以賣到1,300萬元，那麼在1,200萬元以上的範圍（1,250萬也可以成交、1,200萬也可以成交……），可是如果仲介人員不小心將你的底價透露出去，讓你少賺了50萬，房仲公司也只是跟您少收個2萬塊的服務費，就銷售人員來說，可能也只不過是少賺個幾仟塊錢的佣金！

　　你的50萬對別人來說只不過是他口袋裡的幾仟塊錢！萬一是碰到了不會賣的人，回頭來再跟你求情議價，結果以1,150萬元成交，用幾仟塊錢換100萬元的損失？是銷售人員的損失大，還是你的損失大？

　　因此找對房仲服務人員，對於價格上才會有較好的保障，此外對於購屋可能會碰到的許多問題，你想像不到的各種千奇百怪的例子都有可能發生，若藉由優良品牌的房仲公司則可以預防避免一些交易詐騙的情形發生，如果碰到房屋瑕疵或後續糾紛的狀況，也可以找得到對象去追索解決問題。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

2大交通建設 桃園房地產大利多

聯合報╱記者游文寶╱中壢報導】 預定102年通車的桃園機場捷運及五楊高速公路拓寬工程，兩項重大交通建設，因行車時間大幅縮短，對桃園縣房地產將是大利多。 桃園都會區大眾捷運網，由藍、紅、綠、橘、棕5大路線組成，建構以中壢、桃園、高鐵青埔特定區為主軸的「目」字型路網。其中串連機場、高鐵桃園站以及中壢市3個主要區域的機場藍線，其中高鐵站將延伸到台鐵中壢站段，是目前政府優先辦理的交通工程，也是繼高鐵後，桃園最大的公共交通建設。 台灣房屋不動產研究中心副理江怡慧表示，桃園機場捷運不只拉抬沿線區域房價，更是串連大台北與桃園間的重要支線，也讓過度密集的大台北人口，可選擇房價低且鄰近大台北的桃園房地產。 以往房市交易熱區以中壢火車站周邊為主，主要是人口聚集、商業性高，但近來商圈逐漸移轉，城鄉間發展出現「拉聚」現象，發現有不少大園居民為了尋求更好更舒適的環境，湧向中壢地區置產。 其中以青埔特定區、海華商圈、中壢高中、高商商圈一帶最為明顯。青埔特定區，是中壢與大園交界，新興重劃區各方面規劃都較完整，此區域高鐵、捷運、大園高中、國際棒球場都陸續完成，未來增值性高。 此外，五楊高速公路拓寬工程，預定102年完工通車，台北、桃園間往來交通時間將大幅縮短，對桃園縣房地產將是大利多。因目前台北地區房價高居不下，桃園、中壢、楊梅地區房價相對就有很大競爭力。

熱錢來了！桃園店面搶搶滾

ECFA所帶動的店面投資熱從台北延燒到桃園，房仲業統計，在台北投資客大舉進軍下，今年7月和1月相比，桃園店面成交件數暴增3倍，其中不乏總價逾億的透天店面成交案。 由於店面爆熱，且後勢持續看好，信義房屋今天宣布成立「桃園商舖團隊」，並決定以每兩月開一家店的速度，在桃園地區大舉展店。這是首家表態進軍布局桃園的大型房仲店。 信義房屋表示，兩岸簽訂ECFA、陸客來台觀光人數遽增、加上自由行可望明年開放等效應，商用不動產交易近期火速增溫，特別是店面產品，熱度已從大台北延伸至桃園地區。 中壢火車站、中原大學商圈近期就有不少透天店面以7、8千萬元高價成交，中正藝文特區南平路7月成交一間5樓透天店面，成交金額更高達1.05億元。 信義房屋桃園區執行協理林三智分析，除了機場捷運、桃園航空城計畫、中山高五股—楊梅段工程等利多外，桃園人口也已突破200萬人，達到升格的門檻。重大交通建設加上人潮，成功吸引大批北部置產型客戶前進桃園置產投資。 其中又以投報率高的店面最受青睞，統計今年上半年桃園店面交易，有一半是在地客，另外五成則都是台北客。台北客當中除了一般民眾之外，也有不少是企業老闆和台商。 根據信義房屋調查，全台主要都會區店面投報率現以桃園最高，依目前成交行情及租金來計算，普遍都有4~6%水準，而在北縣市僅有2~3.5%，台中透天2~3%，高雄也僅有4%左右。 林三智表示，桃園目前以中壢海華特區、中正藝文特區及中原大學周邊，最受台北投資客喜愛。海華特區以整棟透天店面為主，當地近期有一棟6樓透天以總價8千萬元出售，以過去曾出租的68萬元月租金水準來算，投報率可達10%。 位於中正路旁的中正藝文特區，除了未來有可預期的人潮商機，完善的區域規劃，也讓當地店面極具增值潛力。當地一、二樓可做店面，樓上做出租套房的產品最受歡迎，還連帶帶動幫房東代租代管行業的快速興起。中原大學周邊也是一、二樓做店面，樓上出租給學生，投報率多可達到4~8%的高水準。