師法德國香港 桃園機場擴大預辦登機

效法德國法蘭克福國際機場模式，桃園機場決定強化「場外服務接軌」。最快今年十月起，除了既有的華航、長榮旅客可在高鐵青埔站「預辦登機」與直掛行李外，包括南航、東航、國航、海航、深航、山航等六家大陸籍航空，也可同步在青埔站預辦登機，直航旅客將可享受無縫接軌的便利性。

此外，正在興建中的機場捷運，交通部也師法香港國際機場，未來將在台北車站與五股站設立「預辦登機」櫃台，交通部長毛治國指出，前者將如香港機場快線深入中環一樣，讓搭機旅客在市中心就可預辦登機；後者則服務北縣中、永和等「較外環」民眾，不用跑到市中心，一樣可享受預辦登機的便捷，不用再拖著行李趕車或滿街跑。

透過高鐵、捷運快線等聯外交通系統，讓機場可以快速串連到市中心，並在市中心設立預辦登機櫃台，向來是國際機場評比的重點項目，全球一流國際機場，都努力「雙管齊下」，讓搭機旅客以最快、最輕鬆的方式搭機，香港國際機場就是其中翹楚。

本報記者實地走訪香港國際機場，發現在明確的科技化與國際化指標、無縫接軌的動線下，多數國際旅客，都可輕鬆利用「機場快線」進出香港國際機場，並且對可以在中環鬧區預辦登機與提前掛行李的服務，讚不絕口。

早在去年十二月十八日起，華航就在高鐵青埔站設立報到櫃台，可在當場拿到登機證外，還可提前託運行李。長榮航空也在今年初採取同樣服務，旅客透過每廿分鐘一班的客運，再接駁到桃園機場，越來越多中、南部旅客採用這種方式到桃園機場，目前每天約有六百多名旅客利用這個便捷系統搭機出國。

桃園機場在整修期間，報到櫃台早就不敷使用，加上兩岸直航增班後，旅客報到的時間恐拉得更長，為減少桃園機場負擔，且增加旅客便利性，華航代理的六家陸籍航空，最快在十月也將可以在高鐵青埔站預辦登機，但民眾最晚要在飛機起飛前九十分鐘辦理。

繼承法拍取得土地 以拍定價報稅

經濟日報╱台北訊】

橋頭鄉劉先生來電詢問：他的父親不幸於日前過世，其死亡前經由法院拍賣買進拍定價格較公告現值為低之土地，且迄死亡時仍未辦理移轉登記，該請求權如何申報遺產稅？

南區國稅局岡山稽徵所答覆：按財政部98年10月14日台財稅字第09800427750號函釋「被繼承人於死亡前經由法院拍賣買進農業用地，迄死亡時尚未取得所有權，既經查明其拍定價格低於土地公告現值，該項請求權價值之估算，參照本部94年10月24日台財稅字第0944560770號令，准以實際拍定價格為準。」依繼承人劉先生所云，其父生前購進土地於申報遺產稅時，得按上述財政部解釋令規定，以實際拍定價格為請求權價值估算申報遺產稅。

以房養老時代來臨 學者籲立法

【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】

13年後（民國112年），台灣人口將開始負成長，面臨少子化、高齡化時代來臨，政府積極推動「以房養老」制度。政大地政系教授張金鶚昨天說，政府應訂定「以房養老條例」，解決以房養老與現行相關法令相互牴觸問題。

政府去年開始研議以房養老制度，最快今年底或明年初試辦。

張金鶚建議，目前規畫各以銀行、壽險及社福機構為主體的「以房養老」三大方案：逆向抵押貸款、售後租回年金屋方案，及社會照護服務方案，都應該要有試辦案例，供不同需求者選擇。

銀行公會、台灣金融研訓院昨天舉行「以房養老制度於高齡化社會之運用」研討會。金融研訓院金融研究所副所長李智仁說，我國辦理逆向抵押貸款的利基是：房屋自有率高、土地價值高，達成傳統在宅老化的理想，但與現行民法、銀行法相抵觸，必須修法。

他說，政府預計實施的以房養老政策，定位為社會福利措施，且由政府出資、銀行代辦撥款，試辦對象是以台北都會區近貧老人優先。

但張金鶚強調，由銀行代辦撥款，恐將出現代理問題，因銀行無須負擔估價過高的風險，貸款金額過高亦為美國次貸風暴的原因之一；再者，支付年限限定20年，忽略老人的年紀愈大更需要金額支付醫療費用，「當20年期限到了，老人應該如何生活下去？」

國土規劃及不動產資訊中心資深研究員華昌宜認為，事實上，國內早就有以房養老的案例；例如：子女奉養父母，父母把房子留給子女，即是另類的以房養老制度。

以房養老三方案

逆向抵押貸款：銀行接受老人以房抵押貸款，老人可獲取生活零用金，但銀行並沒有取得房地產。

售後租回年金屋：以保險公司為主體，由保險公司購買老人房產，付給老人年金，由老人租回居住。

社會照護服務方案：以社福機構為主體，由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產，再提供照護服務給老人。台灣已有伊甸社會福利基金會辦理。

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以房養老 最快年底試辦

【經濟日報╱記者洪凱音、黃國棟／台北報導】 行政院經建會主導，橫跨內政部、金管會與財政部的「以房養老」方案已成立專案小組。 專案小組將爭取彩券公益盈餘來試辦公益性逆向抵押貸款方案（Reverse Mortgage)，最快今年底試辦。 金融業者表示，若政府建置完整配套措施與規模經濟，銀行與保險業者樂意投入這塊新商機。 公股行庫表示，政府曾要求公股銀行研擬「以房養老」相關辦法，銀行放款並非難事，但需搭配社會福利制度、賦稅等相關配套。 若相關配套未出爐就趕在年底前實施，可能造成社會資源分配不均等問題。 銀行主管表示，房貸是銀行主要產品，加上配合政府房市降溫措施，公股銀行已陸續加強鑑價制度，鑑價結果十分貼近市場資訊，利率水準也不會與市場脫勾。 因此，對辦理相關政策的房屋鑑價和利率定價，銀行有信心可計算出合理水準。 台灣金融研訓院17日舉辦「以房養老制度於高齡化社會運用」研討會。政治大學地政系教授張金鶚表示，美、日、英、新加坡等國推出的以房養老政策，主要分逆向抵押貸款方案、售後租回年金屋方案及社會照護服務方案三種，其中又以逆向抵押貸款方案為主。 張金鶚建議，行政院成立專案小組後，應草擬「以房養老條例」，將涉及的銀行法、保險法、賦稅制度、信託法等相關法令一併在以房養老條例中明確規定，同時將現行三項「以房養老」方案清楚載明，讓銀髮族群可依自身情況來選擇合適的方案。 銀行公會授信委員會主任、土地銀行副總經理阮劍平指出，美國的逆向抵押貸款行之多年，不僅是社會福利，更成為新的金融商品。 但是，國內仍在研擬階段，且相關法令配套尚未完備。 像是銀行利率風險、呆帳風險、及銀行會計認列、稅賦等問題，都需有更明確的法令規範，未來才能從社會公益跨進市場化。 新聞辭典》逆向抵押貸款 逆向抵押貸款又叫反式貸款，指房屋所有權人透過將房產所有權移轉給銀行，換取每月固定向銀行取得資金的權利。 和一般貸款是民眾向銀行借錢取得不動產所有權，再每月還款給銀行的方式剛好相反。 逆向抵押貸款也可視為一種抵押，例如規定65歲以上的老人將房地產抵押給銀行，獲取生活零用金，當老人過世後便由銀行持有房產。 政府則扮演協助成立專責諮詢機構、監督銀行收取手續費與保費情況的角色，監督業者訂約內容是否合理。 依國內初步設計，如果銀行取得的抵押權規模夠大，可透過發行金融資產抵押權證券化商品的方式，提高銀行資產流動性，或轉售抵押權給保險公司。

鬼月 桃園房市沒在怕

【聯合報╱記者賈寶楠╱桃園報導】

鬼月到！桃園市的房市似乎不受影響，房仲與代銷業者觀察，因土地難尋，桃園市的需求大於供給，鬼月不僅對房市買氣影響微乎其微，甚至預期業績可小幅成長。

圓石灘廣告專案代銷經理陳俊榮表示，受台北市縣房市排擠效應影響，購屋者往南尋屋，中正藝文特區建案又持續發燒，開發區近飽和的桃園市，土地越來越難尋覓，在鬼月前夕，建商仍推出3件新案，若加上南崁共有5件。

陳俊榮說，顯見建商已不認為鬼月是銷售淡月，以他負責的建案「品藏」為例，7月交屋，已售出四成，買家幾乎都是年輕人，公司業績已上揚二成。

較難銷售的4樓，業者主動稍微降價，購屋族為享受實惠，早不在乎會聯想到「死」的忌諱；享受不到電梯便利的2樓，買氣也不差；象徵發財、討吉利的8樓，可能因為補償心理，反而更搶手。

「其實農曆7月的紅字比黑字多！」羅姓房仲業者指出，建商看準「鬼月入市」心態，投入更多廣告預算促銷「洗腦」，千方百計說服搶便宜的客層別怕鬼月。

鬼月購屋是否代表優惠更多？陳俊榮說，桃園市建案總價若在500至1000萬元間，通常可接受客戶殺價5萬元，因為產品搶手，鮮少碰到鬼月就讓客戶「殺更多」，但可商量附贈家電。

「頂多取整數，最好讓結尾有8。」他指出，一般購物族認為目前經濟景氣平穩，不會堅持殺價空間，若以588萬、688萬等價錢成交，可能比「殺多少」更具吸引力。

體內濕氣不排出 永遠睡不飽

夏天是最好的體內除濕機會，透過適當運動，幫助排出「寒」與「濕」。
夏天大家躲在冷氣房裡圖涼爽，造成「陽氣未宣發，反而在體表生出寒氣」，因為一分寒氣，常伴有一分濕氣，體內聚集的濕氣沒有排出去，在體表就會形成皮膚水腫，或皮膚長濕疹、發癢；在關節（筋骨）處則會造成四肢痠痛；在腸胃道則會形成拉肚子及吸收不良的問題，久而久之則會造成營養不良，常常覺得身體沉重。
甚至產生「睡再久也都睡不飽」的感覺，因為陽虛（陽氣不升發），頭腦所需要的能量無法向上供應，所以會思緒不清、頭腦不清醒。
【中醫比西醫重視出汗】
具有中西醫師執照的張哲慈指出，依中醫理論，夏天提供人體最好的「除濕」機會。經過了秋天的涼、冬天的寒、春天的濕，身體陽氣已被壓抑了半年以上，累積許多寒氣、濕氣。所以應該在夏天時，透過適當的運動，身體體表的溫度上升、正確發汗，讓末梢的微循環打開，幫助體內排出這些寒與濕。
從西醫看，出汗的生理功能只是用來「調節體溫」，因為流汗後，皮膚溫度平均可降低攝氏4度左右，新光醫院家醫科主任陳仲達指出。
比較起來，中醫較重視出汗，並且會依據出汗的時間與狀況，判定身體的健康與否，中西結合神經醫學會理事長蘇三稜表示。
【夏天多些自然流汗，冬天避免大出汗】
此外，中醫養生理論也講究「出汗要依照四時（季）做調整」：春夏養陽，可以運動出點汗。秋冬養陰，不宜過度運動，汗應該流少一點。
從「正常出汗」及養生的觀點來看，張哲慈建議夏天最適合運動的時間是早上5∼7點，太陽才剛出來的時候，以及下午3∼7點陽氣開始轉弱的時候最佳。
而在運動出汗之後，一要調整呼吸，吸氣吸到腳底，吐氣吐到頭頂，且速度要慢，最好能到每分鐘呼吸6次，甚至是一個呼吸循環達半分鐘；二是不要馬上喝太多水。
【不流汗易與肥胖形成惡性循環】
體型較胖的人因為比較容易流汗，夏天更不願意運動，只想待在冷氣房裡。中醫師勸胖子多動，以免形成惡性循環，身體不但愈來愈不健康，身材也將愈來愈胖。
張哲慈指出，胖的人多半屬於「陽氣虛」的體質，很容易累積「濕」而成「痰」。由於人體出汗時，必須靠陽氣的鼓動，而陽氣虛的人陽氣已經不足，所以一旦出汗之後，反而不容易停止，而發生汗出太多的情況。如此一來，大量出汗會帶來不舒服的感覺，另一方面更會消耗已經過少的陽氣（能量）。
不過，雖然胖的人在運動時，會因為陽氣虛而氣喘，但是運動確實可以帶動陽氣的循環，有利於身體的健康。
所以，張哲慈建議如果胖的人想要健康減肥，一是要靠運動持之以恆，另一個則是要透過「補氣」的方法來調理身體。

農曆7月房市 淡季不淡

【經濟日報╱記者黃啟菱／台北報導】 中央銀行帶頭打炒房，的確收到讓投資客縮手效果。房仲業者發現，只要房價稍有鬆動，自住客急忙進場；建商說，目前各指標案，多由自住客與置產客撐盤，預料接下來的農曆7月房市，應「淡季不淡」。 住商不動產企研室主任徐佳馨指出，過去兩、三個月房市交易量的確較3月、4月時略減，但近日的中古屋市場，只要房價稍有鬆動，自住客即開始進場。 徐佳馨說，如今多數人都已體認到「房價不太可能再降了」，因此對價格很敏感的自住客，若看到適合的物件、價格也可接受，就會立即出手。反倒是投資客，因為金融機構緊縮放款，加上房價高、轉手獲利空間不大，因此很少出手。 力麒建設董事長郭淑珍也說，政策性打炒房對投資客是「鐵定有影響」，自住客將重新挑起房市買氣大樑。力麒近日在台北市中正區推出的「麒御」建案，已售戶別中，幾乎全為自住與置產族群。 大陸建設董事長張良吉指出，近日大陸建設在台北市基隆路、敦化南路口推出的「謙回」，已銷戶別中，幾乎完全不見投資客，反倒是過往外界認為出手較保守的自住族群中，有客戶一買就是兩戶。

中古屋 哪種價位最好賣？

隨著國內房市投資買盤潰散，熱門的成交物件也出現變化。房仲業統計，北市2000萬元以上的產品買方明顯減少，自住為主的1000~1500萬元則快速成長；北縣更明顯，500~700萬元低總價物件，7月成交占比一舉突破3成，高達3成2。 台中方面則是呈兩極化現象，300~500萬元以及1000~2000萬元的產品均明顯成長，但700~1000萬元產品則驚人的從原本21%占比，急降到只剩3%。現況顯示，未被央行列入信用管制的台中房市，置產投資有提高趨勢。 北市300~700萬、2000萬以上熱氣減 中信房屋近日統計北市、北縣、台中市、高雄市四大都會區7月中古屋成交總價變化，在台北市，很明顯的，300~700萬元以及2000萬元以上的產品，不再是市場熱門交易物件。 中信房屋行銷部副理江龍名表示，這兩樣產品，一個是套房，另一個則多是等級較佳的住宅，都是過去兩三年投資客的最愛，但由於難以預測央行是否會有更進一步的打炒房動作，投資客紛紛觀望，使得這些產品成交比重大不如昔。 北市現在最夯的是1000~1500萬元住宅，占比增加近1成，從原本20%提高到29%。分析原因，主要是市場現多為自住型買方，此族群財務規劃較為保守，購屋考量先看負擔能力，再求抗跌保值，1500萬元上下產品正符合這一族群的需求。 北縣1500萬元以上的交易 6月僅4% 至於北縣，在過去半年房價急漲，加上央行將10個縣轄市列為信用管制區，現在市場交易的，幾乎都是300~700萬元的低總價產品，占比高達6成以上。1500萬元以上的，6月僅占4%，7月也僅有6%，都只占極少數。 江龍名表示，台北縣投資客現在幾乎看不到人影，有一些置產者仍在購屋，但主要都是自住者。和北市比較，北縣的自住者更傾向實用，購屋除了考量實際生活需求 (包括坪數、機能)外，總價夠不夠便宜也是重點。 中市2000萬元以上 僅有4% 台中市購買2000萬元以上住宅的比重，稍早一度攀升到一成以上，但7月調查顯示，僅有4%，此一數據基本上可解讀為7 期豪宅交易降溫。 不過值得注意的是，台中市1000~2000萬元的成交比重，7月較6月成長9%，占比高達29%。在台中如此總價的產品，主要是七期非第一排住宅以及其他區塊的豪宅或是別墅產品，這類產品成交比重的升高，意味當地仍有相當置產投資動能。 高雄方面，根據調查顯示，和過去幾個月相比，變化並不大，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，高雄房市一直是如此，景氣好時不會好到，景氣壞也壞不到哪裡，因為房價長期一直在谷底徘徊，欲振乏力。

虛坪 吃掉血汗錢

【經濟日報／文／彭培業】 最近全台各地常出現盛暑午後的大雨，在房屋市場上，正巧的，有關房子的雨遮，近來也成為消費者購屋的關切話題。雨遮是否納入房屋權狀坪數及如何計價引發的爭議，有人主張從公平的眼光來看，凡是陽台、雨遮都應納入登記；有人也批評，以大台北目前的高房價，小小雨遮若比照房屋售價，身價未免太驚人。 其實，雨遮的是否納入登記的爭議，最終都是反應到買房子常碰到的所謂「虛坪」問題。 這兩年來房地產景氣復甦，尤其是大台北地區，房價居高不下，對於一般收入的購屋人來說，省吃儉用多年後，好不容易存到一筆購屋資金，若買到一戶虛坪比率偏高的房子，就很不划算。 民間俗稱的「虛坪」，是指建物的各項公共設施，又可細分為「大公」、「小公」兩部分。「大公」包括地下室、頂樓水塔、變電房、屋頂突出物、一樓門廳等屬於所有住戶共同使用部分的面積；「小公」指個別樓層的電梯、樓梯、走道、等部份，由同一層的住戶共同分攤。 至於屋主個人專屬使用的室內面積，包括室內各房間、陽台、雨遮、露台等。室內面積和大、小公所占面積相加，就是權狀面積，也就是預售屋買賣的所謂銷售面積。而所謂的公設比，指大、小公所占的面積除以權狀面積。 合理的公設比，即虛坪比率，以五樓公寓住宅的虛坪最小，包括大、小公設比為10%至12%，六、七樓電梯的住宅為15%至18%，12樓到20樓為25%至30%，至於20樓以上的開放空間設計住宅大樓，為28%至35%。 由於房屋的虛坪坪數，都直接納入房子銷售坪數一併計價，因此購屋人應仔細衡量自已的實際居住需求和購屋資金的負擔能力，選擇兩者都能顧及平衡點。 消費者買中古成屋，只要目測室內實際坪數大小及計算房屋權狀登記的公共設施坪數，即可看出虛坪比率，較不會失真。但是買預售屋，就要特別留意虛坪的問題。 部分預售屋現場所提供的廣告海報背面的平面圖，往往只標出「大公」面積，卻故意簡化「小公」面積及雨遮、露台的部位，讓購屋人產生虛坪不多的感覺。 要事先了解預售屋的實際室內面積及虛坪的真相，最有效的方法是從丈量建築藍圖下手，因為藍圖為施工依據，須送建管單位核准；在藍圖上，可清楚丈量出室內各房廳的實際面積。 丈量建築藍圖並沒有想像中困難，只要帶把縮小比例尺，然後按藍圖上各室內空間一一丈量，至於建築藍圖上的阿拉伯數字，計算單位是平方公尺，記得換算成台坪即可。每平方公尺乘以0.3025，就等於每坪的面積。（作者為台灣房屋首席總經理）

買屋戀愛學 首購族必修

文／范世華】

　　有人說：「買房子就像是交女朋友一樣！」這句話一點都沒錯。談戀愛，並不一定會結婚，可是有一些人卻常常會在尋找男女朋友的時候，就已經是以結婚的前提為考量，去選擇交往的對象。而幾乎大多數的人在買房子的時候，也都是如同前述狀況一樣，直接就在尋找適婚對象，打從一開始就設定好「一定要找到一間能夠與我一輩子相伴的房子」。

■　找房子 如找完美情人

　　為了挑選一間屬於自己心目中最完美的房子，因此於看屋考慮的層面非得要巨細靡遺不可，不管是地點座落、坪數大小、預算高低、內部隔局、交通環境，甚至是風水、方位、座向……等等，只要是有哪一個條件出現了任何一點點的疑慮或問題，就直接「謝謝，再連絡了！」談戀愛若以這樣的標準，想找對象就不容易了，更何況是要找房子，又更加困難了。

因此真的想要買房子的人，不妨要調整一下購屋的心態，雖然買房子和結婚一樣都算是終身大事，自然要格外慎重，可是話說回來，婚姻可能是一輩子的事，買房子則不然。您有可能在一輩子的婚姻當中，換好幾個房子住，但不可能在每一次換房子時，就換一次婚姻。

■　首購族當心 購屋3毛病

　　幾乎每一個人在購買第一間房子時的經驗，都常以為自己一輩子就只會買這麼一間，於是在購屋的同時就常會犯以下的毛病：

1．不符預算購屋－新婚族購屋常會過份堅持或自以為是，認為一定要買到4房或3房的空間為將來打算，可是卻忘記當小孩真正要分房需安排獨立的房間，會是8年、10年之後的事，現在就提早白費空間的成本預算，忽略了當下合適的負擔預算，反而降低了小家庭原本應有的生活品質。

2．個人主觀信念購屋－這種狀況完全會以自我中心出發，錯估個人現況就是一輩子的呈現，沒有考慮到將來子女教育、長輩照顧、個人退休等生涯的變化，可能要面對將來必要的換屋。

3．為了夢想而購屋－相信所買的房子就是自己一輩子要住的，於是完全不考慮房價與裝潢預算的比例，過度的裝潢，結果最後換屋要賣的時候，價格卻不盡理想。

■　聰明首購法則 多聽他人經驗談

　　每一個人的生活在時間以及環境的因素底下，可能會發生許多不同的變數，可是有許多人卻是在看屋選購房子時，就預設以「打算住一輩子」的想法來購屋，如果不考慮多久之後是否可能換屋，以及屆時可能發生的房價增、減問題，往往到了後來真的碰到要換屋的時候，原本購屋時所多花的成本，是很難cover回來的。

　　買一個房子可以住很久，貸款其實也要繳很久，尤其對於完全沒有購屋經驗的年輕族群，在購屋之前，真的必須要多徵詢長輩的意見，先吸取別人的經驗，再做為選購房屋的參考才是聰明的一種做法。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

與房屋仲介打交道的正確認知

文／范世華】

　　房屋市場買售物件的資訊，除了購買預售屋必須要向代銷公司才能取得完整的資訊以外，其他成屋與中古屋的交易市場仍然占有3/4以上，因此主要房地產市場的交易通路，不論是資訊的取得或是買售居間的服務，還是以房屋仲介公司為最普遍的管道。

雖然報紙分類廣告、網路以及待售房屋的門窗上仍然偶爾會有少數刊登「自售」的資訊來源，但是消費者如果真想要尋找一般待售的房子，其實還是得要透過房仲公司的通路，才能夠得到最多的資訊。

■　擁有完整房屋的買售資訊本來就是房仲公司的強項

　　任何曾經有過售屋經驗的人都可以知道，只要是你的房子貼上紅紙條，不用等到隔天，你一定會接到十幾通房仲人員打來的電話，要求您給予委託代售（即使註明“自售免掮”也一樣），房仲為了能夠取得銷售上的參賽權，因為市場上的通路競爭，現在所謂“一般約”的委託銷售情形愈來愈普遍，所以大多數的銷售物件，不論是屋主自售或是房仲委託代售的房子，相同的標的同時可能都有多幾家的房仲公司可以為您帶看服務，就看你喜歡那一間房子，就看你和那一位房仲的銷售人員對味，你就和誰談價。

■　房仲提供資訊及服務，但判斷房屋買售條件仍應自己決定

　　但是也因為房仲市場的過度競爭，資訊氾濫，你可能搜集到的資訊，經由不同的人所解讀出來的結果可能都會不同，可是又好像都有道理，那麼究竟應該聽信誰的？又應該如何來判斷？

　　事實上房仲公司本身的業務，主要是在提供買賣房屋的通路，所專注的地方還是在房屋買賣的「開發」與「銷售」上。消費者能夠加以利用的不外乎是它所提供的售屋資訊和服務，除此之外還有議價的功能，以購屋者（買方）的立場來說，透過房仲公司斡旋議價，可以保護你的出價上限，除非賣方同意以你所出的斡旋價出售，簽收你支付的斡旋金成為部分的定金，才算是買賣成交的開始，否則除非經過你另外的同意加價，重新和賣方商議，成交的金額一定是經過了雙方達成合意的結果，不會是讓你無端多付的。

　　但是由於每一個人對房子的個人喜好選擇不同，這不是房屋仲介人員可以左右的，有關於房屋本身專業的問題，真正的買售決定，最好還是要靠自己。

■　慎選對的服務人員及優良業者才是最好的保障

　　雖然房仲所提供的資訊與服務相當多元，對於消費者來說是很好的利用管道，但是由於主客立場的不同，如果換一個角度，可能就是一種殘忍而現實的狀況，消費者絕對不可不知。

　　以售屋者（賣方）的立場舉一個例子來說明：如果你與房仲簽立委託銷售契約，給予房仲的銷售底價是1,200萬元，合理行情是可以賣到1,300萬元，那麼在1,200萬元以上的範圍（1,250萬也可以成交、1,200萬也可以成交……），可是如果仲介人員不小心將你的底價透露出去，讓你少賺了50萬，房仲公司也只是跟您少收個2萬塊的服務費，就銷售人員來說，可能也只不過是少賺個幾仟塊錢的佣金！

　　你的50萬對別人來說只不過是他口袋裡的幾仟塊錢！萬一是碰到了不會賣的人，回頭來再跟你求情議價，結果以1,150萬元成交，用幾仟塊錢換100萬元的損失？是銷售人員的損失大，還是你的損失大？

　　因此找對房仲服務人員，對於價格上才會有較好的保障，此外對於購屋可能會碰到的許多問題，你想像不到的各種千奇百怪的例子都有可能發生，若藉由優良品牌的房仲公司則可以預防避免一些交易詐騙的情形發生，如果碰到房屋瑕疵或後續糾紛的狀況，也可以找得到對象去追索解決問題。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

緊接928檔期 鬼月推案爆量

【網路地產王/綜合】

　　時序進入農曆七月，碰上鬼門大開的農曆七月，根據調查，為了銜接928房市大檔期，鬼月台灣房市推案量，高達1500億元！但房仲業者分析，受到政府打房效應影響，手握資金的購屋族，態度多採觀望，不願輕易進場，如果想搶便宜，不妨趁機逆勢操作。

■　鬼月碰上央行打房 低買氣好殺價

　　為銜接928房市檔期，加上兩岸經濟協議簽署後氣氛催化，建築業者預售推案又沒有任何踩煞車的跡象，市調顯示，今年農曆鬼月推案大增，鬼月期間預售推案量仍高過去年同期，但受到央行持續打房效應影響，6月的房市交易已經出現萎縮，已經有不少人預估，下半年一般住宅房價將可能下滑。

　　太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，即使有能力購屋的民眾，此時也擔心買在最高點，「今年的鬼月房市成交量，恐怕將是近五年鬼月房市表現最差的一年，甚至創下歷年最低紀錄！」央行持續釋出打房政策，不利整體營建股走勢，一般住宅的行情大受影響，但頂級豪宅及商辦為主的不動產受限較少，價格仍可能往上，相關推案的銷售期待值仍高。

■　今年鬼月買氣看低 議價空間再增3~5%

　　看似慘淡的鬼月，卻是進場殺價購屋的好時機！面對鬼月以及市場供給仍大的現象，不動產業者建議，有購屋需求的民眾，這段期間可拉大議價空間3%至5%，過去議價空間若是 10%，現在可將此以空間拉大到13%到15%，依此類推。

　　首先，可以先瞄準喜歡的物件，與房仲或是代銷斡旋，在成交量不佳的情況下，不少仲介為了衝業績，多會採取比平常更寬鬆的議價態度，如果不忌諱在鬼月成交的購屋族，也可以以此為籌碼，多跟仲介爭取贈品，如部份電器或是裝潢。

　　不過，不動產業者建議，民眾在鬼月購屋可以拉大議價空間外，在鬼月期間，民間很多屬於「陰廟」所在的地方忌拜活動較多，在看屋、找屋階段很容易發現，因此挑選物件時應盡量避開這些地方。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

鬼月購屋 49歲以下「沒在怕」

一項針對鬼月購屋的調查顯示，49歲以下族群較不受鬼月影響，20至29歲在鬼月期間甚至更積極；產品則大致以1600萬元總價為分界，1600萬元以內熱度不減，以上則暫時休兵。

鬼月來到，為了解鬼月對房地產買氣的影響，誰在鬼月買房子、不買房子，以及買什麼房子，住商不動產企研室特別針對體系內95-98年間，鬼月前後的成交客戶資料進行統計。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，整體來說，在知識進步加上買屋並不是馬上居住，得等待30至45天的過戶期之下，現代民眾對在鬼月期間買屋過戶，已沒有過去那麼避諱，但各年齡層仍有些差異。

在鬼月買屋的以40~49歲族群為最多。如果和鬼月前1個月比較，則以20~29歲的增幅最明顯，過去4年來，20~29歲族群在鬼月前1個月購屋占比約13%，但鬼月期間占比則提高到19%，增加6個百分點。

徐佳馨分析，年輕一代原本對鬼月就多不太介意，不少人認為鬼月議價空間大，更會特別選在此一時期勇於進場。

但50歲以上的族群就還是頗有顧忌，特別是50~59歲，在鬼月期間成交占比，平均會減少8.6%，顯示對50歲以上的民眾而言，鬼月仍舊是一個影響購買行為的重要因素。

另外調查也顯示，1600萬以上的高總價產品，在鬼月期間仍有一些影響，成交占比下降約5%，徐佳馨分析，購買高價產品的民眾不論是自住或是投資，由於金額大，不少客戶寧可信其有，因此多會等過了鬼月再說；此外，鬼月多在一年中較為蕭條的第三季，對高資產客戶的買氣也有影響。

慶豐總行大樓 台壽25.6億得標

【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】

台北市西區又見新地王！台北車站對面的慶豐銀行總行大樓昨天公開標售，共吸引壽險業、建商等12組人馬搶標，最後由台灣人壽保險以25億6000萬元得標，換算土地價格每坪約833萬元，再創北市西區土地行情天價。

慶豐總行大樓位於北市南陽街1號，土地307坪、建物2417坪，屬第4種商業區，標售底價14億5640萬元；台壽以溢價率75.8%得標。

昨天國泰人壽、新光人壽、台灣人壽、遠雄人壽，以及國泰金控前副董事長蔡鎮宇都出價，競爭非常激烈。台壽出價比第二高標香港豐泰地產僅高出5000萬元。

得標價換算土地價格，每坪約833萬元，比日前新壽寶慶路土地單坪529萬元及西門町西寧大樓土地單坪620萬元都高，再創西區商辦最高土地單價。在全國土地交易紀錄方面，也僅次於去年11月國壽以29.9億元，買下錢櫃SOGO店，土地每坪1059.4萬元的紀錄。

若以建坪換算，每坪金額高達119.36萬元，也創台北車站商圈最高紀錄東森房屋王應傑董事長表示，慶豐大樓位處站前商圈最精華地段，不論規劃為企業總部使用或改建為商旅、商場都是首選。

也有房產業者表示，台北車站周邊許多都更計畫都在申請中，包括中山北路口就有台開、中正一分局、天成大樓等都更案，慶豐總行大樓的西南側，館前路上的台產及周邊大樓也都在辦理都更，近一年以來西區商圈交易狀況都相當熱絡。

【記者孫中英／台北報導】台灣人壽表示，取得慶豐銀行總行大樓後，短期內將先做為商場出租，預估每月租金可達700萬元；但長期規畫要整合周邊凱撒飯店及YMCA土地進行都市更新，都更整體開發面積高達2,390坪，商機無限。

台壽策略長林欽淼還說，台北市精華區土地難求，且多數屋齡都超過20、30年，都市更新絕對是未來台北市重要的土地來源；若台壽能成功整合凱撒飯店及YMCA，還有台壽目前所在地、壽德大樓的其他房東，可開發面積將近2390坪。

停車容積獎勵後年落日 恐爆搶建潮

【聯合報╱記者何醒邦、錢震宇／台北報導】

政府鼓勵建商將大廈停車位開放給公眾使用，訂定「停車容積獎勵」辦法，但目前僅少數停獎車位開放給公眾。內政部日前開會決議，「停車容積獎勵辦法」將適用至後年（民國一百零一年）底為止，預計兩個月內公告這項新規定。

房地產業者昨天說，為了搶搭末班車，可能掀起搶建風潮。遠雄集團副總蔡宗易表示，停獎的百分之廿很重要，大家都在爭取，取消停獎，目前建商手上的土地等於都「買貴兩成」了，可能影響都市更新案時程；短時間大量推案，恐造成供需失衡。

內政部營建署前天召開建築技術審議委員會，通過「建築技術規則建築設計施工篇」修正案，增訂停獎辦法的落日條款。內政部說，北市府原定到一○四年底才截止的「停車容積獎勵辦法」，也應配合提前至一○一年底停止適用。

但內政部官員表示，將來地方政府可依照停車場的設計方式，給予不同的容積獎勵，最好是獨立、與住戶有區隔的停車場，比較易受青睞。

台北市政府對內政部的決定表示尊重，如果相關規定在一○一年修正或廢除了，北市即無法可依，自然就「落日」了停止，但在此之前，北市不會撤案。

不過北市府也說，一○四年落日條款是「軟著陸」，避免對正申請更新的建案造成困擾，之前與建商代表及工會討論過，對業者、市府或民眾都有緩衝空間，應該是比較好的方案。

【2010/08/11 聯合報】

對女友的愛會持續加溫的男生星座？

對女友的愛會持續加溫的男生星座？ (太陽&金星)

第一名：魔羯座。

首先魔羯男一開始都會用很嚴格的方式出現，譬如說，他會想要訓練他的女朋友。他要欣賞對方嘛！他欣賞對方的一些長處和優點，他會鼓勵妳盡量發揮妳的長處，盡量發揮妳的優點；然後他也會修正妳的缺點。譬如說妳可能有點懶散，他就會提醒妳︰『妳不要那麼懶散，妳要起來，妳要做出什麼事。我覺得妳很好，妳可以寫書，妳為什麼不寫書呢？』然後他就不斷地鼓勵，直到他女朋友真的寫出一本書來，他就會說︰『妳看，妳做得這麼棒。』在這個過程當中，他也會越來越欣賞對方，因為他其實很怕對方停下腳步。當他這樣子教妳，然後妳也很受教；妳既然這麼受教，成績又這麼斐然，他怎麼能不愛妳呢？一旦妳通過了他的教育，通過他的考核，妳通過了他的管制之後，妳還能夠越來越提升自己，他就對妳越來越愛了，妳比他當初認識的還要更好，而且是他一手調教出來的。所以魔羯男就會因此像欣賞他的作品一樣的，更欣賞妳了。所以妳一定要前進，妳一定要進步。

 

第二名：處女座。

其實處女男是自律甚嚴型的，自律也律人。他對任何事情都會充滿一種熱情。所以這種人，他也會很樂於衷心地感謝他的另一半，與他一起維護了這個家，他的那種感激不是假的，所以為了這個家的成功，他會很樂於付出，溫度也會越來越升溫喔！

 

第三名︰天秤座。

不止天秤男，其實天秤女也會這樣。一開始都先臭對方，挑戰對方的耐性，因為他沒有安全感，他也不相信什麼事情是天長地久。你今天說你愛我，那我就考你啊！就是擺臭臉給你看。可是他自己心裡很明白，他越來越習慣有這個人，越來越依賴這個人了，沒有這個人，他會慌。那這種慌，他又很不喜歡，他很不喜歡這種受束縛的感覺︰『為什麼我看不到他，我就要慌？！』然後這個人一來，他就會生氣，就會擺臭臉給他看。所以有時候你要分得出天秤男的臭臉是真的還是假的，如果他的那個臭臉，他還是臭喔！但是慢慢有一點臭的撒嬌這樣，聲音變得可愛一點，你就知道你在他心目中越來越有份量。

 

第四名︰天蠍座。

其實天蠍男還滿會甜言蜜語的。可是問題是天蠍男的甜言蜜語是講給自己聽的，他是告訴自己要負責任，因為他也是屬於那種很衝動型的︰一開始非常地熱情，一股腦的就把很多花招用完了。譬如說︰『我會照顧妳一輩子，我會永永遠遠愛妳。』他一開始就把這種話都說出來，以致於到後來他覺得熱情有一點熄的時候，他覺得好像不應該這樣子。妳跟一個天蠍男在一起的時候，一定會有一段時間是危機期，因為他會冷卻。冷卻以後，他就開始評估他跟妳之間的關係，妳通過了那一段時間的評估，妳跟他度過那一段尋常夫妻或一般生活之後，他慢慢又找回對妳的感覺，那一段就是升溫期。所以一開始的熱情不要完全相信，有時候後面那一段才比較重要。如果通過那一段，天蠍男應該會讓妳越來越感心，因為他自己的心裡有變化，他自己心裡明白。

 

第五名︰牡羊座。

牡羊男早年可能會辜負很多女生的心，或傷她們的心，因為他不懂愛情是什麼。其實他是先天沒有這個機制的。譬如說，他只有衝動，他只有感興趣，他只有還滿喜歡的，或是相處起來還不錯，他沒有『愛』這個概念。也就是說，對方要先愛他，而且是無私的愛他，很大量的愛他，然後他才慢慢從對方身上學到，所以他的對象也要很有耐心才可以。如果他的對象一下就放棄了，那對牡羊男來說，他就永遠沒有學到愛是什麼。所以他通常是越老越熱情。若他曾經被眾叛親離，最後只有太太在身邊，他就會非常非常地愛惜、呵護他的太太，所以要陪他同甘共苦啦！講穿了是這樣。