近年各區產品格局變化看房市趨勢

北市小套房充斥的絃外之音 從近年各區產品格局變化看房市趨勢   近期北市出現套房熱，北縣則大致仍是傳統三房的天下。不過這樣的『印象』是否正確？或只是媒體量多寡所導致？各地區格局產品供給量的變化，又代表著什麼？背後所隱含的趨勢又是什麼？我們就讓數字說話！ 觀察近年各區房市可以發現，純粹數據的房價、案量，一直不斷創下新高，實際面的建材使用、產品規劃等，也持續顯現革新的腳步。當然，無論是數據或是實際，都代表因應這波景氣回春，房地產市場有了全新的面貌。 對於一般消費者來說，感受最深的部分，則還是兩個面向：第一是房價，第二則是格局。在房價部分，大家都相當關注，近期房價上漲的遠因、近因，以及造成的影響，坊間也有相當多的討論；不過格局方面，似乎並沒有太多的討論。 然而，消費者實際購屋時，真正決定往後負擔的，卻不單只有單價，而是單價乘上坪數，也就是總價，才是房貸負擔計算的基準。因此，市場上房市產品格局的變化，其實也反映了該時段市場實際的供給實況，而且還能因此推斷區域房市的未來走勢。 以下，我們即就北台灣四大行政區塊近年來格局產品的變化，來探討各區以及整體的房市現況與未來。首先從近兩年供給量暴增的北縣看起。 一、台北縣 近年的北縣房市，一般咸信最主要的演變，除了供給量明顯大增外，應該就是市場推案主流，從以往的成屋轉為現階段的預售，以及精華區域房價快速上漲兩部分。那麼在格局上，是否也有所變化？ 從表一來看，近四年北縣各種格局產品所佔比例變化，其實不會太大，大約只有套房及透天產品比例之變化稍大；這顯示整個北縣基本上仍是以大樓產品為主，且以三房格局最多。然值得注意的是，儘管三房產品是北縣產品主流，不過其比例卻呈現逐年小降的趨勢；相對地，四房則是小幅增加。 四房以上一般歸類為換屋型產品的比例增加，似乎代表產品坪數愈來愈大；這是否是房價上揚使然還不能完全確定，畢竟今年的數據顯示，一、二房比例有所增加。不過至少近兩年，包括板橋、雙和、新店等北縣房價較高區域，四房以上換屋產品確實明顯增加；北縣精華區域房市『北市化』，也就是坪數格局放大的趨勢，已相當明顯。 表一 92年迄今台北縣預售格局戶數及比例統計 年度 格局 套房 一房 二房 三房 四房(以上) 透天 92 戶數 577 882 1,689 2,660 1,590 38 比例 7.6% 11.6% 22.2% 35.0% 20.9% 0.5% 93 戶數 937 2,162 4,116 9,150 5,305 1,952 比例 3.7% 8.5% 16.3% 36.1% 21.0% 7.7% 94 戶數 2,683 2,330 4,270 8,607 5,849 1,436 比例 10.3% 9.0% 16.4% 33.1% 22.5% 5.5% 95(6/15) 戶數 86 1,174 1,435 2,549 1,787 671 比例 1.1% 14.7% 18.0% 32.0% 22.4% 8.4% 二、桃園縣 熟知北台灣房市狀況的人都知道，儘管近來這波景氣復甦，房市預售案量大增，但唯獨桃園縣區域房市推案，並沒有如同北縣一般，出現預售當道的情況；整體來看，成屋仍是該縣的推案主流。不過預售案還是較能顯出當下趨勢，因此我們還是以預售數據，來觀察近年桃縣產品格局是否有改變。 就表二的數據來說，透天還是全縣的最大主流，而且近四年來，大體趨勢並沒有太多變化；事實上，要不是桃園市、蘆竹南坎以及中壢市區一帶，還有不少大樓產品，桃縣整體房市中，透天產品的比例還會更高。至於少數大樓產品方面，套房92及94年曾出現超過兩成以上的『市佔率』，主要是因為學生套房案推出量體不少之故。 由於桃縣大部分地區人口不算稠密，土地價格也不若大台北地區昂貴，因此透天做為房市產品主流的趨勢，未來應不會有太大改變。但短期來看，一些人口較密集區域之近期仍出現不少大樓案，因此今年度目前為止，三房產品比例略增。 表二 92年迄今桃園縣預售格局戶數及比例統計 年度 格局 套房 一房 二房 三房 四房(以上) 透天 92 戶數 1,086 546 164 391 293 1,338 比例 27.7% 13.9% 4.2% 10.0% 7.5% 43.1% 93 戶數 871 434 412 406 619 4,250 比例 11.2% 5.6% 5.3% 5.2% 8.0% 54.9% 94 戶數 1,414 0 445 774 369 3,332 比例 20.7% -- 6.5% 11.3% 5.4% 48.8% 95(6/15) 戶數 374 0 140 487 119 1,233 比例 15.5% -- 5.8% 20.2% 4.9% 51.1% 三、新竹地區 和桃園縣或台北縣比較，新竹地區房市產品的格局趨勢，大致是介於兩者之間。北縣產品算是多元，然主要仍以大樓產品為主；桃園縣則以透天住宅為大宗，大樓僅在幾個人口較密集的區域較普遍。至於新竹，從表三來看，透天格局產品比例都維持在三成左右，大樓產品格局的多樣性則不如北縣，一、二房產品比例就相當低。 探討此一狀況的成因，主要還是主力消費者，也就是竹科園區科技人的偏好所致，因此無論大樓或透天產品，基本主流坪數規劃都不會太小。至於套房，則因有低總價的優勢，因此還能吸引一些單身或投資客。由此來看，一、二房產品就變得十分尷尬，缺乏一定的客源支撐。 值得注意的是，94年後竹市房市曾出現比較劇烈的變化，區內換屋產品大減，取而代之的是套房產品，造成該年度本區套房戶數比例超過兩成。而在套房拉抬區域買氣之後，去年下半年開始，竹市大樓換屋產品又傾巢而出，因此我們看到四房以上產品比例，當年比例有小幅增加。 表三 92年迄今新竹地區預售格局戶數及比例統計 年度 格局 套房 一房 二房 三房 四房(以上) 透天 92 戶數 757 444 289 1,345 1,141 1,624 比例 13.3% 7.8% 5.1% 23.6% 20.0% 28.5% 93 戶數 647 72 291 2,134 1,830 3,087 比例 7.8% 0.9% 3.5% 25.7% 23.3% 37.2% 94 戶數 1,065 90 78 477 1,162 1,707 比例 21.7% 1.8% 1.6% 9.7% 25.9% 34.9% 95(6/15) 戶數 538 86 73 647 800 1,196 比例 15.5% 2.5% 2.1% 18.6% 23.0% 34.3% 四、台北市 最後我們看到台北市（請見表四）。先看92至94年，各產品格局比例的變化其實都不很大，大致上是呈現兩極化格局，也就是套房及四房以上產品比例較高，一至三房比例稍低的局面。 而來到今年上半年，可以明顯發現，除了套房之外，其他格局產品實際推出戶數，大都不到前一（94）年的一半，尤其四房比例更是出奇的低；這和過去兩、三年，北市房市給人換屋案充斥的印象，差距不可謂不小。而比例高得嚇人的，則是套房。 從上述的描述中我，們大致可以歸納出幾個重點。首先，從近年的市況以及表四的數據來看，近年北市房市產品的格局，確實是走兩極化，往套房和四房以上格局靠攏。然而來到今年，卻出現了整體平均格局縮小，套房產品遽增的情況。 北市目前完整建地愈來愈少，所剩可開發基地，幾乎都是不夠完整或面積有限的小塊，甚至畸零地，於是套房產品大量增加；相對地，前幾年也是主流之一的四房以上產品，今年就有減少。當然，會造成此一現象的另一原因，則是在於部分換屋個案推案時間有所延緩，原因則是近期社會動盪不安，局勢多空論戰，不利換屋產品的銷售。 表四 92年迄今台北市預售格局戶數及比例統計 年度 格局 套房 一房 二房 三房 四房(以上) 透天 92 戶數 1,305 2,226 1,250 1,125 1,570 38 比例 16.7% 28.6% 16.0% 14.4% 20.1% 0.5% 93 戶數 1,352 1,610 1,783 2,304 3,479 226 比例 12.3% 14.6% 16.2% 20.9% 31.6% 2.0% 94 戶數 3,724 1,288 2,237 2,467 4,414 92 比例 25.0% 8.6% 15.0% 16.6% 29.6% 0.6% 95(6/15) 戶數 2,482 725 983 737 875 128 比例 40.9% 12.0% 16.2% 12.1% 14.4% 2.1% 結論：都會格局兩極化 桃竹透天仍主流 從以上各區房市產品格局的變與不變來歸納，北台灣房市儼然已顯現大台北地區及桃竹兩區趨勢漸行漸遠的情況。 大台北地區部分，北市目前除了零星地段還有一般首購二、三房產品外，幾乎坪數規劃都是走大小兩極化；要不是換屋案坪，就是套房案，而且連坪數也漸兩極化。土地資源是形成此一現象的直接原因，房價飆升則是間接因素。我們不認為北市未來再也不會有一般二、三十坪左右的產品，但數量恐將比現在更少。 以目前整個大台北地區房市的發展腳步來看，北縣某些區域也隱約看到上述北市目前的兩極化格局趨勢：因此，假設現階段大勢，也就是房價持續墊高的趨勢不變，未來環繞北市的幾個北縣精華區房市，產品格局也會逐漸兩極化；一般首購族可能得到更偏遠的區域，才能找到三十坪左右的房產品。 至於桃竹，儘管一個是成屋主流，另一則是預售當道，但房價水準顯然和大台北地區有一段不小差距。除了區域發展成熟度仍有落差外，這也是相對人口密度稍低所造成。因此未來兩區房市的主流格局，如無意外，仍是透天產品。 （本文刊載於惟馨周報458期）