辦貸款 債務紀錄要先清

房市交易清淡，準備好第一桶金的購屋民眾，不妨可考慮趁329檔期到來，選擇一些區域多看多比較、逢低撿便宜，尤其目前銀行爛頭寸資金氾濫，做好功課就有籌碼與銀行談得好條件，不過，貸款成數還是要量力而為，不要為了購屋而犧牲生活品質才好。

買房前要先做好功課，準備妥當才能與銀行談得好條件。一般來說，銀行在評估貸款條件主要以：貸款人、擔保品、聯徵紀錄、房市展望四項為主，其中以貸款人收入條件為銀行首要評估項目，過去所謂三師行業就是銀行歡迎往來人士，因此，工作年資、穩定工作及收入是銀行重視部分，500大企業在銀行眼中也有加分效果。

其次就是看貸款人還款能力，是否有其他貸款尚未清償、過去還款紀錄、個人財力證明等等，另外，銀行也會從聯徵紀錄看到貸款人歷史紀錄，信用卡未按時繳款、使用循環繳款、作擔保等等，都是銀行重視部分，所以房貸前半年至一年時間，一定要將之前債務紀錄做一次清理及整合。

前幾年一般銀行內規對於大安區、信義區及中正區給予高貸款成數，幾乎可貸到八成水準，對於萬華區、南港區則比較審查嚴格，小套房也不願意承作，因此，在擔保品部分，銀行考量日後不良債信處理風險，還是以大安、信義及中正可談較好貸款成數。

房屋總價、自備款及貸款成數三者如何取得平衡，才不造成日後沈重負擔，永慶房屋綜合企劃研發中心經理黃舒衛說，以總價2000萬元為例，若貸款七到八成、期限20年，自備款需400到600萬元，每月本金加利息負擔逾9萬元，對於一般雙薪家庭壓力不小，因此，建議自備款還是抓高一點，貸款成數約5至6成左右，買房才可兼顧到生活品質；另外，還要注意房貸一段式或兩段式計息方式差別。

329檔期即將到來，哪些區域便宜又有未來性可供選擇，黃舒衛說，未來具備題材性且價格平易近人區域，像是新北市淡水具備輕軌捷運、三環三線的周邊蘆洲、台鐵捷運化的汐止、未來捷運環狀線14個站的板橋、新莊、五股、中和，其中幸福站、秀朗站、板新站周邊都是可以注意。

房價高買不起？ 顏炳立：「買就對了！」

儘管政府不斷祭出各項政策打房，房價仍然屢創新高。房價在高檔，薪水又不漲，還能買房子嗎？戴德梁行董事總經理顏炳立上電視節目「幸福照過來」時說：「買就對了！」買房只是一個勇氣跟決心的問題。

許多年輕人現在的薪水只有2、3萬，手上存款也只有個2、30萬，這房子要不要買？怎麼買？ 顏炳立：「買！就是買！」「20幾歲都敢買的話，這是勇氣！你不買都輸！」

顏炳立：「千萬別聽什麼教授說的碗糕泡沫」

顏炳立說，在台灣這麼一點大的地方「你不買都輸！整個沿路看下來就輸掉就對了！所以千萬不要聽教授講的話，甚麼碗糕泡沫！」「一講泡沫的話，就都嚇到不敢買了。」一直等等等，不是最好的辦法。就算買下去不能賺錢，最差也能自住！顏炳立還說，若他當教育部長，國中就要教理財，懂得投資太重要了。

譬如說你的薪水3-4萬，「年輕人可以買的能耐，我算過，大概是乘以100倍，就是你買的總價」(薪資x100倍=房價)。以4萬元來算，如果一個月支出1/3，一個月可以存2.8萬，存個3-4年，就有百萬頭期款。

買在哪？「有錢買蛋黃　沒錢買蛋白」

至於該買在哪裡？以台北市區來說，大家都知道「捷運宅」自住或投資都潛力無窮，但該選在市中心或較偏遠一點的新興捷運區？顏炳立：「有錢買蛋黃、沒錢買蛋白！漲的幅度不一樣而已，都是漲。」現在北市中心中古屋行情，大概要8、90萬，到第2圈就降到4、50萬，再外一圈就大概是2、30萬，就看個人口袋深淺，決定買的區域。

甚至不在大台北區的機場捷運周邊，顏炳立都建議買進。顏炳立：「可以啊，假如可以忍受40分鐘到台北，就可以買，其實從淡水到台北也大概差不多的時間」「台北的話，3字頭以下就買！」即便是離台北市中心3、40分鐘的淡水捷運站附近，也照買不誤！

如果把北部區域捷運宅的經驗複製到台中、高雄，顏炳立說，「假設台北市靠近捷運站的房價漲到這樣，不管有規劃、沒規劃或者規劃中的捷運，它都照漲，那這樣可以拷貝到台中、高雄，只要在捷運宅，見到1字頭的，通通要買，10幾萬的，建議就買。」

周遭環境影響房價75%　

另外，他也提醒買房子首重周遭環境，附近有什麼公共設施、道路設施，或者其他有沒有甚麼嫌惡設施，譬如說廟或是基地台、高壓電塔等等。如果覺得周遭環境還不錯，再考慮看房子，因為周遭環境影響房價75%。

顏炳立呼籲年輕人，即使是月領3、4萬元的上班族也要能買房，只是信心跟勇氣的問題。

彭培業：房貸利率3% 心理關卡

台灣房屋首席總經理彭培業昨（26）日指出，房貸利率走揚會使民眾的不動產持有成本增加，但如今資金氾濫、通膨疑慮高，不動產仍是保值首選。

他表示，房貸利率要達3%，才會開始讓市場心理產生疑慮、4%才會使房市開始反轉，目前離此水準還有一段距離。

他認為，若長線看來，台灣目前的房貸利率還處於低水位，雖然政府與金融機構引導讓其緩步走揚，但3%是一個心理關卡、會讓民眾感覺到警訊，4%才會有實質影響、市場恐因不動產持有成本高而有反轉的可能。

戴德梁行董事總經理顏炳立則說，利率雖然連三升，但還是在低點，而且利率高低茲事體大，短期之內台灣的利率水準不可能大幅上揚。

遏炒風 奢侈稅擴及畸零地

與鄰地合併後得申請核發建照者 納入課稅範圍

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

圖／經濟日報提供

遏止土地炒風，範圍擴及畸零地。財政部最新規定，所有權人出售都市地區經與鄰地合併使用後，即可申請核發建造執照的畸零地，若持有年限未及2年，應課徵10%或15%的特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。

畸零地面積雖小，但往往視其區位，及可否與鄰地合併使用等種種現實條件，市面上經常可見動輒數十萬元或逾百萬元的畸零地交易，財政部為避免畸零地成為奢侈稅開徵後，另外一種土地炒作的途徑，已決定從嚴規範。

財政部指出，依特種貨物及勞務稅條例第2條第1項第1款規定，持有期間在2年以內的房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的都市土地，所有權人出售土地時即應課徵奢侈稅。標的物若屬畸零地時，應視其可否取得建築執照，決定徵免奢侈稅。

依據財政部最新規定，納稅義務人出售持有期間在2年以內的都市土地（地上無房屋），且該土地屬未達可建築寬度及深度的畸零地，依司法院釋字第674號解釋，畸零地與鄰接土地協議合併使用前，依建築法規定不得單獨建築，屬「依法不能建築」的土地，原本不必課徵奢侈稅，但若構成以下2種情況之一，即不在免稅範圍：

一、畸零地如經與鄰接土地協議合併使用，或與鄰接土地屬同一所有權人所有，無須協議即可合併使用，且合併後已達最小建築面積的寬度及深度，仍得申請核發建造執照者，持有未逾2年出售，即使單獨出售畸零地，亦應課徵奢侈稅。

二、符合各直轄市、縣（市）政府按建築法第46條規定授權訂定的畸零地使用規則規定者，且得單獨申請核發建造執照者，也須納入課徵奢侈稅範圍。

財政部強調，位於都市地區的畸零地，不論合併或單獨之後，凡是可以取得建造執照者，都是奢侈稅的課徵範圍；但非都市地區的土地，因特種貨物及勞務稅條例未納入課徵範圍，包括畸零地買賣在內，則排除課稅。

閱讀秘書／購屋痛苦指數

「房價所得比」，是以購買房子總價，除以家戶年所得，得出來的倍數。這代表民眾用賺來的錢購屋，必須不吃不喝多少年，才能買到一間房子。

「房價所得比」越高，代表購屋負擔越重；房價所得比越低，代表購屋負擔較輕。

所以這個指標又稱為「購屋痛苦指數」。

例如，房屋總價1000萬元，家庭年所得200萬元，1000萬元除以200萬等於5（倍）。就是說，即使家庭所得全部投入購屋，也要5年才能付完房屋總價。

以房養老 內政部：資格限制嚴格

內政部長李鴻源宣布以房養老政策將在3月1日試辦，由於試辦名額只有100名，除了符合年滿65歲以上、無法定繼承人、單獨持有不動產等條件，內政部還會以沒有領取政府相關救助、津貼、給付，沒有接受政府全額補助的收容安置，或沒有向他人借貸金錢，或其他替代物者為優先，是很嚴格的資格限制。

李鴻源說，民眾參加時應該想清楚，參加的條件就是不能有繼承人，條件若是民眾不再符合資格，就是契約中止，必須繳回原本已經領取的金額，還要加上相當於國宅貸款的貸款利率。

李鴻源表示，都市與鄉村的房價有差，但生活費也有差，房子價值高，生活費就比較高，沒有不公平的問題，最後參與的民眾終老之後，房子都歸給政府。民眾若是在參與計畫時失能，長照是外加的，使用各項服務所需自行負擔的費用，將由方案支應，讓老人安心。

李鴻源說，不動產逆向抵押制度試辦方案推行的主要考量，是國人自有房屋比率將近八成，有些老人有房子，卻缺少生活費度過晚年。我國老人人口數逐年增長，平均餘命延長，無論是老人的經濟安全或生活照顧，政府應及早籌謀因應，參考國外以房養老制度，讓老人可以繼續住在自宅終老。

以房養老／土銀 獨家受理申請

俗稱「以房養老」的「不動產逆向抵押制度」，就是將房地產抵押給政府，換取每個月的生活養老金。土銀表示，將積極協助長輩辦理貸款相關程序，內政部近期將公告正式受理時間及申請方式，預計5至7月受理申請。

土銀指出，「以房養老」試辦，凡是符合申請資格、且有意申請者，可先向縣市政府提出申請，並在聽取相關人員解釋細節後，再由縣市政府核發證明文件，申請者只要憑相關證明文件到土銀辦理。

閱讀秘書／購屋痛苦指數

「房價所得比」，是以購買房子總價，除以家戶年所得，得出來的倍數。這代表民眾用賺來的錢購屋，必須不吃不喝多少年，才能買到一間房子。

「房價所得比」越高，代表購屋負擔越重；房價所得比越低，代表購屋負擔較輕。

所以這個指標又稱為「購屋痛苦指數」。

例如，房屋總價1000萬元，家庭年所得200萬元，1000萬元除以200萬等於5（倍）。就是說，即使家庭所得全部投入購屋，也要5年才能付完房屋總價。

桃園航空城區段徵收

記者劉開元/台北報導

被行政院核定為「黃金十年，國家願景」旗艦計畫的桃園航空城計畫，開發面積高達4791公頃，其中三分之二約3200公頃土地，要以區段徵收方式取得，是國內有史以來區段徵收規模最大的開發案。多名學者專家、民眾及環團代表，強烈呼籲政府要有完整規畫及配套，以免類似大埔、灣寶等農民抗爭事件重演。

桃園航空城計畫，開發面積高達4791公頃，其中三分之二約3200公頃土地，要以區段徵收方式取得，是國內有史以來區段徵收規模最大的開發案。

環保署上午召開「新訂桃園國際機場園區及附近地區特定區計畫案」政策評估說明書公聽會，桃園縣政府公布桃園航空城計畫範圍4791 公頃，開發內容包括機場專用區、機場園區、航空城。

台灣農村陣線及台灣環盟等環團代表表示，台灣現有農地面積80萬公頃，糧食自給率不到34%，即使全面復耕，也只能勉強維持糧食安全，農地「一塊都不能少」。專家學者也表示，桃園航空城如要以區段徵收方式取得土地，估計將造成區域內約1.8萬民宅遷移，龐大的拆遷及補償，桃園縣及行政院必須提出完善的計畫及配套，否則可能會重演大埔、灣寶因開發科學園區引發的衝突。

社論／奢侈稅沒有「裸退」的條件

五月底，奢侈稅（特種貨物及勞務稅）施行將滿二年。依財政部原本估計，這個專挑房產炒手課徵的新稅，一年可望為國庫帶進一五○億元稅收；然而，如今二年將屆，逾百億稅收的樂觀期待卻即將跳票，奢侈稅的存廢之爭於焉形成。

奢侈稅一○○年六月一日立法實施時，民調顯示有多達百分之六十七的民眾，接受並期待這項政策能夠穩住房價。現況顯示，奢侈稅確實也已產生抑制炒風的作用，雙北及台中、高雄等都會區，房產成交量在開徵奢侈稅後萎縮約二到三成。然而「一五○億元」的責任配額，卻是依據炒風鼎盛期的交易量所做的估計數，因此，稅收多寡與其說奢侈稅的政策包袱，不如說是驗證其有無奏效的重要指標。

只不過，奢侈稅收未必愈多愈好。其因在於，奢侈稅鎖定的是二年之內的不動產短線買賣，炒房交易是其收入的唯一來源，倘若超標（一五○億元），即代表炒風未息，國庫才有豐沛的奢侈稅可收；若稅收不如預期，反倒證明其確有抑制短線炒作的威力。因而，若要以奢侈稅對國庫貢獻度不足，來挑戰奢侈稅存在的價值，顯然過於薄弱。

財政部目前對奢侈稅的基本立場未變，仍處於觀察期，需待屆滿二年後，視房產市場變化情況再行檢討。是存、是廢尚無定論，但較偏向「只修不廢」。對於一個誕生二年，且初顯成果的新稅制，財政部拿捏的政策尺度，值得支持。

倒帶回去奢侈稅立法前的市場景況，莫說投機客，就連菜籃族、貴婦團也競相炒樓，房產一日三價，惹得民怨四起。奢侈稅的出現，不僅只為平息民怨，更深層的考量在於稅制根本管不住炒房「瘋」，甚至還是助長炒房的關鍵。因此，不論當時或是今日，截斷炒房誘因的利器，唯有將暴利以重稅收歸國庫，才能迫使炒房者收手，房價回歸市場機制。

奢侈稅的設計，正是為補稅制缺漏，唯一任務在抑制頻繁轉手帶起的房價飆漲現象。如今二年將要過去，放眼當前稅制，能夠抑制短線交易、進而穩定房價的租稅工具，除了奢侈稅之外，仍無其他稅捐可以取代。換句話說，不管奢侈稅抑制炒作的效果有多大，政府此刻握在手上得以捍衛居住正義的租稅工具，說穿了除了奢侈稅，還是奢侈稅。

二年將屆，奢侈稅必然需要檢討，卻絕非只在存廢之爭。暴利是誘發房產炒作最重要的因素，奢侈稅正是為此而來。所以，除非找出一種稅捐，可以牽制短線炒作，並讓炒手繳出一些稅來，否則，奢侈稅甚至應該成為常態稅制，而非只被定位為打房的過渡措施而已。

因而，即使財政部已為奢侈稅設下「不廢」的基本立場，仍須顧及二個檢討方向，衡量利弊後，擇一而取：

一是維持現有奢侈稅的機制，依據過去二年的實施成效，進一步修正奢侈稅的功能。例如，奢侈稅只對買賣持有不到二年的不動產交易案件課以百分之十或十五的炒房稅，二年是短、是長？稅率是輕、是重？經過二年市場實驗後，政府已無摸石過河的顧慮，讓奢侈稅的打擊力道恰如其份，是下一階段奢侈稅必須承擔的責任，也是奠定其在稅制上可長可久地位的穩固基石。

二是將奢侈稅定位為過渡措施，另在現有租稅工具中，找出合乎市場發展、兼顧公平，且足以防護居住正義的合宜稅制。土地增值稅是可以考慮的選項，不過，土增稅是依各縣市公告的現值做為課徵基礎，公告現值與市價間的差距各自不同，若未能儘速趨近市價，土地買賣利得仍無法「漲價歸公」；再者，公告現值一年一調的限制，導致短於一年的交易無稅可課現象必須優先解決，否則，期待以土增稅取代奢侈稅反會成為災難。

無論如何，奢侈稅已經證明其有抑制二年內不動產頻繁交易的能耐，「裸退」並非奢侈稅的適當選項；除非找到替代方法，奢侈稅始能光榮離場。