容積銀行 議員質疑：代金無法管

【聯合報╱記者高詩琴／台北報導】北市府擬設立容積銀行，作莊賣增額容積。昨天都市發展局到市議會進行容積銀行報告，不少議員針對未來代金的利用、3年落日條款有質疑，另也對現行15公尺以上道路用地，才能開放容移有意見。
市府市政會議3月通過「容積移轉審查許可自治條例」草案，若草案通過，現行建商捐公共設施保留地換容積的方式，將在3年緩衝期後，走入歷史。
發展局指出，全北市待取得的公共設施保留地共有1132公頃，若以公告現值估算，取得經費約有一兆6億元。市府財力有限，未來將分批取得，初期以道路、公園綠地等用地為主。
發展局表示，賣容積的代金將運用在接受基地所在行政區，進行公營住宅、公共設施等。
未來有潛力接受增額容積的地區以市地重畫及策略性開發地區為主，如士林生物科技園區、內湖五期、大彎南北段、南港經貿區等，總容積率可望再增加四成。
議員吳思瑤質疑，代金將成為發展局的「小金庫」，但如何監督管理，制度還沒明確；洪健益認為，應該要入法。
對目前規定，15公尺以上的預定道路開闢地，才能開放給建商購買以轉移容積。議員葉林傳、梁文傑都質疑為何要有這限制？
發展局長邊泰明表示，業者當然希望放寬15公尺的限制，但發展局不同意。主要擔憂一下子市場上有很大的供給量，價格會下降，中間商會增加收購轉賣，導致民間炒作情況變嚴重。
且若民間取得的容積增加，「3年落日條款可能就落不了」，屆時無法保障過去已取得用地的私地主，引發的反彈影響政策的執行效果。

航空城計畫 已是現在進行式

繼十大建設後 最旗艦的重大開發案
【特別企劃】 文/陳英寰
一度被稱為亞太營運中心的桃園航空城計畫，從1990年起，歷經3任總統、20多年的協商修正，直到2012年終於正式啟動，是繼蔣經國時代的十大建設以來，經濟規模最大的旗艦級開發計畫。

隨著全球化腳步加劇，位居國家門戶的機場已成為各國城市再造的重點項目，像是荷蘭阿姆斯特丹因其史基浦機場，成為世人眼中的歐洲門戶，而韓國首爾則以仁川機場為輻輳中心，開展亞洲最大規模的造城計劃，鄰近像是新加坡、東京、上海、香港，一座座機場城市正倚重航空鏈結，加速都市進化。
桃園機場掌握亞太航圈進出樞紐，目前台灣經濟正面臨產業升級，航空城計畫扮演著關鍵推手，而包括經濟活動、人才引入到產業轉型，東道主桃園縣無疑是最直接的受惠對象。

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桃園航空城計畫啟動

桃園縣長吳志揚在公開場合致詞時多次表示，桃園縣位處國門之都，政經地位無可取代，自身創稅能力僅次於台北市，位居全國第2，工業產值連續9年全國第1，且全台有史以來最大的開發案「航空城計畫」，範圍也皆在桃園縣境內，更是升格後與國際化接軌最重要的建設之一。
2012年9月，時任行政院院長的陳衝宣布航空城計畫正式啟動，讓這個討論近20年的國家級建設終於付諸行動，預計將投入6000億元，創造2兆3千億元經濟效益、約840億元稅收，以及提供近30萬個就業機會。

改採新訂都桃園航空城公司

董事長劉志清受訪時指出，航空城計畫面積為4,791 公頃，打造共20個捷運車站專區，是繼前總統蔣經國的十大建設後，台灣最大規模的投資建設案。 

值得一提的，以往機場專用區、自由貿易港區、航空服務生活區、經貿展覽園區、機場相容產業區、濱海遊憩區、農產加值展銷區、生活機能區等八大分區開發模式，為了加速整體開發進度，經討論後決定不再沿用，以新訂都市計畫方式取代，範圍共有4,771公頃，規劃五大發展地區，至於範圍外的區域，依原計畫分區定位採開發許可制。

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加速區段徵收工作

此外，正在進行的區段徵收工作，預計明年將拆遷8,700多戶，希望能於2016年底完成全數作業，且為了降低拆遷抗爭，縣府提出「先建後拆」原則，事先徵詢居民意見並預先興建安置住所，完工後再一次將社區或村里居民遷移過去。
傳統重劃區基礎公共建設施作成本，1公頃約在1,600萬元，但航空城涵蓋多個產業、金融及轉運專區，因此在成本提高至1公頃3,000萬元，且為了加速經濟自由化，馬政府大力推動「自由經濟示範區」，航空城計畫已將此概念納入，數個專區將發展轉運出口產業，即原料輸入、台灣加工、出口世界，據傳已有不少外商表達投資意願。

桃園航空城計劃小檔案

開發面積：4,791公頃
都計範圍：4,771公頃
區域範圍：東界－南崁溪、海山路(108縣道)
西界－為老街溪
南界－高速鐵路橋下北側道路
北界－第三跑道需地範圍
開發軸線：台灣門戶區、行政及金融中心、文創科研產業專區、物流經貿園區及
樂活優質住宅地區

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航空城計畫相關公營公司組織

●桃園國際機場(股)公司
─ 交通部出資
─ 機場園區經營管理

●桃園大眾捷運(股)公司
─桃園縣、新北市、台北市合資
─機場捷運線、航空城捷運線運營管理

● 航空城(股)公司
─桃園縣出資
─園區經營管理、資產管理、引資投資

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一買就掉價？！ 4種房子請慎選

買房不論是要自住或出租，住的舒服、舒適，是最基本的要求，而且可能是一輩子中最高價的消費，怎可不慎選。或許有些條件不佳的房子價格比較低，但若是要自住用，房價就不會是買房的唯一考量，以下幾種房子，買房看屋時最好都列入參考條件。
開窗見高架橋、捷運
 容易有噪音、廢氣汙染問題。以風水來說，容易出現「攔腰煞」。所謂攔腰煞，指的就是高架橋或捷運從你家窗前橫過，一般而言，這樣的房子通常會比同棟樓房價便宜，至少可以砍2成價談起，或許不介意的人可以撿到便宜，不過，一般人不會喜歡一開窗外的景色就是高速行駛往來的車輛或捷運，因此，若將來要脫手可以也相對困難。

格局不佳，房間沒有窗戶
 多數人都喜歡格局方正的房子，房間形狀多角或是斜邊容易在視覺上造成壓迫、不協調，間接對精神造成負擔；而房間沒有對外窗，除了空氣難以流通之外，光線不佳也會是問題。

家旁就是加油站、高壓電塔 
住在加油站旁邊代表的也就是往來的車輛多、廢氣多，噪音也不會少，而噪音在風水學上也是一種煞氣，車輛的廢氣對健康更是一大威脅；高壓電塔同樣也是有礙健康的疑慮，電磁波對人體健康的影響，經實驗研究可能對中樞神經系統、免疫功能、心血管系統、血液系統等等都出現不良影響。

地下室採光不良的房子
以風水學來說，地上屬於陽面，地下屬於陰面，容易匯集陰極磁場，以健康角度來看，長期處於沒有光線照射的地下室，對健康、運勢都不宜。專家表示，既然住的是陽宅，就需要陽氣，因此無論當辦公室或住家都不建議。

小心買到「列管屋」 查清產權比房屋還重要

買房除了依照個人需求挑選地段、生活機能及產品，但大多數人仍在意「房屋本身」勝過「產權概況」，其實產權才是關鍵問題，例如打算購買頂樓加蓋公寓，必須瞭解是否屬列管房屋，或透過調閱土地騰本瞭解房屋座落基地與產權登記現況，這類「房產記錄表」有助釐清產權概況避免買賣糾紛。

以近期的頂樓加蓋糾紛為例，買方在購買房產前，多次詢問房仲頂樓加蓋使用概況，雖然賣方提供同意書表示具有正當性，但交屋後卻發現其他住戶有意見，甚至頂加遭報拆。因此，購屋民眾需特別調查頂加是否屬既有列管建物，沒有報拆問題，也得追蹤屋主有沒有增建，此類則符合報拆條件，恐怕有一入住頂加就被拆光的風險。
 目前幾大都會區都在興建捷運，有些捷運路線通行的道路與建物基地，因地基有捷運通行，未來較難興建地基深的大樓，這類房屋價值也特別受限。舉例來說，曾經有民眾出售房屋時，隱瞞中古屋部分座落基地已經被徵收為道路，交屋後至銀行貸款，前因造成貸款額度，引發糾紛。
 也有民眾買了房屋之後，才發現前屋主隱瞞房屋建物將因政府施作下水道工程遭拆除，導致買方有重大損失。而目前許多產品都有「陽台外推」、「二次施工」的狀況，也有民眾參考《房屋現況說明書》，發現沒有違章改建問題，卻在簽約後透過工務局查證，發現有陽台房間有外推情形，而要求解約。
 其實以上這些問題，都能利用自然人憑證線上立即調閱謄本，之中包含登記、地籍圖、建物測量成果圖，都清楚明瞭，也能讓民眾更瞭解房屋概況。

邱沁宜／三段行情 看兩岸房市未來

「兩岸房市到底還能不能再投資？」這是最近很多朋友聚會時常討論的話題，以趨勢來看，房市如股市，從三段行情可看出兩岸房市未來。

撰文：邱沁宜

我平常就很喜歡觀察房地產趨勢，最近和幾位資深台商聊到大陸房市，有幾點心得可以和讀者分享。

地點才是王道，台灣是如此，大陸亦然。大陸有家搜房網會定期公布百城房價指數（fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex），從裡面看大陸房產近一年價格走勢，還是以一級城市（人口500萬以上或經濟與消費水準較高的大城市）漲最多，如北京漲28%、上海漲15%、廣州漲26%、深圳漲22%，蘇州、寧波、西安等小城市，過去一年漲幅只有約5%，遠遜於大城市。

其實，房價與股價一樣，都有所謂的三段行情。

第一段，資金行情。以股市來說此時股價很便宜，資金拉抬下無論大型股、小型股都在漲。房市也是如此，各種地段的房子都會漲，如台灣2002到2007年的房市，或大陸在2006到2009年的走勢。

第二段，基本面行情。此階段回歸到股市和房地產市場的倫理，股價的倫理是大型股漲幅高於小型股，或者有基本面的股票上漲幅度較大，這樣的行情比較健康；台灣房產從2007到2011年走基本面行情，當時台北市房價漲幅遠高於其他地方。

目前大陸房地產也是如此，一級城市漲幅高於其他地方，這點從大陸肅貪情況也看得出來，貪官無論住在哪，都會買個北京房地產，靠近中央的地段永遠是優勢。

第三段，投機面行情。當股市小型股漲幅遠高於大型股，代表行情較投機。外資選股看基本面，當股市漲幅已多，不會再繼續拉抬大型股，因此漲幅有限；一般主力、金主的實力只能拉抬小型股，尤其是業績不好的雞蛋水餃股，因此，此時小型股會漲翻天，媒體出現很多虧損股票有轉機題材的新聞，這時要小心盤勢。

房市也是如此，若台北房地產不漲，中南部房價卻大漲，就要小心，這代表資金炒不動台北市房價，漸漸移到其他縣市，但中南部房地產價格雖然較低，變現的速度也較慢，一旦房地產熄火，資金可能無法再回到台北。

從三段行情來看，現在大陸房產還屬於基本面行情，只要人口移入大城市趨勢不變，一線城市還有上漲空間，以百城房價指數而言，目前北京一坪台幣53萬元、上海一坪52萬元還不算太高。

反觀台灣，若台北房價漲幅落後其他地區，投資者必須留意觀察，若是自住需求，就不需考慮這麼多，畢竟房子帶來家的幸福感，無價。

（本專欄僅代表專家個人觀點）

搞懂地價稅 輕鬆省下5倍稅金

國內地價稅課徵是以公告地價為稅基，但根據內政部2013年公告地價，卻僅為市場行情價格20.1%，明顯偏低；在每年11月申報地價稅前，搞懂自用住宅優惠稅率可省下5倍稅金，所有權人可好好利用這節稅法寶。

地價稅的節稅優惠，必須在每年9月22日前完成申辦。

買房是一大筆開銷，除了殺價與比價，屬於政府德政的節稅優惠，不使用未免可惜。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，房屋座落在土地上，民眾買屋後別忘主動前往稅捐機關辦理地價稅自用住宅變更，爭取應得的優惠。
 只要土地所有權人、配偶或直系親屬將戶籍遷入房屋所在地，且無出租或營業事實，而房屋建物也歸土地所有權人、配偶或直系親屬持有，即可申請辦理。自用住宅的地價稅率僅需千分之二，一般地價稅率則為千分之十，兩者相差5倍之多，若放棄非常可惜。
 徐佳馨提醒，地價稅於每年11月1日開徵，想要變更為自用住宅用地，必須在開徵日前40天之前辦理，也就是9月22日前提出申請，假如錯過這個期限，即使申請通過，優惠稅率也只能從次年開始適用，若已核定而用途沒有改變，以後可以不必再申請。 

財政部指出，如果房子有部分作營業使用，仍可以申請部分自用，也就是營業部分按一般稅率課稅，符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。民眾應特別注意的是，符合自用住宅規定的都市土地面積不可超過300平方公尺、非都市土地面積不可超過700平方公尺，也就是說前者最多約90.75坪，後者最多約211.75坪，且每人申辦只限一處。

小資買房不難？

好房影響力講座第二波即將於4月16日登場，理財專家趙靖宇將分享「薪貧」年代的小資男女攻房術；只要認清4大觀念，反問自己7個問題，小資族也能洞察2014年的房市獲利先機。

趙靖宇認為，投資房地產前，有四個觀念小資族必須認識：
 1.買房並非存最多錢，而是負罪多債 物價飆漲，但薪水凍漲，一般上班族在兼顧生活之餘，就算在努力存錢都敢不及房價上漲的速度，想買房的人越等房價卻越高；現在房貸利率在2%左右盤旋，仍是相對低檔，對小資族而言，爭取到最好的貸款條件，盡量向銀行提高貸款成數，或建議利用頭兩年只還利息不還本金的規定，才能降低購屋負擔。
 2.買屋自住要「隨意」，買給別人住要「滿意」 自住需求的購屋，純粹看買方開心就好，像是很多人為了環境寧靜與學區，選擇住在新店、木柵、內湖；若為投資置產，房東得以租客為優先考量，凡是交通便利的市區地段，房子再破都值得買，裝潢過後仍有穩定租屋需求。 

3.Holding、Timing、Counting （HTC） 這可不是台灣手機大廠宏達電，所謂Holding（持有）指的是，屋主打算繼續持有還是轉手賺價差？若要買賣，Timing（時機）非常重要，賣屋應避開房價低點，買屋則要避開房價高點，優先選擇有發展潛力的地區，例如未通車的捷運沿線。最後別忽略Counting（計算），算計本身的經濟能力能付多少房貸、過怎樣的生活，建議小資族以自備款回推購屋目標總價（自備款宜設定在兩至三成）。
 4.沒有高富帥也要有好伴侶 「買房必須理性，不能靠感性」，趙靖宇說，房價居高不下，小資族還是得回歸現實層面，畢竟團結力量大，或家中父母、兄弟姊妹願意互相協助，比方以「來會」的方式籌措部分購屋基金，可更快實現買屋理想。她舉自己為例，現在能住在台北市大安區，也是跟老公合力打拼的結果，夫妻一人負擔生活費、一人負擔房貸，有共同努力目標，人就會因夢想而偉大。 

另有小資族選擇輕移民，在北市近郊買房，用接駁車或捷運上班通勤，這種「以時間換取房價」的作法，過去幾年也有不錯的增值表現，趙靖宇說：「總之房子買在哪裡不重要，重點是住在裡面的人」。
 認識完基本觀念，小資族該不該買房，趙靖宇建議反問自己7個問題：
 1.如果目前的收入夠，你一直抱著擁有屬於自己房子的夢想，買！
 2.如果你的工作穩定度夠，未來20年的房貸不是問題，買！
 3.如果你認為房子未來3、5年賣掉一定能賺價差，買！
 4.如果你認為買房不麻煩，有能力處理繁雜的資金周轉，買！
 5.如果未來丈母娘要求先有房子才把女兒嫁給你，買！
 6.如果買了房子，老婆娶進門後不會抱怨錢不夠用，買！
 7.如果以上6點都不確定，但你明白未來的人生會面臨什麼樣的風險，先買再說；
如願五子登科後，有一天真的負擔不了房貸，你願意認賠出售度過難關，重新開始另一個人生，那就買吧！

桃園八德合宜住宅 遠雄得標

【中央社╱桃園縣9日電】

2014.04.09 06:39 pm

桃園縣政府八德合宜住宅興建案，由遠雄建設得標，興建至少950戶合宜住宅，出售住宅主建物每坪平均售價不超過14.9萬元。
桃園縣政府「八德地區合宜住宅招商投資興建（用地標售）案」今天完成投資計畫書審查及價格開標作業，由遠雄建設事業股份有限公司得標，規劃興建至少950戶合宜住宅，坪數為30至51坪之間，出售住宅主建物每坪平均售價不超過新台幣14.9萬元。
桃園縣府表示，另外，將保留興建戶數的10%，即至少95戶作為出租住宅，出租住宅的主建物部分每坪每月租金不得超過250元，以提供桃園縣轄區就業就學青年優先出租使用，並預計民國105年底完工。合宜住宅將優先售予一定所得以下的無自有住宅家庭，並提供部分住宅作為出租住宅。
桃園縣政府今天邀集建築、景觀、都計等各領域專家學者，組成評選委員會，針對團隊組織及相關業績、開發規劃及建築設計、施工計畫及品質管理、財務計畫與風險管理、銷售計畫及其他相關計畫等5大面向進行審查，評選優質工作團隊為桃園打造優質平價的合宜住宅。
桃園縣政府表示，此案前於103年1月28日公開招標，4月9日完成計畫合格投標人投資計畫書的規格標審查，隨即於下午3時辦理價格標的開標作業，開標結果由遠雄建設事業股份有限公司（12億9500萬元）得標。
此案開發地點位於桃園縣「變更八德（八德地區）細部計畫案」內的住宅區，此區已完成區段徵收，共3處基地，面積約2萬1286平方公尺。

房價是否反轉了？3項指標可觀測

好房News記者蔡佩蓉／台北報導
 對於持有房產或想買房的民眾來說，必須掌握房價趨勢。今年第1季以來，北部都會區成交量萎縮，中南部的買賣移棟數，又涵蓋不少第1次登記的新成屋，拉抬了實際成交情形，因此成交量是否能復甦？4、5月就是重要關鍵，要如何掌握房價是否反轉緩步修正？3項指教得密切留意。

第1、  資金流向 
房地產走了超過10年大多頭，金融海嘯過後更有不少人將資金投入不動產，換句話說，看準低利率時代及不動產仍有增值前景，手邊有閒錢的民眾，將購屋視為理財工具首選。
 不過，隨著房價上漲動能減弱，2年前奢侈稅上路過後，海外不動產投資愈來愈興盛，許多屋主早已獲利了結部分房產，轉而到海外投資，天時地利不動產總經理張欣民就說，今年資金還是會往海外，尤其是鎖定具增值動能的城市。他說，最近隨著政府拉抬台股，資金往股市投入也已經逐漸發酵，未來趨勢也會更明顯。
 第2、實價揭露破盤價
 實價登錄是重要的房價揭露資訊，對於長期有關注區域房價的民眾來說，區域若出現跌破行情案例，則值得觀察是否近期還會出現低價揭露訊息，進而「成氣候」。對買方來說，可評估是否已經修正到預期房價而進場，但若物件位於次級地段或交通、生活機能條件較差的區域，則得特別留意後市狀況，掌握買房風險。
 第3、法拍釋出量 
現在房價是否已經「溫水煮青蛙」了？若資金持續抽離、政府增稅打房及房價上漲動能有限，這些都已經發生了，未來可特別留意法拍釋出量是否有增加。專家指出，以過去幾年來說，急需資金變現的民眾，房產還不需被查封或釋出拍賣，就順利在房仲市場出售，也讓法拍量銳減，同時，低利率時代也極少出現無法繳出貸款的案例。 假若法拍量從谷底反彈增加，便可判斷房市轉趨空頭市場，後續則可觀察整體拍賣情形，買方再考量是否要進場購屋。

財經觀點／服貿會不會讓台灣房地產香港化？

【聯合報╱太平洋房屋行銷部顧問李季鴻】

318學運後，兩岸服貿議題發燒，許多人憂慮陸資炒房，台灣房地產將香港化；這是真的嗎？我從幾個角度分析：

一、投資面、目前台灣房價租金略高於1.4%，比全球最低，房價與租金的倍數卻高達64倍，投資客期待服貿通過後店面價格還會繼續漲，但從台灣實質經濟力來看，房市已經到頂了，尤其店面與過度膨風的住宅背離了實際經濟狀況，背離愈遠、泡沫愈大，房市「消風」似難避免，過度炒作的房價將打回原形，即使陸資也難以挽回，因為已經「沒空間」了。

二、法令面：大陸人士來台買房仍有「五四三限制」，包含貸款不得超過五成、每年停留四個月、買房後三年不得轉讓，服貿簽定後，這些限制也未鬆綁，加上陸資買房，必須先取得縣市政府、中央目的事業主管機關、以及內政部等單位核准，陸資正常買房都得克服重重關卡，何況找人頭炒房，難度更是高。

三、心態面：陸資在台買房雖不容易，但仍有人認定陸資可能「不計盈虧」以人口優勢來台，只要買50萬戶，就足以撼動整個台灣房市。現實情況卻是，台灣開放陸資買房逾10年，核可的投資案件不到50件，國內每年移轉棟數約35萬棟，所占比率只是九牛一毛。

何況，對陸資來說，全球有更多投資報酬率高、房價低、風景優美，或是更具有「虛榮感」、更值得投資的物件，台灣房地產真能吸引陸資嗎？恐怕仍有待檢視。

四、服貿面：最後直接檢視服貿開放陸資投資的部份，陸資投資20萬美元可申請2人來台工作，每增加50萬美元可增加1人，最多不能超過7人，而且每年營業額要達新台幣1000萬元以上，來的主管還得需符合學士或碩士學位，2年以上工作經驗，或是具有專業證照、5年以上經驗。

從這些條件就可知道，陸資真的要來台投資的門檻並不低，所以真正會因為服貿開放來台投資的人究竟有多少？而這些投資者的幹部、員工又因為時常在全球流動、工作，生活的不確定性高，大多數海外工作者多半以租屋為主、買屋者少，所以陸資實質會增加的購屋數量恐怕不高，更別說還要「炒房」，也因此台灣房市香港化這個說法，目前應該很難實現，也很難成立。