5年買賣3291戶 法拍屋大王 判補稅7585萬

記者楊國文、鄭琪芳／台北報導〕有「法拍屋大王」之稱的廖文權，被國稅局查出在五年內，買賣法拍屋共三二九一戶，被認定為「營利所得」要求補徵綜所稅；廖不服，抗辯應以「財產交易所得」課徵綜所稅，最高行政法院日前判決廖文權敗訴定讞，須補稅七五八五萬元。

平均一天賣一．八戶

國稅局官員說明，由於目前土地交易所得免稅，個人買賣房屋只有房屋交易的部分要課稅，但房屋價格通常被壓得很低，或可按房屋評定現值計算所得，導致「財產交易所得」偏低，稅額也較低；若認定為「營利所得」，就要依實際獲利計算所得，稅額當然比較高。因此，部分業者會以個人名義買賣房屋，以規避稅負。

廖文權在房地產業界赫赫有名，據傳他幾乎掃遍法拍屋，因此曾被檢舉逃漏營業稅，根據法院調查他買賣法拍屋的速度，估計平均一天可賣一．八戶。

北區國稅局調查，廖文權於八十九年至九十三年申報綜所稅，分別出售二三五戶、二七九戶、六○二戶、九○八戶及一二六七戶房屋，共申報財產交易所得約一億元；但國稅局查出，廖文權標購法拍屋後再以個人名義出售，認定其銷售房屋取得的收入，應屬於營業稅法第六條及所得稅法第十四條第一款的營利所得，並計算其營利所得共兩億九七○○多萬元，因此要求廖文權補稅七五八五萬元。

廖文權辯財產交易所得

不過，廖文權認為，他買賣房屋已被課徵綜所稅，另依財政部九十五年十二月間的函釋，個人買賣房屋再銷售，自九十七年一月起才應課徵營業稅，他於九十六年前出售房屋的所得，應該不算營利所得，國稅局不應要求他補稅。

法官認定應屬營利所得

最高行政法院審理認為，廖文權和一般民眾購屋後出售並不相同，其五年內出售房屋高達三二九一戶，性質屬於營業人，因此國稅局要求補稅於法有據，判決廖文權應補稅七五八五萬元定讞。

桃園、台中、高雄 房價在微笑

後奢侈稅時代，大台北房價面臨逢高回檔，但離開大台北，情況可不同。房仲業調查，包括桃園、台中、高雄，房價自1996年走滑後，一直到2008年才回到當年水準，16年來桃園、台中都只漲4成，高雄更只漲8%。現在回漲有理。

信義房屋表示，如果把這三大都會區長期房價走勢作成圖表，很明顯的呈現「微笑曲線」，從1996年高點一路下滑，2001 年前後觸底，但到2008年左右才接近10多年前水準。

至於大台北，十多年來，房價一直呈鋸齒狀斜線上揚，金融海嘯後走勢更是陡峭，至今年下半年才暫時停歇。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，這十多年來大台北和其他都會區房市發展如此兩極化，關鍵是在就業機會，中南部這些年受產業出走影響，就業機會不增反減，民眾不安，房市跟著陷入困境，遲遲難以走出陰影。

不過長期低迷，卻也讓中南部房市蓄積極大潛能，房價仍在低點是其一，投資客不多是其二，就業情況逐漸改善，都會化速度明顯加快，則讓這波橫掃大台北房市的奢侈稅，在中南部相對威力不大。

蘇啟榮指出，大台北以外的區域，目前來看，走的是「有基之彈」的房市格局，目前桃園、台中、高雄平均房價都只在一坪12、3萬元，而目前利率只有2%上下，不僅房價是「微笑曲線」，一般民眾也可以微笑購屋，後勢持續看好。

房市「倒退」修正格局難免

全球景氣轉冷，而近期政府公布的國內經濟數據，無論是景氣對策信號、消費者信心指數、失業率，以及代表資金動能的貨幣供給年增率，都呈現惡化的現象，衝擊民眾購屋、置產信心。

根 據永慶房產集團研展室統計，台北市、新北市2011年11月房屋成交量下修12~15%；台北市中古屋每坪成交均價單價49.9萬元，下滑2.1萬；新北 市中古屋房價每坪成交均價29.9萬元，下修1萬，修正幅度約3~4%，均為奢侈稅實施以來的新低。台中、高雄房市因為價格波動不大，再加上投資盤本來就 少，自住客需求穩定，價量穩定。

永慶房產集團研展室資深研究員黃舒衛表示，全球股災之後，市場氣氛轉淡，再加上明年國內大選的戰況膠著， 都使投資的不確定性增加，間接加深買方的觀望心態。而奢侈稅實施後，限縮房市交易動能，買盤結構性調整仍在變化，除了投資客、兩年內新成屋幾乎銷聲匿跡 外，現在連置產客也開始縮手。黃舒衛提醒，現階段買方追價意願已弱，若屋主還死守過度樂觀的預期，致使價格認知持續擴大，恐讓成交量陷入新低潮，並將進一 步加大價格修正幅度。

趕在百年結婚潮、明年龍子年的熱潮，11月的自住市場降溫的狀況較為和緩，台北市的首購比例仍較上月提升5~10%， 新北市首購比例也有4%的成長，都已經回到奢侈稅前的格局，而換屋族3~4%的回籠，顯示政策鼓勵自住客買房的效果已現。

然 而，置產族的減少，成為房價下修的關鍵。置產族受外在投資環境波動的影響，以台北市市中心的成交變化最大，11月就足足少了1成的置產客。黃舒衛指出，從 另一個角度來看，雙北市買賣創高價的比例都跌破奢侈稅以來的紀錄，可見目前房市除了政策管制之外，整體經濟情勢的詭譎多變以及選後投資環境的不確定性，才 是壓抑房價的主要關鍵。

自住需求的抬頭，反映在區域、 產品的成交趨勢。以台北市為例，雖然中古屋行情下修，但產品多樣、生活機能完善、捷運題材不墜的中山、信義兩區，不但成交量持平，價格也有微幅成長，特立 於低迷的市場表現。而新北市的新店區受惠於台北市房價走高而出走的台北市買方，與捷運通車在即的新莊區，也在一片慘綠中翻紅。黃舒衛分析，自住客為主的市 場階段裡，唯有產品價格的合理性、可掌握的利多條件，才是支撐買氣的關鍵。部份供給量大、新成屋數量多、過去投資買盤重的地區，盤整時間還會拉長，建議屋 主要拉大價格彈性，提早獲利了結，避免價格反轉後，利多支撐不足、購屋能力減退，形成『多殺多』的格局。

台中市11月中古屋市場因為近期 土地標售市場依然熱絡，再加上的中科園區週邊補漲區、行政院最新拍板的大里台中軟體園區等利多加持，雖然台中市的交易量微縮3%左右，但價格平穩。反觀高 雄市11月一反10月跌勢，交易量強彈7~8%，價格也有2%以上的成長，展現價量雙強的氣勢。

但店面市場受整體經濟展望走弱、零售消費 成長不如預期所拖累，再遇上奢侈稅後『售轉租』的屋主變多，拉低租金投報率，已讓許多置產客觀望，造成議價時間拉長、成交困難。黃舒衛認為，中南部的需求 是緊貼著實際的市場狀況做變化，對於預期獲利的想像空間小，修正時間也短，對自住買方最無負擔。

房市多頭超過8年，漲勢趨疲，再加上外部 環境動盪，自住買方難免擔心跌價，或懷有房價下修的期待，以致量能下修，價格認知差距拉大。目前市中心產品價量背離，造成自住買方只能退而求其次地轉進次 級路段、選擇次級產品，間接拉低成交均價。但長期的窒息量勢必迫使部分屋主在考量個人財務負擔，或改變預期心理的情境下，準備降價、獲利出場，而引導下一 波的價格變化，打開僵持半年以上的凍漲盤勢。部分產品、區域過去走勢是依仗『高房價期望、低購屋負擔』所構築榮景，未來面對修正走勢，將走得又快又急，值 得買賣雙方特別留意。

非自願失業售屋 免課奢侈稅

財政部今天發布解釋令，明示因非自願性失業而售屋，可不受特種貨物及勞務稅條例（又稱奢侈稅）的規範，免徵奢侈稅。

財政部表示，日前接獲稅捐稽徵機關陳報，一位民眾於民國86年間持有新北市1棟房地產，又在民國99年，在工作地點新竹縣另購1棟新屋；不料他最近遭公司資遣，想要賣掉新房，不知這種情形需不需要繳交奢侈稅？

財政部指出，這位民眾的狀況屬於「非自願離職」出售新房地，依據特種貨物及勞務稅第5條第2款，以及施行細則第10條規定，可免徵奢侈稅。

另外，稅捐稽徵機關也陳報，有一位民眾及他的太太有1戶自住房地產外，另外他們家擁有一個骨灰（骸）存放設施，未來這位民眾想要出售自有房產，需不需要繳交奢侈稅？

財政部表示，考量骨灰（骸）存放設施是放置已歿者骨灰之用，非可供居住，因此不屬奢侈稅規定的範疇，故發布解釋令，這位民眾欲出售自有房產，因不屬於奢侈稅規範的範疇，所以不用繳交奢侈稅

歌林總部部分樓層賣9.3億 每坪60萬

老牌家電大廠歌林公司為了還債，昨天標售台北市重慶南路企業總部部分樓層、以及桃園縣觀音工業區1、2廠。結果重慶南路商辦由台灣金聯公司以9.399億元、每坪單價60萬元取得；觀音2廠由遠東新世紀以6.15億元得標、每坪單價5.65萬元，觀音1廠則流標。

近期大型商用不動產標售接連不斷，歌林昨天標售旗下3筆不動產，其中2筆順利脫標。包括北市重慶南路企業總部7至11樓，每層樓約267坪，含停車位，總面積1825坪，底標價為8.21億元；以及桃園觀音2廠，土地面積達10884坪，底價5.85億元。結果總標脫金額合計逾15.5億元。

負責招標案的商仲業者第一太平戴維斯資深經理邱奕平表示，歌林總部目前空置，卻還締造14.5 %溢價率，可見市場資金充足，只要有合適的標的，買家還是會進場。

金聯指出，歌林商業大樓初步規畫出租，投資報酬率約3%，符合市場行情。參與投標除了考量歌林商辦在北市精華地段，具有稀少性、保值性和未來性，而且這筆不動產也是金聯的債權；未來不排除再投標類似標的。

台灣房屋研究中心研究員王昫云指出，遠東新世紀標到觀音2廠相當划算，同區域去年行情約在3萬到4.5萬元，目前行情仍不斷攀升。因為觀音工業區有廢水處理功能，吸引許多重工業設廠，當地物件釋出稀少，更顯珍貴。

房價所得比9.2 張金鶚：房價將下修

內政部營建署公布第3季住宅需求動向調查，整體調查地區房價所得比為9.2倍，較第2季的9倍增加，創新高；不過，台北市則從上一季的新高16.2倍降為14.3倍，雖然購屋負擔仍最沉重，但房價小幅修正，已經看的出端倪。

■　第三季成交總額減 每坪單價略上升

調查顯示，整體購屋總價平均為新台幣957萬元（每坪24.7萬元）較第2季下降10%；台北市為2356.6萬元（每坪62.2萬元），總額較第2季下降，但每坪單價則上升。

政大地政系教授張金鶚表示，第3季市場較第2季量縮，但單價仍漲，交易登記戶數4萬6796戶，與去年同季相近，但較第2季的5萬6013戶減少17%；整體購屋總價平均957萬元。而奢侈稅對交易量影響，新購屋者與欲購者都認為小幅下跌（50%、37%）；對價格影響，新購者與欲購者均認為無影響（50%、38%）。

■　選後行情言之過早 學者:未來可望下修

政治大學地政系特聘教授張金鶚表示，第4季房市停滯、觀望，建商不敢推案，民眾不敢買，大家等選後狀況。目前是量縮價格不清楚，因對未來不清，對投資者來說「越早出場越好」。

至於選舉過後，房市會有什麼樣的變化？張金鶚指出，兩黨都在講居住正義，所以不管誰當選，都應做到，耳語說哪個政黨當選房市會好，哪個政黨當選房市不好，政治操弄的耳語是不好的作法。他說，真正力量是市場，未來房價慢慢修正才合理，2、3年修正是必然的，而且2、3年還是比較保守的說法，房價跌個2、3成也是必然。

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實價登錄應修法 歸責於買賣之權利人

如何抒解大台北房價過高所引發的民怨議題，始終困擾兩黨的選情，而政府課徵奢侈稅對大台北房價雖有抑制作用，但長線仍然無法解決都會居住正義的問題。於是兩黨對於房地產資訊透明化與實價課稅的推動都產生了共識，但到目前為止兩黨對於實價登錄與實價課稅的規劃與配套都沒說清楚講明白，難免造成消費者疑慮與業者恐慌。不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長李同榮針對兩黨正在協商的實價登錄三法提出以下看法與建言：

一、不動產經紀業支持不動產成交資訊透明化～

不動產經紀業絕對支持不動產成交資訊透明化，房地產成交資訊透明化可以建立公平公開的房地產交易環境，但政府在修法同時，必須認清實價登錄的真正責任歸屬乃是買賣權利人。

二、讓實價登錄歸責於買賣之權利人～

實價登錄三法（平均地權條例、不動產經紀業管理條例、地政士法）修正條文有許多易生爭議之處，例如實價登錄的申報義務人優先順序應以交易相對人為主體，也就是買賣雙方(權利人及義務人)依法應申報才是，但得委任地政士或不動產經紀業者代理申報，地政士或不動產經紀業者如認為買賣雙方提供之申報資料不實，得拒絕接受委任，目前法令強制要求地政士、不動產經紀業擔負起申報義務及申報不實的責任，似未考量實務上地政士或不動產經紀業者，未必每一案件均全程參與並掌握一切交易過程及資料。

三、不動產經紀業管理條例修訂條文諸多矛盾～

不動產經紀業管理條例第二十四之二條所修訂的內容號稱是陳冲條款，從條文中的第一項到第七項充滿模糊字眼，例如:公平提供、類似、充分必要之調查、等等，都已經在不動產經紀業管理條例應記載即不得記載事項很詳實規範，重複且模糊的字眼只有徒增業者困擾，尤其是第六項【不得告知當事人他方願意接受的底價】顯然與現行法規【廣告價格必須與契約委託價(屋主底價)一致】是大相矛盾，實在令業者無所適從，更何況此項修法事先主管單位地政司與業者一無所悉，顯然是高層閉門造車的亂章枉法。

四、正本清源的平均地權條例修訂～

平均地權條例第47條之1修正建議應為:「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊， 權利人得委任不動產經紀業者及地政士代為登錄」，如此條文的修訂，才能真正界定實價登錄的責任歸屬。

五、兩黨政策應該明示:實價登錄不可能與實價課稅脫鉤～

政府為了安撫選民，一再表示實價登錄與實價課稅脫鉤，這是不負責任說法，兩黨政策都應該把長期要實現的實價課稅之配套措施，一次說明白講清楚。

六、只有健全稅制實價登錄才具有公信力～

要建立一勞永逸的根本解決方案，就必須把實價登錄的效能建立在資本利得實價課稅的基礎上，讓非自用住宅的不動產投資賺錢的人，不分貧富都必須繳稅，買賣當事人在平均地權條例修訂下就會相互監督，如實申報交易價格。

七、創造政府、消費者、業者三贏空間～

可預見的未來，政府若能針對實價課稅制度，採取全面性的稅制革新，依資本利得課稅並在民眾沒有增稅的疑慮下，擴大稅基降低稅率，政府反而會因合法繳稅件數與額度增加，稅收也同時增加，民眾因資本利得課稅，買賣雙方相互監督，實價登錄就不會因過去真假合同的混淆資訊而失真，房地產經紀行業在資訊透明化的交易環境下，也較能獲取買賣雙方顧客的信賴，這樣房地產交易制度就能朝向公平公正公開的大道前進，豈不是創造了政府、消費者、業者三贏空間。

不動產仲介經紀公會全國聯合會李同榮理事長再次強調:解決房價的治本政策在於解決供需，不動產經紀業支持具有公信力的實價登錄制度與具有完善配套的實價課稅制度，唯實價登錄必須將責任歸屬於買賣權利人，同時他建議政府，資訊透明化不等於房價合理化，只有健全房地產交易稅制才是政府當前最重要的工作，未來也才有可能落實「實價登錄」真正的功能性，同時李理事長更宣示未來將致力於房仲業服務品質的提升，來創造經紀人員的服務價值，消弭不動產消費不必要的糾紛，創造更完善更透明的不動產交易環境。

明星學區 便捷交通

學區範圍計算清楚 往往一條巷子的區隔，就不規劃在該學區，所以購買的時候務必要查清楚，查清楚是否在規定的學區內。學區住宅必須坐落在學區內，才享有入學的資格，所以提醒 所有要購買學區住宅的民眾，除了周邊生活機能外，並確認該房屋是否坐落在目標學區內，否則隔一條街，既不是學區住宅，但卻用學區住宅的價格購買，「用一流 的價格買到二流的區域」，情何以堪?

選擇明星學區住宅注意事項

1.學區範圍計算清楚
往 往一條巷子的區隔，就不規劃在該學區，所以購買的時候務必要查清楚，查清楚是否在規定的學區內。學區住宅必須坐落在學區內，才享有入學的資格，所以提醒所 有要購買學區住宅的民眾，除了周邊生活機能外，並確認該房屋是否坐落在目標學區內，否則隔一條街，既不是學區住宅，但卻用學區住宅的價格購買，「用一流的 價格買到二流的區域」，情何以堪?

房價過高的學區不宜猛追
投 資型的購屋者也會看準此一商機進場，明星學區的房價及租金仍是水漲船高，當然，房價行情也將持續上漲，所以台灣房屋提醒您，就算學區住宅升學率再高、師資 再優，並非所有的明星學區都有良好的生活機能，且有些學區的房價高的嚇人，當房價原本就高的同時，投資報酬率相對可能降低，因此最終還是會回歸基本面，提 醒民眾，還是不宜追價過高，進場前應三思。

留意設籍時 間，主要還是要避免當學生名額數過多時，要如何篩選，尤其小朋友的學區是「額滿學校」，則必須依照「額滿學校」優先分發入學原則，遇此情況，通常都是以小 朋友的設籍時間先後依序分發入學，或改分發至其他非額滿學校來決定或是各校有不同的規定，家長應提早了解，畢竟小孩的學籍不能耽誤，弄錯了也無法補救。
另外，設籍時間以學童至戶政機關辦理設籍北市為計算基準日，惟額滿學校於設籍條件上，優先錄取原則須學生與父母共同或法定監護人共同設籍。

家長可依小朋友戶籍地址的『區』『里』『鄰』別，至臺北市政府教育局國小新生分發入學資訊網或各區公所網站上查詢學區。假若您是為了小孩設籍學區問題才置產投資者，應特別注意，所買的房子門牌號碼是否是單一學區還是共同學區

「居住事實」證明必須檢附自有房屋所有權狀、法院或經法院授權民間公證單位開立之公證租賃證明、家長之水電費及電話費收據證明…等相關居住證明文件。

選擇明星學區住宅注意事項

1.逐捷運而居，考慮「三成本」
所 謂捷運的「三成本」，就是「時間成本」、「通勤成本」及「房價成本」等。精算出選擇哪裡的捷運住宅最划算，因為選擇捷運概念住宅並非零風險，有時候「賺得 了房價，卻賠上寶貴的時間或生活品質」。目前台北縣已通車或將通車之捷運站附近房價仍比北市區內低很多，但通勤時間卻增加不多。

2.留意「捷運末站」購屋
捷運末端站，房價相對最低，適合預算不高的首購族、單身者優先選擇。很多都是新闢捷運線，如松山線、新莊線、信義線、萬大線、樹林線汐止線、三鶯線、安坑線等沿線，每個站與台北市之地緣關係，都類似捷運末端站的效應，是相當值得民眾購屋時優先納入考量。

3.捷運選點，牢記「店面100，住家500」法則
捷 運站周邊，可以說是「投資自住兩相宜」。選擇方式，可以鎖定已經通車或即將通車之捷運末端站，具有增值潛力的區域進場購屋。店面產品則優先選擇「雙捷運交 會車站出口方圓100公尺的區域」，才能享受通車人潮帶來之長期增值效應。住宅的部份，捷運住宅旋風，讓無法在現有捷運線購屋的民眾又多了項新選擇，由於 捷運舒適便捷、不塞車，大幅縮短通勤時間。但不管是已興建之捷運末端站或是環狀捷運站，在地點上仍要選擇「捷運站方圓500公尺之範圍」才能享有交通便利 及保值的效益。

4.捷運站周邊「交會點」，房市搶手
逐 捷運而居的購屋觀念，在大台北地區蔚為風潮，捷運周邊的住宅，更是建商推案之保證。毋庸置疑，環狀捷運線興建完成之後，各個連接點的車站周邊，也將形成人 口聚居的區域，房價也會更有看頭。然而，不是每個點的命運都相同，專家認為未來重要的樞紐，不是捷運「點」，應該是捷運「線」的交會點，也就是所謂的「雙 捷運站」。

中壢環北站至火車站 107年通車

〔記者謝武雄／桃園報導〕桃園國際機場聯外捷運核定從中壢環北站延伸到中壢火車站，縣府交通局明年度已經編列六億元預算徵收土地，預計從明年開始辦理用地取得作業，明年中就可以完成土地取得，隨後由高鐵局施工，預計一○七年十月通車。

機場捷運從台北火車站（A1站）到中壢火車站（A23站）全長五十一公里，其中，第一階段的三重（A2站）到中壢環北站（A21站）一○二年六月通車；至於三重到台北火車站的工程，由於是地下化，施工時間較長，預計一○三年十月通車；第三階段環北站（A21站）到中壢火車站（A23站）預計一○七年十月通車。

A21站到A23站工程採地下化，未來捷運只是取得地下使用權，費用則是距離地面越深越便宜，最便宜的是地下廿公尺，約為土地徵收費用的三分之一。

城鄉發展局已經完成都市計畫公告、樁位公告，目前由中壢地政局進行地籍分割、登記，預估年底可以完成，明年初才由中壢市公所、工務局進行「協議價購說明會」、並製作「徵收計畫書」，由地政局報內政部審議委員會審核。

未來，內政部審議委員會核定「徵收計畫書」後，由地政局進行土地徵收前置作業、公告徵收、發放補償費，預計明年中可以完成，土地取得後高鐵局就可以開始施工。

《台鐵高架啟動》20日起建臨時軌

〔記者李容萍／桃園報導〕台鐵桃園段高架化，從新北市鳳鳴平交道至中壢市德育路平交道間的臨時軌路基工程，長約十六公里，分兩標進行，將於本月廿日、明年二月十八日先後開工，一○二年二月前完工。 工程將在桃園火車站後站的延平路地下道出口的廣場上設桃園臨時站，屆時隨著工程進行，桃園火車站陸續拆除施作，火車軌道移到桃園臨時站，等到工程完成，軌道才又移回火車站。也就是說，工程一旦開工，旅客上下車就要改在桃園臨時站。 承包工程的台灣世曦工程顧問公司昨天出席縣府道安會報指出，高架化工程有CL121、122標，兩標均為高架化的先期工程。 台鐵桃園段高架化計畫是桃園縣相當重要的建設，預計一○六年底通車，前述兩標施工期程各為四百廿天和三百廿五天，針對桃園火車站周邊交通動線影響甚鉅，縣府交通局長高邦基才提出多項要求。 他指出，桃園火車站前停車格被取消後，桃園火車站改建期間周邊交通動線是否有施作無障礙設施及電梯、交通維持計畫等，希望能宣導讓民眾了解，並在施工前辦說明會，受影響的地下道、平交道及高架橋等做妥善處理等。 台灣世曦工程代表強調，桃園臨時站劃有路外停車格，無障礙設施也有納入規劃，施工前會再邀當地里長、公所辦說明會，讓民眾了解。