自宅兼營業 自用部分免課奢侈稅

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

財政部明令，個人僅有一棟自用住宅，但部分供出租或營業使用時，如果持有不到二年即出售，僅有做自用住宅使用部分可以免課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）；非做自用住宅使用的部分，則要按面積比例課徵奢侈稅。

財政部強調，持有未滿二年即出售的不動產，只有屬於自用住宅部分才可免稅，若部分自用、部分營業（包含出租），就不能完全享受免稅。

特種貨物及勞務稅6月1日實施，本人、配偶及未成年子女名下僅有一棟不動產，且做自用住宅使用者，不受持有未滿二年出售須課徵特種貨物及勞務稅的限制。依據規定，持有未滿一年即出售的非自用不動產，要按實際交易價的15%課徵奢侈稅；持有未滿二年出售的非自用不動產，以交易價10%繳納奢侈稅。

財部指出，本人、配偶及未成年子女名下僅有一棟房屋，且已辦竣戶籍登記，但一樓供事務所執業，其餘樓層供做自用住家使用，因故需將房屋出售者，即會面臨被課徵10%或15%奢侈稅。

財政部規定，所有權人在持有二年內出售房屋及其坐落基地，如僅一樓供事務所或診所執行使用，可以按比例計算申報繳納特種貨物及勞務稅，即一樓要課稅，二樓以上樓層可免稅。

建商廣告不實 小心誤買工業宅

【網路地產王／綜合】

為了降低建築成本，公平會調查發現，許多不肖廠商常將工業用地改作住宅用途，並打出不實的廣告宣傳，待消費者誤認為是合法住宅而購屋後，卻恐面臨搬離的命運！

■　工業宅雖價低 小心被迫強制搬離

公平會發現，位於桃園市的「比佛利」建案，使用的基地屬於甲種工業區，依法令規定只能作為一般事務所或旅館等商業設施使用，不得改作住宅用途，但新月建設與欣禾公司以「用台北套房價換4樓半電梯生活」、「住得舒適與滿意的別墅」、「讓4樓半別墅像住大樓一樣便利」與「一生一墅幸福成家」等內容進行宣傳，並提供客廳、餐廳、廚房與臥室的圖照，導致消費者誤認該建案是合法住宅。

一般來說，工業住宅的售價雖較普通住宅便宜，但在工業區用地上興建住宅，已違反《都市計畫法》的規定，隨時都可能面臨拆除的命運，新月建設與欣禾公司的廣告宣稱，明顯與事實不符，購屋者恐得面對勒令拆除、改建、停止使用的風險，因此各開罰建商100萬元與40萬元。

■　工業宅風險高 貸款與環境條件欠佳

工業宅建商能以比市價便宜的價格出售，主要是工業用地的取得成本，較住宅用地低廉許多，在房地產市場，如果地段條件差不多，便宜就是王道，這也是工業宅越來越受購屋族歡迎的原因。不過，中信房屋行銷企畫部經理江龍名分析，拿工業住宅做抵押向銀行借款，接受程度、利率、額度，各家不一，「其實土地使用分區是工業區或住宅區，對銀行而言並非最大的考量，權狀上登記的建物種類反而是重要依據。」如果權狀上登記的是「廠房、宿舍」，即使蓋得再像「住宅」，不但不適用政策性優惠房貸，銀行的放款態度也會很小心，可貸款的額度偏低。

不過提醒消費者，工業宅周邊環境，可能還是以工業區為主，重型車輛進出會造成噪音、塵土飛揚，甚至是否有化學物質，而且如果日常生活機能不佳，特別是在入夜後，可能會有進出人煙稀少的現象，治安也要留心。此外，工業宅在變成中古屋後，未來脫手將會是一個大難題，除非是捷運站附近的房子，如果以投資角度，最好還是要選具未來發展性的區段為宜。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

高鐵桃園地標售熱

桃園高鐵青埔站靠近河岸邊的住宅用地，昨日標售7宗，結果總標脫金額14億元，其中，黃姓民眾以3.42億元標得1173坪土地，高達底標1.73倍，且以每坪29.2萬元標得，創下區內高鐵住宅用地標售史上最高標售紀錄。

此外，開發工銀資產管理公司也以1.51億元標下景美漢神商圈店面。

高速鐵路工程局昨日公開標售高速鐵路桃園青埔站地區土地7宗，標號6標，共吸引92封標單，是去年8宗土地，60封標單的1.53倍。

其中「最受矚目」是靠近青塘園的第4宗(桃4)標案，面積741.38坪，底標每坪12.0萬元，吸引27封標單，最後以每坪27.1萬元標脫，高出底標15.1萬元，每坪溢價125.83％。第3宗（桃3）標案，黃姓民眾以每坪價格29.2萬得標，僅高於第二高標每坪800元而險勝。

 

高鐵桃園站土地 飆高價

經濟日報／記者楊文琪／台北報導】

高鐵站區土地搶搶滾。交通部高鐵局昨（7）日進行高鐵桃園、新竹、台中、台南站區住宅區故21筆土地標售開標作業，結果順利標脫19筆土地，共進帳21億餘元，其中桃園站區土地再創新高價，一坪標出35萬元，較去年標售的歷史高價一坪25.5萬元多出9.5萬元。

高鐵局官員指出，這次高鐵車站特定區標售土地，除（編號竹2）因位於高壓電塔附近，無人投標、桃園一筆投標資料有待釐清外，其餘土地投標都非常踴躍。

尤其近年來未曾標出的台中站、台南站住宅區土地，今年也順利標出，顯示外界看好高鐵車站特定（地）區周邊發展，建商已開始搶進高鐵站區。

在這次標售的四大站區住宅區土地中，桃園站有六筆可建地，標售底價每坪在15.2萬元至25.5萬元間，已較去年部分區段最高每坪16萬元的底價要高出9萬元，但標售結果最高價一坪開出35萬元，再創歷史新高價。

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閱讀秘書／房價所得比

【經濟日報／李至和】

房價所得比是將購買房子的總價，除以每一戶全年總收入，得出來的倍數。房價所得比愈高，代表購屋者負擔愈重，因此也被稱為購屋痛苦指數。

例如，房屋總價1,000萬元，家庭年所得200萬元，1,000萬元除以200萬等於5；就是說，即使家庭所得全部投入購屋，不吃不喝要五年才能付完房屋總價。

圖／經濟日報提供

草莓族！大學生「三怕」房仲業

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】由於房仲人才部份來自社會新鮮人，為了解社 會新鮮人投入房仲工作的意願，信義房屋針對大學生進行2011「房仲工作大調查」，調查結果發現：影響新鮮人投入房仲業的三大原因在於「壓力大」 （22%）、「景氣差」（18%）、「工時長」（17%），但仍有高達8成的學生認為：房市不景氣只是短期，未來房市仍會回升。

一般人對 房仲工作普遍有辛苦、工時長的誤解，也讓想投入不動產服務業的社會新鮮人卻步。為了解大學生們對房仲工作及房市前景的看法，信義房屋於2011年4月-7 月，針對北部7所大學生進行問卷調查。調查結果發現：影響大學生進入房仲業的三大疑慮分別是「壓力大」、「房市景氣差，怕房子不好賣」「工時長」，此外， 「擔心專業度不夠」、「交易買賣金額大，怕不能勝任」，以及多用網路溝通、與人接觸互動少：「不敢跟人面對面接觸」、「不敢跟長輩聊天」等等，都是大學生 們對房仲工作卻步的原因之一。在調查中也發現：前幾個月受到奢侈稅影響，房市景氣急凍，房仲掀起一片倒店潮，但仍有高達8成的學生樂觀看待房市前景。

信 義房屋人資部陳冠宇經理表示：一般人因對房仲工作認知不深，擔心業務工作收入不穩定或無法勝任而產生壓力。信義房屋為了讓新人無後顧之憂學習與應用不動產 知識與技巧於實際作業，推出前6個月保障月薪5萬。透過半年高達120小時專業課程（不動產相關法規、銷售技巧）、通識課程（公司文化、經營理念）、自我 管理（EQ、AQ）訓練、資訊工具運用等完整的教育訓練，讓不少經紀人在前3個月即可創造不錯業績。

陳冠宇指出，房仲業屬於服務業的一 環，在工作內容規劃上比其它產業彈性，為使經紀人工作與休閒生活能兼具，信義房屋在2009年起推出「樂活工作」，將經紀人上班時間由9點延後至10點， 加上各分店運用時間管理，彈性安排工作內容及行程，解決工時長的問題。由於服務業重視品質及客制化的服務，因此分店也會不定期安排獎勵旅遊或透過成長營的 方式精進服務品質，業務區更在每季規劃精緻服務體驗，安排經紀人到涵碧樓、三二行館等以精緻服務聞名實地體驗，開拓經紀人視野及眼界。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

地價稅自用優惠稅率9/22申請截止，條件有哪些?

【MyGoNews 林承志/台北報導】2011年的地價稅即將在11月1日開徵，永慶房屋契約部經理陳俊宏表示土地所有權人在2011年8月31日持有符合自用住宅用地要件 之土地尚未適用優惠稅率課徵地價稅者，記得要在9月22日前提出申請，經過稽徵機關審核符合規定後，100年度地價稅就可按千分之2的自用住宅用地稅率課 徵地價稅，否則將被一般用地稅率（即千分之10以上的累進稅率）核課。

陳俊宏指出，適合使用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的條件，包括 了以下：（1）地上建物辦妥本人、配偶或直系親屬戶籍登記（2）該房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有（3）無出租或供營業用之情形（4）都市土地面 積以300平方公尺（約90坪），非都市土地以700平方公尺（約210坪）為限（5）土地所有權人與配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地優惠稅率 繳納地價稅者，以一處為限。在申請相關手續時，也別忘了需要帶著全戶戶口名簿影本、房屋所有權狀影本、及自用住宅申請書（稅捐處可領取），以便進行相關作 業的申請。

陳俊宏也提醒，若原本已經核准按照自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，除了不得變更改供作營業、出租使用之外；土地所有權人或配偶、已成年之直系親屬中任何1人保留在原戶籍內未全部遷出，才可以繼續適用於自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅。

另 外如果土地所有權人、配偶及已成年之直系親屬戶籍全部遷出，即使有居住的事實，也不符合自用住宅用地規定，而且應該在戶籍遷出30天內，向稅捐機關申報恢 復按一般用地稅率課徵，以免遭查獲反而需遭補稅及裁處罰鍰。或遷出後於9月22日前已由土地所有權人或配偶、已成年之直系親屬任一人辦竣戶籍登記者，也應 該在2011年9月22日前向土地所在之稅捐機關重新提出申請，2011年度地價稅才可以適用在自用住宅用地稅率課徵。

申辦地價稅自宅優惠

今 年地價稅將在11月1日開徵，土地所有權人在今年8月31日持有符合自用住宅用地要件的土地，但尚未適用優惠稅率課徵地價稅者，記得在9月22日前提出申 請，符合規定者，100年度地價稅就可按千分之2的自用住宅用地稅率課徵地價稅，否則將被一般用地稅率（即千分之10以上的累進稅率）核課。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，適用對象的條件包括地上建物辦妥本人登記，該房屋為土地所有權人所有，無出租或供營業用，都市土地面積以300平方公尺（約90坪），非都市土地以700平方公尺（約210坪）為限。

陳俊宏提醒，若原本已核准按照自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的土地，除了不得變更改供作營業、出租使用；土地所有權人或配偶、已成年直系親屬中要至少要1人保留在原戶籍未遷出，才可繼續適用自用住宅用地優惠稅率。

房地分次出售 無法享輕稅

【經濟日報／記者陳美珍／台北報導】

換屋申請享有「一生一屋」的輕稅優惠，只限房地一次訂約出售。財政部規定，土地所有權人先後訂約，並分次出售持分土地者，無法享有按一生一屋自用住宅用地稅率10%，課徵售地的土地增值稅。

為照顧民眾一生多次換屋需求，土地所有權人申請適用土地增值稅「一生一次」自用住宅用地優惠稅率後，如再次出售自用住宅用地時，可改申請按一生不限次數的「一生一屋」10%優惠稅率繳納土地增值稅。

但為防杜納稅義務人規避稅負，財政部規定，申請適用土增稅一生一屋優惠稅率者，應以自用住宅房地同時一次訂約出售者為限，若土地所有權人先後訂約並分次出售持分土地，即無法享有輕稅。

財政部指出，政府為照顧民眾購屋，提供換屋族的租稅優惠包括一人一生一次10%優惠增值稅，以及一生無次數限制的「一生一屋」10%優惠增值稅；另外，不管有無適用10%優惠增值稅率，符合一定條件者，都可申請重購退稅，將已繳納的土增稅退回來。

包括「一生一次」、「一生一屋」及「重購退稅」都有不同條件，財政部提醒，使用一生無次數限制的一生一屋輕稅率，必須在用掉「一生一次」優惠增值稅之後。

買到凶宅可解約求償，注意契約陷阱

有意購屋的民眾都不願意買到「凶宅」，購屋時通常都會要求賣方說明所售的房子是否為凶宅，如果賣方有所隱瞞，買方可以解約要求賣方還款，但要保障權益，購屋者還要注意契約上是否有「陷阱」存在。

「凶宅」不是法律上的名詞，目前一般對「凶宅」的認定，是指屋內曾發生兇殺或自殺等「非自然死亡」情事。為了避免買到「凶宅」，在買賣契約中都會約定「賣方保證買賣標的物專有部分(包括主建物及附屬建物)， 不曾發生凶殺或自殺而死亡 ，若有，賣方應負擔擔保責任。」

增列一句文字 賣方責任限縮

契 約中的上述這段文字沒有問題，但是，有些賣家會增列一句「於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起」，將全文變成「「賣方保證買賣標的物專有部分(包括 主建物及附屬建物)，於賣方取得所有權之日（以謄本登記為準）起，不曾發生凶殺或自殺而死亡 ，若有，賣方應負擔擔保責任。」

這增加的文 句，就是契約上的「陷阱」。「凶宅」屬於重大瑕疵，不論「凶宅」是在何時發生的，賣方原先都要負擔保責任，現在因為有了這句記載，代表雙方已有特別約定 「僅及於賣方取得所有權之日起算」之期間內發生兇殺或自殺，始構成物之瑕疵。大幅限縮賣方的責任，賣方往往可藉以免責。

不論何時發生 賣方都要負責

高 院就有一件案子，蔡姓男子四年前向洪姓屋主購買中和市的一間房屋，後來他發覺房屋多年前曾經發生前屋主自殺死亡之事，這間房子成為「兇宅」，他於是向洪姓 屋主求償，但最後法院判他敗訴，主要理由就是買賣契約中約定「賣方保證買賣標的物專有部分於賣方取得所有權之日起，不曾發生兇殺或自殺致死之案件，否則視 為物之瑕疵。」，而屋內有人自殺發生在三十年前，並不是在洪取得所有權之後，所以洪不用負擔保責任。

再舉另一案例，高姓女子去年買台北市吉林路一棟公寓，和賴姓屋主簽約約定「賣方保證房屋沒有非自然死亡事件，否則本約作廢」。後來高女付清購屋款後，查到房子曾有人陳屍屋內多日，屍體已乾腐，要求賴解約還款。

因契約並沒有限縮賣方的責任「僅及於賣方取得所有權之日起算」的字句，高院認為不論在賣方持有房屋之前或之後，若有「非自然死亡事件」發生，買賣契約自始不生效力，賣方均應負擔擔保責任，判決賴姓原屋主應返還高女七四○萬元。