青年優惠房貸 限制將變多

經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】

避免打炒房出現漏洞，立法院財委會昨（6）日決議要求財政部及八大公股銀行，兩個月內針對的青年安心成家優惠貸款訂定條件限制，如規定房屋總價應低於1,000萬元，並禁止五年內轉售。

對立法院這項決議，財政部官員表示，財政部會依財委會的決議辦理；至於實務執行面是否可行，官員表示，會再找八家公股銀行開會。

財政部上個月宣布推出「青年安心成家購屋優惠貸款」政策，由八家公股銀行提供2,000億元的額度，以低利融資協助20歲到45歲的民眾購置自用住宅，這項措施引來外界批評，認為可能不利政府打炒房政策。

立法院財委會昨天審查財政部所屬台灣金控、台灣菸酒公司明（100）年度預算案，立委賴士葆等人表示，青年安心成家購屋優惠貸款應有相關配套措施。

賴士葆指出，財政部從12月1日起實施的青年安心購屋貸款，不管所得高低都可向台銀等八大公股銀行申請，前兩年優惠利率現為1.5%，最高可貸500萬元。

這項政策對年輕的無殼蝸牛很有幫助，但缺乏配套，極易讓投資客有機可乘，影響政策實施效益。

賴士葆等人因而提案要求，財政部及台銀等公股銀行應在兩個月內，對青年安心購屋貸款建立相關配套，設立條件限制，如納入禁止在五年內轉售，或限制適用這項貸款的買方總價應在1,000萬元以內等條件，避免不當投資炒作。財委會也立即通過這項提案。

立委余政道等人並指出，青年安心購屋貸款沒有任何排富條款，財政部應在2,000億元額度用完後的第一個月內，立即檢討這項措施成效。

財委會昨天也通過立委余政道等人的提案，因應央行升息可能加重民眾利息支出的部分，要求財政部與台銀等八家公股銀行在貸款契約，對日後申辦民眾轉貸的各項條件，研究給予較寬鬆的條件，以照顧弱勢民眾。

台北賣屋 明年恐繳更多稅

聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】 2010.12.07 02:33 am

房價飆漲，政府打房措施多管齊下。財政部除了研擬對短期買賣不動產的投資客課徵暴利稅，民眾今年賣房子的財產交易所得也將調高，其中又以台北市售屋所得收益率調高八個百分點最多。今年若在台北賣房子，明年可能要繳更多稅。 聯合報／提供 官員解釋，民眾賣房子，必須申報財產交易所得，是根據實際交易價格扣掉必要成本後報稅，賺錢要繳稅、賠錢則可抵稅；但若民眾拿不出成本證明文件，就要依財政部每年發布的財產交易所得標準來計算所得，且不管賺或賠，統統要根據計算結果繳稅。 國稅局已將今年的賣屋所得標準提報財政部，下周將開會審議。 台北市售屋所得收益率將從目前的百分之29，大幅調高到百分之37，高雄市和台北縣、桃園縣兩個準直轄市都微調一個百分點，其他縣轄市和鄉鎮的收益率則維持不變。 台北市調幅最大，一次升八個百分點。舉例來說，假設張先生今年在台北市賣豪宅，售價超過兩億元，但房屋評定現值為一千三百萬元，乘上百分之37的收益率，賣屋所得為481萬元，若張先生適用百分之四十的所得稅率，明年將繳192萬元的財產交易所得稅，若依現行收益率，可少繳四十多萬元的稅。 官員說，民眾賣屋的財產交易所得收益標準，是以房屋評定現值乘上收益率計算出所得，再把這筆所得併入個人其他綜合所得合併報稅，就是民眾該繳的所得稅。 國民黨立委賴士葆質疑，房屋的評定現值和市價差幾十倍，儘管收益率調高，增加還是很有限，對於遏止房市炒作根本沒效。 【2010/12/07 聯合報】@ http://udn.com/

秦偉房產廿戶 五億地產王

帝寶豪宅法拍捧出身價六十億元的房市名人「劉媽媽」，演藝圈也有不少超懂投資的地產專家，包括曾遭火劫的秦偉。秦偉靠著自創購屋五原則，默默經營，目前手上竟擁有廿戶房產，號稱價值超過五億元。 演藝圈不少人投資房地產，例如人稱「小哥」的長青歌王費玉清，理財哲學就是「以買房地產來儲蓄」，並曾有媒體報導他以三億元現金買下台北東區黃金店面。 秦偉父親是警官，母親是教官，竟然能積攢這麼多房地產，都是靠自己的眼光與打拚。十八年前他用存款四百萬元，在台北市忠孝東路買進人生第一棟房子；捷運開通後賣出，轉手就賺進兩百七十萬元，讓他初嘗房產投資甜頭，開始樂此不疲。 他說，有次到桃園南坎做工地秀，業者要砍他主持費，他反而說，不要主持費了，要拿這錢當買套房的頭期款。業者說不行，頭款這樣太低。「你可以告訴客戶，這房子有藝人買，我免費幫你們打知名度。」 建商採納他的方案，以每坪十萬元把房子賣給他。一個月後，轉手以每坪廿萬脫手。秦偉說：「幾年經驗下來，我理出五個買房原則：不買預售屋、要看風水、買價低於市價、當做明天就要賣掉、進屋時感覺要舒服等。」目前他手上的房子大多十五至二十坪大小，分布在台北縣市各點。

農地成排「種」狗籠…等著變別墅

景氣復甦，沈寂的農地買賣轉趨熱絡，環境宜人的南投、宜蘭最近都出現不少「種」在農地、被戲稱為「狗籠仔」的迷你農舍。據了解，這些「狗籠仔」都是為了因應農業發展條例限制農地買賣建屋而生的取巧行為。

走入南投中興新村，外圍綠油油的水田，如今都成了待價而沽的別墅地。乾涸的田地蓋著一間間鐵皮屋農舍，鐵皮屋僅約三乘四公尺，裡面沒床、沒爐灶，也沒有衛浴設備。這種田間奇景，都是為農地豪宅預作準備。

買農地蓋別墅成了流行，台北人紛往宜蘭覓地。宜蘭員山鄉村長聯誼會會長謝阿牛說，農發條例規定蓋農舍要有七百五十坪土地，戶籍登記滿兩年才能興建農舍，完工五年才能移轉產權，誰願意等上七年？

許多仲介業者遂找上民國八十九年修法前就持有土地，不受上述限制的老農合作，以老農名義建造超迷你農舍，申請建照、使用執照，找到買主後，由買主出資以「改良農舍」擴建，房子蓋好立即過戶到買主名下。

「鄉下人那有這麼聰明？這種搶建農舍鑽法律漏洞，都是仲介業教的，」謝阿牛說，現在農地比建地搶手，有些買主指名要「配蓋」（有農舍）農地，一坪多五百元，一棟房子蓋到好要多支付三、四十萬元，大家還是搶著要，「不必買大面積土地，又不用等上七年，再怎麼算，都很划算」。

南投縣農地交易也很熱絡，民國九十八年交易量兩千一百八十一筆，今年到十月底，已有二千零五筆農地交易，中興新村以及二高中興交流道附近農地，特別搶手。買主不乏退休官員、當紅歌手或知名書畫家等。

田裡冒出的鐵皮屋農舍，都由廠商統一預建，用吊車懸吊到田間，再向縣府申請農舍。南投市郊有一處農田，地主一夕間就「種」了五座農舍，地主索性用不鏽鋼板在四周圍起，儼然是田地裡的大碉堡。

全台成交上看40萬筆 近三年新高

【網路地產王/龔立豪/綜合】

　　今年的房地產市場有如三溫暖，上半年成交熱絡，6月份央行祭出打房政策，造成交易量急速下滑，到9月份有開始止跌回升，加上年底進入購屋旺季，今年全台房市交易有機會破40萬大關，逐漸恢復至金融海嘯前水準，明年整體房市仍屬中性偏多，豪宅市場可望一飛沖天，辦公、店面市場相信也有不錯的表現，整體房價仍將呈現溫和上漲。

■　年初走強 打房成交萎縮

　　永慶房仲集團研究發展室黃增福協理表示，回顧2010年房市，從年初開始，由於受到MOU、ECFA等題材激勵，市場延續2009年經濟復甦榮景，在一月份傳統過年旺季便開出紅盤，除過年二月外，每月建物買賣移轉件數均維持在高檔，這股榮景一直持續到六月，從台北市及新北市建物買賣移轉件數來看，今年一到六月，除二月過年外，台北市每月成交件數都維持在5000件以上，新北市每月成交也都在9000件以上。

　　六月底央行宣佈針對台北市及新北市特定行政區推出針對性審慎措施後，八月市場交易量開始大幅萎縮，台北市成交件數僅3850件，創下今年新低，不但較上月大幅萎縮24%；新北市件數也僅7487件，只比二月6497件好一點，創下今年次低量，不過，八月以後，台北市及新北市九月及十月房市交易量又開始逐月成長，顯示在央行平抑政策過後，市場又開始逐漸回溫。

■　明年房市可期待 央行再打房添變數

　　黃增福表示，整體而言，明年台灣房市整體展望中性偏多，市場唯一利空就屬央行管控房市政策，而且大選過後，央行管控力道將加強。黃增福表示，儘管可以預期央行對房市有機會將採取更進一步管控措施，但央行管控對象多半是針對炒短線的投機客為主，對於長期投資及自住客來說，最顯而易見的風險主要也只有升息幅度的多寡而已，但只要控制好每月家庭收支狀況，每月房貸支出不超過家庭總收入一半，有效管控每個月的房貸支出至合理可負擔的情況下，多利用政府新推出的青年安心成家專案，相信可有效減輕每月購屋利息負擔。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

眼見農地起豪宅 無奈沒法可管

一棟棟為了土地買賣興建的迷你農舍「狗籠仔」，在田間冒出來，地方主管機關看在眼裡，卻無可奈何。

宜蘭縣政府建築管理科科長李欣立說，目前法令只限制不能蓋太大的房子，沒有規定不能蓋「超小」房子，明明知道是鑽漏洞，但無法可管。

「看到縣內一區區高等則的農田，被蓋了樓房，感到很痛心，但是也很無力。」南投縣政府秘書長陳正昇說，因為申請建屋都合乎法令，縣府核准建屋也是依法行事，只能說政府立法不夠完備。

他指出，南投氣候好，適合居住，很多人喜歡到南投購地建屋，但良田當成建地，縣府相關人員都很不認同，「只是建商或代書每次來申請，完全合乎法令，縣府又能如何？」他只希望有關單位看見這項問題，早早修法，讓低等則田地建屋，保持高等則的農地繼續耕種。

陳正昇說，最近幾年的溫室效應，使全球各地都出現糧食減產，從長遠來看，良田變建地，農民獲利了，都市人開心了；但等到有一天，台灣的糧食不夠吃了，發生「糧食危機」，那就太遲了。

打房！今年賣屋 明年要多繳稅

為抑制高房價，財政部再出手，今年賣房子的人，明年綜所稅要多繳一點。財政部下周二將召集全國稅捐機關，討論99年售屋財產交易所得額課稅標準，只要在今年出售不動產的民眾，售屋所得收益比率恐將大幅上調，尤其是台北市，財產交易所得收益率調漲幅度最高，擬從29%調升至37%。

財政部官員表示，下周二確定調幅後將公告實施，於民國100年5月申報99年度個人綜合所得稅時，若無法拿出實際交易成本的售屋民眾，就須依此收益標準繳稅。立委賴士葆今於財委會質詢指出，美國恐將再推動量化寬鬆政策，面對國內居高不下的房價，財政部是否已確定上調售屋所得收益比率，但他認為，稅率提高恐無效，高房價仍是稅基的問題。財政部長李述德表示，對於高房價和高所得都要合理課稅，並非單一稅率的問題，財部將會研擬可長可久的方案。

信義代書專案經理林以德表示，所謂「售屋所得收益比率」，就是售屋獲利占房屋評定現值的比率，如果房屋評定現值為100萬元，售屋所得收益比率29%，即售屋獲利29萬元，提高到37%，那麼認定的獲利就是37萬元。

林以德表示，財產交易所得申報在不動產項目上，如果申報人提出實際交易契約價格，就依契約價格計算，如果沒有，就依各縣市政府規定的「售屋所得收益比率」計算獲利金額，目前北市設定的比率為29%，售屋者必須依此比率算出獲利後申報所得稅。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，由於售屋所得收益比率是以房屋評定現值做為稅基，而非以市價，在房屋評定現值遠低於市價情形下，調整收益比率所能產生的稅負有限，對房地產市場影響不會太明顯。

財政部官員表示，五區國稅局依據轄區內房價漲幅資料以及市場行情，而提出各縣市財產交易所得額標準，目前包括台北市、台北縣、高雄市、桃園縣，基隆市、新竹市等地區，財產交易所得的課稅所得額都將會調高，而調幅至少1%，最多則達8%，而台中、嘉義及台南三市，以及縣轄市與鄉鎮，則維持98年的課稅水準不變。

財政部官員強調，目前都只是初訂，售屋所得收益率仍須經過開會討論後，才能做出最後的決定。官員說，此稅率的調整只是更「貼近實情」，並非是為了打房，但透露根據目前調查結果，發現台北市99年售屋所得收益率的調幅恐怕會是最高。

什麼是保單責任準備金利率？

聯合晚報╱記者嚴珮華記錄整理】

問：日前自報導得知明年起調整保單責任準備金利率，請問將造成什麼樣的影響？可否解釋？

元大銀行資深副總經理吳鴻麟答：金管會於99年11月25日決議，自明年2月1日起，將調整人身保險業6年以下新台幣保單之躉繳新契約責任準備金利率予以調降1碼外(調降後為1.5%)，其餘負債存續期間、繳費期間及其他幣別之保險商品則維持不予調整。

保費與保單利率呈現相反走勢，倘若壽險責任準備金提存利率調降，則會牽動新保單預定利率，影響保費金額走揚。而按照目前公式計算出來的結果，明年責任準備金確定調降，對於短年期的儲蓄險、養老險的降幅衝擊程度較大，如躉繳6年期新約保費，平均每100元保費恐將增加保戶約1.4元的成本，而壽險公司不符合利率的商品預計逐步停售，市場上勢必即將掀起一波停售熱潮。

多數投資人購買保單時通常聚焦在「保單價值準備金」，針對「責任準備金」似乎較為陌生，由於保單貸款、解約金或中途贖回等，皆與保單價值準備金息息相關，而責任準備金究竟牽涉何種關聯性？責任準備金除了為保險公司訂定保單預定利率的重要參考指標外，亦用來確保保險公司的清償能力與財務結構是否紮實。一般而言，責任準備金的調漲係依據該年年末精算出來後，於次年年初調整，保險公司於收取保費後，為能依約履行給付保險金，得先行提存足夠的責任準備金作為後盾，以避免一旦保戶發生重大事故時，沒錢可賠之的窘境。

至於保費應聲調漲前該如何因應？對於有退休規劃、風險承偏向保守的理財投資人，即可透過養老險或還本險等風險級數較低、安全且固定收益的商品來做理財規劃。以元大銀行代理之「金元滿II」養老型保險保額100萬元為例，一次躉繳89萬6900元，六年期滿則可領回100萬元，享有儲蓄及壽險保障之雙重效益。但建議投資人於選擇理財商品前，應確認自身風險規劃需求，才能落實達成資產穩健成長並兼顧壽險保障的目的。

購屋勝經／賴憲政：買房如理債 別一步到位

新光證券前總經理，現為專業證券分析師的財經節目名嘴賴憲政，建議想要有個窩的年輕人，應從「理債」角度謹慎規畫，貸款成數不要超過總收入1/3；首購族在預算有限下應「由小換大，由遠換近」，量力而為切莫追求一步到位。 賴憲政21歲就隻身從嘉義北上打拼，在進入股市之前，曾經做過賣冰小生意，也在東元電機當過幾年業務員，雖然沒有學過會計，但他從年輕時就有記帳習慣，每天都會估算自己今天賺了多少錢，他說，當初就是靠著推估自己「償還利息能力」的方式，買下人生第一棟房子。 賴憲政建議，經濟基礎還不穩定的年輕人，購屋前一定要量力而為，從「理債」角度思考在能力範圍內，能夠負擔多少貸款，利息支出不要超出收入1/3，否則就會長期成為銀行的奴隸，背房貸，就像欠了一身債務般沉重。 賴憲政說，房貸壓力不僅會讓生活品質降低，對現代雙薪家庭年輕夫妻來說，在不得不工作償還貸款的現實中，更不敢生養孩子。因此，有購屋打算的年輕人，要先有理債的概念，依照收入謹慎做好資金配置，不要過度相信自己的能力，也不要過度樂觀預估未來，隨時為未來20年所需負擔房貸做好準備。 賴憲政表示，房貸一背就長達數十年，年輕人還有時間慢慢還，他實在不建議退休族貸款買屋，「好不容易熬到60歲退休，難道要背債到80歲嗎？」他建議想買房子的人，一定要評估好年齡與收入再決定要貸款多少。 賴憲政買的第一棟房子在板橋，他說年輕時沒有什麼錢，後來做股票賺錢也考上股票分析師，經濟漸漸穩固後才開始投資房產出租，由小錢累積大錢，從小屋換大屋，現在他的房子就是後來才換成的北市中山區60坪大樓。 「由小換大，由遠換近」，這是賴憲政給剛出社會不久的首購族的建議，不建議年輕人買坪數小且單價過高的市區小套房，也不建議買有投資風險的預售屋。

買房子是看品質環境 還是看會漲多少？

【文╱范世華】

　　為了吸引更多的民眾前往購屋，售屋廣告的訴求方向和種類繁多，不管是何種購屋需求或不同種類的族群，廣告的目的就是希望能夠打到每一個想要購屋者的心裡，以促使消費者的購屋行動。

■ 建商的超額利潤同時也是購屋者的致命吸引力

　　常聽到一種售屋廣告，是以「某某交通建設即將完工，該區房價即將大漲」為其主要的訴求，這樣的廣告說詞，乍聽之下好像是要吸引投資客去買，可是實際上卻更吸引了一般的民眾為之心動。

　　正常一般購屋的消費者，如果為的是居住的目的，不是應該考量居住的品質環境嗎？怎麼反而會讓房地產未來增值的利潤所吸引呢？

　　也就是因為這個對於未來可能獲益有所期待的投機心理，房地產的售價因此也就有了所謂的超額利潤，才使得房地產的價格普遍高於實質價格的現象。房價要如何衡量出一個所謂的合理性？如果能夠去掉這個超額利潤，簡單即可判斷出它應該所具有的實質價格。可是在一般的情況之下，賣方也會說，我如果現在以實質的價格賣掉，就失去了未來可能的獲益，因此現在出售的「時價」，就必須先加上預期利益才行。

■ 什麼時候才能等得到實質合理的房價？

　　房價合不合不理其實取決於整個市場對於未來預期的一種反應，對於未來價格如果市場的反應普遍都能接受，賣方就會拿翹，消費者要能爭取一個真正的合理價，是不可能的事；但如果對於預期未來的房價堪慮，購屋者根本就不會吃這套什麼對於未來預期看漲的廣告訴求，因為賣方倘若堅持要加上時間成本的售價，那麼不會留著以後再賣，反而更划算嗎？

　　如此看來，若當房市低迷價格走跌，沒有任何期待利益時，那麼房地產銷售的業績以及成交售價，絕對是看買方的臉色，所謂合理的房價，才會在這種買方和賣方彼此斤斤計較以及精打細算之下，買方支付願意承擔的房屋價款、賣方取得可接受的應得利潤，雙方達成共識的條件之下才會出現所謂的合理價格，同時也才看得見房地產的實質價格存在。

■ 別讓行情與廣告氣氛左右了原本購屋的本意

　　由於市場行情紛亂，很多人會受到廣告訴求吸引力的影響，而做了錯誤的判斷，因為郊區的房價便宜，就去買了距離上班工作很遠的地方；或是因為市區的房價貴，則選擇了狹小的居住空間，結果兩者皆不是自己原本真正適合、真正想要的。因此消費者在決定購屋時，可千萬不要因為廣告上的夢幻訴求，而模糊了自己原本選購房屋真正想要的居住品質和環境。

　　如果真正回歸到一個正常需求的購屋心態，應該不能去考量投機價格以及事實現況仍看不見的其他條件。當下房價高、低的問題，姑且暫時先放在後頭，消費者購買房子應該先要衡量自己要的是什麼？需要生活品質良好的環境，就應該先以品質環境為首要訴求重點；需要生活便利，就應該優先考量住居臨近的機能環境……然後價格和預算，再看自己能夠負擔接受的程度。寧可多花一點時間觀察、多了解一下環境、多做一些比較、甚至多負擔一點預算，並非房價便宜不會漲的地區就沒有好品質的房子；也並非價錢貴的房子就不能買，重點是要選對適合自己的居所，這才算是符合原本真正購屋的本意才對。

【本文作者為網路地產王資深顧問】