購屋貸款的融資成數從七成降為六成，這代表民眾假若購買1000萬的房子，自備款就要多拿100萬出來，這對於房市來說，是多麼大條的一件金融政策調整啊！由資本額度的條件管控下手，事實上要比增加資金利息的手段，出手還來得更重。按照以往慣例，央行只要一點點的小小動作，都要令人繃緊神經仔細地看，若換成是上一季央行理監事會議的新聞，這恐怕應該是頭版頭條才是。
可是這回央行打房的聲音，卻還是掩不過五都議題和建國百年慶祝的熱情。由於資金熱潮讓房市的漲聲持續，央行為了匯市、房市兩頭燒，僅管去年12/30日的理監事會議決定利率上調半碼（0.125%）的水準，但是在民國100年到來的時刻中，新聞和報紙所關注的焦點和方向，這次似乎並沒有響起太大的反應，反常的現象可以看出市場對於政府的打房政策似乎已經麻痺。
■ 央行緊縮房市短期性投資的資金成本
不過在12/31日的跨年夜，許多銀行的房貸業務卻在趕著進件，原因就在於客戶申辦銀行房貸的短期塗銷違約金條款，懲罰條件的規定也從１年延長為３年，無疑便是在加重房地產炒作的短期投資成本。在百年行情的慶賀聲之中，有一些民眾可能看不見的小地方，我們還是要稍微留意一下，以做為市場判斷的提供資訊。
這次央行針對銀行房貸新的融資限制，影響最大的變數，就是特別在上一季對於大台北地區購買第二屋，融資只能貸款七成的限制，將原本沒有放進來的淡水、林口、三峽也納了進來，且原本七成限制再縮減為六成。以預售屋而言，如非首購者，也就是在這些區域早先已經訂了預售屋的人，原本計劃好的自備資金，一旦交屋時便得要一下子拿出更多了，有資金缺口的人，如果一時無法因應，可能一下子也得要被迫出脫名下的不動產，這個措施確實給了意圖囤積不動產的投機者，在資本上產生沈重的壓力，逼出存貨。也令這些未來即將提供預售屋建案龐大數量的建商，不敢肆意再持續提高他們的定價，這一招似乎就在抑止這些地區的房價上漲。
■ 交通問題牽動都心與外圍城市的人口遷移與房產比價
由於五都建設與資金的效應已擋不住（二線城市）的房價上漲，但是卻連外圍城市預售屋的售價也跟著愈開愈高？如果不做任何提防因應的措施，後果可能將提前引爆，甚至將影響成為2012年的政治變數，因此只要郊區（第三線城市）的房價不漲，任憑直轄城市領域的範圍擴大，控管房價的漲勢漫延不開來，熱度就只夠悶在中央燃燒，市場資金投注燃燒的點也只會分散在都心內的各個繁榮區域之中，房價的上漲或支撐是可在金融掌控的範圍之中，而不至於崩盤。
然而影響郊區（第三線城市）房價的因素，主要是因為連結都心的交通路網便捷，才得以吸引人口新增遷入，而比價效應不外乎是從內比到外，也會從外比到內，畢竟房子要蓋好很快，可是要有這麼多人一下子都搬進來並沒有那麼快，當資金條件限制或優惠的誘因拿掉了之後，交通建設也就有如「水能載舟、亦能覆舟」，房價的問題，可以因交通建設的帶動而抬高了起來，也可以因為交通便捷的比價而趨合理。
【本文作者為網路地產王資深顧問】
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