北市「容積銀行」有眉目

未來建商容積移轉交易需登錄 資訊公開

【2013/05/24 自由時報】

台北市都發局長邊泰明昨天在台北市議會首度鬆口，今年底前將研擬出台北容積銀行相關配套措施，建商容積移轉交易都需登錄，資訊公開，與房屋實價登錄一樣，容積價格傾向由市場機制決定，而容積接 受基地則需經過都市計畫通盤考量，避免老舊矮房聚落突然出現超高大樓，影響環境；不過，都發局總工程司高文婷坦言，「容積銀行配套還有好幾洞要補」。

容積價格傾向由市場機制決定

民眾房舍、土地位於公共設施保留地、道路用地，不少人還沒拿到徵收補償費用，即可透過容積移轉機制換取金額，台北容積銀行上路後有兩種可能做法，其一建商透過平台向政府買容積，金額入市庫後，再由市府轉為開闢公共設施保留地，其二政府僅架設平台監管買賣雙方，讓價格資訊透明。

記者詢問未來如何確保容積移轉價格透明？邊泰明說，價格是要用公告現值、市價或競標方式，真的要看市場機制，政府無法明訂，不過未來會設計容積價格試算基準，並參考台北市副市長張金鶚指示研擬的房價指數。

建商進行容積移轉前，容積移入基地的地主須取得容積移出地主的所有權人同意，容積原始所有權人還要清除基地的地上物，並通過台北市都市設計審議委員會准駁。高文婷表示，高雄市搶快推出容積銀行，但容積移轉機制有太多破洞，萬一有人購買容積，等了十年才要賣出，公告現值翻數倍，反而造成暴利，但行政機關目前還無法解決此問題；另外，容積移轉過去都是賣方市場，建商透過中間人找地，若往後都在平台公開，將形成買方市場，導致建商打壓價格，利潤最後又回到建商。

台北市議會工務委員會昨早進行「公共設施保留地之容積移轉政策與相關自治條例檢討」專案報告。市議員黃珊珊說，不少容積從邊陲的北投移往大安區精華地，最離譜狀況導致老舊社區旁突然出現新建超高大樓，當地環境也無法承受，情況若繼續下去台北將會沒有天際線，未來應該要有各行政區都市計畫管控容積移 入；該主張也獲得現場官員、議員一致認同。

市議員李新也說，早期許多民眾家被徵收做為道路，非常倒楣，容積移轉可以恢復行政正義，他主張未來應該要移出基地放寬，但移入基地審慎評估。

公設保留地解編 政府花1.81億分地值3兆

【2013/07/15 自由時報】

辦法將出爐 地主最多拿回五成

公設保留地解編辦法將出爐，依內政部解編通盤檢討計畫，初步限定地主最高拿回五成土地，政府至少分到一半以上，中央與地方政府只編列一．八一億元的通盤檢討計畫費用，不用再出半毛徵收補償費； 以全國待徵收公設保留地約二．五萬公頃、價值七．二五兆元來估算，等於政府只花少少的計畫費用，就可分得價值逾三兆元的土地。

為解決公設保留地苦無經費徵收問題，內政部三月初起與地方政府協商，研擬解編辦法，初步拍板地主最高只能分回五十％；四年內先解編學校、市場、停車場與機關用地等逾五千公頃土地，未來再逐步擴及其 他公設保留地。根據內政部統計，目前全國各縣市共有二．五萬公頃公設保留地，預期徵收總經費高達七．二五兆元。內政部研擬改以跨區整體開發方式，將公設保留地解編，解編後土地使用分區可變更住宅、商業區等可建築用地，土地價值將因而翻漲；基於「漲價歸公」原則，土地變更後需有回饋機制，初步規劃地主最高只能分回五十％。

可變更地目 地價翻漲像中樂透

學者表示，就算地主最高只能分回五成土地， 但原本閒置三、四十年無法開發的公設保留地，解編後變成可建築的住宅或商業用地，土地價值至少翻漲一倍，部份地主將會像是中了樂透。

統計目前六都（包括桃園縣）待徵收公設保留地，共有約一萬六四一六公頃，換算約達四九六五．八七萬坪；若全數解編，假設地主均可分回最高五成的土地，預計六都土地供給將增加逾二四八二萬坪，預期可 解決都會區近年來土地荒造成建商高價搶地、房價飆漲情況。

內政部目前規劃四年內先解編學校、市場、停車場與機關用地等逾五千公頃土地，假設私地主分回五成可建築用地，預計四年內土地供給可增加兩千五百公頃。

容積全面設限 未來2年恐掀搶建潮

【2013/11/07 聯合報】

全面容積限制時代來了。營建署昨天公告修正建築容積規定，未來都更區域容積上限為一點五倍、非都更區為一點二倍，比現行容積動輒拉到兩倍，減少零點五倍以上容積，最快二○一 五年七月實施。

業者表示，容積上限設天花板，土地炒作將大幅減少，有助市場穩定。不過，已買好土地的業者，為了避免可售房屋坪數減少，將大量搶照。

一九九五年，台灣省宣布全面實施容積率管制，即出現建商大量搶建，導致當時還是林口鄉等的台北縣新興區域房價下跌，甚至腰斬。建商預估，現在起的兩年，容積率的天花板恐將促使大批新推案搶照，房市供給大幅增加，市場可能再現供過於求。

容積率是指一塊土地可承載的建築面積，容積率愈高，代表土地可興建的樓層數、樓地板面積愈高。內政部中部辦公室營建業務副主任莊錫全表示，以前容積獎勵沒有上限規定，不少建案透過容積移轉、獎勵停車、開放空間、都 市更新等容積獎勵，將容積率無限往上堆高，容積拉高到兩倍的個案比比皆是。他說，容積率失控、居住品質受到影響，去年監察院即針對此現象提出糾正案。

莊錫全指出，營建署修正都市計畫法，未來都更區容積最高一點五倍，非都更區容積最高一點二倍，舊市區小基地、海砂屋、輻射屋重建案不得超過法定容積百分之三十，原定今年七月實施，目前訂緩衝兩年，最快二○一五年七月實施。

華固建設總經理洪嘉昇表示，政府規定容積率上限後，對土地市場絕對有幫助，未來建商計算土地成本將更有準則，炒作土地的風氣將減少。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，容積獎勵設上限後， 建商購地將趨於謹慎，高價標地、隨意灌入容積的現象將減少，有助市場發展。但他也說，已高價購地的建商，為了避免容積無法使用，一定會搶申請建照，這兩年將出現大量搶照潮，房屋供給量也將大增，供過於求情況下，房市發展不樂觀。

財政部查容積移轉 也查金店面

【聯合晚報／記者楊美玲／台北報導】

財政部除了針對全台豪宅加強查稅外，今年也將持續鎖定七大查核重點項目，包括黃金店面、容積移轉案件，以及藉由贈與或信託方式，移轉所有權，規避奢侈稅等，加強查核。財政部表示，去年首次針對此七大項目查稅，補徵稅額和罰款超過32億元，今年持續落實執行。

財政部次長吳當傑表示，今年查稅重心除了聚焦豪宅、預售屋紅單交易和頻繁買賣自用住宅外，因應社會變遷快速，逃漏稅的型態也改變了，會持續針對新型態的避稅手法加強查緝，目前已規畫七大查核重點項目。

七大查核重點項目包括，租賃所得案件（如黃金店面）、醫療美容及植牙業者執行業務所得案件、利用擴大書審避稅案件、會計師簽證異常案件、安裝境外銀聯卡刷卡機逃漏營業稅、藉由贈與或信託方式移轉所有權規避奢侈稅、容積移轉案件。

吳當傑表示，去年中才開始針對此七大查核重點項目進行追稅，成效不錯，全年總計查到了逾1萬件，補徵稅額22.57億元，罰款9.45億元，總計高達32億餘元，其中又以藉由贈與或信託方式，移轉所有權，規避奢侈稅為大宗，補徵稅額和罰款超過15億元。

進場甜蜜點 就在今年

全台各地房市從鮭魚返鄉、建設補漲、買屋抗通膨等各項議題帶動，呈現供不應求、全台齊漲的現象，購屋投資儼然成為顯學。而屋主心態隨價格上漲，不斷拉高，往往讓買方飽受委屈。惟外部政策、資金條件等市場風向正在變化，而房市價量盤整，但供給量卻以每月約一成的幅度增加。所以今年是屋主十年來最佳的獲利了結時機，也是買方十年來最有議價彈性、最多物件選擇的進場甜蜜點。屋主應該盡早因應變局，而消費者更應該逆向思考，把握當下最佳買點。
持平而論，這幾年在政府銳意改革之下，整個法令制度及社會氛圍都讓房地產的產業環境發生結構性的改變，消費者切莫再懷抱過時的投資觀念，或人云亦云的預測，盲走於市場。面對今年，房市全面性的多頭現象是否能像之前一樣經得起考驗，已經到了必須嚴肅看待的階段。因此提出以下三個市場觀點，作為消費者參考。
你知道嗎？支撐過去十年房市的低利充沛房貸氛圍已經開始轉變。
雖然房貸利息是讓民眾有感的數字，但卻只是一連串融資緊縮的最後一道關卡。以目前美國的就業狀況改善情形來說，升息議題至少要留待到明年之後，但房貸市場實際上已經站上緊縮的起跑線。國內的龍頭行庫最近開始調整房貸業務，除了貸款物件的評估價格退回最保守的作法，以銀行自行鑑價的價格作為參考，甚至還要自行向下修正二成；另外，也紛紛準備降低貸款成數。雖然以過去央行升息的幅度、速度，未來二年對自住買方仍無影響，但周邊的配套措施勢必衝擊投資買盤重的區域、投資型產品的接手性，未來購屋者不只是進場信心轉弱，而且自備款水位被拉高，進場的門檻更是大幅被提高，有意賣屋的屋主應有所體認。
你知道嗎？實價登錄已經讓實價課稅逐步實現，房產交易的成本越來越高。過去檢討各種台灣房地產市場的流弊，「過低的稅負」常被視為鼓勵投資、扭曲資源配置的元兇。但實際上，整個立論基礎已經改變。稅賦負擔逐步加重，宛如溫水煮青蛙。我們將土地、房屋分別敘明。
土地方面：今年五都的土地公告現值上調為例，從2010年起如果用平均漲幅累計，台北市至少漲了56%，新北市、台中市更調漲73%、67%。若以主管機關認定土地公告現值還有按實價登錄資料上調空間的論調，則未來幾年的調升步調勢必不會放緩，買賣房產被認定的土地利得甚至有可能超過實際增值幅度。
房屋部分：稽徵機關過去以「房屋評定現值」採「固定比例」認列為「房屋交易所得」的作法，在實價登錄上路後將逐漸以「實際買賣價格」計算所得額，核課「綜合所得稅」，稅基不但一舉拉到市場價格，連稅率也很可能適用所得稅的最高級距。傳統觀念往往認為，官方課稅的稅基遠低於市價，因此可利用購屋來賺取實質利得及低稅負之間差額的利基的說法，已站不住腳。未來不只交易要支付的稅負成本越來越高，就連「贈與」節稅的效益也會越來越低。
你知道嗎？目前官方公布的成交量並不能完全反映市場熱度。
根據官方最新成交指標—買賣移轉棟數，全台五個直轄市在去年12月的交易量全部比前月增加，總增幅16.9%，台中市甚至爆量成長38.1%，與去年同期相比，更有成長55.9%的驚人表現。但事實上，雖統稱移轉棟數，其中包含一般認知的中古屋交易數量，還有消費者往往忽略的預售屋在完工後變成新成屋的交屋數量。以去年為例，全台移轉棟數約36萬棟，而新成屋辦理所有權第一次登記的就有10萬棟，這10萬棟絕大多數都是之前兩三年陸續交易完成，現只是進行產權登記。若以目前新屋交屋爆量趨勢來看，買賣移轉棟數被之前銷售量衝高以致失真的情形更加明顯。部分區域激增不是交易量，而恐怕是新的供給量，進一步可能衍生為供過於求的市場警鐘。
（作者是永慶房產集團總經理）

國稅局五大查稅「案例」

好房News記者蔡佩蓉／台北報導
 奢侈稅上路之初，坊間流傳許多「避奢方式」，甚至不少民眾賭國稅局根本沒有足夠人力地毯式查稅，沒想到如今國稅局愈查愈有心得，前幾年僥倖逃漏稅的投資客，如今都得面對補稅命運，國稅局特別舉出5個查獲常見案例，包括人頭、假贈與真買賣與倒填契約日期等。 查奢侈稅，國稅局著手資金流向。（圖／好房資料中心）


財政部北區國稅局指出，依據奢侈稅5條第1項，若所有權人與其配偶、未成年直系親屬，僅有1戶房產，切辦妥戶籍登記、持有期間沒有出租使用，則不課徵奢侈稅。不過，國稅局卻發現許多民眾利用名下無房產的親屬作為人頭，卻仍逃不過遭補稅命運。
 國稅局舉出5項案例，第1、假買賣：曾有A投資客以B名義取得法拍屋，僅持有6個月內，為轉手墊高價格，假買賣給C，最後由C出售第三人，但國稅局查出，A、B兩者名下沒有不動產以及收入所得，實際簽訂買賣契約、資金來源與獲利都是A君的行為，因此A遭補稅78萬元並處以罰鍰。
 第2、預售屋登記給親屬設籍再轉售：民眾先與建商簽訂預售屋買賣契約書，於交屋前換約給女兒，產權並登記在女兒名下，女兒持有期間6個月內設籍後出售。但國稅局發現，該名女子年紀輕且無所得，相關買賣契約是由其父親代理，資金與經濟利益都歸屬該名民眾，因此遭補徵322萬元奢侈稅。
 第3、假贈與、真買賣：D將持有未滿2年的房產贈與給E，兩人也並非親屬關係，後又發現E利用弟弟名義，匯入相近該筆房產金額給D君女兒，顯示是假贈與、真買賣，遭補稅29萬元。

第4、簽約、解約規避：民眾在101年10月24日簽約出售持有僅1個月的房產，因尚未辦理戶籍登記，在11月2日解約，並在當天另訂新契約並辦理籍登記，國稅局發現買方貸款的買賣契約書與商業本票簽訂日期都是101年10月24日，顯示該日就是立約日，也因為該日沒有辦竣戶籍登記，遭補稅43萬元。
 第5、與買方簽私契，持有滿2年再移轉：民眾在99年9月取得房產，並在100年與買方簽訂買賣合約書，又在101年12月簽訂另1份買賣合約書。該名民眾認為，第1份合約書只是預訂性質，第2份才是正式之合約書，且第2份合約書簽訂時，該筆房產持有期間已超過2年。不過，國稅局認定，買方早在100年簽約時已將近9成房地款付給此位民眾，依《民法》規定，買賣雙方就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即已成立，因此當時簽約的房產持有未滿2年，符合奢侈稅課徵條件，遭補稅80餘萬元。

泛信義企業集團將宣布成立第2個房仲加盟副品牌「大家房屋」

根據中時電子報報導
泛信義企業集團繼住商不動產後，下周二(18日)將宣布成立第2個房仲加盟副品牌「大家房屋」，泛信義集團將全力衝刺全省門市據點，並在全台大舉招兵買馬。國內房仲業領導品牌信義集團、永慶房產及台灣房屋相繼擴展副品牌，大者恆大趨勢已定，房仲業將進入激烈的近身肉搏戰。
國內房仲市場競爭激烈，常出現短短50公尺就有7、8家房仲門市林立的特殊景象，擴展市占率就成為房仲業的首要目標，一方面可讓資源共享，另一方面還可降低經營成本。
信義房屋截至2013年底，台灣直營店門市417家、住商不動產加盟店480家，合計泛信義集團在台灣房仲門市共897家。
永慶房產集團目前永慶房屋、永慶不動產共605家、有巢氏房屋332家、台慶不動產105家，合計集團房仲門市已突破千家達1,042家。
住商不動產下周二(18日)將舉辦35周年記者會，會中將正式宣布成立第2房仲加盟副品牌「大家房屋」。
目前國內大型房仲業者積極發展副品牌，永慶房產集團2012年推出「台慶不動產」，目前門市已達105家；而台灣房屋地產集團也於同時間成立第2品牌「優美地產」，目前有17家門市，14家籌備中。
房仲業者表示，房仲業大者恆大趨勢已不可避免，多品牌經營可吸納高、中、低各階層的店東，但不斷擴大門市市占率的情況下，今年房仲業將進入更激烈的近身肉搏戰。
全台仲介店數直逼7000家.仲介業務人員難以計數.因此仲介從業人員在激烈的競爭環境中.唯一的生存之道就是比其他人員更積極更努力的工作.最重要的是要養成業務需要的各種專業.唯有專業才能在激烈的競爭中勝出
親愛的朋友.不要擔心你的競爭對手有多少.要擔心你的專業競爭力強不強.只要努力工作.認真學習專業.你就會是仲介業的贏家喔
祝福大家

實價登錄修法 內政部擬出4大方向

內政部與學界擬推動實價登錄制度四大修法，包括：買賣雙方過戶時直接登錄房價、預售屋三十天內登錄、租屋市場全面登錄及實價登錄房價可直接作為實價課稅的稅基。學者表示，實價登錄修法若順利，炒房者將無所遁形，台灣房市會更健全。

內政部昨舉行「不動產成交案件實際資訊申報登錄制度通盤檢討會議」，找來產官學三方討論實價登錄健全方法。

內政部地政司副司長王靚琇表示，地政士法覆議案後，產官學昨通盤檢討實價登錄制度，未來傾向修法，將實價登錄申報義務人改為「買賣雙方」，地政士則為買賣雙方的委託代理人。她說，修法後若有申報不實，會歸責於買賣雙方，地政士較不會因此背黑鍋。

不過，王靚琇指出，此修法方向仍在研擬中，最快得等立法院下個會期開議才可能修法。

王靚琇表示，外界較關心的預售屋簽約後卅天內登錄、租屋市場全登錄及實價登錄直接作為實價課稅基礎等問題，因事關重大，目前仍無共識。

德明財經科技大學副教授花敬群指出，實價登錄目前最大的漏洞是預售屋須銷售完畢或契約終止才登錄，也因預售屋的房價揭露率偏低，成為市場最大黑箱。

他提到，租屋市場也不夠透明，加上地政三法規定「透過仲介出租房屋」才須登錄，多數房東是自行出租，不登錄租金行情又涉逃漏稅，這些都需要檢討，應直接檢討不動產租賃條例。

建築開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明說，預售屋尚未完工，屬於債權，並沒有實質產權，也並未過戶登記，目前並無法源依據債權有必要申報實價登錄。

此外，內政部也研擬刪除地政三法中「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」的相關條文，被視為是為讓實價登錄成為實價課稅依據政策鋪路。

但王靚琇表示，昨天各方對刪除此項條文無共識，未來會再繼續討論。

圖／聯合報提供

財長：實價課稅 要等「房地合一」

內政部正檢討實價登錄制度，擬刪除實價課稅需配套措施的條文。財政部長張盛和昨（14）日表示，該條款其實不需刪除，就算刪除，也不影響財政部推動實價課稅的進程。他表示，房屋與土地財產交易所得合併課稅「房地合一」達成前，「實價課稅」還不能全面推動。

張盛和是在昨日出席政務次長張佩智的歡送茶會時，媒體詢問實價課稅問題，做出上述回應。張盛和說，財政部正逐步朝實價課稅的目標邁進，但在這之前，必須先推動「房地合一」、也就是房屋和土地財產交易所得合併課稅。

張盛和表示，實價課稅的理想，財政部正一步步推動中，地政士法未來即使刪除「實價課稅需有配套措施」條文，也不會影響財政部的推動進程。

由於台灣目前不動產交易資本利得稅，仍採取土地與房屋分開計稅的規範，在財政部透過修法推動不動產交易資本利得「房地合一」前，實價課稅仍無法全面實施。

至於內政部現正檢討實價登錄制度，希望未來預售屋申報實價登錄，改為「簽訂買賣契約後30日內申報」；目前負責規劃預售屋紅單交易查稅流程的北區國稅局官員則表示，紅單只是預售屋優先承購的權利，未來即使預售屋納入實價登錄系統，還是無法對簽約前的紅單交易行為予以強制資訊揭露。

【記者陳美玲、孫偉倫／台北報導】內政部昨（14）日召開實價登錄通盤檢討會議，對地政士反映實價登錄屬「委任代理」，登記責任應為買賣雙方，與會的產官學者對此獲致較大共識；至於預售屋擬比照成屋制度在簽約後30日內完成登錄，因執行面爭議仍大，實務上如何落實和查核，將於下周四（20日）再開會討論。

實價登錄變嚴 建商：長期可健全房市

內政部擬將預售屋比照成屋市場，在簽訂買賣契約後30日內申報登錄資訊，建商認為，短期內將造成市場觀望氣氛，長期則可健全房市體質。

國泰建設協理陳仁澤昨（13）日表示，若預售屋未來在簽訂買賣契約後30日內申報登錄資訊，因作業繁多，恐怕會增加代銷業者成本，且預售行情完全透明化，預售案開價和成交價的差距將愈來愈小，有可能開價就會等同成交價。不過，此舉將健全整體預售市場體質。

冠德建設副總經理洪錦欽指出，預售市場未來落實實價登錄後，市場價格的認知差距將縮短，預售買賣交易恢復正常化，市場將進入「不二價」時代。

洪錦欽強調，上市櫃建商因有業績壓力，追求周轉率和業績，不太可能養地，開價等於成交價時代來臨後，最好土地交易買賣也能做登錄，建商購地成本才會減輕，房價才有降價的機會。

他認為，房地產市場仍會有穩定買盤需求，接下來預售案要比拚的就是建商的品牌力、產品地段及規劃能力。