最新奢侈稅報告─治標不治本

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

根據最新財政部委託學者研究的結果，奢侈稅修法方向，將包括「奢侈稅只修不廢」、「應延長賣方持有不動產時間」、「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」、「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」等四項原則。報告計畫主持人建議奢侈稅不宜退場，甚至參考鄰國新加坡、香港為由，將閉鎖年限延長至3年或更長，可見房市中最大的不穩定性是政府，而掌握整體經濟方向的也是政府。

政府表示奢侈稅實施以來，房市2年內量縮價穩，且短進短出的投機炒作減少，產生正面效果，難道房屋交易量下滑，就是實施奢侈稅的目的？倘若將課徵期限延長，政府如此做法，會讓整體房地產市場交易量縮小，流動性降低，房屋釋出量大幅減少，造成中低收入階層買屋換屋更是不易。

綜觀房價主要是受需求影響，姑且不論，奢侈稅是否是阻止房價上漲的主因，但若將奢侈稅2年延長到4年，房價也不一定會降，一般民眾還是買不起，除非房價能夠出現二、三成以上的跌幅。以實價登錄揭露全台房價來看，2013年9月與實施奢侈稅前的買賣價相比，五都每坪單價卻仍然微幅上漲。

觀看奢侈稅帶進的國庫收入，也並非預期。100年6月實施至今僅才87億元入帳，相對於當初奢侈稅要上路之前，財政部篤定地說，奢侈稅只會影響到2、3%的房市投機客，總計不到兩、三萬間的房子，對於一般民眾的影響有限，並且可以創造每年151億稅收，有效補助社會福利、照顧弱勢團體，可見期望與目標仍差異甚遠。

論及政府未來將仿效鄰國作法，也顯示了對台灣不熟悉與欠缺國家政策領導應有格局。台灣與新加坡不同，台灣的房市交易比新加坡大，一直都有穩定的自住需求，這會讓市場有一定的交易量，且很多置產型的買方只是在等候觀望而非真正退場，這也會讓房價大幅度下修的機率降低。何況香港和新加坡的房市環境與台灣完全不同，香港房市是受到大量陸資的多年購買，新加坡則受到移民投資開放及亞洲熱錢的帶動，造成房價在短期內大幅上漲。政府若真要解決一般人買不起房子的問題，政府實則應該蓋更多的社會住宅，照顧弱勢及中產階層，讓大家都能買得起房子。

財經觀點／北市租金報酬率 評價僅一顆星

【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授 莊孟翰】

台北市高房價問題有多嚴重，只要看看去年Global Property Guide 針對全球94個主要城市房價研究報告，台北市毛租金報酬率僅1.57％，全球排名敬陪末座，房價租金比64倍，全球最高。

另外，Global Property Guide今年再就全球83個主要城市毛租金報酬率加以比較，台北市毛租金報酬率為1.57％，不僅全球最低，還被評價為一顆星之不具投資價值城市。

再思考一下，為何會有那麼多人想要前往日本、馬來西亞等地投資房地產，當可了解Global Property Guide所言並非空穴來風。

如果依現階段國際經濟情勢，一般都將房地產投資報酬回收年限界定在25年，顯然台北64倍的房價租金比，與國際衡量標準相差極大。至於租金報酬率大都以5％為基準，台北市1.57％毛租金報酬率，顯然又偏低了很多。

更值得重視的是，目前國際上一般都將租金報酬率介於3％至5％之間列為警戒區，3％以下列入風險區，由此不難了解當前台北市高房價之投資風險為何？

其次，近年不動產授信餘額始終居高不下，加以中央銀行統計，2012年底家庭部門借款用於購置不動產所占比率高達71.05％，並且房貸支出占家庭所得比率也超過三成；央行總裁在9月26日召開理監事會後，附帶提出利率不可能長期不動之風險警示，亦屬理所當然。

如再就國際常用以衡量房價泡沫之房貸占GDP比率，以是否超過40％基準加以觀察，今年8月底，不動產授信餘額包括房貸餘額5兆5147.74億元與房屋修繕貸款3216.21億元，合計5兆8363.95億元，占2012年GDP14兆421億元之41.56％。據此，現階段國內房貸無疑應已超越風險控管警戒線。

在M型社會貧富差距愈來愈大下，有錢人那一端對於都會區精華地段之高級住宅或豪宅，依舊有很強的房價支撐能力，因此，雖然台北市1.57％毛租金報酬率評價為一顆星，並且被列為不具投資價值之城市，表面上看似已呈現泡沫危機，房價下修亦是遲早之事，惟仍不致淪落至破滅窘境。

房市一點靈／租賃契約

包租公除了標的的維護外，最重要的莫過於租約的訂定，建議屋主應與房客談妥各項承租細節，並簽訂書面的契約書，確保房東與房客雙方的權利、義務，一旦未來有糾紛時，雙方均有法有據。

國內都會區房價高漲，除了買賣交易獲利外，租賃市場也是另一種投資房地產的思考方向。以目前房市來看，除了自用市場外，不少擁有多間房產的民眾也積極在思考包租的可能性，如何與房客簽訂租約是當包租公相當重要的學問。

在訂立租約時應包括租金、租金繳交期間與租金調幅、租賃期間與押金、前期房客水電、瓦斯、電話處理、搬入時間、租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付、是否需要公證、提前解約之罰則與處理。

房東若有個人對屋況照護的偏好，也可以在租約中明定，如不能飼養寵物、不得製造噪音、髒亂等，這些相關約定都必須簽訂書面合約，雙方同意、簽字蓋章後，才有法律效率。

財經觀點／美QE若退場…不會衝擊台灣房市

【聯合報╱瑞普國際物業董事長曾東茂】

美國聯準會（Fed）主席葉倫（Janet Yellen）新人新政，市場預期她會延用柏南克的QE（量化寬鬆）政策，不過許多投資人擔心QE退場將衝擊房市。

全球央行紛紛以寬鬆貨幣政策「拚經濟」，釋出大批熱錢，導致全球不動產飆漲，過去數年台灣不動產以每年平均10%至15%上漲，加上大陸台商資金回流湧入房市，營造台灣房這一波大多頭行情。

許多投資人認為，QE如果退場，銀行利率將走升、熱錢短時間大幅減少，將無可避免衝擊房地產市場。

實際上，QE退場機制啟動，不代表立刻調升美國聯邦利率，美國央行會從兩大指標決定升息時機，一是失業率低於6.5%，二是通膨率高於2%；而QE不退場，也代表目前全球經濟尚未符合以上兩大指標。

美國QE退場的確可能牽動台灣的利率走勢，但台灣央行仍會以國內經濟情況做出評估與因應，預期利率不會立刻調升，而是透過一段長期且緩慢的過程，逐步向上。

根據實價登錄統計，台灣住宅市場平均購屋總價約854萬元，假設貸款年利率2%，貸款成數7成，30年期貸款來計算，每月所需支付貸款金額約2.2萬元；若年利率向上調整至3%，每月所需支付貸款金額約2.5萬元。

以台灣平均家庭月收入9.4萬元來計算，利率上升1%，年貸款支出占總家庭支出由23%上升至27%，支付額月增比率僅增加4個百分點，即便利率上升1%，對一般家庭來說增加幅度也不如想像中來得大，且利率不可能一口氣上升1%。

因此在利率緩步向上提升的過程中，台灣應不會出現大量房貸違約情況，也因此房市將逐步穩健，不會一次崩盤。

目前台灣房市榮枯與QE退場、或利率關係都不大，關鍵點在於，民眾的預期心理與政策走向，奢侈稅修法搖擺，政府對房市也有許多政策考量，都直接影響到不動產市場發展，也導致房市趨勢難評估，短時間看不出端倪。

買房一點靈／避免盜賣四招

從一般意義上講，房屋產權證明包括房屋所有權狀和土地使用權狀，但有些地方也可能是由房屋管理部門和土地管理部門統一開據的房地產權證書；房屋所有權狀相當重要，若權狀不慎遭竊，房子有可能被盜賣的風險。要避免房子被盜賣，有幾個方法：

第一、戶政事務所現有指紋建檔，若在戶政事務所有建立指紋資料，就不易被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。

第二、經常出國或是不住在戶籍地的人，應請親友或大樓管理員留意，若有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，應馬上拆開信件，了解是否有被冒名申請補發權狀。

第三、權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管，各放置不同處，不要任意交給別人，若權狀遺失，應盡快向派出所報案，並向地政事務所申請補發權狀。

第四、出售房子時，如果不能親自到地政事務所辦理過戶，一定要委託給有執照且加入公會的地政士（俗稱代書）代辦，才有保障。

實價登錄查稅 「一毛都逃不掉」

【聯合報╱記者陳信升／台北報導】

近期北市賣屋的民眾陸續收到補稅通知單，補繳的稅目為房屋財產交易所得稅，且補稅的金額多在原本繳納稅額的二至三倍。許多民眾原以為自己已誠實納稅，但卻被要求補稅，原因就是稅局依據實價登錄的資料積極查稅。

不動產業者透露，累積了一年的實價登錄資料，在可追溯其取得成本下，讓稅局積極查稅。尤其台北市高價區的大安、信義、松山區，以及新北市板橋區，總價五千萬的房產交易案，更是查稅重點。

業者觀察，補稅蔓延，若非急迫需求資金，不少售屋者已開始觀望，畢竟獲利因稅減少下，售屋會更謹慎。

業者認為，雖然有所得依法納稅合情合理，但政府過去承諾實價登錄資料絕對不會用在實價課稅的用途上，以這種「不能說的秘密」查稅，將嚴重衝擊中古屋市場的交易量。

所得稅法第十四條規定，售屋申報財產交易所得，須以交易時的成交價額，減除原始取得之成本，再扣除掉改良、移轉等相關費用後，以實際金額申報。但許多民眾被業者誤導，以為全都可用評定稅率，由於評定稅率所付稅額確實低很多，因此很多民眾採用評定稅率申報，才被要求補稅。

房仲業者透露，日前曾有高雄市一屋主，短期內買進並賣出房產，並自行依房屋評定現值及財產交易所得標準計算申報財產交易所得三十餘萬元，國稅局查得資料，核定其房屋財產交易所得八百多萬，不僅要求補稅三百萬元，同時處罰鍰一百餘萬元。

業者表示，查稅資料來源不限於實價登錄資訊，另包括建商、銀行端的買賣契約書等附屬文件，「查稅簡直易如反掌」。

執業地政士方淑蘋說，土地增值稅的爭議較小，是依公告土地現值申報。但過去房屋交易因無可稽核的實價資訊，因此用評定現值申報，有了實價資料後，稅局可拆算房、地比例，依售屋所得獲利金額課稅，「若是從取得至售出兩端訊息皆被掌握，稅金更是一毛都逃不掉」。

投資大學套房 穩賺四關鍵

開學季即將到來，龐大的大學生尋覓租屋，理想學生出租套房應具備四大要點：招生人數穩定、校內宿舍少、多所大學群聚、學生通勤距離長的大學周邊。隨取得成本日高，不少學生套房投資報酬率已不到2.5%，但優質學生套房的接手性強、轉手價格亦高。

全台大專院校林立、愈開愈多，並非所有周邊住宅都適合作為長期出租的投資標的。好房網總編輯吳光中表示，公立大學資源多，可提供的學生宿舍也相對充裕，租屋市場需求不如私立大學，台灣面臨少子化問題日益嚴重，許多大學已面臨招生不足甚至是倒閉危機，建議買方在投資時先打聽，避免發生空租閒置現象。　　　

國內多數的知名大學，有龐大的學生消費人口支撐，成為生活機能完善的大學城生活圈，更支撐大學周邊出租套房身價不墜，例如北台灣的台大商圈及師大商圈、台中逢甲商圈及東海商圈、台南成大商圈等。此外學生通勤距離長、租屋需求高的郊區偏遠大學周邊，也是投資套房的好選擇。

台北市房價高漲，投資產品取得成本居高不下，大台北地區大學周邊的套房投資報酬率，差異化日益明顯。據全球資產管理公司調查統計，大台北以淡江大學的租金報酬率達4.1%最高，實踐大學的租金投資報酬率1.6%最低，相較下，新北市的學生套房是收益較好的產品。

由於台北市房價高漲，台北市大學出租套房，投資報酬率普遍為1.6～2.3%，其中又以師大周邊的套房最貴，月租金1.5～2萬元，售價850～1,200萬元。新北市淡水的淡江大學則相對最實惠，月租金5,500～8,500元，售價160～250萬元，投資報酬率逾4%。

全球資產專案經理王維宏表示，由於租金波動不易，台北市的房價漲幅又大於新北市，造成台北市大學周邊套房投資報酬率不如新北市，台北市核心區域的大學出租套房，投資報酬率普遍在2%以下，若相較於台北市辦公室平均約2.5%的投資報酬率，台北市套房投資報酬率稱不上誘人。

不過，位於新北市的淡江大學及輔仁大學，投資報酬率仍可達3～4%，學生套房是收益較好的產品；中南部因取得成本低，租金只比新北市低個1,000～2,000元，因此不少獨立套房的租金報酬率可達5～8%。王維宏指出，學生人數多、校內宿舍少、多所大學群聚、學生通勤距離長的大學，學生套房的投資價值更高。

吳光中建議，為提高投資報酬率、增加租相，中古透天住宅或中古公寓可隔成數間套房，重新美妝粉刷後出租，此類產品通常具備鄰近學校、設備齊全又能保有個人穩私空間，成為大學生偏愛的熱門租屋物件，但也因租金收益較獨立套房高，將來還有機會享有房產增值效益。

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高。

查稅打炒房 瞄準雙北桃園

記者陳美珍／台北報導

重炒房區查稅行動再起。雙北、桃園縣等房價漲幅較大地區，國稅局鎖定高價豪宅查稅。預售屋交易價逾2,000萬元，或者房屋評定現值超過400萬元的成屋，國稅局將鎖定金流，按實價追課售屋利得稅。

財政部保證，不會以實價登錄資料做為查稅依據，國稅局追查炒房獲利，會從買方提供契約，或要求建商出示交易資料等方式，掌握賣方的實價並據以課稅。實價課稅僅限房屋的利得，土地交易獲利仍以公告現值課徵增值稅。

國稅局查炒房的行動，早自2011年即已啟動，連續三年稅捐機關都列為查稅專案。財政部強調，這項查稅專案主要在防堵炒風，查稅火力會集中在頻繁移轉、一人多戶，及高價豪宅等案件。

據指出，北部房價高漲地區，包括台北市、新北市、桃園縣、新竹市等縣市，國稅局均訂有炒房查稅計畫。包括出售預售屋及成屋達到一定價格以上，出售獲利屬於房屋的部分，都會依據所得稅法規定，按實價課稅。

這項查稅行動將進行一年。一般而言，出售成屋若在契約中明訂房屋及土地價格，僅需就房屋部分的獲利申報繳交所得稅；若屬預售屋交易，因具權利移轉性質，需以房屋及土地的合併交易價格計算利得繳稅，土地並無免稅的優惠。

中壢市老街溪整治完成 新地標更名「中央公園」

好房News記者黃駿騏／桃園報導

桃園縣長吳志揚日前在縣府環保局在老街溪畔舉辦的「彩繪老街溪、礫間探險趣」活動中，正式宣佈將新勢公園更名為「老街溪中央公園」，兩岸步道和自行車道訂名為「老街溪水岸廊道」。

環保局舉辦的「彩繪老街溪、礫間探險趣」活動，吸引許多家長帶著孩子在開學前的最後假期，一起做親子活動，有人畫畫，有人玩闖關遊戲，其樂融融。

吳志揚縣長指出，縣府結合平鎮中壢等公所，全力推動的老街溪整治工程，大致告一段落，且有相當的成果和效益。由於老街溪整治完成，己成為一個新的地標。因此，縣政府決定將將新勢公園更名為「老街溪中央公園」，兩岸步道和自行車道訂名為「老街溪水岸廊道」。這兩個名詞，將是縣府即日起的統一名稱。

吳志揚表示，老街溪整治工程有了現在的成果，不但讓老街溪不再是又髒又臭的河川，而且成為全國河川整治的一個典範。出席這項活動的劉邦鉉、李月琴、葉明月、梁新武和張肇良議員對於老街溪整治的效益，也都表示讚賞。希望縣府能將老街溪整治的成功經驗，複製在縣內的每條河川，讓桃園縣內的河川，隨著桃園縣升格直轄市，以及污水下水道工程的推動，更為清潔與乾淨。

吳志揚指出，縣政環保局配合老街溪整治工程，在處理生活污水的污水下水道工程未完成前，先採取以自然生態工法施作礫間水質淨化工程，將人口密集區流入老街溪的生活污水先予淨化處理，再循環流回老街溪，使老街溪不再是又髒又臭的河川。

環保局為了讓民眾瞭解老街溪整治和礫間水質淨化工程的效果，以護川愛河，珍惜水質源，特別在礫間水質淨化工程的老街溪中央公園和老街溪水岸廊道舉辦「彩繪老街溪、礫間探險趣」活動。

「彩繪老街溪」繪畫比賽，總獎金高達10萬元。主題以快樂水岸為題材，希望能夠透過孩子們多采多姿的繪畫世界，童真的筆觸，勾勒出老街溪現在及未來的樣貌。比賽分為5組，吸引許多學生和爸爸媽媽帶著孩子現場繪畫。

吳志揚表示，這次的活動希望透由每一位民眾將美麗的老街溪透由筆觸繪畫出來，分享給更多人。其中，國小組獎項還較國中和社會組更多，主要是希望以多采多姿的繪畫世界，童真的筆觸，讓大人瞭解他們心中對於居住和生活環境的期待。桃園縣政府歡迎全民繪出心中珍愛的快樂水岸，一起疼惜環境、守護桃園，提升愛惜河川的環保意識。

 

買明星學區房 記5訣

記者吳瑞菁/專題報導

關於小海想在台北市的某特定區域，如大安、中正或或文山區置產，以供一雙兒女未來就學學區考量，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德提供五個方向讓小海參考。

秘訣一：留意學區的範圍大小不同。有的地方可能過一條街就是不同的學區。建議小海可以到台北市新生入學資訊網站去做進一步的查詢。

秘訣二：留意設籍時間。以大安區設籍來說，從今年度的滿額狀況來看，大安區內的學區仍以新生國小最熱門，但最晚必須在民國99年的4月9日前就得完成設籍。曾敬德表示，就是為了搶進一些熱門的學區，台北市也確實出現家長在小孩子剛出生時，搶先購屋設籍。另也有部分額滿學校，設籍時間條件相對寬鬆一些，以今年來說，金華國小、仁愛國小的最後設籍時間，都在4月25日前。

秘訣三：留意設籍條件。也就是只要符合這些條件，就能優先分發到額滿學校，分別是：(一)小朋友、爸爸及媽媽三人 (或小朋友跟監護人)，要在當年度4月25日前，共同設籍在「額滿學校」學區內，且要同一戶籍；(二)小朋友實際住在「額滿學校」學區內，而不是寄居；(三)學區內同址房屋所有權狀證明或房屋租賃契約與水電收據證明，也要多留意。

秘訣四：留意購置學區宅若是第二間房，同一人名下若另有大台北地區的住宅貸款，購置第二屋時貸款上限為6成。

秘訣五：活化資產。學區宅若選擇套房，不妨在等待期間出租，以補貼利息支出，待沒有學區需求時再進行轉售。