財經觀點／北市租金報酬率 評價僅一顆星

【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授 莊孟翰】

台北市高房價問題有多嚴重，只要看看去年Global Property Guide 針對全球94個主要城市房價研究報告，台北市毛租金報酬率僅1.57％，全球排名敬陪末座，房價租金比64倍，全球最高。

另外，Global Property Guide今年再就全球83個主要城市毛租金報酬率加以比較，台北市毛租金報酬率為1.57％，不僅全球最低，還被評價為一顆星之不具投資價值城市。

再思考一下，為何會有那麼多人想要前往日本、馬來西亞等地投資房地產，當可了解Global Property Guide所言並非空穴來風。

如果依現階段國際經濟情勢，一般都將房地產投資報酬回收年限界定在25年，顯然台北64倍的房價租金比，與國際衡量標準相差極大。至於租金報酬率大都以5％為基準，台北市1.57％毛租金報酬率，顯然又偏低了很多。

更值得重視的是，目前國際上一般都將租金報酬率介於3％至5％之間列為警戒區，3％以下列入風險區，由此不難了解當前台北市高房價之投資風險為何？

其次，近年不動產授信餘額始終居高不下，加以中央銀行統計，2012年底家庭部門借款用於購置不動產所占比率高達71.05％，並且房貸支出占家庭所得比率也超過三成；央行總裁在9月26日召開理監事會後，附帶提出利率不可能長期不動之風險警示，亦屬理所當然。

如再就國際常用以衡量房價泡沫之房貸占GDP比率，以是否超過40％基準加以觀察，今年8月底，不動產授信餘額包括房貸餘額5兆5147.74億元與房屋修繕貸款3216.21億元，合計5兆8363.95億元，占2012年GDP14兆421億元之41.56％。據此，現階段國內房貸無疑應已超越風險控管警戒線。

在M型社會貧富差距愈來愈大下，有錢人那一端對於都會區精華地段之高級住宅或豪宅，依舊有很強的房價支撐能力，因此，雖然台北市1.57％毛租金報酬率評價為一顆星，並且被列為不具投資價值之城市，表面上看似已呈現泡沫危機，房價下修亦是遲早之事，惟仍不致淪落至破滅窘境。