財經觀點／美QE若退場…不會衝擊台灣房市

【聯合報╱瑞普國際物業董事長曾東茂】

美國聯準會（Fed）主席葉倫（Janet Yellen）新人新政，市場預期她會延用柏南克的QE（量化寬鬆）政策，不過許多投資人擔心QE退場將衝擊房市。

全球央行紛紛以寬鬆貨幣政策「拚經濟」，釋出大批熱錢，導致全球不動產飆漲，過去數年台灣不動產以每年平均10%至15%上漲，加上大陸台商資金回流湧入房市，營造台灣房這一波大多頭行情。

許多投資人認為，QE如果退場，銀行利率將走升、熱錢短時間大幅減少，將無可避免衝擊房地產市場。

實際上，QE退場機制啟動，不代表立刻調升美國聯邦利率，美國央行會從兩大指標決定升息時機，一是失業率低於6.5%，二是通膨率高於2%；而QE不退場，也代表目前全球經濟尚未符合以上兩大指標。

美國QE退場的確可能牽動台灣的利率走勢，但台灣央行仍會以國內經濟情況做出評估與因應，預期利率不會立刻調升，而是透過一段長期且緩慢的過程，逐步向上。

根據實價登錄統計，台灣住宅市場平均購屋總價約854萬元，假設貸款年利率2%，貸款成數7成，30年期貸款來計算，每月所需支付貸款金額約2.2萬元；若年利率向上調整至3%，每月所需支付貸款金額約2.5萬元。

以台灣平均家庭月收入9.4萬元來計算，利率上升1%，年貸款支出占總家庭支出由23%上升至27%，支付額月增比率僅增加4個百分點，即便利率上升1%，對一般家庭來說增加幅度也不如想像中來得大，且利率不可能一口氣上升1%。

因此在利率緩步向上提升的過程中，台灣應不會出現大量房貸違約情況，也因此房市將逐步穩健，不會一次崩盤。

目前台灣房市榮枯與QE退場、或利率關係都不大，關鍵點在於，民眾的預期心理與政策走向，奢侈稅修法搖擺，政府對房市也有許多政策考量，都直接影響到不動產市場發展，也導致房市趨勢難評估，短時間看不出端倪。