土增稅優惠申請 不限一次

【聯合報／記者賴昭穎整理】

圖／聯合報提供

曾先生問：8年前結婚時將舊屋賣掉換成新房時，申請過自用住宅土增稅率10%優惠稅率，最近想換一間較大的房子，但又不想繳一大筆土增稅，請問有什麼方法可以合法節省稅負呢？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：土地增值稅的稅率是根據土地漲價數額高低，依20%、30%或40%的稅率累進徵收。但土地稅法第34條規定，土地所有權人出售自用住宅用地，都市土地面積未超過3公畝（約90坪）、非都市土地面積未超過7公畝（約211坪），土地增值稅可按土地漲價總數額10%計算，但以一次為限。

你8年前提出的，就是土地稅法34條規定的「一生一次」優惠稅率；但政府先前修法，自99年1月1日起，民眾若申請過「一生一次」，再出售自用住宅用地，並符合一定條件（見附表），仍可申請10%的土增稅優惠稅率，也就是所謂的「一生一屋」。

也就是說，雖然你8年前出售舊屋已申請過10%優惠土增稅率，這次換屋只要符合規定，可再按10%稅率計算土地增值稅。

如果你想先買新居，再出售原有的自用住宅，依規定先購後售自用房屋，自完成移轉登記日起1年內，仍可享受「一生一屋」的優惠稅率。

除此之外，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）條例規定，出售自用住宅不屬奢侈稅條例規定的特種貨物，因此你出售自用住宅，不用擔心會被課徵奢侈稅。

行庫新春打房 3招嚴控建商放款

土建融資利率3％起跳 〔記者盧冠誠／台北報導〕市場傳出全台房市春節檔期開出紅盤，但看在以不動產放款為主的公股行庫眼裡，卻擔心是建商的宣傳手法，且為避免房市持續下探並傷到銀行，已有大型公股行庫對建商祭出三大狠招，特別是針對新北市林口、三峽、淡海等供給過剩地區。 行庫主管表示，為加強風險控管，加上不動產放款已接近銀行法上限（占總存款比重不得超過三十％），因此必須對建商祭出利率加碼、預售屋價金交付信託、特定地區銷售過半才撥款等三大措施，希望能從中挑選優質客戶。 預售屋價款須交付信託 利率加碼幾乎是各銀行共識，目前土建融資利率一律從三％起跳，某南部在地建商利率甚至高達三．五％；有行庫為避免建商落跑，還會要求預售屋價金須交付信託，直到建案完工才能動用。 至於房屋供給過剩的林口、三峽、淡海等地區，建案銷售率必須突破五十％，銀行才會撥款，行庫主管解釋，這些地區原本就應該少碰為妙，因為超額供給的缺口太大了。 中央銀行已明文限制銀行對土建融資的放款條件，貸款最高額度不得超過土地取得成本，以及鑑價較低者的六．五成，其中一成應於動工興建後始得撥款；現在該行庫對特定地區授信，比央行更加嚴格，目的就是不希望成為最後一隻老鼠。 行庫主管表示，某林口指標預售屋建案，由於大都是炒房客多筆買進，去年初銷售率一度來到八十％，但奢侈稅上路加上景氣出現反轉，據了解退定後，目前銷售率僅剩三十％，未來銷售狀況也令銀行擔憂。

看淡房市？華銀拒貸12坪以下小套房

銀行看淡房市？《中國時報》報導，實坪12坪以下的小套房，華南銀行將拒絕放款。

華銀表示，以往小套房的房貸大多要求登記坪數15坪以上，但部份小套房扣除公設後僅12坪，不符比例原則，擬全面改用實際坪數為主，以加強控管風險。

小套房在次級市場較冷門，公股行庫會縮減銀根，民營銀行考量風險則盡量不碰，願意承接小套房貸款的銀行趨減，即使承接，利率可能也不好看。

消保官：買預售屋注意15個檢查條款

MyGoNews方暮晨/台北報導】根據統計，預售屋消費糾紛目前已躍居新北市政府消費申訴案件之首，其主因係消費者未能明瞭預售屋房地買賣契約內容， 預售屋建商所擬定預售屋房地買賣契約內容，也未依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定，造成預售屋房地買賣消費糾紛層出不 窮。

由於春節將屆，春節期間民眾看屋購屋甚多，新北市消保官提醒消費者購買預售屋買賣契約應注意5事項計有：
(1)房地出售面積及認定標準(除陽台外雨遮及屋簷不計價)。
(2)房地面積誤差及其價款找補。
(3)契約總價(分別以土地、房屋『包括主建物、附屬建物、共有部分及車位』計價)。
(4)履約保證(包括內政部同意履約保證方式、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶擔保)。
(5)驗收及違約之處罰等契約條款是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定。

而歷年來新北市消保官調查預售屋買賣契約，發現缺失計有10個常態性問題，而這10項缺失顯與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定等相關規定不符，新北市消保官也提醒購屋民眾必須有10項要點必須注意。

(1)無記載契約審閱日期及雙方簽章欄。
(2)附屬建物未分別計算面積。
(3)未計算土地面積坪數。
(4)未記載主建物面積占房屋登記總面積比例。
(5)找補條款未記載明確或不符規定。
(6)土地及房屋與公設未分別計價。
(7)「履約保證制度」大部分建商未列入契約內容。
(8)無註明買方得保留總價5％「交屋保留款」驗收條款或係不明確且不利於買方(約定交屋時「一併點交」或「一次驗收」)。
(9)未記載開工及完工日期。
(10)「違約之處罰」，賣方違反「主要建材及其廠牌、規格」與「開工及取得使用執照期限」事項，未列為買方得主張解除契約條款等事項。

2011年房地產交易熱絡，新北市人口移入急速成長，建商在新北市大興土木，預售屋即如雨後春筍相繼矗立，因台北市房價居高不下，而新北市各項公共建設次 第完成，新北市已成為首次購屋或換屋之最佳選擇。消保官呼籲消費者春節期間看屋及購屋簽約時，須參照行政院消保處公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得 記載事項」及「成屋買賣契約書範本」規定，以保障自己權益。

另新北市消保官春節過後，將會同新北市地政局調查轄區內預售屋買賣定型化契約，若發現業者擬定之「預售屋買賣定型化契約」違反「預售屋買賣定型化契約應記 載及不得記載事項」規定者，經命限期改善而不改善，將依「消費者保護法」第58條規定，處以新台幣6萬元以上150萬元以下罰鍰，以保障市民消費公平與權 益。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

賣房子前應該注意的9件事

MyGoNews方暮晨/台北報導】不動產交易因涉及多種法律，所牽涉事務非常繁雜，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。茲為保障不動 產交易安全，確保消費者權益，新北市政府地政局特編印買賣房屋須知，提醒消費者於進行一般不動產買賣時下列事項應注意，以下為一般消費者在賣房子前應該注 意的9事項。

(一)慎選不動產服務業

不動產交易過程牽涉之法令甚多，如果自己沒時間深入了解或處理，最好委託專業人員提供服務，賣屋前請委託合法不動產估價師辦理估價，賣屋時請委託合法不動產經紀業代理或居間，買賣成交後請委託合法地政士辦理產權移轉登記。

(二)售價是否公平合理，勿貪高價位，防止拿不到價金

不動產買賣由於是零星交易，其價格的行情較不容易決定，因此，賣方應先參考附近成屋之成交案例，或是委託合法的估價師對於該不動產予以估價，以衡量價格是 否公平合理。目前成屋透過仲介的方式，非常盛行，少數不肖業者在受理房屋委託銷售時，常壓低售價，甚或欺騙賣屋者市場行情，因此，謹慎選擇信用可靠、合法 之仲介公司銷售房屋是頗為重要的。又出售房屋時，寧可以一般正常價格賣一間房子，不要貪高價位出售受騙，而拿不到價金。

(三)瞭解稅費的負擔

不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，於買賣過程中所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登 記費及代書費等，除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納，建物第1 次登記費、土地增值稅由出售人繳納)外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。

(四)詳閱委託銷售定型化契約及契約審閱期

凡以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之一部或全部而訂定之契約，均稱為定型化契約。該定型化契約條款不限於書面，其以放映、張貼、牌示或其他 方法表示者，亦屬之。仲介公司(商號)是企業經營者，要簽定委託銷售契約前，賣方可以享有一定期間的契約審閱期(猶豫期間)。本部為防範定型化契約的濫 用，保障消費者實質的契約自由，內政部公告各項不動交易契約書範本，提供各界參考使用。暨公告定型化契約應記載及不得記載事項，若是仲介公司(商號)有違 背了內政部公告的定型化契約應記載及不得記載事項，賣方可以主張該條款無效。

(五)委託銷售期間及變更售價

委託銷售契約書要明確記載委託銷售期間，且在期間內不得自行出售或另外委託其他仲介公司(商號)銷售；委託銷售期間屆滿後2 個月內，不要與仲介公司(商號)曾經仲介之客戶成交，以免日後產生服務報酬糾紛。又賣方或仲介業者要提高或降低委託銷售價格時，必須於委託銷售期間及經賣 方與仲介業者雙方簽章確認，才有法律效力。

(六)指定地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉

買賣契約書由賣方及買方共同或買方、賣方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續；如未約明者，由不動產經紀業者、買方或賣方指定之。又要簽契約時要 詳細調查買方的身分，並由買方親自簽章或加捺指印，不能僅憑授權書簽約，若是憑授權書簽約，應該要查問買方的本意，較不會有差錯，而且最好在地政士事務所 簽約比較不會有問題，在簽約時也要核對一下身分證之姓名、住所等，確定買方的真偽，比較不會受騙。還有簽定買賣契約後1 個月內要到地政事務所辦理所有權移轉登記，免得日後有糾紛，對您才有保障。

(七)服務報酬的支付

買賣若是透過仲介公司(商號)而成交者，買賣雙方應支付一定金額的服務報酬給仲介公司(商號)，依中央主管機關的規定，其服務報酬不得超過該房屋買賣實際 成交價金的6%(向買賣雙方收取的總額)，該服務報酬為收費之最高上限，並非主管機關規定的固定收費比率，買賣雙方可以向仲介公司(商號)磋商定之。

(八)經紀業指派經紀人簽章

不動產買賣若是透過不動產經紀業辦理者，應由該業者指派經紀人於契約書等相關文件簽章，以示負責。

(九)確認不動產說明書內容

經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向買方解說。在解說前，該說明書應經賣方簽章。又在訂定買賣契約時，經紀人員應交付該說明書予買方並由買方簽章。且該說明書視為買賣契約書的一部分。所以賣方在簽章前應確認不動產說明書是否與事實相符，以免日後負法律責任。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

2012購屋十大須知

【MyGoNews 林承志/台北報導】台灣自有住宅率超過8成，表示民眾對於擁有自有不動產的觀念很深，再加上不動產交易金額龐大，因此，對於每位購屋者來說，一定會再審慎不過了，台灣房屋表示，購屋不可不慎重，買房前有十大重要事項，一定要再三審慎考慮才可下手。

第一知：

對於自己想要預計「入手」的區域內住宅供給與需求的比例一定要了解，千萬要避開供給大過於需求的區域，另外，留意是否屬於都市計劃重點區域，因為計劃的開發往往會來帶許多商機與利益，更是能亨受增值的效益。

第二知：

對於要入手區的價格，一定要先行作功課，了解周邊區域行情為何？交易價格是否合理？有沒有買貴？或是賣低了等問題，才不會造成自身權益的損失。

第三知：

住宅品質其實是可以操之在己，對於居住區域屬性（住商混合、住宅區、商業區等）與鄰居素質，對於住宅附近的治安問題也是消費者考量的因素。

第四知：

衡量地段有否保值抗跌性，區域內目前發展情況或是未來有何重點發展，是否有公共建設等興建，都是為鞏固地段價值的因素，消費者在購屋前千萬不能忽略。

第五知：

由於建築新法的關係，目前許多大樓的公設比拉高許多，所以在購屋前消費者一定要注意公設比，擔心是否過高，畢竟室內坪數還是消費者較在意的。

第六知：

社區管理維護情況，良好的社區管理影響未來轉手性，健全的保全管理，社區安全才得以保障，社區管理維護佳的社區，除了對於居住品質得以維持外，對於房價也較易維持。

第七知：

注意社區住宅本身品質外，附近生活機能強度也要了解，社區機能關係生活便利性程度，如離學校近一些或是工作地點，亦或住宅附近有公園等，都是不錯的。

第八知：

關係房子座落位置和周邊交通狀況也是要留意，因為當住宅周邊有大眾捷運系統，相對來說，對於生活機能有加分的效果，當生活機能加分時，房價也相對得以抗跌。

第九知：

建築安全也是相當重要的一環，建築安全包括建物外牆、樓梯間、安全設施、逃生消防設備等，這些都應是要留意處，這樣居住安全更有保障。

第十知：

關於建商口碑，建商品質與信譽，是購屋者不可遺漏的衡量因素，舉例來說，市場上的評價、營建品質、售後服務、保固內容等是住宅品質的保障。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]

頂尖3房仲 成交24億

去年下半年以後房地產市場買氣趨淡，成交量縮讓許多業務員hold不住，但還是有人做出亮眼成績，《蘋果》專訪3名頂尖房仲業務─永慶房屋陳律言、台灣房屋陳慧貞和中信房屋鄭孟茹，去年3人就賣出了總共高達24.4億元的房子，讓自己成為不敗之將。
認真做功課 搶頂級豪宅客
進入房仲業僅3年1個月的陳律言，不只深耕自身所在區域，也依客戶需求針對不同區域或產品「認真做功課」，即便他位於天母店，卻能賣出敦化北路跟信義路二段的豪宅，讓他去年總銷金額衝高達8.4億元。
去年成績8.4億元雖比2010年10.5億元少，但表現仍相對出色，陳律言自認「不斷歸零」是很重要的關鍵。他說，他就遇過客戶當眾丟名片，吆喝他「滾出去」，但他不論遇到多麼不愉快的事情，都選擇「讓過去歸零、坦然面對」，每天重新開始。
他很重視時間跟效率，「每天睡前把隔日行程條列出，一定要執行。」並將資料準備好存在iPad，客戶隨問隨答，絕不說：「我回去查好再跟你說」這種話。
去年陳律言賣掉3間豪宅、4間店面和一般小型戶，他說，豪宅都是奢稅上路後成交，屋主處理閒置資產，這些頂級客戶絕不是一時半刻就委託別人處理資產，須靠每次「小小信任」的累積，才能換取青睞。
陳律言 32歲
★職稱：永慶房屋高島屋店業務副理
★業績：去年總銷金額約8.4億元
★年資：3年1個月
★學歷：元智大學社會學系畢業
★銷售心法：「時間效率」，每天睡前列出隔日行程、必須執行的工作，妥善利用時間、重效率
資料來源：陳律言
「換邊攻擊」不服輸創佳績
在房仲業走了18個年頭的陳慧貞，在奢稅衝擊房市時告訴自己「上有政策、下有對策，我換邊攻擊！」雖住宅買賣受影響，但她表示，置產客仍願出手，去年她賣出整棟2億元的大樓，奢稅上路後，她經手成交的物件金額都有1~2億元，整年賣出8億元房屋。
第一份工作「18年如1日」，陳慧貞表示，不管入行多久，拜訪客戶等，每天該做的還是要做。去年住宅買賣較冷，她選擇「換邊攻擊」，針對土地跟店面型產品銷售，也獲佳績，去年成交一筆店面約1億元，加上桃園縣八德市和航空城周邊土地買賣狀況不錯，使她去年創下總銷金額8億元的漂亮數字。
陳慧貞有著不服輸的個性，她說，入行接到一個死巷倒數第2間別墅，且門口不能停車，許多同業賣不出去，但她加班找出房屋優點，10天內就售出；事隔10幾年，那位屋主還會邀她出遊，且陸續委託案件，讓她多了5筆業績。
陳慧貞 45歲
★職稱：台灣房屋桃園經國直營店副總經理
★業績：去年總銷金額約8億元
★年資：18年
★學歷：育達商職畢業
★銷售心法：「18年如1日」，即便入行18年，但每天都要拜訪客戶、觀察市場、發傳單等
不會大小眼 搞定5億農地
鄭孟茹2005年從科學園區的倉管轉職房仲，第一個成交是230萬元小套房，但去年她成交一筆5.3億元土地，整年總銷金額8億元，勇奪中信房屋2011年頂尖業務第1。從套房到億元土地，鄭說她從不「大小眼」，因為客戶永遠感受得到。
她視客戶為家人朋友，但也曾因此吃虧，當時花半年經營一筆關埔約3000萬元的土地專任委託，買方都已付訂金，地主反悔並違約與其他房仲成交，這次教訓讓她學到「適度信任」的重要，「對客戶有利的會幫忙，只是客戶說的話不全盤接收。」
奢侈稅打擊房市，鄭孟茹將焦點轉往土地仲介，她表示，去年成交一筆約5000坪的農地約5.3億元，從地主不信任、猶豫到委售耗時將近一年半，但委售半個月後就成交。
當時她在地主尚未委託前，就主動處理農地佃農租約，簽約當天即使還有其他仲介喊價，但地主因相信她，終於讓買賣順利完成，鄭孟茹笑說，「客戶的信任，是一種美好的負擔。」
鄭孟茹 32歲
★職稱：中信房屋新竹關埔加盟店主任
★業績：去年總銷金額約8億元
★年資：6年
★學歷：萬能科技大學二專部企業管理系畢業
★銷售心法：「適度信任」，客戶是朋友，會替客戶考慮利益、幫助執行，但對客戶說的話會理性思考，不會全盤接收

彭培業：精華區店面 易漲難跌

【經濟日報／記者李至和／台北報導】

東區店面交易價格再創新高，台灣房屋首席執行長彭培業認為，今年台北市精華區店面交易價格不會跌，還有可能續創新高，相較於住宅市場低檔盤整的趨勢，店面行情走勢呈現另一極端發展。

彭培業強調，這些敢於花上億元投資店面的買家，投資動機不是短進短出求蠅頭小利，而是長期投資。

他觀察，今年店面與住宅市場的交易表現將會呈現兩極化，店面受惠內需零售成長，將會帶動價格同步走揚。住宅則在奢侈稅、實價課稅等政策影響下，交易量仍在低檔盤整。

去年5月忠孝敦化站三號出口三陽忠孝大樓法拍，富邦人壽以20.11億取得一至三樓，一樓店面每坪成交728萬元；11月三商美邦標下頂好商圈香檳大樓部份樓層，其中一樓店面成交每坪852萬元，凌雲大廈一樓店面近日創下每坪1,057萬元新高，突顯精華區店面仍然相當搶手。彭培業說，台北市精華區店面價格支撐力道強，因為精華區店面的稀有性高，國際零售品牌相繼來台設點，又加上海外觀光人數持續增加，都是推動價格成長的動力。

售屋免奢侈稅 公設地亦適用

經濟日報／稅務問答】

嘉義市吳先生問：個人出售自用住宅及獨立權狀共用設施，是否應課徵奢侈稅？

南區國稅局嘉義市分局答覆：銷售持有期間在兩年以內之房屋及其坐落基地，應依規定申報繳納特種貨物及勞務稅；但銷售房地已辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用、出租，且所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有該出售之一戶房屋及其坐落基地，則免徵特種貨物及勞務稅。該分局進一步說明，出售符合前述免徵特種貨物及勞務稅之自用住宅房屋及土地，如一起出售有獨立權狀合併使用之共用設施土地，該共用設施土地亦免徵特種貨物及勞務稅。

吳揆：合宜住宅103年起交屋

中央社記者蔡和穎台北19日電）行政院長吳敦義今天表示，「板橋浮洲合宜住宅」及「機場捷運A7站合宜住宅」2案預計民國103年可陸續完工交屋，除協助民眾租、購屋外，可平抑地區房價並促進地方繁榮。

吳敦義今天在行政院會聽取「實現居住正義之住宅政策具體措施辦理情形」報告後表示，實現居住正義是政府的重要政策，目的在協助國民滿足居住基本需求。

吳敦義表示，有關「民國101年至104年整體住宅政策實施方案」、「整合住宅補貼資源實施方案」、「青年安心成家方案」的推動，「合宜住宅」、「社會住宅」的興辦、「住宅法」相關子法的研擬等事宜，攸關住宅政策的落實，請內政部掌握時效，積極協調有關部會推動辦理。

吳 敦義指出，「板橋浮洲合宜住宅」總興建戶數4480戶，已於100年11月21日完成簽約，並於100年12月12日舉辦動土典禮；「機場捷運A7站合宜 住宅」總興建戶數3960戶，並在101年1月10日完成簽約，2案預計103年可陸續完工交屋，除可協助無自有住宅民眾租、購房屋外，也可平抑地區房 價、促進地方繁榮。

他也說，合宜住宅自100年12月23日受理民眾承購資格審查以來，截至101年1月15日止，已收件8249份申請書，顯示民眾反應熱烈，未來各縣市如有條件適當的基地，也可視實際需要考量納入擴大辦理。

營建署長葉世文指出，符合資格且收件的8249份申請書中，新北市政府有5673件，占總數的69%，台北市有2262件，占27%，加起來為96%，顯示條件符合者大多數集中新北市及台北市，符合原先政策設定。

葉世文表示，有關社會住宅進度，中央提供台北萬華青年段、松山寶清段、三重大同南段、三重同安厝段等5處基地，經過新北市、台北市政府持續溝通後，民眾大致了解政府政策，對於基地周邊環境整理，具有一定水準以上的品質，不必擔心影響房價。

葉世文說，社會住宅總共1661戶，台北市部分預定104年完成，新北市則預定在103年至104年陸續完工。1010119