2010年4月14日 星期三

24億880萬 徐旭東標下王又曾桃園廠房















台北地方法院今天第五次拍賣力霸集團前負責人王又曾旗下嘉新公司,位於桃園縣觀音鄉工業七路2號工業廠房及土地,總建坪3萬250坪、土地面積5萬7934坪,拍賣底價22億21萬元,僅有一標,由徐旭東旗下的亞東石化公司,以24億元880萬得標,換算每坪價格為4.2萬元。



【2010/04/14 聯合報】@ http://udn.com/



2010年4月12日 星期一

追價搶購預售屋 投資客口袋有多深?

【文/范世華】

  預售屋誰去搶購?現在建商推出的豪宅預售建案,一般人真要去看屋,銷售人員可能還會先給您「身價調查」一番,可見目前建商售屋的姿態以及價格同步均呈現出「高不可攀」的景象。

▓ 購買豪宅的人都用不著貸款?

  無論成交多少單價的預售屋,既然是「預售屋」,房子當然還不能向銀行貸款,所有訂金、簽約金以及工程款,本來就是以現金支付,現今看來這些進場購買預售屋的人用的當然都還是自己的錢,看起來實力雄厚,可是口袋是不是真的有那麼深,怎麼可能輕易透露?或是簡單讓外人看得出來?

  如果真如一般市場上的傳言,這些買得起豪宅的人,根本都用不著貸款,那麼這些豪宅預售屋所創造出來的天價究竟合不合理,就由這些富商去自行承受,社會大眾勢必非常期待並且樂見未來的可能泡沫,就完全由這些人來吸收承擔。

▓ 預售價格之信用風險,有待未來的市值考驗

  如果預售屋的成交單價已達200萬,而附近新成屋的單價還不到100萬,中古屋的單價只有30萬,若兩年後交屋時,附近原本的新屋只漲到150萬,中古屋也只漲到50萬而已,市場會有什麼樣的情形發生?

  以成交單價200萬元的預售屋,若銀行與建商配合好「整批房貸」業務,同意以成交售價的八成來承貸,那麼其中每坪的160萬即是銀行所要墊付,買主只需自行出資40萬。可是當兩年後交屋時銀行所貸放的金額比一般新成屋的市值還要高了,銀行仍得吃下這筆「擔保不足」的帳嗎?如果銀行調整估價可貸值為120萬,相差的40萬單價也就要歸買主自行全數買單,口袋深不深到那個時候才可見分曉。

▓ 購屋者宜留意市場價格落差之合理性

  區域性的房價若呈現不合理的大幅差異,勢必會在短期之內,將有價格上的修正或是補漲的調整變化,除非整體的房市再一次上揚,而且必須是全面性同步的急漲,才有可能支撐這種天價,但是目前的市場環境是否有這樣的條件?即便市場持續升溫,過熱的部份也會先暫時歇緩,在這個時候,一般庶民玩不起的預售屋房價,切勿以相對擴張的信用條件去追價。非得要進場買房子的人,則可以留意區域性預售屋、新成屋、中古屋的價格落差,依此判斷挑選合理價位的預售屋,或是具有價值性的中古屋。

【本文作者為網路地產王資深顧問】



要守住財運 首重客廳廚房風水















網路地產王/綜合】

  辛苦工作了好幾年,就是存不到錢嗎?除了改變用錢的方式,從居家風水改善,也能讓守不住的錢財運大大改進!其中,最關鍵的空間,莫過於全家人起居的客廳,以及攸關家中財庫的廚房。

■ 廚房米缸不能空 生鮮蔬果常保鮮

  客廳在風水氣場中有著舉足輕重的地位,因此想要旺財佈置以客廳空間最適合;而廚房在風水中有財庫的意思,最好與代表開銷花費的餐廳有所區隔來保護財運。一般來說,客廳主掌外財運,廚房主掌內財運,兩個空間都不可雜亂,空氣能對流且明亮為佳。

  其中,廚房若是位在房屋的前半部,也很難守財,可以用較高的吧台來擋住瓦斯爐,將瓦斯爐移走,或是直接將廚房移位;廚房裡的冰箱、米缸是家中儲糧的地方,具有家中「聚寶盆」的特殊意義,因此,米缸要經常檢視,少了就要補滿,冰箱也是一樣道理,存放的生蔬菜餚要保持乾淨新鮮。

■ 避免穿堂煞漏財 運用色系改運勢

  求財重要、守財更重要,門窗是財氣進出口,穿堂煞的格局讓財富無法聚積,應盡量避免化解;若家中有招財用的活水流裝置,必須注意水流方向是否往家中,否則會造成漏財、破財;前門或前方的落地窗直對到後門,這又稱穿堂煞,錢財很容易守不住,可在中間做個屏風或是用櫥櫃擋住,或將前門或後門移位,這樣就可以避免財直直流出去。

  居家要佈置財運,以五行中的金為主,可分別從色彩、材質來著手,可運用代表金的白色、金色和銀色,如白色傢具、金色系壁紙、金箔等。由於土生金,建議可加入帶有黃色物件與瓷製花器、器皿,與白黃色系的花材,局部再搭配今年當道的溫暖橘、紅色調,就能形成最招財的空間。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】


要守住財運 首重客廳廚房風水















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■ 廚房米缸不能空 生鮮蔬果常保鮮

  客廳在風水氣場中有著舉足輕重的地位,因此想要旺財佈置以客廳空間最適合;而廚房在風水中有財庫的意思,最好與代表開銷花費的餐廳有所區隔來保護財運。一般來說,客廳主掌外財運,廚房主掌內財運,兩個空間都不可雜亂,空氣能對流且明亮為佳。

  其中,廚房若是位在房屋的前半部,也很難守財,可以用較高的吧台來擋住瓦斯爐,將瓦斯爐移走,或是直接將廚房移位;廚房裡的冰箱、米缸是家中儲糧的地方,具有家中「聚寶盆」的特殊意義,因此,米缸要經常檢視,少了就要補滿,冰箱也是一樣道理,存放的生蔬菜餚要保持乾淨新鮮。

■ 避免穿堂煞漏財 運用色系改運勢

  求財重要、守財更重要,門窗是財氣進出口,穿堂煞的格局讓財富無法聚積,應盡量避免化解;若家中有招財用的活水流裝置,必須注意水流方向是否往家中,否則會造成漏財、破財;前門或前方的落地窗直對到後門,這又稱穿堂煞,錢財很容易守不住,可在中間做個屏風或是用櫥櫃擋住,或將前門或後門移位,這樣就可以避免財直直流出去。

  居家要佈置財運,以五行中的金為主,可分別從色彩、材質來著手,可運用代表金的白色、金色和銀色,如白色傢具、金色系壁紙、金箔等。由於土生金,建議可加入帶有黃色物件與瓷製花器、器皿,與白黃色系的花材,局部再搭配今年當道的溫暖橘、紅色調,就能形成最招財的空間。

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房市投機客 點名四大類







【經濟日報╱記者李淑慧/台北報導】

金管會統計銀行辦理房貸資料,結果發現,包括買賣頻繁、房屋三棟以上、本身是房屋仲介業或建築業、標的物與借款人沒有地緣關係等四大類,被銀行列為投機客,放款成數將降低、房貸利率將提高。

為避免銀行過度擴張房貸業務,影響銀行未來資產品質及助漲房價,金管會將加強銀行房貸業務的金融檢查。日前函請銀行公會調查銀行辦理房貸成數資料,作為未來金融檢查的參考。

由於主管機關要求銀行承作房貸業務,必須區分一般房貸戶與投機客,並自訂投資客的定義。依據銀行回報,上述四大類貸款人,將被列為投資客。

目前銀行對前一般房貸戶的放款成數,最多落在七成到八成間。針對投機客,銀行的放款成數普遍低於一般戶,平均在六成到七成間。

在放款利率部分,針對一般房貸戶,大部分銀行放款利率約在1.5%~2%之間,有兩、三家銀行則落在2%~2.5%。

至於投資戶的貸款利率,最多也是落在1.5%~2%,不過,少數銀行拉高利率,2%~2.5%有五、六家,也有銀行提高利率至2.5%至3%。

在寬限期的部分,約有20幾家銀行,給一般貸款戶達三年的寬限期(付息不還本的期間)。大部分的銀行對投資客都沒有給寬限期。

另外,主管機關希望銀行針對房價飆漲的特定區域,房貸條件要更嚴格。對此,銀行多半沒這樣做。主要是因為特定區域很難界定,例如同樣是台北市信義計畫區,甚至同一條道路,可能同時有高級豪宅與平民住宅,在貸款條件上很難訂同一個標準。

金管會表示,將針對銀行的房貸業務,強化審查其資本適足率,就各銀行對不動產授信的集中度、不動產抵押貸款成數、客戶的收入負債比等,依據自有資本與風險性資產規定,要求各銀行計提資本。




2010年4月7日 星期三

房價透明 成交、貸款資訊全都露







【聯合報╱記者李順德、許佳佳/台北報導】

行政院積極研議「健全房市方案」,內政部將配合修正「不動產經紀業管理條例」,明文要求每筆不動產交易都應核實申報,並在三個月內與財政部聯合徵信中心資訊系統整合,取得最透明的房屋交易資訊。

內政部官員解釋,購屋者只有想向銀行貸款時,為貸到較高額度,才會實報交易價,因此內政部想出與聯徵中心合作的點子,取得較接近市價的不動產資訊。

內政部指出,行政院為了增加房屋供給量,除了在林口A7捷運沿線興建四千戶平價住宅,也正研究如何讓淡水新市鎮的不動產交易活絡起來。

據了解,行政院長吳敦義指示交通部長毛治國,評估自淡水捷運站以重軌延伸到淡海新市鎮,解決淡海新市鎮規畫輕軌運量不足的問題。官員說,解決交通問題,連帶解決不動產的問題。

營建署今天將邀集房仲業者,討論房地產交易價格透明化制度。政府將雙管齊下,除了從聯徵中心取得房屋貸款資訊,另蒐集仲介業房屋成交資訊,讓房屋交易資訊透明化。

營建署初步規畫,聯徵中心的房貸資料可取得每筆房屋成交的總價、貸款金額、貸款成數及利率等資訊,配合房仲業房地產交易價格訊息,建置房地產交易資平台,定期發布都市地價指數。

台北市房仲公會理事長黃鵬希說,全台一年約有三十八萬件的房屋買賣,近七成是透過房仲業居中,公會支持政府推動房地產價格透明化,但希望配套措施作得更完整,以免消費者透過仲介買賣房屋,造成個人隱私曝光。

內政部官員表示,無殼蝸牛族準備年底前透過社會運動,要求政府處理高房價問題,政府首長的處理共識是「增加供給量」,資訊走向透明化、交易合理化。




2010年4月4日 星期日

你有朋友像後台嗎?

莎士比亞說:「人生如舞台」據此,人有前台; 也有後台。
前台,是粉墨登場的場所,費盡心思,化好了妝,
穿好了衣服,準備好了台詞,端好了架式,
調勻了呼吸,一步步踱出去,使出渾身解數。該唱的,
唱得五音不亂;該說的,說得字正腔圓;該演的,演得淋漓盡致。
於是博得滿堂彩,名利雙收,躊躇滿志而回。

然而,當他回到後台,脫下戲服,卸下妝彩,露出
疲累而飢黃的臉部表情時,後台裡沒有一個朋友在等他,
和他說一句真心話,道一聲辛苦,或默默交換一個眼色,
對他可能很重要。這個眼色,也許比前台的滿堂彩要受用必要!
人有沒有這樣的朋友,是很重要的。後台的朋友,
; 是心靈的休息地。在他面前,不必化妝;不必穿戲服;
不必做表情;不必端架子;可以說真心話,可,可以讓他知道你
很脆弱、很懦弱、很害怕,每次要走出前台時都很緊張、很厭惡。
因為你確知後台的朋友只會安慰你,不會恥笑你,
不會奚落你;況且,在他面前早己沒什麼形象可言了,
也樂得繼續沒形象下去。人生有一個地方,有一個人,在這人面前,
可以不必有出息,可以不必有形象,可以暴露弱點,可以全身都是弱點,
這是很大的解放。有此解放,人乃可以在解放一陣子之後,重拾勇氣,
重披戲服,再施妝,端起架子,走到前台去扮演該演的角色,做一個人模人樣的人物
,博得世俗的讚美,獲得功成名就的利益話雖如此,
後台的朋友並非任何人到處可以找到。

朋友就是 ~無形中伴你走過風雨,永遠支持你的力量
朋友就是 ~一種無法言喻的美好感覺
朋友就是 ~在別人面前永遠護著你的那個人
朋友就是 ~即使是一點小感動,一點小事情都想一起分享
朋友就是 ~當你抱頭痛哭的時候,扶著你肩膀的那個人
朋友就是 ~當你面對人生挫折時,一直緊握你的那雙手


2010年3月22日 星期一

遞減型房貸再起 能準時繳款再辦








【網路地產王/黃京梧/綜合】

  未來利率走向看升,不少銀行又掀起遞減型房貸風潮,房貸利率可以逐次遞減,聽起來很誘人,但當中也隱藏不少玄機,銀行業者表示,有把握準時繳款的民眾再辦,且申貸前也應仔細詢問銀行降利率次數及規定,避免辦了以後才發現,一點都享受不到好處。

■ 準時繳款最重要 晚一天都不行

  遞減型房貸顧名思義,就是房貸利率可以不斷降低,號稱房貸可以有「倒吃甘蔗」的效果,但要遞減的關鍵就在於申貸者的信用,房貸戶必須要準時還款,且各家銀行對於準時還款、遞減次數的要求都不盡相同,有把握準時繳款的房貸戶,最好細做比較。

  以土地銀行「優利遞減型」房貸為例,土銀規定借款人必須按月於繳款約定日前一天,將應繳款項匯入約定扣款帳號中,並在約定繳款日凌晨扣款成功才算準時還款,不像一般房貸,只要繳款截止日當天去銀行繳錢就可以。

■ 減碼幅度次數不同 多比較不吃虧

  利率遞減型房貸也並非完全靠著良好信用就能無次數遞減,銀行一樣設有門檻,上海商銀隔年減碼僅0.04個百分點,而且最多遞減6次;大眾銀則是調高首年利率,要3.4%,但最多可以降到不用加碼,也就是以房貸基準利率計息。

  想要申辦遞減型房貸的買方,最好可以在利率、遞減次數、幅度上面多方比較,目前土銀、玉山銀、大眾銀、上海商銀、台北富邦等,都有遞減型房貸,民眾可多方參考再做決定。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】


2010年3月21日 星期日

跳出生活圈 低價覓好宅

聯合報╱記者許佳佳》





祝文宇:跳出生活圈 低價覓好宅



甲山林集團董事長祝文宇是房地產業白手起家的傳奇之一。大台北地區房價飆漲,愈來愈多人被迫移出大台北居住圈,他對現在年輕人置產的建議是:要放棄既有的生活圈觀念,到處多看多比較,才可以用有限預算買到理想住宅。

祝文宇大學剛畢業時,月薪不到1萬元,他人生的第一間房子買在台北市松山區的馬路邊,如今每坪的售價約比當年購買價足足漲了20多倍。

房市老手的祝文宇最近也被台北市區房價嚇一大跳。他說,前陣子他去民生社區看屋,發現當地老公寓竟喊到一坪60萬元,這是都市更新效應把老房子的價格拉上來,但不見得合理。

他說,危機入市與低檔買進,永遠都是投資致勝的關鍵。例如,在別人不敢出手時買進房地產,中長期來看,報酬率都相當可觀。他建議一般人可以從中古行情來計算購入時機及成本。

早年甲山林在新店代銷湯泉社區,當時他計算附近中央新村的中古屋約在每坪20萬元,銀行放款時打個7折約在14萬,所以他推案價設在17萬元起跳。

因為定價比舊屋便宜,市場反應熱烈,所以一路從第一期的17萬元左右,賣到後幾期的30多萬元,當初知道區域中古價而早進場的客戶,幾年內資產價值就幾乎翻了一倍。

他從事房地產代銷業多年,發現很多人都習慣在固定的生活圈內買房,雖然食衣住行都在熟悉的環境中,卻可能讓自己負擔一輩子高房價,又未享受到生活品質。

祝文宇說,人生不要一直看著高房價望屋興嘆,多看多比較,了解行情價,研究區域發展與人口變化,就會發現適合自己的房子。除非確定在這城市只是過境的商務客,或是定居在就業機會有限的區塊,否則租房子終非長久之計,買房子才能真正享受到社會發展的增值福利。

另外,如果上班族有志去中國發展,祝文宇建議「若有預算一定要先買房」。因為任何地方只要有人持續移入,房屋就會增值,以上海為例,還是一個發展中的成長型都市,未來房價仍具支撐。

當年他因為甲山林代銷台北市仁愛路三段的宏盛帝寶豪宅,因此成為帝寶的住戶,但祝文宇說,除非是很有特色的建案,否則他現在不會再在台北市區買房子了。

祝文宇的投資幾乎全以房子及土地為主,他笑說,在股票市場「交」了幾億元的學費以後,學會最重要一課就是「不再碰股票」,不動產才是他認定增值的商品。

2010年3月18日 星期四

二○一○庚寅虎年 十二生肖購屋運勢

文/盧尚】公元二○一○,歲次庚寅,是為虎年。從四柱推命學來看,寅申巳亥稱為驛馬星。驛者,動也;今年對大多數人而言,都有變動的機運。所謂變動,包括搬家、出國、工作變換等。有些人只想搬家,有些人因職務遷調或換工作,不得不搬遷。例如被調派至上海或香港,或從台北遷轉到高雄,前者不只出國搬家也換了工作。

變動的年份,要掌握的是,新落腳處究竟旺不旺。辦公室或住家的風水形局,攸關工作事業和財運,不宜忽視。因此,如何選擇購屋時機,建物坐向,以及屋內格局配置,都是重要課題。本文擬就此方面來論敘,在庚寅虎年,十二生肖各個吉旺方位和運勢,俾供參考。(以陽曆月份為主)







●肖鼠,子年出生者。今年值驛馬星入限,變動機率大,六月、十月有動象。遷居適當月份,四月、八月;速配屋宅坐向,南北向略偏、坐東南朝西北。肖鼠者春夏之交有財,十一月立冬後財運亦吉,可把握。虎年金生水、水生木,故宜積極任事,必有收益。六月正沖,勿用。







●肖牛,丑年生人,今年有太陽紅鸞等吉星照映,脫離去歲本命年的束縛,工作運海闊天空,交友婚姻運勢更佳。一旦步入禮堂,擇宅便成必要。四正坐向皆宜,只有坐東北朝西南不利。元月、五月、九月皆吉順,善用宅內西北喜星吉氣,可招正桃花良緣配。七月凡事保守,觀望為上。







●肖虎者今年係本命之年,俗謂犯太歲。寅年出生者活動力強,當今政商強人不乏肖虎族。此年宅內不宜動土修造敲地打牆,免招災病,尤其五 月、八月,能避就避。

較吉順者六月、十月、十一月,搬家出行皆宜。擇宅勿選坐東北朝西南,今年五黃煞氣飛西南,大門不宜開此方。夏季、冬季運勢佳,春秋兩季須謀定而動,才有勝算。







●肖免卯年生人,今年碰上亡神病符,健康得特別留意。此外,亡神容易失誤出錯。故工作方面須防職業傷害或報價出錯或上當喫虧,購屋亦然,貨比三家才牢靠。

較吉順的是七月、十月、十一月,適合搬家或修造,八月、九月正沖不利。除正東朝西之宅皆可居,門開西南流年有煞,避一避。東北病符星,宜置盆栽化解。







●肖龍辰年生人,二○一○也逢驛馬星,多動有益。工作上創意表現佳,八月、九月、十二月運勢吉順,無論購屋或遷居都適合。十月正沖不利,宅內亦不宜動土修造。

對本命較旺的居宅,包括正南北坐向,坐正西朝東等。坐東南朝西北不宜居,大門西北和西南不利。今年正北文昌氣旺,可善加運用,利覓職及升遷。







●肖蛇巳年生人,今年值福星天福等吉神照映,運勢甚佳。但有劫煞入限,代表會有大筆出帳,正是購屋時機。以正南北坐向,坐西朝東較適合,宜避開朝西北的房子。

吉旺的月份包括元月、八月、九月,工作財運都順意。十一月不利,不宜搬家或修造。肖蛇族今年有動象,正北及東南是有利方向。六月有桃花運,好好把握。







●肖馬午年生人,流年三合吉運,但小限有白虎,談買賣時要多留意,防對方使詐。五月和十二月尤須當心。二月、七月、十月則一路順暢,工作上會得到橫向的助力。

擇宅忌朝正北,南北向略偏和正東朝西皆宜。開門以東北、東南、西北較有利。虎年財運在春秋兩季,夏冬宜稍保守,尤其十二月切忌投機炒短線。







●肖羊未年生人,別以為羊入虎口,其實大有可為。小限有紫微龍德天喜地解,吉氣重重。故在庚寅虎年,亟宜積極進取,除元月和八月之外,吉順者居多。

坐西南朝東北不適合,較吉旺者為正南朝北,正東朝西。大門開正東和東南方有利,今年以三月、六月、十一月最順心,購屋或遷居都可如意。







●肖猴申年生人,今年正沖太歲,變動機率高。搬家出國或工作變換,不動不安,故須謀定而動。否則,任運浮沉,將不知落足何鄉,也無從掌控自己的去向。

元月、五月、八月,動象明顯,遷居時機。忌開西南或東北門,擇宅以朝西、朝南較適合。今年運勢浮動,凡事三思而行,多觀望,勿投機,少投資。冬至後,運勢可好轉。







●肖雞酉年生人,今年值月德星照映,多行善必有吉旺運勢相應。三月、十二月不利,忌入宅及修造。元月、四月、五月皆吉順。春季進財多,秋天花費大,六月有桃花。

擇宅宜正南北坐向,或坐東南朝西北;忌擇朝正東之宅。流年四綠文昌飛正北,善用方位吉氣,春夏之交利科考及覓職。多參加吉慶應酬,利拓展人際關係。







●肖狗戌年生人,流年有三台吉星庇蔭,事業地位上升;但有五鬼官符,須防官司及小人是非。尤其購屋訂約,宜特別審慎,以免喫虧。元月、四月、七月較不利,避之可也。

適合正南北向,坐東朝西亦可。坐西北朝東南正沖,不宜。吉順月份為二月、三月和六月。肖狗者今年有合夥契機,可獲橫向助力,大門宜正北及正東,利文昌財氣。







●肖豬亥年生人,值歲合太陰等吉星照映,工作運上升,各方面多獲助力,宜積極行動,達成目標。二月、三月、七月皆吉順,五月正沖不利遷居修造。

正南北坐向、坐西朝東皆合適,坐西北朝東南較不利。太陰星庇蔭有可能換大房子,門開正東、西北、東北皆吉。歲合可談姻緣,六月、十二月桃花,多把握。



二○一○庚寅,大利東西,煞在正北,故此年宅內正北方不宜動土打地板挖牆腳。陽曆八月甲申,干支和太歲相沖,天運不佳,凡事宜觀望,切忌投機。金木之年,房地產旺勢不再,對購屋者有利,恰可貨比三家,斬頭去尾,買到好價錢。

流年紫白九星的風水運勢,八白土星入中,九紫喜星飛西北,大門開此方,或臥房在西北者,桃花運很旺。

一白官星飛正西,此方吉氣利工作升遷。宅內男主人如任公職,宜善用一白,升官不難。二黑病符飛東北,不利健康,大門或臥室在此方,宜置闊葉盆栽,稍事化解。

四綠文昌星飛正北,今年有意覓職或參加種種升學升職證照考試者,可多運用宅內正北方的文昌旺氣,一舉登榜。五黃煞氣飛西南,此方今年不利,如為大門所在,須擺水缸以水壓五黃的火煞,以保宅內居者平安。煞氣會帶來災病及身心不寧。店家則糾紛或營運不順。