房屋稅戶數怎麼算 財政部釋疑

2014-11-27 記者沈婉玉／台北報導

持有房屋超過3間，要課非自住房屋稅率，但因為繼承、結婚等因素，房子由多人共同持有的狀況十分常見，引起房屋稅如何計算戶數與是能認定為自住的疑義。財政部昨發布最新解釋，夫妻或未成年子女共有一戶，放寬以一戶來計算。

房屋稅條例規定，房屋無出租、供夫妻及未成年子女實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計持有3戶以內，才可適用1.2％的自住用房屋稅優惠稅率，否則就要課非自住房屋稅，稅率最高為3.6％。

但實際生活中，一般人常會因繼承、結婚等因素，一間房子由多人持有。繁衍幾代以後，共同持有（公同共有）人非常多。賦稅署解釋，無論名下的房子共同持分多少，只要是持有人之一，就算一戶。如果共同持有戶符合自住的規定，就可適用自住用房屋稅優惠稅率。

舉例來說，兄弟三人共同繼承一間祖屋，三人各持有三分之一，此間祖屋對每個兄弟來說都是一戶。如果其中一位持有人，加計妻子及未成年子女合計名下只有這間共同持有的房屋，就適用自住用房屋稅優惠稅率。

若夫妻或夫妻及未成年子女共同持有一戶，各持分一部份的房子，官員表示，因為房屋稅是以夫妻及未成年子女合併計算全國持有戶數，若分別計算戶數太嚴格，因此放寬解釋，以一戶算。

官員舉例，若夫妻「雙掛名」買了兩間房子，又都是都是自己或供直系親屬實際居住使用，就是以2戶自住用住宅來計算。

官員表示，房屋多人共同持有很常見，除非每個持有人自己或直系親屬都居住在內，否則實務上不是自住的可能性較高。但因持分小、房屋稅也低，選擇持分小的房子為非自住房屋較省稅。

賣預售屋資訊不足 代銷、房仲也要罰

預售屋銷售爭議頻仍，公平會今公布修正預售屋銷售行為處理原則，未來業者賣屋前，未依法提供重要交易資訊，如建造執照影本、公共設施比例、各戶持份總表，或是限制購屋人只能在指定銀行貸款，除不動產開發業者受罰外，連不動產代銷、房仲都要負連帶責任。新法最快預計12月初上路。

公平會發言人吳成物表示，房屋買賣中，多半是由不動產經紀業者直接向購屋人解說預售屋的重要交易資訊，不動產經紀業者也從中獲取利潤，因此當交易糾紛發生，特別是侵害了購屋人權益，過去只罰建商，未來將納入代銷、房仲業，負擔連帶責任。

業者：消費者購屋更放心

同時從事不動產開發、代銷及房仲的富旺國際董事長林正雄表示，公平會規定房屋銷售過程中，相關的業者都要負擔責任，消費者購屋時可更放心，對市場是正面的；不過，對代銷業者可能會形成一定壓力，因為代銷業銷售建案的資料，需由建商提供，但建商能不能、願不願意完整提供，可能需要一段磨合期。

吳成物說，過去預售屋買賣多由不動產開發業者銷售，信義房屋、永慶房屋等房仲業者以販售中古屋為主，但近年來情勢有變，房仲業也賣起預售屋，因此才納入規範與處分對象。

吳成物說，預售屋交易糾紛中，業者常見的違法行為有：未提供購屋人完整的各戶持份總表、購屋人被要求在指定銀行貸款，以及要求購屋人先繳納一筆費用，才能把預售屋買賣契約書攜回審閱。

房屋抵押擔保 將限房貸契約

2014-11-25 記者邱金蘭／台北報導

行政院消保處昨（24）日通過金管會的購屋貸款定型化契約，明年8月12日起實施，房屋抵押擔保範圍將限縮在房貸本契約，銀行不能再像過去一樣，自行無限上綱到消費貸款、保證等其他債務。

金管會官員表示，現行規定下，民眾向銀行辦房貸，銀行提供的房貸契約中多已明訂，房屋抵押的範圍，除了購屋貸款外，還會包括信用貸款、信用卡及擔任保證人等其他債務，甚至包括現在、未來的債務，都會一併納入。

實務上也經常產生一些糾紛，例如小華向銀行辦最高抵債權600萬元，房貸實際借了500萬元，幾年後還清貸款，銀行卻不給清償證明，小華無法塗銷抵押債權，後來發現原來是小華有幫哥哥做一筆貸款的保證人。

新規定上路後，房屋抵押擔保範圍只限房貸契約，銀行不能再自行擴大清償其他債務。借款人如果有需求時，銀行必須另外再跟借款人約定，另簽同意書。

新規定對購屋貸款民眾權益更有保障，銀行則可能增加作業程序的麻煩，但銀行業者表示，未來在沒有房屋做擔保情況下，對於信用條件較差的人，銀行在信用貸款條件上可能更嚴，可能提高利率或縮減額度等。

為保障個人購屋及購車貸款人權益，行消保處昨天通過金管會研擬的「個人購屋貸款定型化契約應記載及不得記載事項」及「個人購車貸款定型化契約應記載及不得記載事項」，這次修正重點，最受關注的是，限縮房屋抵押擔保範圍，明訂銀行不能再自行擴大。

官員表示，這項新規定是跟銀行公會溝通後提出，銀行業者也都能接受，對銀行來說，頂多多一些作業程序，債權確保不會有問題。

桃園升格建設向前衝

【文/住展雜誌】桃園將在十二月二十五日升為直轄市，距離升格日，僅剩43天；但在升格之前，第六都將舉行第一屆市長大選，藍、綠雙方陣營，各自提出全新建設擘畫，究竟建設內容有哪些？將賦予桃園什麼遠景呢……

總人口數已突破兩百萬人的桃園縣，即將在今年底升格為直轄市，成為台灣第六都。與其他直轄市相比，桃園更顯特別，因為桃園縣已經超過十年，工業產值蟬聯全國第一，去年總產值超過三兆，遠遠超過竹科；桃園縣貢獻的稅金，占全國總稅收逾十分之一。

這個被視為台北市衛星都市的城市，因工業、製造業釋出大量就業機會，加上大台北房價高漲等因素，磁吸青壯人口不斷移入；現桃園縣人口平均年齡僅三十七歲，是六都中組成人口最年輕的都市，充滿著勃蓬生氣。
桃園縣在升格之前，就擁有如此雄厚條件；但對大部份縣民而言，他們更在乎的，是升格成直轄市後能帶來什麼好處、市政建設能否有顯著長進？這才是升格之後，關切民眾生活利弊最實質的問題。

桃園航空城　藍綠都支持

關切這個問題的不只是民眾，還有角逐市長大位的藍、綠兩派人馬；據媒體民調，現任縣長、國民黨籍候選人吳志揚，與前新聞局局長、民進黨籍候選人鄭文燦，兩人民調差距僅約三個百分點。在如此微小差距下，誰能提出具體建設政策、賦予第六都美好遠景，就更能爭取選民認同，坐上市長大位。

在桃園所有建設中，最受矚目的，當然是「桃園航空城」。航空城是我國近代超大型產業園區計畫，構想源自於「亞太營運中心」，後來加入「城」的概念，把產業園區與周邊特定區整併為一；其法源是九八年間三讀通過的「國際機場園區發展條例」，但政策用語和俗稱則是「桃園航空城」。

航空城雖有中央奧援，但能否成功開發的關鍵，在於「土地徵收」與「招商成功」兩個重點。唯航空城開發範圍約六千公頃，預計徵收的土地多達三千多公頃，又依產業類別劃分為八大分區，規模之大，在台灣前所未見，所以要達成這兩項目標，是一項知易行難的工作。

首先，在土地徵收部份，至今已引發不少波折與抗爭。前桃園縣城鄉局長吳啟民表示，為了國家長遠發展，進行土地徵收是不得已而為之；為了補償拆遷戶，縣府已提供兩種方案，讓民眾自由選擇。

第一種是「一村一安置，先建後遷」。凡不願遠離舊居地的民眾，縣府會再規劃一個安置街廓，讓村民選配土地；而縣府會先興建合宜住宅，安置完拆遷戶，才會進行全面拆遷。若是不願選配土地的村民，除可領取補償金外，還可領一筆租金補助，條件比他處徵收來得優渥。

吳啟民透露，經過數十場說明會、反覆溝通後，反對徵收的村民已減少許多；倘若仍有民眾反對，縣府仍會傾聽民意，尋求最大共識。而航空城最新的預定時程，預計在今年六月，都市計畫就會審定、一○五年公告區段徵收、一○七年區段徵收第一階段範圍工程完工，安置街廓土地點交、到了一一二年，就可進行全區抵價地抽籤配地作業。

前桃縣城鄉局長吳啟民強調，縣府國內外招商成績優異，絕對不會讓航空城變「空城」。

航空城成敗　招商是關鍵

但鄭文燦批評，航空城徵地充滿瑕疵；例如村民所獲配的抵價地，竟然位在現今公墓土地上，代表地政人員草率為之，根本沒到現場勘查過，已明顯失職。鄭文燦強調：「我完全支持航空城計畫，若是當選，也會持續推動，但徵收會做得更細膩，土地重劃利益會讓全民共享。」

也就是說，未來無論誰當選，航空城計畫都不會中綴，所以下一步，就是招商能不能獲得業者迴響。

對此綠營候選人鄭文燦左批縣府缺乏招商能力，右批航空城應是先大舉引進產業，再藉由產業釋出職缺，吸引人口移入，住宅市場自然會起來，但現在卻本末倒置。以青埔特區來說，現在只有住宅開發，見不到產業發展。他表示，若他當選，會擬定獎勵措施，鼓勵雲端、醫療等產業進駐青埔，把青埔建設成「航空城明珠」，甚至會建請中央部會如交通部搬到青埔來，提振青埔的發展。

唯吳啟民澄清，縣府招商能力有目共睹，縣長陸續前往法國、香港、日本等地招商，也與西門子、杜邦、三菱、中華電信等十三家國內、外大廠，簽定合作意向書，縣府絕對有能力把產業引進航空城，讓外界批評「空城」之說不攻自破。

捷運號角響　紅線異見多

除了航空城的曠世建設，交通建設也是未來施政重點，尤以捷運最受關注。捷運包括中央辦理的機場捷運（含藍線）、捷運紅線，以及桃園自辦的捷運綠線和棕線。

機場捷運預計在一○四年底通車，然至今仍有四千多項缺失，在加緊改善當中；而機場捷運延伸至中壢火車站工程，A22站區段徵收工程預計在十一月竣工，而A23站則要與中壢火車站共構；據交通部預估，最快在一○七年六月可以通車。

由中央統籌辦理的除機場捷運外，還有捷運紅線（台鐵都會區捷運化桃園段高架化計畫）。吳啟民說，因台鐵未能決定用地範圍，所以都市計畫跟著延後；但現在內政部已拍板通過，最快明年就會公告徵收，徵收後就會動工，預計在一○八年完工。不過因紅線是中央主導，所以縣府難使上力。

鄭文燦主張，捷運紅線應變更設計，由高架化改為地下化。他解釋，捷運是百年工程，為了讓紅線地下化，多付百億經費與增加工期，都是可以接受的；沒理由五都鐵路都地下化，桃園卻逆勢蓋高架。但吳志揚反駁，若改地下化，可能二十年都無法完成，如此曠日費時，民眾難以接受。

至於捷運綠線與棕線，目前雖沒有確切的興建時間表，不過兩條路線的先導公車均已上路。吳啟民說，這兩條路線中，綠線興建機率最高；綠線現已進入第二階段綜合評估報告，今年六月報告結果就會出爐，他對於結果「很有信心」。

在住展雜誌深入詢問之下，府方回應，綠線屬於桃園縣重大工程，縣府正爭取綜合規劃報告書在七月通過中央核定，盡力於年底辦理工程發包，並預計在明年動工，一一○起陸續通車。至於棕線，則力拚一一二年通車。

五楊交流道　官員踢皮球

鄭文燦則提出「擴大捷運」計畫，認為綠線要延伸到大溪、三鶯線要延伸到八德、龍岡等地，也支持棕線銜接迴龍。唯有這樣，才能紓解國道與市區交通壅塞，並平衡城鄉發展；而擴大捷運路網，更能引導民眾至外圍居住，降低高房價壓力。

深耕桃園房地產市場、來德建設發言人包建萍預期，在所有桃園自辦捷運中，綠線興建機會最高，而受惠最大的區域，則是八德。不過包建萍建議消費者，買房若是為了自住，不妨就挑選交通便利的郊區，住得舒服、房價負擔又輕；如果一昧追逐建設題材，那永遠贏不了投資客，只是買到貴的房子而已。

除捷運外，國道也是不可或缺的交通媒介。對桃園民眾來說，五楊高架開通後，雖然走國道變順暢了，但五楊高在桃園境內並未開闢交流道，車輛必須開到湖口再繞回頭，相當不便。

因此，縣府積極向中央爭取增設楊梅市校前路、中壢市中豐北路、蘆竹中正北路等三處交流道，可惜至今仍然未果。吳啟民說，先前因民眾反對土地徵收，中央希望縣府先處理交流道用地問題；現在問題已經解決了，但中央卻擱置。

據桃縣交通局長高邦基說法，是因行政院作業問題，增設交流道通車時間將推遲到一○七年；但交流道到底哪時蓋、何時完工？中央卻遲不鬆口承諾。

桃園市長候選人鄭文燦提出「擴大捷運計畫」，要讓捷運路網延伸更長、更緜密。

重劃區開發　桃園新焦點

桃園縣升格成直轄市，藍、綠兩方候選人究竟還能提供什麼「牛肉」給選民呢？桃園縣長吳志揚率先提出「十大亮點」政策，其中與城市建設相關的，包括老街溪與南崁溪整治計畫、中路地區與經國特區開發；另與航空城拆遷計畫部份配合的住宅政策，則有合宜住宅興建計畫

首先，關於老街溪與南崁溪整治，縣府目前是採取分段整治方式。據縣府規劃，接下來將進行「二點零升級版」，包括上、下游整治，與舊橋改建，以及立面整建措施，為民眾創造優美的流域景緻，連袂受惠的，則是河景住宅。

中路地區與經國特區開發，則較受地產業重視。據吳啟民估計，中路重劃區、經國特區第一期經國重劃區，現進度已差距不大，都在收尾階段；從下半年開始，兩塊重劃區就會陸續標售抵費地。

較令人意外的是，因經國特區計畫範圍多非縣有或國有地，而是長榮、中油等大型企業所有，這些地主目前重劃意願不高，所以經國特區面臨「卡關」；在第一期經國重劃區完成後，第二期已確定無法推動。

吳啟民遺憾的說，畢竟縣府無法強制要求私有地重劃，未來只能努力與業者交涉，或者等地價高漲、業者改變心意想參與重劃，否則將會困難重重。而鄭文燦則聲稱，重劃區目的應不在獲利，而是提升生活質感；因此他承諾，當選後若重劃區損益兩平，剩下的抵費地就不再標地，而會興建游泳池、體育館等公共設施。

從桃園起家的五十甲廣告副總張秋明分析，「桃園升格，等於升值」，青埔、八德、藝文特區，加上未來的中路與經國等諸多重劃區，將改變桃園城市面貌與生活型態。當重劃區開發後，嶄新大樓取代老舊建物，街廓質感煥然一新，國際級城市的氣勢就會浮現。

五十甲廣告副總張秋明表示，桃園升格等於升值，房價會合理反應。

縣版合宜宅　誰當選都蓋

在上述重大建設之外，還有一項政策廣受民眾注意，那就是「合宜住宅」。吳啟民解釋，桃園自辦的合宜住宅，其實是結合安置住宅與合宜住宅兩個元素；以安置為優先，讓航空城拆遷戶先買，若有剩餘戶別，則供給縣內弱勢族群選購，稍早推出的八德合宜住宅，就是循這個模式實施。

吳啟民進一步指出，縣府為了兌現「一村一安置」的支票，未來合宜住宅大多會蓋在航空城徵收範圍內。同時，合宜住宅興建基地將會選在捷運沿線，才會有較高容積率，房屋供給量就會足夠；目前在A10、A20、A21三站周邊，已選定適合興建合宜住宅基地。預估在航空城範圍內，要興建七千五百戶合宜住宅，大部份基地位在大園。

鄭文燦建議在捷運沿線興建合宜住宅的論點，與縣府目前規劃大致相同；不過他呼籲，「合宜住宅重點不是量，而是要快點開始做」。更重要的是，合宜住宅不應只有賣斷，還要加入只租不售的概念，他認為租給弱勢民眾，三十坪月租六千元是較合理的價格。

面對藍、綠兩方拚命加碼興建合宜住宅，業界有擔憂供給過大的聲音出現，但張秋明卻有不同看法；他強調，蓋合宜住宅是好事，對周邊房市也有加分效果，因為合宜住宅一蓋，就會帶入人流、建設。人一多，商業氣息就會起來；建設一到，地方就有發展契機，整體是利大於弊。

或許合宜住宅影響房市有限，但對不動產界最實際的問題，則是升格之後，房價會有慶祝行情嗎？包建萍判斷，現在藍、綠候選人都祭出建設爭取選票，建設題材會慢慢發酵，下半年起房價應該就有所反應。

元辰廣告副總洪美玉卻認為，選前政策不斷作空，市場瀰漫觀望氣息，選前大漲機率不高；但在選舉之後，一切塵埃落定，加上桃園升格資源增加，明年就能看見慶祝行情。張秋明則斷言，其實升格比價行情早已提前展開，只是幅度不大，待明年才會見到較顯著的漲幅。

來德建設發言人包建萍認為，自住客難以跑贏投資客，不如到龍潭等低房價區買房。

庶民新天堂　迎戰生活城

無論為何，在年底的第六都選戰中，兩方候選人開建設支票，為的就是爭取選民認同。吳志揚說，他將把桃園塑造為「庶民新天堂」、「國門之都」兩大意象，在社會福利與重大建設投注更多資源，把桃園推向國際級城市，讓各族群都能在桃園安居樂業。

鄭文燦也強打建設牌，欲把桃園雕琢成「航空城生活城市」，透過城市再造計畫，讓桃園「鄉村有城市便利，城市有鄉村美麗」；他更期許桃園的年輕人，能夠買得起房子、生得起孩子，對生活充滿希望與夢想。

可以確定的是，不管誰勝選，桃園各項建設只增不減、更不會中斷。桃園在諸多建設灌頂之下，似乎正走在康莊大道上。當升格的晨曦昇起之時，迎向桃園的，就是璀璨、洋溢著無限希望的陽光，引領桃園昂首前進！

這一張圖片，雖然只有一張，但能一夜被瘋傳爆紅！非常值得思考

1心態決定人生
一位哲人說過：“你的心態就是你的主人。”在現實生活中，我們不能控制自己的遭遇，卻可以控制自己的心態；我們不能改變別人，卻可以改變自己。其實，人與人之間並無太大的區別，真正的區別在於心態。所以，一個人成功與否，主要取決於他的心態。
2生氣不如爭氣
人生有順境也有逆境，不可能處處是逆境；人生有巔峰也有谷底，不可能處處是谷底。因為順境或巔峰而趾高氣揚，因為逆境或低谷而垂頭喪氣，都是淺薄的人生。面對挫折，如果只是一味地抱怨、生氣，那麼你注定永遠是個弱者。
3有自信才能贏
古往今來，許多人之所以失敗，究其原因，不是因為無能，而是因為不自信。自信是一種力量，更是一種動力。當你不自信的時候，你難於做好事情；當你什麼也不做不好時，你就更加不自信。這是一種惡性循環。若想從這種惡性循環中解脫出來，就得與失敗作鬥爭，就得樹立牢固的自信心。
4心動更要行動
心動不如行動，雖然行動不一定會成功，但不行動則一定不會成功。生活不會因為你想做什麼而給你報酬，也不會因為你知道什麼而給你報酬，而是因為你做了些什麼才給你報酬。一個人的目標是從夢想開始的，一個人的幸福是從心態上把握的，而一個人的成功則是在行動中實現的。因為只有行動，才是否滋潤你成功的食物和泉水。
5平常心不可少
人生不可能一帆風順，有成功，也有失敗；有開心，也有失落。如果我們把生活中的這些起起落落看得太重，那么生活對於我們來說永遠都不會坦然，永遠都沒有歡笑。人生應該有所追求，但暫時得不到並不會阻礙日常生活的幸福，因此，擁有一顆平常心，是人生必不可少的潤滑液劑。
6寬容是一種美德
俗話說得好：“退一步海闊天空，讓幾分心平氣和。”這就是說人與人之間需要寬容。寬容是一種美德，它能使一個人得到尊重。寬容是一種良藥，它能挽救一個人的靈魂。寬容就像一盞明燈，能在黑暗中放射著萬丈光芒，照亮每一個心靈。
7學會給心靈鬆綁
人的心靈是脆弱的，需要經常地激勵與撫慰。常常自我激勵，自我表揚，會使心靈快樂無比。學會給心靈鬆綁，就是要給自己營造一個溫馨的港灣，常常走進去為自己忙碌疲憊的心靈做做按摩，使心靈的各個零件經常得到維護和保養。
8別把挫折當失敗
每個人的一生，難免都會遭受挫折和失敗。所不同的是失敗者總是把挫折當失敗，從而使每次都能夠深深打擊他取勝的勇氣；成功者則是從不言敗，在一次又一次的挫折面前，總是對自己說： “我不是失敗了，而是還沒有成功。”一個暫時失利的人，如果繼續努力，打算贏回來，那麼他今天的失利，就不是真正的失敗。相反的， 如果他失去了再戰鬥的勇氣，那就是真輸了。
9避免煩惱成心病
在現實生活中，終日煩惱的人，實際上並不是遭遇了太多的不幸，而是根源於煩惱者的內心世界。因此，當煩惱降臨的時候，我們既不要怨天尤人，也不要自暴自棄，要學會給心靈鬆綁，從心理上調適自己，避免煩惱變成心病。
10快樂其實很簡單
有人說，快樂是春天的鮮花，夏天的綠蔭，秋天的野果，冬天的漫天飛雪。其實，快樂就在我們身邊。一個會心的微笑，一次真誠的握手，一次傾心的交談，就是一種快樂無比的事情。

工業住宅和一般住宅有何不同？【4個常見問題】

【問題一】什麼是乙種工業住宅？

【答：】  「工業住宅」其實是「工業用地的住宅」的簡稱。中信房屋行銷部副理江龍名分析，通常政府為了都市計劃的發展或規劃，會劃分好各處的土地使用分區管制，在都市計畫法的規定內，工業用地照道理講只能作為工業用途，例如可以蓋廠辦、蓋工廠，但不得蓋住宅。 
而工業用地其實也可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地，甲種是屬於重污染建築用地，乙種屬於都市計畫內之輕污染建築用地，丁種則是都市計劃外之輕污染建築用地。市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」，簡稱「乙工」，因為都是在都市計劃內的土地，所以在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大。 
隨著全台房價漲，尤其台北市、新北市房價直飆，不少建商也會選擇在都市或非都市使用分區管制規則下，將原本屬於工業區，或是工業用地的土地規劃為一般的住宅建案，提供民眾居住使用。 
由於工業用地的土地取得成本比較低廉，通常推出的建案單價也會比鄰近一般住宅行情低，加上工業用地道路大又直、房屋也寬敞，也沒有隔間，而且在建築設計上，室內高度比較高，而且比一般住宅寬敞，幾乎都是依據工業廠房標準而制定的。 
加上依據建築法規的要求，建商一定要提高設計條件，也就是一般住宅區建築的每平方米承載力是200kg，而工業區建築就承載力設計必須達到每平方米300kg，所以結構較一般住宅堅固，甚至比住宅區建築更具安全性，不少人還會特別指明要工業住宅。

【問題二】乙種工業住宅和一般住宅或商業住宅有何不同？

【答：】  江龍名解釋，由於早期政府劃定土地使用分區是以都市計劃法規定為主，因此會訂定各區使用都市計劃區的土地使用分區，主要可分為住宅區、商業區與工業區，不同的使用分區，規定也不同，就連容積規定也不同，不只影響到該土地未來興建後的樓層數，該區域的生活機能、附近的都市環境，也都會有所不同。 
其中，商業區建蔽率與容積率高，可容納較多人口，對噪音的容許度也較住宅區寬鬆。工業區不僅噪音與空氣標準低，學校設置也比較少，且若做住宅使用更是違法，恐遭罰鍰， 
江龍名表示，如果登記為住宅用地則是一般住宅使用，這是一般我們最常見的普通的住宅，也是最無問題的地目。不過乙種工業區，原本是被規劃做為工廠、工業使用，不過由於大台北房價貴，不少建商就會私下在乙種工業區興建住宅，就變成了「乙種工業住宅」。 
乙種工業住宅通常位於工廠或辦公大樓之間，生活與學區機能相對不便利，也可能常常遇到鄰居真的作為工廠使用。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，曾經有人買了乙種工業住宅，住進去後才發現隔壁鄰居居然就在房子裡面設工廠，而且每天敲敲打打很吵鬧，一氣之下告上法院，卻敗訴。敗訴理由是，乙種工業區本來就可以開設工廠，反而是當住宅使用的人「違法」使用。 
雖然因為乙種工業區地價便宜，價格往往會比一般市價低1~2成，總價也相對便宜。不過工業區依法不得興建住宅，若違規使用政府將罰鍰6~30萬元，且工業住宅多是建商取得執照後，再次施工變更格局後出售，而二次施工也是違規使用，雖然目前遭舉發的情況不多，但若不幸遭舉發就必須要回復原狀，不可不慎。 
一般商業區按照法規規定，是供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定。所以一般大馬路上的住商混合大樓大部分都是屬於一般商業區。 
商業區通常位於市中心，商家多，周邊可能有影城、大型購物商場、飯店等，相當熱鬧，由於土地建蔽率與容積率高，建物也因具有出租與店面價值，房價與地價往往也較高，未來具增值性。 
雖然商業區建物允許作為住宅使用，沒有違法疑慮，生活環境又便利繁榮，但江龍名提醒，商業區因容積高、住宅密集，出入人口複雜，加上商家與人潮多，噪音往往也比住宅區高，居住品質比不上單純的住宅區住宅。 
許多商業區也有住商混合大樓，一棟大樓裡面可能有補習班、辦公室、公司行號、美容院等營業場所，出入複雜、公共安全難以維護，如果承租方來來去去，每換一個承租方就重新裝潢一次，增加鄰居噪音，有時也會毀損建物結構，還是得多加考量。不過也有管理良好的大樓，在大樓落成時就已經透過管委會等公約，約束住戶不得開設營業場所，只供住宅使用，還是得看各大樓的管理。 
最近還有一些「工商混合區」的住宅，與一般商業區不同，工商混合區是台北市新興重劃區，像是大直、內湖、南港等地才會有的新地目，核准用途是資訊服務業、一般服務業，依都市計畫法令不得移供住宅使用。不過因為大直、內湖、南港房價貴，不少業者取得工商混合區土地後，假借名目蓋住宅銷售，都是違法的。一旦經查獲有違規供住宅使用事實，有遭政府依法令予以裁處的風險。

【問題三】工業住宅與一般住宅比較優缺點？

【答：】  台灣房屋智庫執行長邱太煊分析，工業住宅因為取得土地便宜，因此如果真的興建為住宅，通常房價會比周圍一般住宅便宜兩到三成不等，這是最大的優點。另外就是工業住宅通常為了符合工業用途，房屋室內較寬敞，業者都不會提供隔間，而且建築設計上，室內高度高，建築承載力每平方米300kg，結構比一般住宅堅固。另外為了讓大型機台使用，所以室內樑柱少、格局方正，建商交屋時也多半以毛胚交屋，對於一些喜歡室內寬敞、想要完全自己裝潢的消費者來說，都是優點。 
不過缺點就是，如果真的購買了，通常申請房貸時容易被刁難，無論是貸款成數或是利率，都會比一般住宅的條件差，而且因為是違法使用，所以也不能拿工業住宅申請政府提供的各種優惠貸款，像是青年安心成家方案、住宅補貼等。 
另外就是2006年台北市政府為了防堵建商違法興建工業住宅，特別規範乙種工業區的建築室內面積不得小於150平方公尺(45.3坪)，且各戶只能設立1套衛浴空間，因此大坪數又只有一套衛浴的情況下，購買者可能還得再次裝潢、再施工才比較符合實際使用狀況。 
至於工業住宅的稅率，則一定要額外申請才可以跟一般住宅的稅率一樣。邱太煊表示，財政部於民國85年底正式發佈解釋令，工業住宅可以適用自用住宅優惠稅率，工業住宅只要是符合土地稅率有關自用住宅的規定。 
也就是說直系親屬設戶籍，都市土地面積不超過3公畝、非都市土地面積不超過7公畝，申請時沒有出租或營業情形，地價稅都符合自用住宅稅率千分之二的規定來課徵。 
出售時也可以適用10%的土地增值稅率。房屋稅也是依照實際的使用情形課徵，作為住家用的稅率為房屋現值的1.2%。水電費率方面也是依照實際使用情形繳費，作為住宅使用依住宅的費率繳納，水費則不分營業或住宅使用，均是單一費率。

【問題四】工業住宅可以申請都市變更嗎？

【答：】  邱太煊說明，按照法令，乙種工業區的建案，不能直接作為住宅違規使用，也就是說，工業區可以蓋房子，但房子是用來做辦公室、商業設施、事務所、而非作為住家使用，所以只要作為住家使用，就是違法。 
可是由於地價貴，加上都市變遷、不少當時劃定為乙種工業區的區域都逐漸繁榮熱鬧，生活機能也好，因此建商將乙種工業區蓋成住宅銷售。近期台北市、新北市推出的工業住宅，除訴求比周圍行情低價兩到三折外，有的規劃還有豐富的公共設施，房屋挑高處理，地點也位於都會精華區，因而仍吸引不少民眾青睞。 
不過如果真的買了工業住宅，可以變更為一般住宅使用嗎？2009年5月，新北市「金莊悅泉」，就順利的從乙種工業區順利變更為住宅區，是新北市第一個成功變更成一般住宅的個案。不過該案需要全體住戶分攤，並且繳納代金給新北市政府，並須負擔公設用地開發費用及後續15年管理維護代金，總計2億多元。 
邱太煊分析，其實新北市政府近年來積極推動讓乙工建案就地合法化，以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地，合法變更為住宅地。以新北市政府的「都市計畫法新北市施行細則」來看，工業住宅如果要變更為一般住宅，目前規定以小規模、個案方式處理為原則，但也可能透過都市計畫專案通盤檢討。 
如果建商願意採土地回饋，則須提出10%可建築用地回饋，其餘90%土地，也必需提出30%土地作為公共建築設施。至於繳納代金標準，目前訂定為「應回饋土地面積」乘上「土地公告現值」的1.4倍，但現在也有可能改為鑑價處理。目前全台最多乙種工業住宅的地區就在新北市，不過台北市府之前也已經表示不會跟進變更的事宜。

何謂公設比 （大公.小公）

公設比與公設多寡無絕對關係
根據消基會公布年度十大申訴排行榜，
購屋類糾紛高居第一名，其中又以「公設比」為購屋時最常見的糾紛項目。
面對五花八門、美侖美煥的新成屋，

認清所謂公設比的實質象徵意義，才能買到一個合理又舒適的家。

想不被當凱子，業者也建議消費者買房子前要先做功課，

了解公設比，購買時精打細算，不要只看登記坪數，

也要看公設比，只要覺得怪怪的，

就向建商問清楚到底該項設施或面積列不列入公設，日後就比較不會出現糾紛。

一般而言，中庭花園是否可列入公設面積，民眾最容易混淆不清。

事實上大多數中庭花園都是法定空地，和公設比高低沒有關係。

有很多的消費者總誤以為：「這棟大樓中庭很大、

公共設施很多，所以公設比很高」，這絕對是一個錯誤觀念。

中庭的大小其實與公設比無絕對的關係，

因為通常中庭花園有很大的部份，

是設置在該大樓的空地上（非建築投影面積上），

除非該公共設施是在室內部份，才會計入公設面積上。

並且，越是擁有越多公共設施的大樓，很有可能其相對戶數、總坪數比較高，

實際分攤到每一位住戶的公共設施面積反而比戶數少的大樓公設面積為低。

公設比怎麼算？

公設比計算方式就是將

主建物（室內面積）+附屬建物（陽台、花台面積）的合計面積除以該戶總面積（權狀面積），

得出之百分比即為公設比有公設比的房屋產品，

包含有公寓、電梯華廈（7F）以及所謂的住宅大樓（9F以上）。

其中，以公寓的公設比最低坪數最實在，但也不是零公設，

一般而言五樓的公寓房子，

包括公設比約8~12%左右，屬於公設的「樓梯」會登記在主建物面積中。

至於7樓電梯華夏的公設比大約為20%左右，9樓以上舊大樓約20~22%，

至於新大樓的開放空間住宅大樓約為30%左右。

以登記為共同使用的公設面積的比例，

一般又分為大公及小公，「大公」指的是（地下室、機電房、消防設備、走道、門廳）等，

現在很多建案規畫一堆休閒設施，只要是在室內投影面積裡面，

都算做大公，小公部分則主要包括（各樓層樓梯間及電梯.走道）。

關於地下室車道的面積，是否算到公設面積裡，

則看建商的考量，因為停車位通常以”個”來計算價格，

對於車道是不是納入每一個車道面積，

全看建商的個別計算與安排，通常會有部分的車道面積被列為公設。

由於94年7月新建築法公布後，規定8樓以上大樓須設2支樓梯，

因此新大樓公設比大多增加3%至5%。一般來說，

樓層愈高，公設比也愈高，其中像是套房產品，

則因結構隔間通道設計，公設比會更高，基本上多從30%起跳，甚至達35%以上。

公設比計算方式為 「公設面積÷權狀面積」

所以大家要分清楚喔!!!!  ^^