房仲經紀人最大的價值在於配對，而不只是賣房子

台灣最重視業務價值的行業非房仲業莫屬，但美國人力資源管理協會（ＳＨＲＭ）最新報告中卻預測，二○三三年，房仲經紀人的消失機率高達八六％。面對這樣的趨勢，永慶房屋人力資源處協理李明宗表示：「科技的確會取代許多工作，尤其是規格化的作業。」

近年國內房仲業積極拓展網路服務，消費者即使不出門也能快捷掌握購屋資訊。然而，包括永慶房屋在內的多家業者都在擴大徵才，李明宗解釋：「因為房仲經紀人提供的服務無法規格化，他們最大的價值在於配對，而不只是賣房子。
李明宗指出，「現在房仲經紀人可透過各種載具展示，不僅幫客戶節省時間，更重要的是，能讓員工做更有價值的事。」他表示，永慶房屋近年積極推動育才計劃，「未來第一線的房仲經紀人會增加，第一線管理人員（如店長）的角色也會相對吃重，員工省下來的時間，就可安排交叉訓練，深化管理能力。」
跨界吃香：輪調、培訓，員工職能更多元

永慶房屋也意識到「視覺化溝通」的重要，對第一線房仲經紀人的訓練，不再只是印教材、喊口號，從一○年底開始，增設「拍攝微電影」的形式教育員工如何提供「感動服務」，還能提升團隊凝聚力。

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路、私設道路三種

一、計畫道路：

    (地籍圖上有顯示，但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

    (地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

    其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

    公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。

    既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

    依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

    供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。

賣繼承自益信託土地 稅變輕

繼承自益信託土地再移轉時，不會再受到重稅待遇。立法院三讀通過土地稅法修正案，財政部指出，新法公告施行後，目前未確定課稅案件均可受到新法保障，免再負擔不合理稅負。


立法院已經三讀由行政院送請審議的土地稅法部分條文修正案，財政部對此表示，修正後新法准許所有權人將土地交付信託，並享有全部信託利益後，一旦在信託期間死亡並課徵遺產稅，由繼承人將信託土地再次移轉時，其原地價應以繼承發生日當期的土地公告現值為準，而非被繼承人取得土地當期的公告現值。
 例如，甲在2009年取得A土地，原地價為1,000萬元，甲2012年死亡時，公告土地現值為3,000萬元，由繼承人乙繼承並在2015年出售，出售當時的土地公告現值是4,000萬元。
若甲未將A土地自益信託，屬一般繼承案件，繼承人乙再次移轉A土地時，用以計算土地增值稅的原地價即為甲死亡當期的公告現值3,000萬元，用以計算土增稅的課稅稅基即是1,000萬元（4,000萬元－3,000萬元）。
 若甲生前將A土地交付自益信託，並在信託期間死亡，繼承人乙取得且再出售A土地時，其原地價即會回到甲2009年取得A土地當期的公告現值1,000萬元。同樣以售價4,000萬元為例，其課徵土地增值稅的稅基就會拉升至3,000萬元（4,000萬元－3,000萬元），土增稅也會激增。

業者：房市2017∼2018年落底

「房地合一」實價課稅三讀通過後，面對未來房市發展，專家學者認為，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大，且在政策主導下「房價不跌、調控不停」；但也有業者大膽預言，預估房市在2017年底至2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心昨（12）日舉辦房地產景氣論壇，行政院陸委會特任副主委林祖嘉表示，國內連續4個月出口負成長，預估今年經濟成長率3.2％，低於去年的3.7％，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大；但因所得分配惡化，有錢人財富不受影響下，北市房市不會有太大問題，但房價上漲也不容易。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華指出，國內房市循環期已由早期的3∼5年拉長至10∼15年，國內房市供給量過多，且依照50年來房市上漲經驗來看，政府一定會干預，在政策主導下「房價不跌、調控不停」。

不動產仲介全聯會榮譽理事長李同榮指出，打豪宅是最笨的打房政策，因為豪宅資金最穩定，目前資金流至中南部及海外房地產市場，統計近18季以來，流出海外資金約5兆元。

他認為，房地合一政策只打到量，在房價看跌下，課不到資本利得稅，不過，因為目前投資客大多已洗出場，房市不會崩盤，都會精華低價產品仍相對抗跌，對首購與換屋者來說實在是白等了；預估2017年底、最慢2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」，而休閒不動產將進入黃金10年。

輕稅黃金期「三道保險」 資金到位就可出手

台灣房市已然進入買方市場，民眾該如何把握最後「輕稅黃金期」購屋？專家認為，目前購屋可優先選擇屋主持有超過五年的「中古屋」，因為此類物件已有「三道保險」，只要資金到位就可以出手了。

房屋專家SWAY在《壹週刊》中撰文指出，目前房市已然下跌中，民眾只要資金到位，就可以進場買房，尤其以屋主持有五年以上的中古屋為優，只要記得以實價登錄最低價的九折出價，看到心儀的標的就可以買了。
 SWAY分析，由於屋主長期持有的中古屋擁有「三道保險」，因此民眾不容易買到地雷房。其一，由於中古屋多半經過地震、颱風的考驗，代表結構經得起風吹日曬、不會是建商的黑心屋，只需要稍微修繕就可以入住了。
 其二，由於一個新社區需要至少三年的熟成期，中南部的時間更會拉長到五年，屋齡超過五年的物件除了管委會發展較完備外，更可以避免滿滿都是投資客空屋的情形。
 最後，屋主長期持有的物件，代表他取得的價格低於目前的市價，若屋主想要脫手房產，民眾購入此類中古屋的「殺價空間」增大許多，更有機會取得低於實價登錄的房子。
 針對目前首購、換屋為主的買盤，永慶房仲契約部資深經理陳俊宏則認為，目前不少首購族仍偏愛擁有物業管理、高公設比的新穎大樓，但其實中古公寓的價格平實優惠許多，又有評定現值較低的優勢，應是此波輕稅黃金期的首推物件。
 不過《好房網雜誌》提醒民眾，購買中古屋時必須預先計算「隱形成本」，以一間1,500萬的房屋為例，加上2％的仲介服務費、代書費、過戶費、稅金、裝修費用、家具等成本後，隱形成本粗估約242萬元，若以本息攤還方式計算貸款，總成本更高達467萬元，購屋前必須詳加精算。

房地合一「大換小」也能退稅

房地合一稅即將上路，將全面鬆綁換屋條件，未來無論是「小換大」或是「大換小」，都可申請重購退稅。專家認為，這樣的新制有利於面對「空巢期」的銀髮族，若想「以大換小」尋找價格較低的退休宅，都能夠按比例退稅。

「重購退稅」原本僅限於「價格愈換愈貴」的物件，但新制房地合一稅鬆綁此項規定，無論總價高低，未來出售自用住宅所繳納的所得稅，都可申請全數或按比例退稅，換言之，民眾只要換屋都可達到節稅的效果。
 每個階段的居住需求皆不相同，當銀髮族面臨子女成家立業的「空巢期」時，「以大換小」也成為一種必然趨勢，若按照新制房地合一稅來看，雖然無法比照「小換大」的全額退稅，但仍然會依照比例退稅，政府新制退稅十分有利銀髮族換屋。
 倘若以1,000萬元購入房產，再以2,000萬元出售後，以20％稅率課徵，必須繳交了50萬元的財交稅，不過新制之下，可使用「1000萬/2000萬X50萬」計算，取得25萬退稅。
 由於政府嚴防投資炒房再起，因此完成退稅後的房屋不可在五年內出售，亦不可將房屋改變為出租、商辦空間營利，否則仍須返還25萬元退稅金額。

房地合一有最大贏家 最佳節稅--以房換房

東方人的理財思想不外乎是「有土私有財」，這次房地合一稅改最重要的，就是抑制短投機炒作，但鼓勵長期持有資產。尤其是換屋族來說，不管2年內「先買後賣」、「先賣後買」都可享重購退稅；若是「小換大」，土增稅也可享重購退稅，因此，「以房換房」的換屋族不用過度擔心加稅問題。

明年起取得房產的自用屋主，若在2年內出售房產，將被課徵35％至45％的房地合一稅，2年至10年課徵20％、持有10年以上課徵15％稅率；若連續持有滿6年出售，則有400萬元免稅額，超過部分課徵10％稅率。
 2016年後房地合一稅上路後，符合自用條件的民眾換屋，仍可享土增稅重購退稅，若又符合房地合一稅自用住宅條件者，「小換大」可全額退稅，「大換小」則可按比例退稅。因此民眾只要是長期持有，換屋族「以屋換屋」就可享土增稅退稅、房地合一退稅雙重節稅優惠，可說是房地合一稅政策之中，最節稅的贏家。

房地合一助漲房價？ 業者估新案恐漲12％

房地合一稅確定明年上路，房市彷彿撥雲見日。業者表示，明年起建商會將稅負成本、容積限縮成本反映在新案房價，預估至少上漲12％，建議有購屋需求的民眾把握時機進場，下半年買氣將逐漸回穩。

一般建設公司的建案以合建分售居多，在舊稅制下，地主只需負擔土地增值稅，但新制上路後，地主必須多繳20％的房地合一稅，換算建商推案預估會增加5％左右的土地稅賦成本，建案售價將連帶調漲。 
不只如此，7月1日起內政部將實施「容積獎勵總量限縮」，預估建商將增加約7％的容積減損成本。也就是說，明年開始適用新稅制建案的建築成本至少會增加12％，成本勢必會轉嫁，房價上調恐怕難以避免，建議有意購屋的民眾，利用下半年房市利空出盡的時機儘快進場。

奢侈稅未實施前，台灣不動產每年平均移轉棟數約40萬棟，每季平均約10萬棟，去年政策因素造成市場急凍，全年移轉棟數僅32萬棟，短少8萬棟，今年第一季更只有6萬棟，較平均短少4萬棟，業者預料，這中間落差12萬棟的購屋剛性需求是下半年支撐房市主力，交易量應可逐漸回穩。林正雄說，房地合一稅是抑制炒作兼穩定市場的必要稅制，有獲利才課稅，未來將回歸自住需求，房市不會有泡沫化危機。
 賣方若在今年底前售屋，將沿用舊版稅制，課稅相對較少，若在新稅制上路後售屋，想要成本不變，勢必將納稅成本疊加在售價上，因此為避免被課重稅，多會搶在今年底將房屋售出，議價空間增大，自住客也會抓準時機進場，支撐下半年房市買盤。

房地合一／利得計算 掌握三原則

明（2016）年起施行的房地合一課稅新制，利得計算方式與舊制最大的不同，就是計稅基礎是以「房屋」加計「土地」的獲利總和課徵，且不論售價、成本與獲利，均是以實價為主。

其次，則是合一課稅後，售屋利得不再需要與薪資、股利等其他綜合所得，在每年的5月合併辦理結算申報繳稅，而是改由售屋者在完成所有權移轉登記之次日起算30天內，自動向國稅局辦理申報納稅。

總結來說，新制施行後，不動產利得所需掌握的三大原則，即：「房地合一、實價計徵、分離課稅」，其計稅公式則為：利得稅負=【房地收入-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額】x適用稅率；如出售房產為符合要件的自用住宅，還可以再加扣400萬元免稅額。

舉例來說，甲在2016年6月11日以2,000萬元買進A房產，做自用住宅使用，但2020年時決定舉家遷往海外定居，同時將A房產以2,500萬元的價格出售。

假設A房產的土地漲價總額為200萬元，相關費用100萬元，甲持有A房產因未滿六年，不符合自用住宅的利得合一課稅優惠規定，無法加扣400萬元免稅額，利得需全數計稅，稅率則為20%（超過二年但未滿十年），甲出售A房產的利得稅負為：

【2,500萬元-2,000萬元-100萬元-200萬元】x20%=40萬元

甲必須在完成A房產所有權移轉登記的次日起算30天內，向國稅局申報出售A房產的利得，並繳清40萬元出售房產的所得稅。

房地合一課稅新制實施時，取得成本與出售價格都要優先採認實價，可減除的費用則包括一切與處分房產有關的支出，並且也是按實際花費認定，例如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。

但是，目前獲准用來扣除房地合一利得的必要費用，並不包含房產使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費，以及金融機構借款利息等。財政部認為，這些費用性質上屬於使用期間的相對代價，並非處分房產的必要支出，因此不得列為成本或費用減除。

與售屋利得相關的成本及費用，都必須在申報時提供憑證供稅捐機關查核，如果無法提出相關處分「費用」的憑據時，也可以按成交價額的5%設算費用，自利得中直接減除。

同樣的，如果出售房產者無法出示「成本」或「售價」的實際資料，稅捐機關亦會自行依查得實價直接核定。（基礎篇四之四）

房地合一大利多 重購退稅比舊制「退的多」

房地合一稅預計明年實施，雖然普遍來說出售不動產的稅費增加，但對於換屋族來說，重購退稅的標準，卻優於目前舊制土增稅的重購退稅，代書指出，房地合一稅不僅「小換大」可全額退稅，還增加「大換小」比例退稅，若由此點來看，對換屋族即是利多。

舊制的土增稅重購退稅，不管2年內先買後賣或先賣後買，重購房地產的價額高於出售房地產價總額，扣除已繳納土地增值稅的餘額，剩餘的即可退土增稅；而房地合一稅也延續土增稅「重購退稅」的精神，只是未來計算方式，直接按照總價來計算。

永慶房產集團契約部經理陳俊宏指出，房地合一稅除了小換大，可全額退稅之外，例外增加了「大換小」可按比例退稅，換句話說，只要民眾換屋就可能節稅。他舉例，若以1000萬元購入不動產，3年後出售總價為1500萬元，並扣除成本費用及土地漲價總數額，總獲利為400萬元，以20％稅率課徵，等於要繳納80萬元房地合一稅。

不過，若2年內買了2000萬元新屋，因總價高於舊宅1500萬元售價，那麼80萬元可全額退還換屋民眾。不過，陳俊宏提醒，房地合一稅自用住宅標準趨嚴，重購退稅除了跟土增稅一樣，申請重購退稅的5年內不得移轉、遷戶籍、出租使用，另外還必須有「居住事實」，此點民眾得特別留意。