《6月申請升格》鄉鎮市首長 樂觀其成

桃園縣長吳志揚日前邀請各鄉鎮首長討論桃園縣升格直轄市問題，各鄉鎮首長都表示樂觀其成，吳志揚做成裁示，要求相關單位先行制定「升格申請書」，六月送縣議會通過後就送內政部審核。 這場會議，各鄉鎮市首長有半數到場，其餘由副市長、主秘代理。吳志揚表示，縣議會一直催促縣府向中央提出升格申請，如獲中央通過，桃園縣將成為名副其實的第六都，目前的鄉鎮市公所將變成區公所，鄉鎮市長將成為區長且為官派，不再直選，代表會則會廢止。 與會首長對於桃園縣升格，都認為這是全體縣民的共同期望，也都樂觀其成。吳志揚最後裁示，就社福、法制、財政、民政、建設、農業等七大面向，進行升格前、後如何整併等進行調查，並由民政單位提出升格申請書，送議會通過後，即送內政部審核。 桃園縣去年人口數突破兩百萬人，升格為準直轄市，雖然預算與人員編制準用直轄市規格，但在外界眼中，台灣只有五都，並沒有第六都，讓桃園縣民很不是滋味，要求升格聲浪此起彼落，縣府還成立推動委員會，並進行廣泛的調查。 地方派系大洗牌 據了解，桃園縣若順利升格為直轄市，明年底的七合一選舉，桃園將成為第六都，屆時各鄉鎮市首長、代表勢必得轉換舞台，將造成里長、縣議員選舉的大爆滿，地方派系勢必大洗牌。 此外，鄉鎮市公所變成區公所後，預算回歸市府，市府各局處預算、權力都會大增，各項福利如何整併，讓民眾不抱怨升格是「未蒙其利、先蒙其害」，也將是未來直轄市首長得先面對的課題。

Money錢／建商是真降價？還是假促銷？

降價成了近來房市的炒作話題，只是建商炒作降價新聞之餘，實際成交價究竟是真的，還是假的？買方要怎麼看門道，本刊教你一探究竟。

今年2月18日，強烈寒流來襲，房地產卻出現許久不見的熱鬧盛況，這場由樺富建設委託戴德梁行辦理的不動產（住宅）舉牌競標會，前1周說明會時湧入400人擠爆現場， 當天更吸引百組人預繳保證金，讓「凍」到快斷氣的房市傳出一絲絲暖流。

為什麼這場活動會成功吸引買家目光？說穿了，就是打出「價格戰」。標榜比台北市板橋合宜住宅每坪19萬元還便宜，建商「有誠意」的5折出清，在行銷上深深擄獲首購族的心。

事實上， 農曆年前興富發（2542）董事長鄭欽天無預警喊出預售屋價格下調15~25%後，促使買方出價轉為保守，也讓更多人期待類似的「破盤價」上演！

房市急凍 預售、新成屋最傷

根據永慶最新購屋趨勢調查顯示，高達5成民眾對未來房價感到悲觀，甚至不認同未來半年是購屋好時機。問到何時才有購屋意願？台北市有超過4成的民眾認為，只要價格修正15% 就考慮進場。

看來想把房市這灘死水變活水，降價成為唯一手段。《黑心系列》房地產暢銷書作者Sway表示，興富發效應是買方不管進了哪個接待中心， 都比照「興富發」模式，也就是建商不先讓價到75折免談！ 因此， 第1波影響最大的不是興富發，而是其他「銷售中」個案，這也是遠雄（5522）集團董事長趙藤雄，第一時間跳出來炮轟興富發「不實在」的主因。

「現在銷售個案『很尷尬』，若跟著潮流大降價，得擔心退訂潮湧現；若是堅持不降，銷售率也起不來。」手上仍有50億元代銷案、今年估計衝到百億元的永慶房產事業群總經理葉凌棋無奈的聳肩表示，目前接待中心人員忙著與客戶溝通，從地段、產品、品牌等各方面下手，與興富發做區隔。

受流彈波及的還有未推的新個案，這點從過去1季台北市罕見的出現「零」推案可證明，但這些遞延個案勢必在329檔期亮相，屆時開價高低將成為焦點。

購屋回歸理性 郊區價格破壞發酵中

至2月底，台北市僅有位於復興南路的「達觀苑」新推案，從50、67、100坪規畫來看，相較過去動輒120、150坪起的產品大幅縮水。葉凌棋表示，預售屋坪數回歸自住需求將是趨勢，也就是說，首購2~3房、換屋3~4房的標準產品會最吸晴。

除了預售屋外，新成屋價格廝殺戰顯得更為慘烈，其中又以樺富建設位於新北市淡水區小坪頂的「環遊郡」，打出299萬元買1戶、688萬元買別墅，引起最多網路討論。從2月18日的競標結果來看，「顯然民眾購屋回歸理性。」天時地利不動產公司總經理張欣民認為，環遊郡讓淡水區域房價2字頭保衛戰變得更加困難，房市價格破壞效應還會持續發酵。

從銷售手法也能看出後市端倪。戴德梁行在2001年操作「銀拍屋」（銀行將承受的不良資產拿到市場拍賣）一炮而紅，如今在景氣高峰出現相同競標方式，是否代表市場沒有更有利可圖的標的？或是房價將急轉直下？

大師房屋總經理陳建慶表示，「銀拍屋」是指法拍價不佳、銀行收回的標的，這次樺富提供的是新成屋，但因地處偏遠，不管最後銷售狀況如何，以單一個案看待較客觀。

可以確定的是，在買氣急凍下，這種快速、一拍兩瞪眼的銷售手法，將是建商快速回收資金的有效方式。至於會不會成為市場的主流，不妨觀察第2場拍賣會的結果。

4種常見促銷法 買便宜不一定賺到

在這種降價氛圍籠罩，但民眾趨於理性的購屋時代，預期建商將有更多降價、促銷手法。對於建商常見的4種促銷手法，曾任代銷及房仲公司的Sway 提供購屋人觀察重點。

房仲違反「據實報告義務」應負賠償責任

 

住展房屋網提供

房仲隱瞞買方的出價，遂造成委託售屋的賣方損失。(圖非本案)

【文/蘇儀 攝影/邱添榮】房仲人員接受委託銷售房屋時，對賣方負有據實報告及善良管理人之注意義務，如果有買方出價，房仲應據實告知賣方，不得隱瞞，倘若房仲隱瞞買方的出價情形，造成委託售屋的賣方損失，房仲應負賠償責任。

鄧姓四兄弟在二年前與住商不動產公司的加盟店住瑞不動產經紀公司簽約，將兄弟共有的台北市大安區一棟房屋以二千五百萬元銷售，住瑞公司的仲介人員後來告知賣方，房屋僅有一位黃姓買方曾出價二千二百六十 萬元，並無其他更高的出價，且房屋並無超過二千二百六十 萬元之市場行情，要求賣方接受此一價格，經賣方同意後，買賣雙方於去年元月十日正式簽訂買賣契約書。

房仲隱瞞使賣方陷於錯誤

但鄧姓賣方事後得知，早在九九年元 月三 日即有一名高姓女子有購買意願，並於同年元月四日簽具買賣議價委託書出價二千五百萬元，房仲卻隱瞞高女的出價情形，使賣方陷於錯誤而同意以二千二百六十萬元之價格成交，致使賣方因此受有二百四十萬元之價差損失，要求住瑞公司及仲介人員應負連帶賠償責任。

房仲則反駁，房屋於九八年底前均乏人問津，鄧姓四兄弟中有三人因急於出售、求現，願意將底價降低，但另一人仍堅持以二千五百萬元為底價，至九九年元月三日，先後又有兩組買方看屋，先看屋的黃姓男子願以二千二百六十萬元之價格購買房地，並當場支付二十萬元之支票以作為交易之斡旋金，經賣方同意並定元月五日補簽承諾書，高女則是在同年元月四日才表示要以二千五百萬元購屋，但因黃姓買方斡旋成案在先，原則上必須等到黃若反悔不買，方能由高女順序遞補。

房仲並說，公司為維商業誠信與不破壞公司內部之銷售原則，並無義務告知賣方有關高女願以二千五百萬元簽立買賣議價委託書。

訂約事項應據實報告屋主

台北地院判決房仲公司敗訴，法官指出，住瑞公司從事仲介居間業務，依民法規定，係為買賣雙方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，且居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，賣方與黃之買賣契約於九九年元月十日成立，而高女在元月四日就表明願以二千五百萬元購屋，房仲卻隱瞞此事，使賣方喪失以原委託銷售價格即二千五百萬元出售房屋之機會，判決住瑞公司與房仲人員應對賣方的損失負賠償責任。

法官並指出，依民法規定，居間人(即房仲) 違反其對於委託人之義務，不得向委託人請求報酬，住瑞公司於執行仲介職務時，刻意隱匿高女曾出價較高之事，自不得向賣方請求居間報酬，住瑞公司應返還已受領之居間報酬六十萬元給賣方。

承租地建屋移轉 視同銷售

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】

台北市國稅局表示，公司向個人承租土地興建房屋，租約到期後將房屋所有權移轉給出租人時，應該視同銷售房屋，按移轉日的房屋時價開立統一發票，而出租人也應將租金收入，申報綜合所得稅。

國稅局官員指出，依營業稅法施行細則第25條規定，上述所稱的房屋時價，是指當地同時期銷售該項貨物或勞務的市場價格，可由報章雜誌所載市場價格、不動產鑑價資料等擇一認定。舉例而言，甲公司向地主A君承租土地，並以甲公司名義自費興建房屋，雙方約定租賃期滿，該房屋歸A君所有，租賃期間甲公司無償使用該土地及房屋。

不過，台北市國稅局發現，甲公司於租期屆滿時，僅依該年度房屋評定現值，開立租賃土地所得免扣繳憑單470萬元，而未按房屋時價開立統一發票，除核課營業稅外，並依漏報加處罰鍰。

官員提醒，當租期屆滿，甲公司依約將房屋移轉給A君時，租賃關係消滅，該房屋就應視同銷售行為。不僅甲公司應於所有權移轉日開立統一發票報繳營業稅，對於出租人A君而言，在甲公司交付房屋年度，也應將租賃收入併入當年度綜合所得，課徵綜合所得稅。

雲林高鐵成型 建商瞄準商機推案

 

【網路地產王／綜合】

交通帶動房市發展，又有新例！高速鐵路雲林車站目前已進入規劃設計，預估今年7月開工，不過，有建商瞄準未來商機，已經在高鐵雲林重劃區推案，推出兩層樓的優質透天厝，希望搶攻當地頂級客層，也吸引投資客進駐，案子才剛剛推出，詢問熱度已經相當高！

■　鎖定教師醫護客層 建商推案重質感

高鐵雲林車站中心完工後，高雄至台北間旅行時間縮短為90分鐘，而雲林至台北則可由原來3小時縮短至55分鐘，高雄則由原1小時30分縮短至38分鐘，可縮短約2/3的旅行時間，這樣的交通利多，讓雲林的發展，進入新的紀元，未來能不能炒熱區域房市，建商都高度關注。

其中，在地經營多年的建商水龍組工務所，業務經理連振東說，他們早就著眼高鐵效應，目前已經在高鐵特區推出優質透天厝，這次的建案設計，更符合年輕族群的需求，其中，包括雲科大,虎科大的教師族群，與台大醫院虎尾院區的醫護客層，及中科虎尾園區客層將是這一波推案鎖定的目標，這些人擁有不錯的經濟能力，眼光不輸給都會客，要怎麼吸引這些客層，建商煞費苦心。

■　看好交通加持 盼吸引投資客層

一向強調質感取勝的水龍組工務所，這次特別推出帶有日式簡約風格的設計，地約50坪兩層樓半約85坪的大小建坪，採光與通風的節能設計，加上凹字型的天井規劃，面寬12米讓整個透天別墅不同於其他同類型的物件，質感取勝，一樓還設置了貼心孝親房，讓很多返鄉購屋孝順父母的回鄉客很動心，連振東說，這樣的設計品質，讓很多父母開心感受孩子孝心，也能在親友面前備感榮耀。

此外，因為高鐵站的設置，除了原來的高速公路交流道外，也將多一個雲林高鐵交流站，讓雲林的交通更具南北通運的樞紐地位，這對未來行情也有幫助，建商看好未來發展，除了在地的頂級客層外，還希望發展投資客源，希望高鐵通車後，還能炒熱一波新的行情，帶動區域發展！

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張金鶚：買房別衝動，明年才是良機

【經濟日報／張金鶚】

時序入春，近來房地產市場也看似回暖，很多業者大放利多訊息，強調房市氣氛已轉佳、不買就來不及了，這讓不少有購屋需求的民眾感到心慌，不知道究竟要不要出手，我的建議是：房價還沒真的跌，至少要等到明年，才會有比較明顯的跌幅，屆時也才是進場時機。

未來的房價會怎麼走，多數人都很清楚，在所得沒成長、房價已漲多的情況下，房價沒有繼續高的理由；大家都知道一般民眾對房地產的購買力不足，買不起的人愈來愈多、壓力愈來愈大，房價終究要回歸到基本面。

業者當然也知道、也感受到了，所以農曆年前，由興富發建設開出第一槍，拋出降價議題，其後陸續有所謂的打折餘屋釋出標售。

在這過程中，降價的策略有很多種，打折、標售、或是不能明說的產品變陽春等等，這反而讓降價的趨勢看太不清楚，房價真的有降低了嗎？消費者真的有感覺嗎？

而在選前積極打炒房的政府，選後的態度又是如何？新的內閣團隊外界都給予財經內閣的期望，又對房市會有怎麼樣的態度呢？

此外，投資客真的消失了嗎？據調查，在去年度政府出手打炒房後，投資客的確有些許被壓抑下來，但還是有不少人蠢蠢欲動，並不見得真的消失了。

市場在混亂的局面中，愈來愈渾沌，賣方有各種說法、買方容易上當，我建議，審慎保守看待才是王道。房價就基本面來看，趨勢是要往下走的，一、兩季之間，可能還看不出來，但若賣方支撐不住了，就會開始往下走。

賣方還能撐多久，關鍵在資金成本，也就是銀行的資金周轉成本，若金融機構對房市看法保守、慢慢緊縮，房價下降的壓力就出現了，另外，空屋與餘屋的量愈來愈多、資訊愈來愈透明等，也都是促使房價下修的壓力源。

我認為，房價下修的態勢，第三季之後較清楚，明年才會開始發酵，最好明年之後才進場購屋。姑且不論價格，現階段買到好房子的機會也不大，因為若是真正好的產品，不會選在這種時機拋到市場上的。

如今的房市，買賣雙方各賭各的，內閣也在形成共識的過程中，等到塵埃落定了，再擇優出手，才能做出正確的購屋決策。（作者是政治大學地政系教授）

補貼交通鼓勵外移？房仲：可行性不高

 

【網路地產王／綜合】

房價過高買不起？內政部長李鴻源考慮補貼捷運車票，鼓勵民眾遷移到桃園、中壢一帶，真的可行嗎？房仲認為，可行性不高，因為通勤時間是一大考量，購屋人寧可在40分鐘車程內搭配短時轉乘、價格合宜的住宅。

■　購屋族選擇購屋 通勤時間是關鍵

內政部長李鴻源認為，攸關整體住宅政策的大台北地區「核心疏壓」概念成焦點，內政部將研議提高房貸額度和補貼在桃園中壢購屋者的捷運通勤費作為誘因，李鴻源強調，這些做法將可培養機場捷運通車的初期運量，人口移往桃園中壢地區，除可增加地區繁榮，填補A10站後都市計畫人口，舒緩雙北市購屋壓力，進而解決雙北高房價問題。

「可行性真的不高！」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，目前捷運路網到台北市中心大都在40分鐘內，若從中壢搭乘機場捷運到北市中心，通勤時間可能超過 1 小時，因此通勤時間是購屋人的首要考量，車票補貼多少不是重點。

■　新北第二圈房價 價格與桃園差異不大

實際從價格來看，以新北市第二圈的鶯歌、三峽、五股、泰山、淡水新市鎮、林口或緊鄰北市南港區的汐止為例，房價大都在2字頭，例如泰山區的十八甲重劃區6、7年的房屋單價約26萬元到27萬元間，若搭配十分鐘內的轉乘，也很容易找到20萬元出頭或10餘萬元一坪的房屋，因此價格的誘因，也沒有想像中來的大！

房仲認為，要將雙北的購屋人潮外移，關鍵還是在交通時間，如果讓大家遷移出去，卻沒有提供相關配套，讓民眾的生活更便利，大多數的民眾還是不會考慮，這對真正的購屋問題，能解決的空間仍相當有限。

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平鎮免費公車》4線日開34班 幸福有感

記者羅正明／平鎮報導〕平鎮市推出四線免費公車，昨天上路。平日每天發車卅四班、假日廿七班，路線遍及全市各角落。市長陳萬得期盼就業、就學、偏僻地區居民，都有便捷的交通工具可搭乘。 假日發車27班 四線公車起點、終點都在市公所，分別是東勢、平南、山子頂、高連等；其中東勢線四十五站遍及大東勢、龍岡地區，平日發車時間是上午六點十分到下午四點四十分。平南線四十八站，經北勢、新勢地區、延平路、南勢、平鎮高中，平日發車時間是上午六點二十分到傍晚五點二十分。 山子頂線四十三站，包括山子頂地區、平鎮工業區，平日發車時間是上午七點到傍晚五點。高連線廿六站，包括高雙、雙連里一帶，平日發車時間是上午八點到傍晚五點。 四線公車假日發車時間略有變動，公所將路線說明手冊分送各家戶，巿民也可打電話諮詢，桃園客運0800-053-808、公所457-2105。 家戶發路線說明 巿長陳萬得說，平鎮升格廿年來，人口從十五萬增加到廿一萬多，他上任六年已打通中庸、東豐路等八條道路，免費公車是最新的福利政策，希望市民都覺得住在平鎮最幸福。

多人共有地 協議分割有技巧

經濟日報／林敏弘 (徐谷楨採訪整理)】

我們的遺產贈與稅降到10%，兩岸關係也回暖，加上歷經金融海嘯之後，經濟體質相對還不錯，因此吸引一些海外華僑想要回來置產。移民加拿大多年的A君，最近就透過友人牽線，在台買下400坪共有土地，期待有所回收。

那是一塊三面緊鄰大馬路的共有農地，總面積2,000坪，上面蓋了一些鐵皮屋，A君預期成為地主之一以後也許可以把鐵皮屋租出去，當個包租公，便很爽快同意仲介「現況點交」，以一坪8萬元買進400坪。

A君後來才發現，這片土地的共有人多達40人，鐵皮屋的興建使用狀況也有點複雜，當初開價才會那麼便宜，只怪他自己沒有事先問清楚。他擁有的400坪土地，只占持分二成，又不能明確畫出區域，有買等於沒買。

我幫A君想辦法，先透過公開資料取得40名共有人的土地謄本，再循線找出他們的戶籍地（八成地主是同姓的家族親友，不難追蹤），最後一步就是邀請其中比較有代表性的地主（例如持分較多者，及家族長子等較有影響力者）出來商量協議分割土地，並聽取他們的意見。

意見很多，包括：一、A君的前手沒有事先通知其他共有人（例如鐵皮屋的屋主或地主）有優先購買權，買賣無效；二、依農業發展條例，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃，不能分割；三、如果一人各分一塊，一定有人在土地分割後，只有狹小的畸零地，通行不便，土地利用價值會降低；四、希望分割土地時，能與其他兄弟或友好的鄰居共有完整的一塊土地或土地相鄰，而不是小塊畸零地，以便未來大面積開發……

由這些意見研判，問題不大。首先，因為依修正後的民法第823條規定，這塊地沒有其他法令另外規定不能分割；也沒有因為「物」之使用目的而不能分割；或各共有人之間有契約訂定不得分割的期限；所以，A君可以隨時請求分割土地。

其次，鐵皮屋是違建，在這次土地買賣中並不能享受優先購買權（土地法第104條第2項）；而沒有被通知到的地主們，也頂多只能要求賠償損失（土地法第34條之1）；所以A君的土地登記還是有效力的。再者，依2003年修改過的農業發展條例，這塊土地算是都市計畫法中的「農業區」，是耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分的限制。這兩種情形在最高法院都有判例、判決可參考。

結論是，A君可理直氣壯地與其他共有人協議分割土地，不然，就向法院聲請分割，一併把各共有人的意見在起訴時向法院說明，讓法官參酌。關於有部分共有人希望按原持分繼續維持共有關係，最高法院也有判例可循，應該可以達成。

（勤實佳外牆更新、商仲公司負責人－林敏弘會計師口述，徐谷楨採訪整理，會計師律師林佳穎審稿）

出售繼承取得土地 如何節稅？

聯合報／記者賴昭穎整理】

林先生問：父親過世之後留下大筆土地，為了節省土地增值稅，兄弟三人想先由媽媽繼承土地，將來媽媽過世後再由三兄弟繼承，請問未來三兄弟出售土地，能否達到墊高前次移轉現值的效果，節省土增稅？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：土地稅法規定，因繼承取得的土地再次移轉，計算土地漲價總數額的前次移轉現值，以繼承時的土地公告現值為準。

以你的例子來說，若由母親先繼承父親的土地，將來她過世後再由兄弟們繼承土地，除了繼承時可不課土增稅，三兄弟未來如果要賣這些土地，前次移轉現值就是從母親手中繼承時的土地公告現值。

這種繼承方式可把出售土地時的前次移轉現值基礎，提高至母親過世時的土地公告現值，省下父親過世後至母親過世這段期間的土增稅。不過，林媽媽過世後，土地仍可能須計入其遺產總額課徵遺產稅；因此，你們兄弟考量繼承方式時要多方評估，免得省了土增稅，卻增加遺贈稅。

此外，林爸爸名下的土地辦理繼承時，若以遺產分割協議方式由林媽媽及三兄弟繼承，無論遺產怎麼分配，都不會產生土增稅及贈與稅。林媽媽繼承土地後，如果把土地贈與三兄弟，則贈與當年將產生贈與稅，以及移轉時的土增稅。

要注意的是，遺贈稅法規定，為避免同一筆財產短期內連續繼承而課徵多次遺產稅，被繼承人死亡前5年內，繼承的財產若已繳納遺產稅，就不課遺產稅。此外，被繼承人死亡前6年至9年內，繼承的財產已納遺產稅，可按年遞減扣除遺產價額的80%、60%、40%及20%；比方說，被繼承人死亡前6年繼承已納遺產稅的財產，只需要就遺產價額的20%計入遺產總額課稅。