閱讀秘書／財產交易所得額標準

我國對房地產交易所得課稅，採取房、地分別課稅制，土地按公告現值課徵土地增值稅後，不再課徵所得稅；房屋交易所得則課徵綜合所得稅。

依據稅法規定，房屋交易利得原則需按實價課稅，但若無法舉證成本或售價，可以依據財政部所訂定的所得額標準，計算售屋利得。

財政部會在每年初，依據上一年度各縣市房屋交易情況及獲利水準，公告每年適用的「個人出售房屋之財產交易所得額標準」，這項課稅標準即是推計售屋所得額的主要依據，做為納稅人報稅參考。

豪宅實價課稅範圍 擴大

財政部今年下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻，擴大豪宅實價課稅範圍。雙北部分，原售價逾8,000萬元才視為豪宅，新規定是台北市改以售價逾7,000萬元、新北市逾6,000萬元者，就要納入實價課稅對象。

雙北以外縣市售價從逾5,000萬元降為4,000萬元，即視為豪宅。

豪宅交易利得實價課稅新標準，今年5月申報去年個人綜合所得稅時即需適用。豪宅範圍擴大後，去年出售高價房屋者，所得稅負將會上升。外界認為，此舉代表財政部加大打炒房力道。

財政部指出，豪宅認定門檻調降，是比照中央銀行管控房市貸款措施，重新對豪宅定義。新設「豪宅」門檻，較上年度下降1,000萬至2,000萬元。財政部下修豪宅實價課稅申報門檻後，售價達到財政部所訂標準者，將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅。

根據財政部所訂售屋交易利得課稅規定，僅有完全無法舉證買進與賣出價金的不動產交易案件，才可以依照房屋評定現值的一定比率，計算售屋所得繳稅。

財政部指出，去年出售高價豪宅的納稅人，在實價課稅原則下，即使未舉證成本，也需以房地出售實際總價乘上房地比（即房屋評定現值／房屋評定現值+土地公告現值），計算屬於房屋的售價，再依15%的推計率計算售屋利得，並按5%至40%的所得稅率，繳納售屋所得稅。

舉例來說，出售台北市售價2億元的豪宅，納稅人未舉證買進成本，假設按其總價得出房地比為房屋30%、土地70%，即2億元售價中，6,000萬元屬於房屋的交易價金，納稅人即需以6,000萬元乘上15%的所得推計率，算出售屋利得900萬元，再按40%的所得稅率計算，應繳納的利得稅為360萬元。

另外，以台北市為例，無法舉證買賣價金的一般房屋，其售屋利得是以房屋評定現值的42%計算，若屬台北市政府認定的高級住宅則為48%。鑑於北市去年房價波動不大，103年度兩項標準維持不變；其他縣市則呈現微調，調升幅度約只有1到2個百分點。

房屋出售所得 三種方式報稅

售屋實價課稅優先鎖定豪宅，財政部指出，全台4,000萬元以上房產交易，均為稅捐機關查稅對象，納稅人售屋最好舉證實價，按實際利得申報，才能避免被查稅。

財政部表示，在房地合一實價課稅制未上路之前，出售不動產利得仍是採房、地分別課稅。其中，房屋依法是以實價課稅為先，只有在稅捐機關查無實價之下，才能按照財政部每年訂頒的財產交易所得額標準，依推計所得課稅。

依據財政部所訂103年度個人出售房屋之財產交易得計算標準，申報售屋所得稅依據納稅人或稅捐機關有無出示（或掌握）房屋取得成本及售價，區分為三種不同報稅方式：

第一，購屋成本與售價證明文件齊全者，不論是否為豪宅，均應以實際售價減掉買價及相關成本後的實際利得，按適用的綜合所得稅率繳稅。

第二，當稅捐機關僅能查得售價，或納稅人僅申報售價，未能舉證購入成本時，如屬「豪宅」範圍者，例如台北市售價達7,000萬元以上，其售屋利得應以查得或申報的房地總成交價，按出售時的房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值的比例，計算房屋收入後，再以15%推算所得額申報課稅。

第三，非屬豪宅，以及完全沒有買賣金額，稅捐機關也無法查出成本及售價者，免採實價課稅，改以房屋評定現值乘上財政部所訂推計率計算售屋所得額後報稅。

財政部指出，實價登錄制施行後，依法登錄的交易資料雖無法做為課稅之用，因房屋非屬一般商品，交易價金動輒上千萬元，稅捐機關可透過銀行貸款資料等方式掌握實價，特別是高價豪宅，利得按實價課稅非難事。

特種貨物及勞務稅條例修正

總統令

中華民國104年1月7日 華總一義字第10300201431號

茲修正特種貨物及勞務稅條例第二條、第五條及第二十六條條文，公布之。 總　　　統　馬英九 行政院院長　毛治國 財政部部長　張盛和 　 特種貨物及勞務稅條例修正第二條、第五條及第二十六條條文 中華民國104年1月7日公布 第　二　條　　    本條例規定之特種貨物，項目如下： 一、 房屋、土地：持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地及非都市土地之工業區土地。 二、 小客車：包括駕駛人座位在內，座位在九座以下之載人汽車且每輛銷售價格或完稅價格達新臺幣三百萬元者。 三、 遊艇：每艘船身全長達三十點四八公尺者。 四、 飛機、直昇機及超輕型載具：每架銷售價格或完稅價格達新臺幣三百萬元者。 五、 龜殼、玳瑁、珊瑚、象牙、毛皮及其產製品：每件銷售價格或完稅價格達新臺幣五十萬元者。但非屬野生動物保育法規定之保育類野生動物及其產製品，不包括之。 六、 家具：每件銷售價格或完稅價格達新臺幣五十萬元者。 本條例所稱特種勞務，指每次銷售價格達新臺幣五十萬元之入會權利，屬可退還之保證金性質者，不包括之。 第　五　條　　    第二條第一項第一款所定之特種貨物，有下列情形之一，免徵特種貨物及勞務稅： 一、 所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記並有自住事實，且持有期間無供營業使用或出租者。 二、 符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，致共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。 三、 銷售與各級政府或各級政府銷售者。 四、 經核准不課徵土地增值稅者。 五、 依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。 六、 銷售因繼承或受遺贈取得者。 七、 營業人興建房屋完成後第一次移轉者。 八、 依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。 九、 依銀行法第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。 十、 所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。 十一、 銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。 十二、 確屬非短期投機經財政部核定者。 本條例修正施行時，尚未核課或尚未核課確定案件，適用前項第十二款規定。 第二十六條　　    本條例施行日期，由行政院定之。 本條例修正條文，自公布日施行。

申請提供土地登記及地價資料

內政部令

中華民國103年12月25日 台內地字第1031303704號

修正「土地登記規則」第二十四條之一、第一百三十二條、第一百五十五條之三條文，自中華民國一百零四年二月二日施行。 附修正「土地登記規則」第二十四條之一、第一百三十二條、第一百五十五條之三條文 部　　長　陳威仁 　 土地登記規則第二十四條之一、第一百三十二條、第一百五十五條之三修正條文 第二十四條之一         申請提供土地登記及地價資料，其資料分類及內容如下： 一、 第一類：顯示登記名義人全部登記資料。 二、 第二類：隱匿登記名義人之出生日期、部分姓名、部分統一編號、債務人及債務額比例、設定義務人及其他依法令規定需隱匿之資料。但限制登記、非自然人之姓名及統一編號，不在此限。 三、 第三類：隱匿登記名義人之統一編號、出生日期之資料。                                        前項第二款資料，得依登記名義人之請求，隱匿部分住址資料。但為權利人之管理人及非自然人，不適用之。                                        登記名義人或其他依法令得申請者，得申請第一項第一款資料；任何人得申請第一項第二款資料；登記名義人、具有法律上通知義務或權利義務得喪變更關係之利害關係人得申請第一項第三款資料。                                        土地登記及地價資料之申請提供，委託代理人為之者，準用第三十七條第一項規定。 第一百三十二條         土地權利經登記機關辦理信託登記後，應就其信託契約或遺囑複印裝訂成信託專簿，提供閱覽或申請複印，其提供資料內容及申請人資格、閱覽費或複印工本費之收取，準用第二十四條之一及土地法第七十九條之二規定。                                        信託專簿，應自塗銷信託登記或信託歸屬登記之日起保存十五年。 第一百五十五條之三          登記機關依前二條規定辦理登記後，應就其約定、決定或法院裁定之文件複印裝訂成共有物使用管理專簿或土地使用收益限制約定專簿，提供閱覽或申請複印，其提供資料內容及申請人資格、閱覽費或複印工本費之收取，準用第二十四條之一及土地法第七十九條之二規定。

奢侈稅新增11種豁免類型

財政部於民國104年2月5日發布最新解釋令，新增11種可以免稅的態樣，不但未來發生相同情況可以免課奢侈稅，並且溯及適用到民國104年1月9日奢侈稅修正條文公布實施時還沒被核課或未確定的案件都可以適用。

立法院於民國103年12月23日三讀通過奢侈稅修正案，除了將「非都市工業區土地」納入課稅範圍，並且也規定要求自住換屋要有「自住事實」才能免奢侈稅，並增訂第5條第1項第12款「確屬非短期投機」的免稅條款。

而財政部頒布的「非短期投機」認定標準包括夫妻婚前各自取得不動產，婚後決定出售，如屬於自用不動產即不課徵奢侈稅，以免婚應懲罰。

其次，若屬於二親等以內的親屬贈與的不動產，只要贈與人在贈與之前，已經持有該不動產二年以上，受贈人獲贈後出售不再課徵奢侈稅。

再來，若是購屋併同或事後購買的停車位，因故與他人交換停車位，日後連同房產一並出售時，只要出售的房屋持有滿兩年，連同出售的車位也免徵奢侈稅，但限定為與不動產同一社區或大樓的停車位。

而像是兒子繼承父親區段徵收抵價地請求權，於領地後立即出售；或是遺產依據遺囑成立公益信託，依據信託契約短期出售不動產，一樣也可以免課。

奢侈稅條例當初上路因為急就章，而忽略許多問題存在，造成許多無辜民眾遭到國稅局要求補稅罰鍰。這次財政部新增的解釋，有顧慮到一些非屬於炒房行為卻被課奢侈稅的類型，兼顧個案正義避免傷及無辜，值得鼓勵！！將來房地合一的修法一定也要更謹慎考慮，切勿急就章。