所得稅法中關於房地合一的相關法條

第 4-4 條		個人及營利事業自中華民國一百零五年一月一日起交易房屋、房屋及其坐 落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），符合下列 情形之一者，其交易所得應依第十四條之四至第十四條之八及第二十四條 之五規定課徵所得稅： 一、交易之房屋、土地係於一百零三年一月一日之次日以後取得，且持有 期間在二年以內。 二、交易之房屋、土地係於一百零五年一月一日以後取得。 個人於中華民國一百零五年一月一日以後取得以設定地上權方式之房屋使 用權，其交易視同前項之房屋交易。 第一項規定之土地，不適用第四條第一項第十六款規定；同項所定房屋之 範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。
第 4-5 條		前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規 定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四 百萬元為限： 一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地： （一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連 續滿六年。 （二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。 （三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。 二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土 地增值稅之土地。 三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。 四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。 前項第二款至第四款規定之土地、土地改良物，不適用第十四條之五規定 ；其有交易損失者，不適用第十四條之四第二項損失減除及第二十四條之 五第一項後段自營利事業所得額中減除之規定。 第 14-4 條 第四條之四規定之個人房屋、土地交易所得或損失之計算，其為出價取得 者，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支 付之費用後之餘額為所得額；其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價 額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者 物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為 所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。 個人房屋、土地交易損失，得自交易日以後三年內之房屋、土地交易所得 減除之。 個人依前二項規定計算之房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法 規定計算之土地漲價總數額後之餘額，不併計綜合所得總額，按下列規定 稅率計算應納稅額： 一、中華民國境內居住之個人： （一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 （二）持有房屋、土地之期間超過一年，未逾二年者，稅率為百分之三十 五。 （三）持有房屋、土地之期間超過二年，未逾十年者，稅率為百分之二十 。 （四）持有房屋、土地之期間超過十年者，稅率為百分之十五。 （五）因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有 期間在二年以下之房屋、土地者，稅率為百分之二十。 （六）個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算二 年內完成並銷售該房屋、土地者，稅率為百分之二十。 （七）符合第四條之五第一項第一款規定之自住房屋、土地，按本項規定 計算之餘額超過四百萬元部分，稅率為百分之十。 二、非中華民國境內居住之個人： （一）持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 （二）持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。 第四條之四第一項第一款、第四條之五第一項第一款及前項有關期間之規 定，於繼承或受遺贈取得者，得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。 第 14-5 條 個人有前條之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於房屋、土地完成 所有權移轉登記日之次日或第四條之四第二項所定房屋使用權交易日之次 日起算三十日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該 管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據。 第 14-6 條 個人未依前條規定申報或申報之成交價額較時價偏低而無正當理由者，稽 徵機關得依時價或查得資料，核定其成交價額；個人未提示原始取得成本 之證明文件者，稽徵機關得依查得資料核定其成本，無查得資料，得依原 始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整 後，核定其成本；個人未提示因取得、改良及移轉而支付之費用者，稽徵 機關得按成交價額百分之五計算其費用。 第 14-7 條 個人未依第十四條之五規定期限辦理申報者，稽徵機關得依前條規定核定 所得額及應納稅額，通知其依限繳納。 稽徵機關接到個人依第十四條之五規定申報之申報書後之調查核定，準用 第八十條第一項規定。 前項調查結果之核定通知書送達及查對更正，準用第八十一條規定。 第二項調查核定個人有應退稅款者，準用第一百條第二項及第四項規定。 個人依第十四條之四及前條規定列報減除之各項成本、費用或損失等超過 規定之限制，致短繳自繳稅款，準用第一百條之二規定。 第 14-8 條 個人出售自住房屋、土地依第十四條之五規定繳納之稅額，自完成移轉登 記之日或房屋使用權交易之日起算二年內，重購自住房屋、土地者，得於 重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算五年內， 申請按重購價額占出售價額之比率，自前開繳納稅額計算退還。 個人於先購買自住房屋、土地後，自完成移轉登記之日或房屋使用權交易 之日起算二年內，出售其他自住房屋、土地者，於依第十四條之五規定申 報時，得按前項規定之比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額之限額內減 除之。 前二項重購之自住房屋、土地，於重購後五年內改作其他用途或再行移轉 時，應追繳原扣抵或退還稅額。 第 24-5 條 營利事業當年度之房屋、土地交易所得額，減除依土地稅法規定計算之土 地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零 計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土 地漲價總數額。 前項房屋、土地交易所得額，指收入減除相關成本、費用或損失後之餘額 。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本費用。 營利事業之總機構在中華民國境外，交易中華民國境內之房屋、土地，其 交易所得額，按下列規定稅率分開計算應納稅額，其在中華民國境內有固 定營業場所者，由固定營業場所合併報繳；其在中華民國境內無固定營業 場所者，由營業代理人或其委託之代理人代為申報納稅： 一、持有房屋、土地之期間在一年以內者，稅率為百分之四十五。 二、持有房屋、土地之期間超過一年者，稅率為百分之三十五。 營利事業之總機構在中華民國境外，交易其直接或間接持有股份或資本總 額過半數之中華民國境外公司之股權，該股權之價值百分之五十以上係由 中華民國境內之房屋、土地所構成，其股權交易所得額，按前項規定之稅 率及申報方式納稅。 第 108-2 條 個人違反第十四條之五規定，未依限辦理申報，處三千元以上三萬元以下 罰鍰。 個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報，而有漏報或短報情事， 處以所漏稅額二倍以下之罰鍰。 個人未依本法規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應 納稅額外，應按補徵稅額處三倍以下之罰鍰。

【銷售的境界】

1．顧客要的不是便宜，要的是感覺占了便宜
2．不要與顧客爭論價格，要與顧客討論價值
3．沒有不對的客戶，只有不夠好的服務
4．賣什麼不重要，重要的是怎麼賣
5．沒有最好的產品，只有最合適的產品
6．沒有賣不出的貨，只有賣不出貨的人
7．成功不是因為快，而是因為有方法

自住者何時買房都沒差

最近常有人問起，房價跌了，可以買了嗎？我說，如果是自住，只要買得起，不論房價看跌或看漲，何時買都沒差！
 是不是覺得這話聽起來有點怪怪的？什麼叫做「自住何時買沒都沒差」？如果現在房價看跌，等到明年再買，可以少付個二、三百萬的話，不是更好嗎？為什麼說自住現在買沒差，不是很懂吔？
首先，所謂「看跌」，不等同於「一定跌」，就像金馬獎最佳男主角，假如周潤發跟其他四位名不見經傳的男演員一同入圍，大家都「看好」周潤發得獎，但不能說發哥「一定得獎」是吧，否則也不會常有影評人跌破眼鏡的事了。
 有花堪折直需折，誰知道明天市場上有沒有賣花，花價是漲是跌？
 永慶房產趨勢前瞻報告調查，有近六成民眾認為短期內房價會跌一成，有四成五的人認為未來一年內房價一定會跌。但有趣的是，同一份調查中，卻仍有八成民眾認為下半年「是」購屋的好時機。問題來了，既然看跌，為什麼不等跌更深再買？

先試舉一例，如果要買iPhone，一定要貨比三家，然後選最便宜的那家。因為不管是跟那一家買，iPhone就是iPhone，外型、功能都一樣，但是房子可不是這樣。房子有獨特性，同區域不同地段價錢不同，同一棟不同樓層，價錢不同，同一樓層不同座向，價錢也不同，就算是同一區域、同一地段、同一棟、同一層、相同座向，也會因為不同屋主而開出不同的售價。 
自住的人，對房子必定多所挑剔，不但要視野好，採光足、通風佳、座向優、格局方正、鄰居有禮；此外，還要交通方便，買菜方便，小孩上學方便，先生上班方便，最好能夠靠近娘家，這樣媽媽還可以幫忙顧小孩，萬一太忙來不及回家煮飯，還可以全家去娘家搭伙，連菜錢都省了。
 請問符合上述所有條件房子，全台灣能有幾間？答案說不定是零。如果真有那麼一間出現，而且你又剛好買得起，是不是要立刻出手？這時明年房價還會不會跌，會跌多少？恐怕都不能列入考量了。

如果你心裡真的很在意「既然看跌，為什麼不等跌更深再買？」這句話，那麼你很可能就會錯過一次機會，什麼時候才是進場的機會？沒人說的準，就像買股票一樣，沒人能剛好買到最低點，大多數的人都是等反彈後才知道，原來已經錯過最低點。
 買房其實沒什麼大學問，買房有時需要的是一股傻勁，一股衝動，然而有趣的是，對往往「天公疼憨人」，傻傻買了的人，在數年或數十年後，總是慶幸還好當年買了，至於斤斤計較一定要買在最低點的人，可能一輩子都在等待或者懊悔「早知道」中度過。

7月容積獎勵限縮上路

容積獎勵限縮將在7月1日上路，除了全台都更地區容積獎勵總上限為50％，海砂屋、輻射屋總上限為30％之外，其他地區總上限一律下調至20％。業者認為，在容積獎勵限縮、土地價格、建材成本攀升的情況下，未來房價要降可以說是越來越困難。

容積獎勵的制度判斷適用掛照時的規定，也就是送出建照申請時的規定，而容積獎勵的申請與建照是一起送的，所以只要建商在7月1日前送照，就適用舊制。目前看來，下半年推案多半都至少在半年以前就已經送照，所以消費者買預售屋時建商的容積獎勵一定比日後限縮後的成本還要低。

稅改政策底定之後可謂利空出盡，加上容積限縮與土地成本日漲，建議民眾把握下半年，挑選發展性強的標的物進場。

七月新制上路

7月1日起有多項與房產、地政與民生密切相關的新規定將開跑！
花一分鐘了解一下七一新制，千萬別和錢過不去！


像是與房地產相關的就包括全面開放不動產實價登錄歷史資料，供民眾無限期、不限流量免費下載，至於異地辦理戶籍登記，其中包括死亡、姓名變更、出生別變更、單獨戶長變更、國民身分證統一編號配賦錯誤、性別變更衍生的國民身分證統一編號等6項，可到台澎金馬任一戶政事務所辦理，以及國有非公用不動產租金以及使用補償金，可至便利商店、農漁會等處繳納的便利措施。
 至於和大家荷包相關的部份，勞動部表示，自104年7月1日起，每月基本工資將由19273元調整為20008元，每小時基本工資由115元調整為120元。勞動部強調，勞雇雙方約定之工資，不得低於基本工資。雇主如違反基本工資規定，一經查獲，可處新臺幣2萬元至30萬元之罰鍰。
 至於交通新制部分，未來除了汽、機車族吸菸開罰600元外，並排停車開罰2400元，人不在車上或引擎熄火加上停車時間超過3分鐘，就會被開罰，除了勞工別忽視自身權益外，也得注意許多罰則，千萬別和錢過不去！

房仲經紀人最大的價值在於配對，而不只是賣房子

台灣最重視業務價值的行業非房仲業莫屬，但美國人力資源管理協會（ＳＨＲＭ）最新報告中卻預測，二○三三年，房仲經紀人的消失機率高達八六％。面對這樣的趨勢，永慶房屋人力資源處協理李明宗表示：「科技的確會取代許多工作，尤其是規格化的作業。」

近年國內房仲業積極拓展網路服務，消費者即使不出門也能快捷掌握購屋資訊。然而，包括永慶房屋在內的多家業者都在擴大徵才，李明宗解釋：「因為房仲經紀人提供的服務無法規格化，他們最大的價值在於配對，而不只是賣房子。
李明宗指出，「現在房仲經紀人可透過各種載具展示，不僅幫客戶節省時間，更重要的是，能讓員工做更有價值的事。」他表示，永慶房屋近年積極推動育才計劃，「未來第一線的房仲經紀人會增加，第一線管理人員（如店長）的角色也會相對吃重，員工省下來的時間，就可安排交叉訓練，深化管理能力。」
跨界吃香：輪調、培訓，員工職能更多元

永慶房屋也意識到「視覺化溝通」的重要，對第一線房仲經紀人的訓練，不再只是印教材、喊口號，從一○年底開始，增設「拍攝微電影」的形式教育員工如何提供「感動服務」，還能提升團隊凝聚力。

道路用地一般可分為：計劃道路、既成道路、私設道路三種

一、計畫道路：

    (地籍圖上有顯示，但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路，在都市計畫圖及地籍圖上均有標示；而都市計畫道路最小為4米，再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前，政府開路都未予補償，所以道路用地的所有權人都是私人持有，當「都市計畫法」施行後，政府新闢馬路皆依法補償之。

二、既成道路：

    (地籍圖上未顯示，但已是現有道路) 就是現有巷道，為具有公用地役權的私有土地，通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來，但在地籍圖上則不會標示，寬度多為6米，亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。

    其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘，且便道所有權人從未禁止，應認為已有公用地役權關係存在，可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權，依法即不得訴請收回土地，亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地)，政府根本無財源徵收，因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年，所以土地所有權人雖擁有土地所有權，但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件，並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限，應依民法第772條規定意旨，並準用民法第769、770條規定辦理。

    公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理，且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示：「巷道必須供公眾通行20年以上，始構成公眾通行道路，又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂，依台灣省建築管理規則第2條規定，係為辦理建築線指定及申請建築之使用，並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛，若巷道如確屬該戶唯一出路，應請協調土地合併或循司法途徑解決。

    既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。至於因地理環境或人文狀況改變，既成道路喪失其原有功能者，則應隨時檢討並予廢止。

    依據土地稅減免規則第9條規定，無償供公共使用之私有土地，經查明屬實，在使用期間內，地價稅或田賦全免。但其屬建造房屋應保留之空地部份，不予免徵。

三、私設道路：

    供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路，無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示，可能只有在建築執照中會有標示。

賣繼承自益信託土地 稅變輕

繼承自益信託土地再移轉時，不會再受到重稅待遇。立法院三讀通過土地稅法修正案，財政部指出，新法公告施行後，目前未確定課稅案件均可受到新法保障，免再負擔不合理稅負。


立法院已經三讀由行政院送請審議的土地稅法部分條文修正案，財政部對此表示，修正後新法准許所有權人將土地交付信託，並享有全部信託利益後，一旦在信託期間死亡並課徵遺產稅，由繼承人將信託土地再次移轉時，其原地價應以繼承發生日當期的土地公告現值為準，而非被繼承人取得土地當期的公告現值。
 例如，甲在2009年取得A土地，原地價為1,000萬元，甲2012年死亡時，公告土地現值為3,000萬元，由繼承人乙繼承並在2015年出售，出售當時的土地公告現值是4,000萬元。
若甲未將A土地自益信託，屬一般繼承案件，繼承人乙再次移轉A土地時，用以計算土地增值稅的原地價即為甲死亡當期的公告現值3,000萬元，用以計算土增稅的課稅稅基即是1,000萬元（4,000萬元－3,000萬元）。
 若甲生前將A土地交付自益信託，並在信託期間死亡，繼承人乙取得且再出售A土地時，其原地價即會回到甲2009年取得A土地當期的公告現值1,000萬元。同樣以售價4,000萬元為例，其課徵土地增值稅的稅基就會拉升至3,000萬元（4,000萬元－3,000萬元），土增稅也會激增。

業者：房市2017∼2018年落底

「房地合一」實價課稅三讀通過後，面對未來房市發展，專家學者認為，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大，且在政策主導下「房價不跌、調控不停」；但也有業者大膽預言，預估房市在2017年底至2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」。

政治大學商學院信義不動產研究發展中心昨（12）日舉辦房地產景氣論壇，行政院陸委會特任副主委林祖嘉表示，國內連續4個月出口負成長，預估今年經濟成長率3.2％，低於去年的3.7％，今、明年台灣景氣不會太好，1∼2年房價下跌機率大；但因所得分配惡化，有錢人財富不受影響下，北市房市不會有太大問題，但房價上漲也不容易。

宏大不動產估價師事務所所長卓輝華指出，國內房市循環期已由早期的3∼5年拉長至10∼15年，國內房市供給量過多，且依照50年來房市上漲經驗來看，政府一定會干預，在政策主導下「房價不跌、調控不停」。

不動產仲介全聯會榮譽理事長李同榮指出，打豪宅是最笨的打房政策，因為豪宅資金最穩定，目前資金流至中南部及海外房地產市場，統計近18季以來，流出海外資金約5兆元。

他認為，房地合一政策只打到量，在房價看跌下，課不到資本利得稅，不過，因為目前投資客大多已洗出場，房市不會崩盤，都會精華低價產品仍相對抗跌，對首購與換屋者來說實在是白等了；預估2017年底、最慢2018年落底，未來房市將是「溫和當中結束末升段行情」，而休閒不動產將進入黃金10年。

輕稅黃金期「三道保險」 資金到位就可出手

台灣房市已然進入買方市場，民眾該如何把握最後「輕稅黃金期」購屋？專家認為，目前購屋可優先選擇屋主持有超過五年的「中古屋」，因為此類物件已有「三道保險」，只要資金到位就可以出手了。

房屋專家SWAY在《壹週刊》中撰文指出，目前房市已然下跌中，民眾只要資金到位，就可以進場買房，尤其以屋主持有五年以上的中古屋為優，只要記得以實價登錄最低價的九折出價，看到心儀的標的就可以買了。
 SWAY分析，由於屋主長期持有的中古屋擁有「三道保險」，因此民眾不容易買到地雷房。其一，由於中古屋多半經過地震、颱風的考驗，代表結構經得起風吹日曬、不會是建商的黑心屋，只需要稍微修繕就可以入住了。
 其二，由於一個新社區需要至少三年的熟成期，中南部的時間更會拉長到五年，屋齡超過五年的物件除了管委會發展較完備外，更可以避免滿滿都是投資客空屋的情形。
 最後，屋主長期持有的物件，代表他取得的價格低於目前的市價，若屋主想要脫手房產，民眾購入此類中古屋的「殺價空間」增大許多，更有機會取得低於實價登錄的房子。
 針對目前首購、換屋為主的買盤，永慶房仲契約部資深經理陳俊宏則認為，目前不少首購族仍偏愛擁有物業管理、高公設比的新穎大樓，但其實中古公寓的價格平實優惠許多，又有評定現值較低的優勢，應是此波輕稅黃金期的首推物件。
 不過《好房網雜誌》提醒民眾，購買中古屋時必須預先計算「隱形成本」，以一間1,500萬的房屋為例，加上2％的仲介服務費、代書費、過戶費、稅金、裝修費用、家具等成本後，隱形成本粗估約242萬元，若以本息攤還方式計算貸款，總成本更高達467萬元，購屋前必須詳加精算。