2016年9月29日星期四

房地合一必要支出可列房地成本

二類必要支出可列房地成本

個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，除原始取得成本外，還有哪些支出可以列入房屋、土地的成本？

北區國稅局桃園分局答覆：個人交易房屋、土地，除原始取得成本，得自成交價額中減除外，如果有下列支出並可以提示證明文件，也可以包含於成本中減除：(一)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費及仲介費等)，及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款的利息。（二

2016年8月20日星期六

依都市計畫法第3條之規定：
本法所稱之都市計畫，係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。
因此我們知道在台灣，針對不同的土地使用有不同的土地使用管制，簡單的說，例如：住宅區僅針對住宅、居住等相關使用，工業區僅針對工廠、廠辦等相關使用，但工業住宅土地使用管制上是屬於工業區，確作為住宅、居住等相關使用。
二、

工業住宅形成原因

台灣近幾年來產業外移關係，造成工業區土地閒置而未能有效利用，在促進土地資源利用角度上無疑是一種浪費，無形中對國家整體發展是一種阻礙，有鑑於此，政府於民國90年修改都市計畫法台灣省施行細則第18條，將乙種工業區由原本僅能作為工廠、工廠必要附屬設施以及工業發展有關設施之規定，放寬用途可作為商業使用，新增在乙種工業區內可以設立「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」。
依都市計畫法台灣省施行細則第18條關於「公共服務設施及公用事業設施、一般商業設施」規定如下：
(一)公共服務設施及公用事業設施：
1.警察及消防機構。
2.變電所、輸電線路鐵塔（連接站）及其管路。
3.自來水或下水道抽水站。
4.自來水處理場（廠）或配水設施。
5.煤氣、天然氣加（整）壓站。
6.加油站、液化石油氣汽車加氣站。
7.電信機房。
8.廢棄物及廢（污）水處理設施或焚化爐。
9.土石方資源堆置處理場。
10.醫療保健設施：指下列醫療保健設施，且其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五者：
（1）醫療機構。
（2）護理機構。
11.社會福利設施：
（1）兒童及少年福利機構（托嬰中心、早期療育機構）。
（2）老人長期照顧機構（長期照護型、養護型及失智照顧型）。
（3）身心障礙福利機構。
12.幼兒園或兒童課後照顧服務中心。
13.郵局。
14.汽車駕駛訓練場。
15.客貨運站及其附屬設施。
16.宗教設施：其建築物總樓地板面積不得超過五百平方公尺。
17.電業相關之維修及其服務處所。
18.再生能源發電設備及其輸變電相關設施（不含沼氣發電）。
19.其他經縣（市）政府審查核准之必要公共服務設施及公用事業。
(二)一般商業設施：
1.一般零售業、一般服務業及餐飲業：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。
2.一般事務所及自由職業事務所：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。
3.運動設施：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。
4.銀行、信用合作社、農、漁會信用部及保險公司等分支機構：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五。
5.大型展示中心或商務中心：使用土地面積超過一公頃以上，且其區位、面積、設置內容及公共設施，經縣（市）政府審查通過者。
6.倉儲批發業：使用土地面積在一公頃以上五公頃以下、並面臨十二公尺以上道路，且其申請開發事業計畫、財務計畫、經營管理計畫，經縣（市）政府審查通過者。
7.旅館：其使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之五，並以使用整棟建築物為限。
前項第一款至第四款之設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築；增建及變更使用時，亦同。第二款至第四款設施之申請，縣（市）政府於辦理審查時，應依據地方實際情況，對於各目之使用細目、使用面積、使用條件及有關管理維護事項及開發義務作必要之規定。
第二項第三款設施之使用土地總面積，不得超過該工業區總面積百分之二十；第四款設施之使用土地總面積，不得超過該工業區總面積百分之三十。
因此工業住宅在使用性質上，並不是作為住宅使用，而是將工業區土地開放作商業使用，但部分建商將工業區土地以商業設施申請建照之後，卻以住宅名義銷售予消費者。
三、

工業住宅稅賦規定

關於工業住宅稅賦方面是否是用優惠稅率呢？財政部於民國81年解釋。對於工業區土地必須合於政府所規劃的用途使用，才可適用優惠稅率，因此土地稅必須按工業用地的稅賦課徵，房屋稅也不能按自用住宅課徵，但是財政部於民國85年底，正式發佈解釋令，工業住宅只要是符合自用住宅的規定依然可以適用自用住宅的優惠稅率。
(一)地價稅方面：
若符合自用住宅條件者，可按千分之二自用住宅優惠稅率課稅，不須按千分之十稅率課徵。購買工業住宅後，房屋稅應在戶籍遷入後向稅捐處申請變更住宅使用；根據財政部發布的新解釋令，工業住宅以自用住宅為前提，不以土地區分為條件，只要是自用住宅的使用，可依照自用住宅的優惠稅率課徵地價稅及土地增值稅。
(二)房屋稅方面：
若符合自用住宅條件者，可按住家用百分之1.38%優惠稅率課稅，而非以營業用3%加1%的稅捐來徵收。
四、

工業住宅之注意事項

很多民眾認為工業住宅水、電費方面可能會較一般住宅使用高很多，其實工業住宅水、電費計價方式同一般住宅，並沒有太大差異。
(一)水費方面：
水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。
(二)電費：
電費則分為住家用電及營業用電兩種，只要是作為住家使用，工業住宅的電費也是以住家費率計算。
五、

工業住宅之缺點

(一)不能申貸優惠房貸：
依照中央銀行所訂頒的作業規定，申貸優惠房貸的房屋主要用途必須「住宅」或有「住」字樣，而工業住宅申請建造照時，申請的主要用途大多是「一般事務所」、「一般零售業」或是「運動休閒設施」等名義申請，將來核發的所有權狀是以使用執照所記載為準，並不能申貸優惠房貸。
(一)銀行貸款成數低：
有使用上的限制，在房地產市場中，屬於小眾市場，轉手不易，銀行大多婉拒申貸。
(二)住家位於工業區內：
工業住宅土地使用分區上是屬於工業區，想當然緊鄰工業區，免不了有貨櫃車、貨車、卡車等工業用大型車輛進出，且工業使用可能還會有噪音、空氣品質不佳等，對於居住環境必然有不良影響。
(三)轉手不易：
工業住宅會吸引民眾購買的原因不外乎，相對於一般住宅來的便宜，但是工業住宅對大多數人來說並不會是優先考慮購買的物件。
　

2016年1月15日星期五

原住民保留地可以買賣嗎？還是只有權利？

按原住民保留地開發管理辦法:

第九條
原住民於下列原住民保留地，得會同省(市)政府原住民事務委員會向當地登記機關申請設定地上權登記:
一、本辦法施行前已由原住民租用造林，並已完成造林之土地。

二、原住民具有造林能力，由政府配與依區域計畫法編定為林業用地或依都市計畫法劃定為保護區之林地目土地。

第十五條
原住民取得原住民保留地之耕作權、地上權、承租權或無償使用權，民、除繼承或贈與於得為繼承之原住原受配戶內之原住民或三親等內之原住民外，不得轉讓或出租。
第十七條
依本辦法取得之耕作權或地上權登記後繼續自行經營或自用滿五年，經查明屬實者，由省(市)政府原住民事務委員會會同耕作權人或地上權人，向當地登記機關申請辦理所有權移轉登記。
前項土地，於辦理所有權移轉登記前，因實施都市計畫或非都市土地變更編定使用土地類別時，仍得辦理所有權移轉登記與原耕作權人或地上權人。

第十八條
原住民取得原住民保留地所有權後，除政府指定之特定用途外，其移轉之承受人以原住民為限。
綜上所訴，原保地是可以買賣的，惟須符合兩個要件：
1.須已取得所有權
2.須具原住民身份
若該地為設定他項權利(所有權人仍為中華民國)除繼承或贈與於得為繼承之原住原受配戶內之原住民或三等親內之原住民外，不得轉讓或出租，更遑論買賣了。( 土地權屬可調閱土地登記謄本 )
自己不是原住民，又很想在山上有一塊地該如何？黃先生再問.....
民國 89 年法令未修定前，想買農地須具自耕農身份才可以購買，然實際上有許多購買農地的人是不具自耕農身份的；而業已取得所有權的原住民保留地與一般私有地無異，差別只在承買人的資格限制。所以這是屬於技術上的問題，專業代書會在符合法規的範圍內來充分保障您的權益。

2016年1月6日星期三