房仲業務跳槽來跳槽去

很多房仲業務跳槽來跳槽去……
更有些『職業店長』，愛名又沒實力，無法『名副其實』……
這些人總是看老闆的不是，而非看自己能力不好、習慣不好、觀念不好、品格不好、沒有競爭力！換老闆如同換衣服，甚至於都被老闆罵過擼過的人就互相招手一起再講老闆不是……
這種業務、職業店長各位店東真的別用了……只會一顆老鼠屎壞了一鍋粥！！他們永遠只在乎虛名，而無法繳出業績數字，來談時會講前店東不是……他會講前店東不是就會將來講你不是！！那是他們的習慣，活了快五十歲仍然負債、沒錢………
我已經經過三個這樣的店長、業務數人…只有沒經驗自己培養的人才能受之教，有一定向心力，公司才能穩定發展！
店東拿資金、精力、時間…給人員打拼賺錢的機會，又要教育專業做人服務品質……做不好時，有實力的店長店東必會罵、擼……甚至於砍人！！為了公司的生存…
而上述這些人性永遠只會睡不好怪床…不懂管理不懂經營…只知要交朋友，那是做業務的料而不是經營管理的料……
用了這樣的人後都誏我看到自己用人的錯誤…自已只看表象不看實質，与店東們分享，常投誠他國的將、兵誓必不會為你的部隊貢獻心力，品德有待商榷……！

投資客心態在改變 3點線面支撐房價

好房News編輯中心／綜合報導 
適逢選舉年，政府打房風聲鶴唳，連帶使得大台北地區成交量今年以來明顯萎縮，買方也持觀望態度。但有資深投資客表示，只要依照三個投資依歸，仍然可以進場投資。


2011年總統大選前夕，祭出奢侈稅的利空衝擊、2008年金融海嘯房市震盪，當時房市呈現「短空長多」，成為趁亂入市的好時機，有專家就呼籲，「房價跌不跌，真的不是政府說了算！」
 永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，政府今年以來是針對投資客、置產族祭出抑制政策，因此這兩類族群存在較高的獲利了結動機。他分析，目前正是房市整體氛圍低迷時期，這時打算出售房屋的屋主，勢必有其經濟理由與非經濟理由，例如急缺錢、家族分產等因素，面對投資客退場，等於自住客的競價對手銳減，正是議價好時機。
 儘管投資客有退場的趨勢，但資深投資客帥過頭就在個人粉絲團上表示，「房價有人看漲有人看跌，政府說要打房，但我所認識的投資客卻還在收房子！」但他也坦言，投資客的依歸不外乎就是政令、土地、重大建設。
 帥過頭解釋，政令就像是奢侈稅、重劃區、限貸等等，影響最重大，但在台灣買房子，就宏觀來看就是跟政府租房子，因為你要為你的房子繳稅；土地，就是拿來蓋房子用的，撇開天龍國台北市，只要有土地就能畫出重劃區，有重劃區就有新房子可以拉抬價格；重大建設，交通就是能產出大量工作機會的建設，像是科學園區，而在交通上，高速公路會比鐵路重要，「為了貨暢其流，你並不會用鐵路運200斤的高麗菜！」
 面對投資客心態在改變，帥過頭說，現在買房不是炒，而是要講投資。
 好房調研中心執行長倪子仁也說，面對現在市場游資過多，但現在短線炒房難度很高，在投資管道有限、資金有限的情況下，還是建議民眾可以選擇長期持有房地產。

人生有兩難做人難決擇更難

其實做人只要本著真信誠的原則待人和嚴以律己寬以待人的定律與人相處就會融洽
決擇真是人生最難的大部份人會用我考慮我想一下。。。。等多種理由去逃避決擇而在避無可避的時候才草率決擇因而常常錯失良機
其實沒有一定對的決擇只要有人可以做得到的沒有理由你做不到只是你要用多大的努力去完成你的決擇
所以決擇不難最難的是實現決擇的勇氣與毅力
共勉之


當你有勇氣面對時問題已經解決一半了

首購貸款不足？試試6種方式搞定

好房News記者蔡佩蓉／台北報導 
受到央行審查貸款趨嚴且一般新承作房貸利率多從2％起跳，不少首購族要買房更加困難，尤其對於原本預期可貸款8成的民眾，面對現在銀行普遍下調核貸成數5％，首購族買房更加困難，銀行專家就建議，不妨朝向個人薪轉銀行申請貸款，有機會臨門一腳達到預期貸款額度。

銀行業者指出，由於央行要求銀行端2周回報一次貸款資料，也嚴格審查選擇性信用管制區民眾第2屋貸款6成的放款資料，目前銀行預期房價有下跌風險的前提之下，對購屋民眾財力狀況也更加嚴格認定。
 至於能夠提高貸款額度的方式，銀行業者提出6點建議。第1、公務人員貸款容易：這類族群收入穩定，同樣標的物，若為一般薪水上班族僅能貸款7成，銀行針對老師、公家機構人員申請貸款可能可達到8成。第2、500大企業：有些銀行會因民眾是在500大企業工作，貸款有加分效果。
 第3、薪轉銀行：一般來說，薪轉銀行通常最了解民眾財務狀況，也因為薪轉銀行與企業有條件搭配，假若民眾在一般沒有往來銀行申請貸款，無法達到期待金額，至個人薪水入帳銀行談貸款，也許有機會拉高成數。
 第4、銀行VIP：若被列為銀行VIP客戶，或有些銀行會將買基金、保險資產總額也列為評比，那麼貸款成數也有機會比一般客戶高。
第5、保證人：銀行業者說，現在已經沒有保證人制度，但若是財力較薄弱民眾，主動提供保證人也會比較有優勢，若保證人父母是公務員、薪水穩定，勢必會有核貸的優勢。
 第6、建商優惠貸款：建商因與相關銀行交涉貸款事宜，通常民眾經由建商指定銀行申請貸款，不管是成數或利率都會優於一般銀行。也有些建商現在推出保證8成5、工程期款延遲給付等，都是便捷之路。 
不過，銀行人員提醒，現階段首購族若湊不足自備款，千萬別硬撐，「對銀行來說，100件放款有1件倒帳，是合理正常風險，但若民眾因房價下跌遭法拍，則是一輩子的陰影。」

「大富翁」啟示錄 看出買房3鐵則

涵蓋房產、交易和金錢運用的「大富翁」遊戲如同資本主義的小縮影，反映著個人的理財規劃。財經團隊Mr. 牧羊人分析，大富翁其實是借貸和資金使用的啟示；而以「房地產」為決勝原則的概念，也剛好契合靠著投資房產而翻身的現實情況。Mr. 牧羊人建議，如果錯過了房產投資的「好時機」，還可以利用其他投資工具或乾脆另闢戰場！

買房最需要的是時機
 房地產是大富翁遊戲的決勝點，Mr. 牧羊人在「幣圖誌Bituzi」部落格中分析，這點就好比台灣有許多人靠著投資房地產變有錢。但如果在遊戲中的起始點不好，想靠著房地產致富並不容易，因為黃金地段都特別搶手，而且越早投入成本越低，意味著「時機」是買房的鐵則。而在現實生活中，如果已經趕不上房市的榮景也別擔心，還可以靠著其他的投資工具，或是乾脆在另一張地圖上重新開始。
 借錢其實是一種獲利的管道 
在高房價的趨勢下，房屋貸款成為買房的必經之途，但很多人對「負債」並沒有好印象，也覺得欠錢是一件很有壓力的事。可是換個角度想，如果短期的負債能創造未來更多的資金收入，就是一種投資方式。大富翁遊戲中，如果對某種投資方式很有把握，當棋子停在銀行那一格時，可能就是翻身的機會，透過向銀行貸款、進場「套利」，利用槓桿的操作，取得比貸款金額更高的獲利。
 投資要預留「緊急出口」 遊戲進行時，如果手中的假幣無法負擔當下所需要的花費和支出時，就必須賣出累積的股票或房子，而現實生活的規則也是如此。如果投資不量力而為、或突然需要大量現金時，不管股票有沒有達到預期表現，或是多麼愛不釋手的房子，都必須忍痛變現。這點提醒著投資者要注意周轉問題，替自己預留一筆預備金。

房產業者：未來3年 房市淘汰期

記者游智文╱台北報導
 房產業普遍看淡今年市場，主要原因是今年國內舉行首次七合一選舉，執政黨選票考量，勢必不斷出招打房。但選完就會好嗎？有專家認為，選舉影響房市，今年只是起步，情況會一直延續到2016年，建議民眾投資購屋應走穩健路線，不往高價區、炒作區、量大區及都會區以外地區以免遭套牢。

資深房產業者、宏華創新資產總經理游榮富近日針對房產投資發表新書「一百張圖讓您輕鬆變成地產大亨」，對未來三年房市提出預測。
 他認為，今年政府雖加強打房力道，但壓抑房價效果仍相當有限，在此情況下，在2016年總統大選之前，還是不斷地推出新的打房措施，加上遺贈稅調降效應已到尾聲，資金流出恐多於回流，未來三年國內房市將面臨很大挑戰。
 從現況來看，今年仍呈價揚量縮格局，前三季在推案量爆新高帶動下，建商持續挑戰新高價，不過，由於成交量拉不起來，明年，2015年將不再出現創高價案，且會有不少個案議價空間拉大，或是以送裝潢等方式以吸引買氣。 
2016年則有較大變數，除了餘屋競爭加劇外，總統大選前的打房力道可能更重，讓市場氣氛更加低迷，甚而出現較明顯房價回檔情況。
 游榮富認為，未來三年台灣房市進入優勝劣敗淘汰期，創新高價產品會因銷售不佳而退燒，取而代之，則是實用、合理概念風，以豪宅來說，有彈性，規劃坪數往下修將是未來產品主流走向。
 建議民眾，雖然雙北市政府祭出各種政策推動都更，但買中古屋最好保守估算更新改建後的價值，否則買貴的機率很高，倒是區位地點好的商辦套房，由於租金有上揚趨勢，是投資首選，而租金上升，也更具抗跌保值。

史上最大加稅！富人稅開徵 勞工減稅

5月報稅季昨天開跑！立法院財政委員會初審通過「財政健全法案」加碼釋放三大減稅措施，未來單身者的標準扣除額，將從現行的7.9萬元提高至9萬元，有配偶者提高至18萬元，估計有700萬人受惠，最快於明年實施，後年申報適用。

富人、銀行、大股東 三大族群增稅另外也將加稅大刀揮向金融業、富人、股利所得者三大族群，總計國庫全年可增加650億元稅收，堪稱財政史上最大加稅案。昨天是五一勞動節，立法院財委會等於送給勞工一個大禮。除將政院版的薪資、身障扣除額調高至12.8萬元外，立委更加碼修正《所得稅法》草案，提高受薪階級標準扣除額，不僅嘉惠單身者，夫妻部分亦由現行15.8萬元提高至18萬元。
 財政部長張盛和也同意擴大減稅，他說，修法後國庫每年約增加800多億元稅收，再由調高所得稅的扣除額回饋給民眾，每年國庫還是增加約650億元稅收，「為財政健全注入一股活水」。至於三大增稅方案，在開徵「富人稅」部分，綜合所得稅從5級稅率改成6級，最高稅率由40％提高到45％，年所得淨額1000萬元以上的富人家庭，所得稅率提高至45％，預計有9500戶家庭受到影響。 其次，調整兩稅合一制度，股東獲配股利可扣抵數，自現行100％降為50％。立法院同時修正《營業稅法》草案，讓金融營業稅率從現行的2％恢復至5％，估計每年可替國庫增加稅收約200多億元，最快明年就會開始實施。 史上最大加稅案 國庫年增650億金管會主委曾銘宗表示，金管會與金融業都很支持財政健全方案，這次金融營業稅修正有「回饋稅」性質，金管會將在3個月內與財政部一起研議落日條款。 而回顧台灣史上幾次加稅案，前總統李登輝任內推出期交稅30億元；前總統陳水扁時期，前財政部長林全的最低稅賦制150億元、前財政部長李述德奢侈稅約80億元。此次財政健全方案，則一口氣開徵富人稅、調高金融營業稅、兩稅合一扣抵減半，讓國庫增加650億元

〈北部〉機捷A22站區都更動工 中壢老街區翻新

2014-05-07

預計11月完工

〔記者李容萍／中壢報導〕位於老街溪中壢都會河段兩側的「捷運A22站區」周邊區段徵收工程昨天動工，總經費十四．三億元，預計今年十一月完工；由於土地取得採區段徵收，地主無償提供土地，未來將變更為商業區，老舊市區翻新、商機無限。

縣府工務局長朱惕之表示，這項工程是機場捷運延伸線A22站周邊區域的開發案，基地南側是中山路、北以元化路為界、西臨義民路、東到中豐路，並由老街溪及中央西路所圍的三塊基地，總開發面積約二．七三公頃，包含商業區用地一．○九公頃、綠地一．五九公頃、廣場○．○五公頃。

他指出，基地上的老舊地上物共有一一四戶，包括土地、地上物查估補償費及遷移費約十二．九億元，私人土地透過區段徵收變更為商業區，讓地主獲得更大收益，預計明年四月完成土地點交。

縣長吳志揚昨天主持動工儀式，他表示，捷運A22站位於中壢都會區的中心軸，縣府優先選擇捷運周邊地區，原本屬於公共設施保留地且較有公共利益部分的地區，透過公共設施的開闢，促成老街溪周邊地區環境再造及都市更新；捷運站周邊將以綠化方式打造水漾河岸，並記錄老街溪流動的歷史軌跡，同時復育台灣萍蓬草，讓民眾體會到都會叢林的脈動。

當地的光明里里長林坤泉、舊明里里長游義欽說，這項工程打造河濱綠帶和自行車道、老街溪開蓋紀念廣場，一眼望去心情舒暢，加上站區緊鄰中壢觀光夜市、光明公園，不論白天或夜晚都呈現美麗的城市景致，里民都很開心，終於動工了。

昨天上午的動工典禮由吳志揚主持，縣議長邱奕勝、縣議員葉明月、梁為超、蔣中千、劉邦鉉、中壢市長魯明哲、中壢市代表會主席吳嘉和、副主席劉威德等人共同執鏟動工。

豪宅條款來了！賣屋怎報稅 今年頭很大

不同申報方式 納稅金額一差數百萬

「報稅月」起跑，房仲業發現，在財政部強力查稅、增加豪宅稅以及北市高級住宅資訊不明下，去年三十多萬賣屋的民眾，今年報稅問題特別多，有人不知該怎麼申報，而由於採取不同申報方式，納稅金額可能差到數百萬元，有人則四處尋求方法，希望能少繳一點稅。

實價申報 如何申報問題多

因為是採取實價申報，異於過去的評定現值，也就是說，去年賣屋者，今年繳的稅肯定會比過去多。甚至五年內賣屋者，也可能被國稅局查稅、補稅。

台灣房屋副總謝萬雄表示，稅法規定，售屋人必須在售屋隔年將財產交易所得併入綜所稅申報。過去，因沒有實價資料，民眾大都用房屋評定現值直接乘標準所得率，問題不大。

實價登錄上路後，去年開始有一些民眾對要不要實價申報，如何申報? 向業者詢問。而今年，報稅才剛開始，包括住商不動產、台灣、永慶房屋都表示，已接到大量詢問電話。

國稅局強力查稅 疏忽不得

問最多的還是和申報方式有關，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，主要是用房屋評定現值方式申報，可以少繳很多，很多售屋人想用此一方式申報，但由於國稅局今年展開強力查稅，擔心被查到可能得連補帶罰，舉棋不定，不知該如何報稅。

今年新增計算方式 看仔細

謝萬雄舉一陳姓民眾為例，陳多年前以約2500萬元買下信義區一間中古電梯，去年以4500萬元出售，如以實際獲利申報，拆算房地比後，財產交易所得約600萬元，需繳40%、240萬元所得稅。

但如果用房屋評定現值申報，該屋評定現值僅100萬元，以北市高級住宅財產交易所得標準48%來算，也只要申報48萬元，合計其他所得，因適用20%稅率，等於只要繳9.6萬元。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，今年新增的15%豪宅財產交易所得計算方式、北市將高級住宅和一般住宅分成不同財產交易所得標準，也有很多人詢問，特別是高級住宅，沒有多少人搞得清楚它和豪宅稅、一般住宅到底怎麼分，自己去年賣出去的房子，算不算是高級住宅也不敢確定。

謝萬雄表示，其他問題還有扣了奢侈稅要不要報所得稅？沒有成本資料用豪宅稅計算所得後，是否要再用高級住宅計算所得申報等，可說問題一籮筐。他表示，現在報稅才剛開始，很多人還沒結算，預料下半月後，會有 更多售屋人發現問題，向業者求助。

財部再出招！籲公銀降非自用宅貸款成數

財政部「打房」再出招，非自用住宅成為標的。銀行業者說，非自用住宅授信風險升高，將配合財政部調高非自用住宅房屋稅率措施，除降低非自用住宅貸款成數，利率也採差別費率，並取消或縮短寬限期。

國內房價飆高，民怨跟著升高，為降低房價所得比，繼奢侈稅後，財政部再出手調高非自用住宅房屋稅稅率；財政部長張盛和日前呼籲公股行庫，希望業者配合政策，降低非自用住宅貸款成數。
 包括合庫、一銀和兆豐都指出，已陸續限縮非自用住宅貸款成數，尤其是推案量大、供給量多的地區，貸款成數已壓低至六成以下，或低於五成。
 業者指出，非自用住宅放款風險系數是百分之百，舉例來說，銀行放款一百萬，風險就是一百萬；但自用住宅風險系數僅百分之四十五，基於風險考量，各銀行將陸續降低非管制區非自用住宅貸款成數。
 業者說，降低非自用住宅貸款成數已成趨勢，且已對投資客貸款採差別費率，調高非首購族貸款利率。各大行庫新承做非首購房貸利率普遍在百分之二點二以上，成數在六成以下，部分銀行甚至取消貸款寬限期或把期限縮短為一年。
 公股業者表示，未來財政部非自用住宅房屋率稅率調高後，若進一步要求銀行配合降低成數，各銀行會配合政策，但希望能比照央行管制措施，訂出統一標準，如非自用住宅貸款成數不得超過五成等。

停車位的種類

一.什麼是獎勵停車位?
獎勵停車位指的是依據各種獎勵設置停車位辦法而增加設置的停車位，同時也增加了基地容許總樓地板面積及高度，因此在獎勵停車位的定義上實際是必須「供公眾使用」的；但是因為獎勵停車位是可以辦理建物所有權第一次登記，可以申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，所以通常起造的建商會將多餘的獎勵停車位賣給非區分所有權人，也就是非本大樓的住戶，但是該車位所有權人並沒有參加區分所有權人會議及行使表決權的權利，也就造成了許多糾紛事件，消費者不能不特別加以注意。
二.什麼是私設停車位?
私設停車位通常又可以稱之為增設停車位，是在法律規定應留設的法定停車位及獎勵停車位以外，另行劃設的停車位；私設停車位同樣可以辦理建物所有權第一次登記，亦即可以申請獨立門牌或地址做為主建物登記，並且可以單獨出售，只是同樣會碰到與獎勵停車位相同的問題，私設停車位所有權人是沒有參與區分所權人會議的權利。 

三.什麼是法定停車位?

建築物依照法令規定必須留設有停車空間及防空避難設備，通常法定防空避難設備也兼做法定停車空間。目前法定停車位視為附屬建物，必須與主建物一起登記，不能單獨出售，所以消費者在產權登記時，要特別注意如果沒有購買停車位時，是否有持分到停車位的面積；此外，留設於法定空地的停車位因為沒有辦法辦理登記，所以沒有產權也不能出售，只能在規約中規定為約定專用，但未來如果主建物因出售給他人時，其規約中已規定車位之約定專用部分是可以被繼受的。