最新奢侈稅報告─治標不治本

【文／美商ERA易而安不動產台灣區總經理黃鵬䛥】

根據最新財政部委託學者研究的結果，奢侈稅修法方向，將包括「奢侈稅只修不廢」、「應延長賣方持有不動產時間」、「擴大適用課稅範圍至工廠、農地等非都市土地課稅」、「仿照香港、新加坡針對不動產買家課稅」等四項原則。報告計畫主持人建議奢侈稅不宜退場，甚至參考鄰國新加坡、香港為由，將閉鎖年限延長至3年或更長，可見房市中最大的不穩定性是政府，而掌握整體經濟方向的也是政府。

政府表示奢侈稅實施以來，房市2年內量縮價穩，且短進短出的投機炒作減少，產生正面效果，難道房屋交易量下滑，就是實施奢侈稅的目的？倘若將課徵期限延長，政府如此做法，會讓整體房地產市場交易量縮小，流動性降低，房屋釋出量大幅減少，造成中低收入階層買屋換屋更是不易。

綜觀房價主要是受需求影響，姑且不論，奢侈稅是否是阻止房價上漲的主因，但若將奢侈稅2年延長到4年，房價也不一定會降，一般民眾還是買不起，除非房價能夠出現二、三成以上的跌幅。以實價登錄揭露全台房價來看，2013年9月與實施奢侈稅前的買賣價相比，五都每坪單價卻仍然微幅上漲。

觀看奢侈稅帶進的國庫收入，也並非預期。100年6月實施至今僅才87億元入帳，相對於當初奢侈稅要上路之前，財政部篤定地說，奢侈稅只會影響到2、3%的房市投機客，總計不到兩、三萬間的房子，對於一般民眾的影響有限，並且可以創造每年151億稅收，有效補助社會福利、照顧弱勢團體，可見期望與目標仍差異甚遠。

論及政府未來將仿效鄰國作法，也顯示了對台灣不熟悉與欠缺國家政策領導應有格局。台灣與新加坡不同，台灣的房市交易比新加坡大，一直都有穩定的自住需求，這會讓市場有一定的交易量，且很多置產型的買方只是在等候觀望而非真正退場，這也會讓房價大幅度下修的機率降低。何況香港和新加坡的房市環境與台灣完全不同，香港房市是受到大量陸資的多年購買，新加坡則受到移民投資開放及亞洲熱錢的帶動，造成房價在短期內大幅上漲。政府若真要解決一般人買不起房子的問題，政府實則應該蓋更多的社會住宅，照顧弱勢及中產階層，讓大家都能買得起房子。

財經觀點／北市租金報酬率 評價僅一顆星

【聯合報╱淡江大學產業經濟系副教授 莊孟翰】

台北市高房價問題有多嚴重，只要看看去年Global Property Guide 針對全球94個主要城市房價研究報告，台北市毛租金報酬率僅1.57％，全球排名敬陪末座，房價租金比64倍，全球最高。

另外，Global Property Guide今年再就全球83個主要城市毛租金報酬率加以比較，台北市毛租金報酬率為1.57％，不僅全球最低，還被評價為一顆星之不具投資價值城市。

再思考一下，為何會有那麼多人想要前往日本、馬來西亞等地投資房地產，當可了解Global Property Guide所言並非空穴來風。

如果依現階段國際經濟情勢，一般都將房地產投資報酬回收年限界定在25年，顯然台北64倍的房價租金比，與國際衡量標準相差極大。至於租金報酬率大都以5％為基準，台北市1.57％毛租金報酬率，顯然又偏低了很多。

更值得重視的是，目前國際上一般都將租金報酬率介於3％至5％之間列為警戒區，3％以下列入風險區，由此不難了解當前台北市高房價之投資風險為何？

其次，近年不動產授信餘額始終居高不下，加以中央銀行統計，2012年底家庭部門借款用於購置不動產所占比率高達71.05％，並且房貸支出占家庭所得比率也超過三成；央行總裁在9月26日召開理監事會後，附帶提出利率不可能長期不動之風險警示，亦屬理所當然。

如再就國際常用以衡量房價泡沫之房貸占GDP比率，以是否超過40％基準加以觀察，今年8月底，不動產授信餘額包括房貸餘額5兆5147.74億元與房屋修繕貸款3216.21億元，合計5兆8363.95億元，占2012年GDP14兆421億元之41.56％。據此，現階段國內房貸無疑應已超越風險控管警戒線。

在M型社會貧富差距愈來愈大下，有錢人那一端對於都會區精華地段之高級住宅或豪宅，依舊有很強的房價支撐能力，因此，雖然台北市1.57％毛租金報酬率評價為一顆星，並且被列為不具投資價值之城市，表面上看似已呈現泡沫危機，房價下修亦是遲早之事，惟仍不致淪落至破滅窘境。

房市一點靈／租賃契約

包租公除了標的的維護外，最重要的莫過於租約的訂定，建議屋主應與房客談妥各項承租細節，並簽訂書面的契約書，確保房東與房客雙方的權利、義務，一旦未來有糾紛時，雙方均有法有據。

國內都會區房價高漲，除了買賣交易獲利外，租賃市場也是另一種投資房地產的思考方向。以目前房市來看，除了自用市場外，不少擁有多間房產的民眾也積極在思考包租的可能性，如何與房客簽訂租約是當包租公相當重要的學問。

在訂立租約時應包括租金、租金繳交期間與租金調幅、租賃期間與押金、前期房客水電、瓦斯、電話處理、搬入時間、租賃設備、相關稅費、管理費、水電瓦斯費之使用與繳付、是否需要公證、提前解約之罰則與處理。

房東若有個人對屋況照護的偏好，也可以在租約中明定，如不能飼養寵物、不得製造噪音、髒亂等，這些相關約定都必須簽訂書面合約，雙方同意、簽字蓋章後，才有法律效率。

財經觀點／美QE若退場…不會衝擊台灣房市

【聯合報╱瑞普國際物業董事長曾東茂】

美國聯準會（Fed）主席葉倫（Janet Yellen）新人新政，市場預期她會延用柏南克的QE（量化寬鬆）政策，不過許多投資人擔心QE退場將衝擊房市。

全球央行紛紛以寬鬆貨幣政策「拚經濟」，釋出大批熱錢，導致全球不動產飆漲，過去數年台灣不動產以每年平均10%至15%上漲，加上大陸台商資金回流湧入房市，營造台灣房這一波大多頭行情。

許多投資人認為，QE如果退場，銀行利率將走升、熱錢短時間大幅減少，將無可避免衝擊房地產市場。

實際上，QE退場機制啟動，不代表立刻調升美國聯邦利率，美國央行會從兩大指標決定升息時機，一是失業率低於6.5%，二是通膨率高於2%；而QE不退場，也代表目前全球經濟尚未符合以上兩大指標。

美國QE退場的確可能牽動台灣的利率走勢，但台灣央行仍會以國內經濟情況做出評估與因應，預期利率不會立刻調升，而是透過一段長期且緩慢的過程，逐步向上。

根據實價登錄統計，台灣住宅市場平均購屋總價約854萬元，假設貸款年利率2%，貸款成數7成，30年期貸款來計算，每月所需支付貸款金額約2.2萬元；若年利率向上調整至3%，每月所需支付貸款金額約2.5萬元。

以台灣平均家庭月收入9.4萬元來計算，利率上升1%，年貸款支出占總家庭支出由23%上升至27%，支付額月增比率僅增加4個百分點，即便利率上升1%，對一般家庭來說增加幅度也不如想像中來得大，且利率不可能一口氣上升1%。

因此在利率緩步向上提升的過程中，台灣應不會出現大量房貸違約情況，也因此房市將逐步穩健，不會一次崩盤。

目前台灣房市榮枯與QE退場、或利率關係都不大，關鍵點在於，民眾的預期心理與政策走向，奢侈稅修法搖擺，政府對房市也有許多政策考量，都直接影響到不動產市場發展，也導致房市趨勢難評估，短時間看不出端倪。