房地合一課稅「加重」 你該知道怎麼算！

財政部房地合一課稅已經有初步方向，包含以房地買賣扣除成本課徵交易所得，目前也傾向分離課稅，並納入免稅排富條款，出售總價3000萬元以上房產仍要課稅，至於持有1屋的自用住宅則是5年以上免稅，若1戶以上持有10~20年，則享有不同減徵稅率。專家指出，由於影響層面廣，未來上路前夕一定會有節稅移轉潮。

房地合一的政策將顛覆以往房產交易的課稅方式，建國資產管理總經理劉坤圖表示，以往房產交易時，房屋的部分會課徵財產交易所得，土地則是課徵土地增值稅，僅有房屋的財產交易所得會納入綜合所得稅申報。 
未來，房地合一就是除了土地要繳納土增稅之外，也要按照資本利得實質課稅。他舉例，假設某A買了100萬元的房產，並以200萬元出售，獲利100萬元，而又假設購入時公告土地現值為20萬元，出售時為40萬元，等於土地賺了20萬元，假若以20％稅率試算土增稅，等於須繳4萬元。
 某A獲利的100萬元之中，會先扣除公告土地現值20萬元的獲利，等於總資本利得為80萬元。劉坤圖說，這80萬元獲利未來可能會採分離課稅，並由財政部再研擬稅率，但也有可能按照綜合所5％~45％的稅率課徵。他說，若以20％稅率換算，等於繳納16萬元，另外也須繳4萬元土增稅。

房地合一是否等同全民加稅？劉坤圖認為，自用住宅持有5年以上免稅，不容易影響自住戶，況且係以「資本利得」而非奢侈稅不分盈虧皆要課徵總價10％~15％稅率，相較之下奢侈稅反而課得比較重。
 但他坦言，房地合一要施行並不容易，主要會是財團的阻撓，當初奢侈稅因建商遊說，不僅將閉鎖期降為2年，建商也不用課徵奢侈稅，所以才能從立法院順利通過，但是房地合一不容易有但書條件，財團受到衝擊絕對比奢侈稅還大。
 劉坤圖說，現在房地合一已經逐步「打折」退讓，最初原本是要納入綜所稅，但現在趨向分離課稅，其次，原本扣除的交易成本是要以土增稅稅額，目前也改為直接採扣除購入時的公告土地現值，也減輕了課稅負擔。

對於民眾恐慌未來將增稅，他則認為，世界各國都採實價課稅，台灣也必須朝向這股趨勢，增稅是必然的。劉坤圖說，未來上路前夕勢必會有房產節稅移轉潮，市場成交量也會下滑，但長線來講，影響房地產重要的資金水位才是關鍵，即便美國QE緩步退場，但中國、日本今年都積極印鈔票，市場資金氾濫，房價要大幅下跌並不容易。
 他也補充，實價課稅不等於房價會下跌，因為世界許多1線城市都採實價課稅，但房價卻仍上漲創新高，代表政府希望透過實價課稅讓房價下跌，此方式並不可行。

二十五位成功人士名言語錄

一、成功的人最常做的事，往往就是不成功的人最不願意去做的事。
——黑幼龍

二、一隻孤雁要經過一片海峽，起飛時要知道怎麼飛，起飛後，要想好下一個落腳點在哪裡，而最重要的是既然起飛了，一定要對自己有信心。
——郭台銘

三、你的時間有限，不要浪費時間虛耗在別人的生命中，不要陷入別人信奉的教條中，那不過是經他人思考過的結果罷了，別讓自己內心的聲音被其他人的囉唆蓋掉了。最重要的是，鼓起勇氣跟隨你的心靈與直覺，它們才知道你想成為怎樣的人。
——賈伯斯（語出：賈伯斯傳）

四、今天很殘酷，明天更殘酷，後天很美好， 大部分人死在明天晚上，看不到後天的太陽！
——馬雲

五、用心，就會找到用力的地方，沒有最終的答案，但永遠有更好的答案。
——徐重仁

六、人不是生來就被交付了什麼使命，也不是生來就有什麼使命能夠驅使自己採取行動，所謂的人生，就是讓我們探尋那個使命的漫長路程。
——褚士瑩(語出：比打工度假更重要的11件事)

七、成功更多依賴的是人的恒心與忍耐力，天才的力量總比不上勤奮工作含辛茹苦的力量。
——拿破崙‧希爾

八、人生與故事一樣：重點不在於它有多長，而在於它有多精彩。
——J‧K‧羅琳

九、人生沒有所謂的失敗，失敗只是人生企圖讓我們換個方向。
——歐普拉

十、信心能帶給你勇氣，擴大你的觸角；它讓你扛起更大的風險，幫助你達到超乎想像的成就。
——傑克威爾許

十一、不要努力成為一個成功者，要努力成為一個有價值的人。
——愛因斯坦

十二、成功永遠沒有終點，失敗絕非無可挽回，重要的是有勇氣。
——邱吉爾

十三、不管人生或事業，都是像跑馬拉松，成功往往是長久的努力，不是一兩年就能做到。
——張忠謀

十四、我這輩子嘗過一次又一次的失敗，這正是我成功的原因。
——麥可喬丹

十五、活的時候把每天都當最後一天，享受愛人與被愛，不要等到不行時才做人生最後的交代。
——孫越

十六、今天會做得好，是因為昨天做很多對的事情。把每天眼前的事情做好，自然地每一天都可以很成功。
——潘健成（語出：為自己爭氣）

十七、人抗拒的不是改變，而是被改變。
——彼得聖吉

十八、找到生命中對你重要的東西， 然後用一輩子的熱情去維繫它。
——九把刀

十九、與其擔心別人怎麼批評你，何不把時間用於努力做些讓人欽佩你的事情。
——戴爾卡內基

二十、學歷不等於實力，好學校與好成績不等於能力！
——王永慶

二一、經歷不等於經驗，經歷要經過整理分析、體驗，才能成為經驗。
——杜書伍（語出：打造將才基因）

二二、沒有什麼風險是會真的死得了人的，所以，有什麼好怕的呢？
——詹宏志

二三、人第一要有志，第二要有識，第三要有恆。
——李嘉誠

二四、拋棄別人幫你設定的尺，重建自我價值觀，找自己的路。
——大前研一

二五、用勇氣改變可以改變的事情，用胸懷接受不能改變的事情，用智慧分辨兩者的不同。
——李開復（與出：世界因你不同：李開復從心選擇的人生）

房價為何跌不下來？

【文/住展雜誌】台灣房市多頭已逾十年，期間看空房市者，提出各項利空數據，作為房價必將下跌的佐證。可現在回頭檢視，利空數據一一失效，台灣房價依舊漲個不停，到底原因出在哪呢…… 
近幾年來，國內、外看空台灣房市、認為房價偏高，或者預言房價將下修者極多；當然，他們都有充份的理論依據、調查數據來支持己身說法。然而，看空房市的預測全數落空。現在，就讓我們來破解數據與市場之間的矛盾與落差，甚至進一步探討台灣房市到底有什麼利基，房價就是跌不下來！

矛盾一未來利率看升　房價為何不跌

眾所周知地，現在市場上資金氾濫、利率低，是房市活蹦亂跳的主因之一，但弔詭的是，央行總裁彭淮南已數次呼籲各界注意升息風險，且美國聯準會明年升息機率頗高。這意謂超低利率將成為過去式，台灣會跟隨美國進入升息循環當中。
雖然目前台灣房貸利率大多在百分之二左右，但有學者主張，現在利率已是低到不能再低，未來一定是升息機率大過降息，一旦利率超過百分之三，就是房市反轉的時候。但一般房貸戶通常分二十年、三十年期攤還，二、三十年的房貸平均利率，應該已超過百分之三，為何房價還是不跌？
關鍵在於，購屋族、乃至於全國大眾，已習慣活在央行所提供的「利率溫室」當中，無論升、降息速度都不快、幅度也很小，小到讓民眾失去知覺。這或許該歸功於央行總裁彭淮南，在他擔任總裁任期間，幾乎沒有大幅升息、或者高利率的經驗。
現在購屋族普遍有「即使升息，也是慢慢升、而且升不高」的預期，因此利率看升似乎壓抑不了購屋需求；當購屋需求不退，房價相對有撐。另外，對短進短出的投資客而言，只成屋要抓二、三年利率即可，根本不必看到二、三十年平均利率；若投資預售屋，在交屋前出掉，更完全不必看房貸利率，資金成本還是偏低。所以，即便利率上升態勢確立，尚不致於對房市造成太大衝擊。

矛盾二　投報率世界低　房價為何不跌

根據國外多個研究機構調查統計，台灣房屋投資報酬率是全球最低，顯示房價已經偏高、有泡沫化疑慮；在租金上漲不易的情況下，除非房價大幅回跌，才會使投報率回升，房地產才有投資價值。
但類似統計發布這麼多年來，台灣房價非但沒跌，反而節節高升，與研究機構預測完全相反。這問題可從三方面獲得解答，第一是台灣人買房，看「未來性大過投報率」；當房價增值空間大，投報酬就不是重要的參考項目，因為賺房價的差價金額，遠勝過租金收入。
其次，房地產出租投報酬排行，其實只計算「毛投報率」，即「名目投報率」，並未扣除固定成本；而固定成本最大宗的支出，就是稅金，包括持有稅與租金所得稅。
在多數國家，房地產持有稅稅基貼近市價，稅金繳得多；但在台灣，養房比養車便宜，無論房屋稅或地價稅都不高。至於出租所得的部份，除了店面逃不了稅之外，出租一般住宅的「包租公」、「包租婆」們，多會漏報出租所得，有些甚至完全不必多繳稅。所以若比較實際投報率，台灣房地產投報真的差嗎？那可不見得。
更何況，投報率並不是每個人買房考量的重點，因為有些人買房是想要「安定感」、有些人買房是出於「傳祖產」的觀念、有些人是想節稅等等，所以不管投報率再怎麼低，還是有人照買，房價照樣高高掛。

矛盾三　空屋數大增　房價為何不跌

在正常狀況下，一般國家的空屋數量約占全國住宅總量的百分之五，但根據行政院主計總處所公布的數據，台灣空屋率卻超過百分之十九；即使大家印象中房屋供不應求的台北市，空屋率也破十以上。於是有學者認為，台灣空屋率高得離譜，顯示房屋供過於求，是房價鬆動的重要訊號。
但我們回頭檢視主計總處逐年公布的空屋率，其實空屋率超過兩位數的情況已有十幾年，可是這十幾年來，房價卻已經漲了好幾番，顯示相關說法有待商榷。
有人說，這是因為空屋大多位在都會區之外，而都會區內的空屋多為老舊不堪、或者廢棄的房屋。但類似說法並不夠全面，因為空屋標準大同小異，不至於台灣會因上述理由變特別高；台灣空屋數量多卻未拖累房價的理由，主要還是在於土地稀有與租稅制度扭曲。
「都會區素地越來越少，蓋一塊少一塊」已經是大眾耳熟能詳的話，而台灣地狹人稠，土地稀有不僅是支撐房價上漲的題材，也是正在發生中的事實，壓過空屋過多的利空。由於都會區素地少又貴，墊高推案成本，房屋售價自然易漲難跌。
租稅制度的扭曲，則是造成空屋數大增的原因之一；除持有稅偏低外，調降遺贈稅後更是極大的癥結。遺贈稅一調降，越來越多人利用贈與房子給子女，來達到節稅效果；更有學者指出，若贈與的房子先向銀行申請房貸，房貸金額高過官方評定的價值（負債大於資產價值），那麼法律上會把這類贈與案件，視為轉移負債，一毛贈與稅都不必繳。
因為遺贈稅上的大漏洞，我國每年房屋贈與移轉數量屢創新高；這種為節稅而買的房子，目的是為了節稅而不是出租求收益，買來空著也無所謂。也難怪，空屋量再怎麼高，街道上新建大樓社區一片黑鴉鴉，點燈率極低，房價就是不會跌。

矛盾四 房價所得比高　房價為何不跌

據內政部所統計的資料，台北市房價所得比逾十五倍，高居世界第一，顯示台北市民買房子，負擔是全球最重，其餘縣市也好不到哪裡去，購屋負擔同樣很重。既然買房子那麼難，按理說房價應該下修，但為何事與願違？說穿了，台灣特有民情佔有絕對性因素。
台灣人奉行「有土斯有財」的定律，即使收入微薄的民眾，也會把「買房子」當成人生中的大事、或者目標。擁有第一間房子，甚至躋身進「包租公俱樂部」，靠收租金過活，更是許多上班族的夢想。
沒錢的想買房，有錢人當然更愛買房，置產儼然成為一門理財顯學，尤其近年國內貧富差距持續擴大，富人囤房風氣更加盛行；況且，台灣房地產不只本國人愛買，就連大陸的投資者也「聞香前來」，成為一股隱藏的買盤。
依我國法規規定，大陸人來台購買不動產須經過審查，且受到「五四三條款」限制，不過這只限於成屋，買賣預售屋則不必受限，也不必經過審查，惟不可使用銀聯卡而已。
陸客來台大買預售屋，只要在交屋前售出，就可以規避審查；若是買成屋，多半會商借台商作人頭，麻煩一點則把資金繞到第三地，再匯入台灣，或者用境外公司名義購買。這些潛藏的買盤在下手時，完全無視房價所得比，是近年房價飆高的因素之一，無怪乎房價被不斷拱上去。